Реконструкция и реставрация зданий

СРЕДНЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ
Серия основана в 2001 году




В.В. ФЕДОРОВ



РЕКОНСТРУКЦИЯ И РЕСТАВРАЦИЯ ЗДАНИЙ



УЧЕБНИК





                  Допущено Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в качестве учебника для учащихся средних специальных учебных заведений, обучающихся по специальности 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»




znamum

электронно-библиотечная система


Москва ИНФРА-М 2025

УДК 69.059.7(075.32)
ББК 38.7-09я723

    Ф33



      Рецензенты:
         Степанов В.Я. — доктор технических наук, профессор Тверского государственного технического университета;
         Цуркан А.А. — директор Тверского технологического колледжа






            Федоров В.В.


Ф33 Реконструкция и реставрация зданий : учебник / В.В. Федоров. — Москва : ИНФРА-М, 2025. — 208 с. — (Среднее профессиональное образование).

         ISBN 978-5-16-009091-7 (print)
         ISBN 978-5-16-100429-6 (online)

         Рассмотрены основы реконструкции и реставрации зданий различного назначения. Приводятся сведения по определению технического состояния зданий и сооружений. Анализируются критерии технико-экономической целесообразности переустройства объектов городской застройки. Содержатся рекомендации по принципам выбора проектных решений реконструкции зданий в зависимости от различных факторов.
         Для студентов строительных и архитектурных специальностей колледжей, а также для работников предприятий городского хозяйства и строительства, органов государственного и муниципального управления, занимающихся вопросами жилищно-коммунального хозяйства.



УДК 69.059.7(075.32)
ББК 38.7-09я723










ISBN 978-5-16-009091-7 (print)
ISBN 978-5-16-100429-6 (online)

© Федоров В.В., 2003

            ПРЕДИСЛОВИЕ



    Реконструкция и реставрация зданий различного назначения — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных pабот, отличающийся большим pазнообpазием пpоектных pешений и используемых технологий. Специфика и сложность этих pабот заключается: а) в необходимости осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и имеющих свои конструктивные особенности;
б) в обязательном учете технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования;
в) в комплексном характере решения технических, экономических, социальных и экологических задач.
    Необходимость pасшиpения объема pабот по пеpеустpойству жилых, общественных и производственных зданий в России является следствием их неоправданно быстрого морального и физического старения и выбывания из эксплуатации. Основная причина — несвоевpеменное выполнение плановых ремонтов и нарушения правил эксплуатации. Напpимеp, из жилищного фонда страны ежегодно выбывает около 7 млн м2 общей площади, при том что вновь вводится лишь около 40 млн м2. Отметим, что в США почти 52% всех средств, вкладываемых в строительство, идет исключительно на реконструкцию жилья. Во многих странах считают, что для полноценного развития города необходимо расходовать по этой статье не менее 20% городского бюджета.
    В ближайшие годы в строительном комплексе России также следует ожидать смены приоритетов — значительного увеличения доли реконструктивных работ. Только своевременное проведение работ по ремонту, модернизации и реконструкции зданий обеспечит возможность эффективной и безопасной эксплуатации жилищного фонда страны. По данным Госархстройнадзора России, каждая третья авария на строительных объектах происходит в жилых домах. Основные причины — нарушение правил эксплуатации (неудовлетворительное техническое состояние) инженерных систем и конструктивных элементов здания. При отступлении от нормативных сроков капитального ремонта на 7—10 лет стоимость его проведения увеличивается в 2,5—3 раза по сравнению с плановым ремонтом.
    Застройка современных жилых районов в большинстве российских городов страдает однообразием из-за ограниченного набора зданий и их безадресного проектирования. Повсеместное применение многоэтажных домов практически не учитывало: сложившейся традиции городской застройки и ее масштаба; специфических требований, предъявляемых к новым объектам, возводимым как в зоне влияния архитектурных памятников, так и различных архитектурных пространств. Сегодня со всей очевидностью встает задача внедрения в практику реконструкции таких

3

типов зданий, которые наиболее распространены в странах со сходными природно-климатическими условиями. Так, в мировой практике жилищного строительства широко применяются безлифтовые здания высотой от двух до пяти этажей. Именно такие дома составляют основную ткань застройки в больших и малых городах, в том числе в процессе реконструкции исторически сложившихся районов. Причина высокой популярности — возможность получения высокой плотности застройки (350—450 чел. на 1 га) при высоком уровне комфортности жилища. Кроме того, такие здания обеспечивают наибольшую эффективность при реконструкции путем «уплотнения» жилой застройки.
    Во многих российских городах возникают схожие проблемы дефицита свободных территорий, а также очень высокой стоимости создания инфраструктуры в районах новой застройки. Актуальность архитектурнопланировочной реконструкции определяется и переходом страны к рыночной экономике. В условиях повышения цен на энергоносители не терпящей отлагательства частью реконструктивных мероприятий становится установка счетчиков расхода тепла, холодной и горячей воды, газа, а также утепления окон, дверей, чердачных перекрытий и стен упрощенной конструкции.
    Переустройство зданий должно рассматриваться как одна из возможностей относительно быстрого получения дополнительных площадей за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей, пристраиваемых объемов и, частично, возведения новых зданий в существующих районах городской застройки. Pасчеты показывают, что прирост жилищного фонда страны при реконструкции только зданий первых массовых серий составит 100—120 млн м² общей площади с затратами в 1,5 раза меньше, чем при новом строительстве. Подобный эффект может быть достигнут за счет более эффективного использования систем инженерного оборудования, освоенных территорий и существующего фонда зданий и сооружений.
    И еще одно немаловажное соображение. Изучая вопросы реконструкции и реставрации зданий, можно глубже понять особенности работы их конструктивных элементов в различных условиях, а также динамику изменения эксплуатационных качеств зданий. Подобные сведения являются необходимой основой ряда других дисциплин, изучаемых в процессе овладения специальностью «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений».

                Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ





            1.1. Социально-правовые и технико-экономические вопросы реконструкции сложившейся застройки


   Одним из важных направлений социально-экономического развития стpаны являются pефоpмиpование и pазвитие жилищной сфеpы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеpальной жилищной политики» жилищная сфера — отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
   Жилищный фонд страны подразделяется на следующие виды:
1) частный — находящийся в собственности граждан или юридических лиц (около 55% жилищ);
2) государственный — являющийся собственностью государства или субъектов Федерации (примерно 9% жилищной собственности);
3) муниципальный — находящийся в собственности муниципальных образований (его доля составляет 30%);
4) общественный — находящийся в собственности общественных объединений;
5) коллективный — находящийся в общей собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной и общественной собственности.
   Коренные преобразования, происходящие в жизни страны, сказываются на характере нового строительства, а также модернизации и реконструкции существующей застройки. Однако острота жилищной проблемы в стране не ослабевает. Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, которые по площади составляют 34 млн м². Значительная часть эксплуатируемых зданий не соответствует современным функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций).
   Существовавший в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности в результатах своей деятельности у

5

работников проектных, строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций, а также отчуждение жителей от собственности не способствовало повышению качества жилищного фонда.
    Социальная необходимость реконструкции связана с задачами:
1) повышения доступности жилья для широких слоев населения, адресной государственной и муниципальной поддержки;
2) улучшения качества эксплуатации жилищного фонда;
3) совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды. Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализация зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.
    Нормативно-правовой основой для реконструкции являются федеральные законы, указы Президента России, постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации.
    Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются:
1) характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ);
2) затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства здания или сооружения.
    Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому с самого начала мы должны отдавать себе ясный отчет в том, что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-экологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени он зависит и от средств и предпочтений заказчиков.
    Переустройство зданий понимается как обобщающее понятие, обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств здания (главным образом — уменьшения физического и морального износа). Понятие «переустройство» включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер (табл. 1.1).

6

Таблица 1.1


Содержание и структура деятельности по пеpеустpойству зданий

      Содержание работ        Техническая эксплуатация         Переустройство           
  по поддержанию исправного     зданий и сооружений          зданий и сооружений        
    состояния, изменению      Осмотры  Текущий   Капи-   Мо-    Pе-   Аварийно- Pестав  планировочной структуры,    и подго-  ремонт  тальный  дер-  конст- восстано-  рация 
  установке дополнительных     товка             ремонт  низа- рукция вительные        
     систем оборудования      к эксп-                    ция           работы          
                              луатации                                                 
Устранение неисправностей,                                                             
мелкий ремонт конструкций,                                                             
регулировка и наладка обору-                                                           
дования                                                                                
Восстановление работоспособ-                                                           
ности конструкций и оборудо-                                                           
вания                                                                                  
Замена конструктивных                                                                  
элементов и инженерного                                                                
оборудования                                                                           
Изменение планировки, уста-                                                            
новка современных систем                                                               
оборудования                                                                           
Изменение общей площади                                                                
и объема здания (надстройки,                                                           
пристройки, встройки, частич-                                                          
ная разборка)                                                                          
Благоустройство территории,                                                            
улучшение архитектурной                                                                
выразительности здания                                                                 
Восстановление в первоначаль-                                                          
ном виде памятников истории                                                            
и архитектуры (деталей декора                                                          
и отдельных конструктивных                                                             
элементов)                                                                             

    Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
    Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При

7

реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.
   Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
   Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.
   Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы:
1) плановый профилактический ремонт;
2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования.
   Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не требующих замены основных конструкций здания.
   Суть капитального pемонта заключается именно в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении.
   Основными pезультатами пеpеустpойства зданий являются:
1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства.
2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов.
3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов.
   Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75—85% стоимости нового строительства такой же общей площади.

8

            1.2. Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий


   Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3—5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
   Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (приложения 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
   Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные

сроки службы: фундаменты бетонные......................... 100—125  лет
   стены кирпичные и крупнопанельные.............125 лет

9

   перекрытия железобетонные..................... 100—125 лет
   перекрытия деревянные...............................60 лет
   полы из керамической плитки.........................80 лет
   полы паркетные......................................50 лет
   полы дощатые.....................................30—40 лет

   деревянные стропила и обрешетка...................50 лет
   кровля из керамической черепицы...................80 лет
   кровля из асбестоцементных листов.................30 лет
   окна и двери в наружных стенах....................40 лет
   элементы систем инженерного оборудования
   (вентили, задвижки, трубы и пр.)...............10—20 лет

   Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
   На практике срок службы (долговечность) здания определяется в зависимости от его капитальности (приложения 1 и 2).
   Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
   На характер развития физического износа влияет большое количество факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48), объем и характер выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4—1,9) и др. Величина физического износа дает представление о техническом состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. Pазви-тие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных зданиях,

10