Проектирование и организация капитального ремонта зданий и сооружений

УДК 69.059
ББК 38.683
          П79
Авторы:
О.А. Король, А.А. Журавлева, Р.С. Петросян, В.Д. Антониади
Рецензенты:
кандидат технических наук Т.А. Барабанова, 
доцент кафедры жилищно-коммунального комплекса НИУ МГСУ;
кандидат технических наук Т.Х. Бидов, 
генеральный директор ООО «Бидов Групп»
П79	 	
Проектирование и организация капитального ремонта зданий и сооружений [Электронный ресурс] : [учебное пособие для обучающихся по направлению подготовки 08.04.01 
Строительство] / [О.А. Король, А.А. Журавлева, Р.С. Петросян, В.Д. Антониади] ; Министерство науки и высшего образования Российской -Федерации, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, кафедра 
жилищно-коммунального комплекса. — Электрон. дан. и прогр. (2,2 Мб). — Москва : 
Издательство МИСИ – МГСУ, 2023. — URL: http://lib.mgsu.ru/ — Загл. с титул. экрана.ISBN 978-5-7264-3348-6 (сетевое) 
ISBN 978-5-7264-3349-3 (локальное)
В учебном пособии рассмотрены вопросы проектирования и организации капитального 
ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, даны рекомендации к самостоятельной 
работе. 
Для обучающихся по направлению подготовки 08.04.01 Строительство, профиль «Городское строительство и жилищно-коммунальный комплекс». 
Учебное электронное издание
	
© ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ», 2023

Учебное электронное издание
Король Олег Андреевич, Журавлева Анастасия Андреевна, 
Петросян Рима Сергеевна, Антониади Валерия Дмитриевна
ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА  
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Учебное пособие
Редактор Т.Н. Донина
Корректор В.К. Чупрова
Компьютерная правка и верстка О.Г. Горюновой
Дизайн первого титульного экрана Д.Л. Разумного
Для создания электронного издания использовано:
Microsoft Word 2010, Adobe InDesign CS5.5, ПО Adobe Acrobat
Подписано к использованию 23.11.2023. Объём данных 2,2 Мб.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования 
«Национальный исследовательский 
Московский государственный строительный университет».
129337, Москва, Ярославское ш., 26.
Издательство МИСИ – МГСУ. 
Тел.: (495) 287-49-14, вн. 14-23, (499) 183-91-90, (499) 183-97-95.
E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ............................................................................................................................ 5
1. НОРМАТИВНЫЕ ОСНОВЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ........................................................................................... 6
1.1. Понятие капитального ремонта как вида профессиональной деятельности........... 6
1.2. Правила проектирования капитального ремонта.................................................... 13
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЬ ОБОСНОВАНИЯ 
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА........................................ 24
2.1. Проведение экспертизы при организации капитального ремонта ........................ 24
2.2. Основные положения технологического проектирования 
капитального ремонта.............................................................................................. 31
Контрольные вопросы......................................................................................................... 54
Заключение.......................................................................................................................... 55
Библиографический список................................................................................................ 56

ВВЕДЕНИЕ
Учебное пособие предназначено для изучения теоретического курса, расширения и 
углубления знаний, предусмотренных учебными программами в рамках дисциплины «Проектирование и организация капитального ремонта зданий и сооружений», а также формирования компетенций обучающегося в области проектирования и организации деятельности по своевременному и эффективному капитальному ремонту зданий и сооружений, 
организации контроля при обосновании проектных решений на производство работ по 
капитальному ремонту.
Капитальный ремонт зданий и сооружений — это процесс, при котором происходит 
восстановление строительного объекта, замена изношенных деталей и конструкций на более экономичные и прочные, улучшение эксплуатационных возможностей ремонтируемых объектов. 
В некоторых случаях в ходе такого ремонта отдельные части здания и сооружения 
подвергаются значительным изменениям, но в целом капитальный ремонт не является 
модернизацией или реконструкцией самого здания или сооружения, так как его несущие 
конструкции, фасад, коммуникации не подвергаются изменениям.
Исключением будет являться полная замена или смена основных конструкций (все 
виды стен и крыш зданий, бетонные и каменные фундаменты сооружений и зданий, все 
виды труб подземных сетей, опор мостов, каркасов стен). 
Это делается для того, чтобы восстановить ресурс самого здания и заменить при необходимости конструктивные элементы и систему инженерного оборудования, а также 
улучшить эксплуатационные показатели.

1. НОРМАТИВНЫЕ ОСНОВЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
1.1. Понятие капитального ремонта как вида профессиональной деятельности
В соответствии с нормативными документами капитальный ремонт определяется как 
комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем зданий, который приводит к снижению физического износа и повышению 
эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт зданий и сооружений должен включать 
устранение неисправностей отдельных частей или полностью изношенных конструкций, 
восстановление или замену их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, за исключением полной замены основных конструкций, к которым относятся все виды стен, каркасы, каменные и 
бетонные фундаменты. 
Цель капитального ремонта — устранение износа или снижение процента износа здания или помещения, а также поддержание и восстановление его исправности. 
В рамках капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания: улучшение планировки; увеличение количества и качества услуг; оснащение недостающими видами инженерного оборудования; благоустройство окружающей территории. 
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо-предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его 
предупреждения). В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание 
двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Сроки проведения капитального ремонта зданий регулируются Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых 
зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)) 
[11], в котором установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов (МКД), а также отдельных элементов многоквартирных домов, т.е. такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации 
покрытия крыш из рулонных материалов составляет 10 лет, из оцинкованной стали — 15, 
из шифера — 30, из керамической черепицы — 60.
При новых условиях организации проведения капитального ремонта зданий собственники помещений в многоквартирных домах играют не последнюю роль: без них невозможно составить смету и принять выполненные работы.
Эффективность и целесообразность капитального ремонта зданий определяют сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться 
в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, социальные — 
в улучшении жилищных условий жильцов, условий работы обслуживающего персонала, 
повышении качества и увеличении объема услуг.
При проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, 
связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть данного ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов как в технологии производства работ, так и в производ

ство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без 
элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно.
В соответствии с понятием, определенным Градостроительным кодексом Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за 
исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем 
инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов 
несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели 
таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Целями капитального ремонта зданий также являются устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.
Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных 
характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств 
и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных 
фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки; увеличение количества и качества услуг; оснащение недостающими видами 
инженерного оборудования; благоустройство окружающей территории.
Основанием для назначения здания или сооружения на капитальный ремонт может 
являться не только наличие в них неисправностей, но и сроки службы элементов, которые необходимо ремонтировать, чтобы предупредить появление неисправностей, улучшить качественные характеристики зданий.
Рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (до капитального ремонта) установлена в соответствии с приложением 3 приказа Госкомархитектуры от  23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм».
На рис. 1.1 представлены два основных вида планово-предупредительного ремонта.
Планово-предупредительные ремонты
Текущие
Капитальные
Выборочный
капитальный
ремонт
Комплексный
капитальный
ремонт
Профилактический
текущий ремонт
Непредвиденный
(аварийный)
текущий ремонт
Рис. 1.1. Виды планово-предупредительных ремонтов
Периодичность текущего ремонта жилищного фонда определена в п. 3.6.1 МДК 
2-04.2004  в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их 
физического износа и местных природно-климатических условий.
Комплексный капитальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его 
секции для устранения морального и физического износа.