Деятельность службы технического заказчика при реализации инвестиционно-строительных проектов

УДК 69.003
ББК 65.31
Д39
Авторы:
А.А. Лапидус, С.А. Синенко, В.В. Лучкина, С.И. Экба
Рецензенты:
кандидат технических наук В.И. Бродский, 
технический эксперт ООО «Атланта Стандарт»;
доктор технических наук, профессор Р.Р. Казарян, 
профессор кафедры технологий и организации строительного производства НИУ МГСУ
	
Д39	 	
Деятельность службы технического заказчика при реализации инвестиционностроительных проектов [Электронный ресурс] : [учебное пособие для обучающихся по направлению подготовки 08.04.01 Строительство] / [А.А. Лапидус, С.А. Синенко, В.В. Лучкина, С.И.  Экба]  ; Минис-терство науки и  высшего образования Российской Федерации, 
Национальный исследовательский Мос-ковский государственный строительный университет, кафедра технологий и организации строительного производства. — Электрон. дан. 
и прогр. (2,0 Мб). — Мос-ква : Издательство МИСИ – МГСУ, 2023. — URL: http://lib.mgsu.
ru. — Загл. с титул. экрана.
ISBN 978-5-7264-3356-1 (сетевое)
ISBN 978-5-7264-3357-8 (локальное)
В учебном пособии приведены сведения по изучению теории курса «Деятельность технического заказчика при реализации инвестиционно-строительного проекта» и выполнению практических работ обучающимися. Определяются порядок работ, содержание и описание результатов 
анализа, обобщений, заключений, которые осуществляются в рамках данных работ. Приведенная методика может быть использована при подготовке выпускной квалификационной работы, 
дипломного проекта, магистерской диссертации.
Для обучающихся по направлению подготовки 08.04.01 Строительство.
Учебное электронное издание
© ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ», 2023

Учебное электронное издание
Лапидус Азарий Абрамович, Синенко Сергей Анатольевич,
Лучкина Вероника Вячеславовна, Экба Сергей Игоревич
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ СЛУЖБЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА
ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
Учебное пособие
Редактор Л.В. Себова 
Корректор В.К. Чупрова
Верстка и дизайн титульного экрана Д.Л. Разумного 
Для создания электронного издания использовано:
Microsoft Word 2010, Adobe InDesign CS6, ПО Adobe Acrobat
Подписано к использованию 29.11.2023. Объем данных 2,0 Мб.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования 
«Национальный исследовательский 
Московский государственный строительный университет».
129337, Москва, Ярославское ш., 26.
Издательство МИСИ – МГСУ. 
Тел.: (495) 287-49-14, вн. 14-23, (499) 183-91-90, (499) 183-97-95.
E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru

Оглавление
Раздел 1. УЧАСТНИКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА С СУБЪЕКТАМИ.......................5
1.1. Участники инвестиционно-строительной деятельности.....................................................5
1.2. Особенности взаимодействия технического заказчика с участниками 
инвестиционно-строительной деятельности........................................................................5
Раздел 2. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ОБЪЕКТОВ....................................................................................................................................10
2.1. Материально-техническое обеспечение..............................................................................10
2.2. Осуществление строительного контроля техническим заказчиком................................11
2.3. Осуществление ввода объекта в эксплуатацию..................................................................14
Раздел 3. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ 
БЮДЖЕТНЫХ И КОММЕРЧЕСКИХ ПРОЕКТОВ ................................................................22
3.1. Реализация бюджетных и коммерческих проектов............................................................22
3.2. Определение затрат на осуществление функций технического заказчика.....................26
Раздел 4. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В УСЛОВИЯХ 
ИНФОРМАЦИОННОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА......................................31
Раздел 5. МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ И ТРЕБОВАНИЯ 
К ОФОРМЛЕНИЮ РЕЗУЛЬТАТОВ............................................................................................39
5.1. Разработка схем организации взаимодействия участников строительства....................40
5.2. Определение состава (номенклатуры), объемов, трудоемкости 
и машиноемкости работ проекта.........................................................................................41
5.3. Определение продолжительности выполнения работ проекта.........................................44
5.4. Разработка строительного генерального плана..................................................................49
5.5. Сводный сметный расчет стоимости строительства.........................................................53
5.6. Технико-экономические показатели проекта......................................................................56
Раздел 6. ПЛАН ВЫПОЛНЕНИЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ. 
ТЕМЫ САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ РАБОТ.....................................................................................57
Библиографический список..........................................................................................................................58

Раздел 1
УЧАСТНИКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА С СУБЪЕКТАМИ
1.1. Участники инвестиционно-строительной деятельности
В инвестиционно-строительной деятельности при реализации масштабных проектов задействовано множество различных организаций (участников строительства), ответственных 
за выполнение ряда задач в зависимости от функционального предназначения самой организации на строительном рынке. Участниками строительства выступают подрядные, проектные, снабженческие, государственные, финансовые и прочие организации.
При этом степень ответственности и количество привлеченных организаций определяют 
масштабность и сложность инвестиционно-строительного проекта (далее — проект), который необходимо реализовать. С переходом на рыночные отношения некоторые функции в деятельности этих служб адаптировались.
Государство не может финансировать все проекты, в связи с чем в настоящее время предоставлена возможность развития частным инвесторам, частным застройщикам (заказчикам), появились 
девелоперские компании, предлагающие услуги по осуществлению совместных проектов.
1.2. Особенности взаимодействия технического заказчика
с участниками инвестиционно-строительной деятельности
В условиях рыночных отношений допустимы различные формы организации взаимодействия между участниками строительства. Определение схемы взаимодействия между 
участниками строительства обусловлено совокупностью различных факторов, в том числе 
направленностью самого проекта, его масштабностью, дальнейшей реализацией «готовой 
продукции» после завершения строительства, количеством привлеченных участников, форм 
инвестирования и др. 
1. Наиболее распространенная схема взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса представлена на рис. 1.
Рис. 1. Схема взаимодействия участников строительства
При такой схеме взаимодействия каждый участник четко выделен, назван своим именем, 
имеется представление о функциях участников и об ограничениях в строительном процессе, 
также определены способы взаимодействия и влияние на других участников. Инвестор и застройщик — два хозяина положения, носители замысла проекта, которые определяют идею, 
цели и привлекают организацию технического заказчика как основного участника проекта.
Застройщик намеревается произвести застройку своего участка, но  при этом может 
не  иметь финансовых возможностей. Действуют различные варианты участия застройщика в реализации проекта: застройщик-инвестор, застройщик-соинвестор или просто застройщик (не имеющий необходимых финансовых средств для реализации проекта).

Интересы инвестора и застройщиков не обязательно должны совпадать, но эти участники 
всегда тесно связаны между собой, а для подрядчика строительства и проектной организации 
они практически всегда являются одним целым.
Застройщик вправе привлечь по договору организацию, которая выполняет функции технического заказчика, выступает от имени застройщика и реализует инвестиционно-строительный проект (обеспечивает ход строительства).
Далее инвестор, застройщик  (технический заказчик) выбирают  (на конкурсной основе) 
двух последующих участников строительства — проектную организацию и подрядную строительную организацию, с которыми реализуют проект до завершения работ, предусмотренных договором.
Место подрядной строительной организации  (генподрядной организации) среди участников проекта  — это место «финишного» исполнителя, перед которым все ставят задачи 
и которого все контролируют: инвестор — финансовые вопросы, застройщик (технический 
заказчик), заказчик — сроки, объемы и качество выполнения работ, проектная организация — 
качество и соответствие выполненных работ проектной документации. Такая всесторонняя 
опека неслучайна, поскольку объем ресурсов, задействованных на этапе строительства, обычно во много раз превышает объем ресурсов, задействованных на предыдущих этапах, и последствия выполненных строительных работ практически необратимы. 
Обычно в системе взаимоотношений участников строительного процесса подрядная строительная организация не имеет столь тесной связки с инвестором, застройщиком (техническим заказчиком), какую может иметь проектная организация.
Организация, осуществляющая строительство (производство строительно-монтажных работ), вправе привлечь для исполнения своих обязательств другие специализированные строительные организации (субподрядчиков), если из договора строительного подряда с техническим заказчиком не следует обязанность подрядчика выполнить эту работу собственными 
силами, без привлечения иных лиц. 
В этом случае подрядная строительная организация выступает в роли генерального подрядчика и несет перед техническим заказчиком ответственность за последствия ненадлежащего исполнения обязательств специализированных подрядных организаций (субподрядчиками), а перед субподрядчиком — ответственность за ненадлежащее исполнение заказчиком 
обязательств по договору подряда. 
При этом заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные 
с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. 
Генподрядная организация (на основе договора строительного подряда на капитальное строительство) заключает договор на выполнение специализированных видов работ с субпод-рядной 
организацией. Договор субподряда является основным документом, регламентирующим взаимоотношения генподрядной организации и субподрядной организации. Выполнение обязанностей заказчика по работам, на которые заключен договор субподряда, возлагается на генподрядную организацию, а выполнение обязанностей подрядчика — на субподрядную организацию. 
Субподрядчик несет ответственность перед генподрядчиком за выполнение отдельных видов 
и комплексов работ в объемах и в сроки, которые определены в договорах подряда.
Технический заказчик несет ответственность за выполнение услуг, предусмотренных договором, по обеспечению строительства перед застройщиком и инвестором.
Проектная организация является важным звеном в системе обеспечения качества объекта 
капитальных вложений. Предпроектная и проектная документация является базой разработки проекта. Кроме того, к функциям проектной организации относятся:
–– внесение в  установленном порядке поправок в  проектную и  рабочую документацию 
в случае изменения после начала строительства градостроительного плана земельного участка или действующих нормативных документов;
–– разработка дополнительных проектных решений в связи с необходимостью обеспечения 
производства;

–– ведение авторского надзора по договору с застройщиком (техническим заказчиком);
–– согласование допущенных отклонений от рабочей документации.
Во взаимоотношениях «инвестор – застройщик (технический заказчик) – проектная организация» проектировщик занимает особое место. Диапазон этих отношений может изменяться от особо доверенного партнера, определяющего успех проекта, до простого технического 
исполнителя. 
В любом случае в системе «инвестор – застройщик (технический заказчик) – генподрядчик» проектная организация представляет интересы инвестора и застройщика (технического 
заказчика).
Согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное 
не  установлено договором и  (или) государственным контрактом, заключаемыми между 
ними [1].
При реализации инвестиционно-строительных проектов возможны различные варианты 
совмещения функций участников строительства.
2. Распространенный вариант, когда инвестор и застройщик — одно лицо. При такой схеме возможна реализация проекта «своими силами» или с привлечением службы технического заказчика.
В последние годы управление крупными финансовыми потоками сопровождается систематическим анализом проблем и рисков, возникающих в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта. Использование дешевой рабочей силы, ошибки конструктивных решений, малоизученность участка, отведенного для строительства, срыв сроков сдачи и, как 
следствие, — увеличение бюджета в ходе строительства.
В таких условиях от квалификации и опыта работы в строительной сфере службы технического заказчика зависит успех инвестора. В данной схеме взаимодействия технический заказчик является для инвестора доверенным лицом, реализующим его интересы и обеспечивающим для него получение прибыли от ведения коммерческой деятельности в строительстве.
Для проектной организации и  организаций, осуществляющих строительство, технический заказчик является важным заказчиком, который предоставляет объемы работ и контролирует их качественное выполнение на протяжении всего времени реализации строительного проекта.
Возможны варианты, когда инвестор-застройщик сам выбирает последующих участников 
строительства (рис. 2). При такой схеме взаимодействия технический заказчик может выступать 
в роли управляющей компании, следящей за бесперебойным ведением работ на объекте (контролирует графики выполнения работ, поставок материалов, изделий, конструкций и др.). Либо инвестор-застройщик нанимает технического заказчика для проведения строительного контроля 
за деятельностью подрядных строительных организаций (контроль заказчика).
Рис. 2. Инвестор-застройщик как лицо, обеспечивающее строительство