Обеспечение инновации ценности в сфере девелопмента недвижимости

УДК 338:69
ББК 65.31
О-66
Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор Б.Б. Хрусталев,
заведующий кафедрой экономики, организации и управления производством 
ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»;
кандидат экономических наук С.П. Воронова,
доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве 
ФГБОУ ВО «Петербургский государственный университет путей сообщения»
 
Орлов, А.К.
О-66	 	
Обеспечение инновации ценности в сфере девелопмента недвижимости [Электронный ресурс] : монография / А.К. Орлов, И.Ю. Чубаркина ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, кафедра организации строительства 
и управления недвижимостью. — Электрон. дан. и прогр. (4,3 Мб). — Москва : Издательство МИСИ – МГСУ
, 2021. (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — 
Режим доступа: http://lib.mgsu.ru. — Загл. с титул. экрана.
	
	
ISBN 978-5-7264-2831-4 (сетевое)
	
	
ISBN 978-5-7264-2832-1 (локальное)
Проанализированы и представлены в виде ценностного подхода применительно к сфере девелопмента недвижимости основные положения стратегии «голубого океана». Ценностный подход 
может быть использован как для проектов, предполагающих исключительно бюджетное финансирование, так и для проектов, имеющих коммерческую составляющую, и нацелен на повышение 
эффективности реализации ИСП при одновременном улучшении качества среды жизнедеятельности.
Для научных работников, аспирантов, а также руководителей строительных направлений, 
интересующихся вопросами управления недвижимостью и инвестиционно-строительными проектами.
Научное электронное издание
© ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ», 2021

Редактор, корректор В.А. Киселева
Верстка и дизайн титульного экрана Д.Л. Разумного 
Для создания электронного издания использовано:
Microsoft Word 2010, Adobe InDesign CS6, ПО Adobe Acrobat
Подписано к использованию 08.02.2021. Объем данных 4,3 Мб.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования 
«Национальный исследовательский 
Московский государственный строительный университет».
129337, Москва, Ярославское ш., 26.
Издательство МИСИ – МГСУ. 
Тел.: (495) 287-49-14, вн. 14-23, (499) 183-91-90, (499) 183-97-95.
E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ.
..............................................................................................................................................................    5
Глава 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ 
И ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ В ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ....................................................................................................    6
1.1. Особенности объектов недвижимости.
............................................................................................    6
1.2. Комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью.............................................  16
1.3. Современные подходы к управлению конкурентоспособностью в инвестиционностроительной деятельности .
............................................................................................................  28
Глава 2. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ 
КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬЮ В СФЕРЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ 
С ПРИМЕНЕНИЕМ ИННОВАЦИИ ЦЕННОСТИ.
..............................................................................  40
2.1. Методологические основы обеспечения инновации ценности....................................................  40
2.2. Формирование стратегической канвы для объектов недвижимости.
.........................................  49
2.3. Механизм реализации инновации ценности..................................................................................  59
Глава 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ 
ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ИННОВАЦИИ ЦЕННОСТИ В СФЕРЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА 
НЕДВИЖИМОСТИ..................................................................................................................................  66
3.1. Обеспечение инновации ценности в сфере жилой недвижимости 
и социальных объектов.
....................................................................................................................  66
3.2. Обеспечение инновации ценности при создании инфраструктуры туристических 
кластеров недвижимости.
.................................................................................................................  80
3.3. Рекомендации по управлению инновацией ценности .
.................................................................  92
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
....................................................................................................................................................... 109
Библиографический список.
................................................................................................................................... 110

ВВЕДЕНИЕ
Конструирование стратегии инновации ценности — это не единовременное достижение, 
а постепенный процесс. Создав свое рыночное пространство и проанализировав его мощное 
влияние на эффективность работы, компании в строительной отрасли становятся лидерами 
на рынке.
Проблемы, возникающие в связи с развитием, становятся все более очевидными по мере 
экономических изменений, происходящих в обществе. Переход от одного типа экономических 
отношений к другому — это длительный и очень сложный процесс, охватывающий все сферы жизни. Должны происходить разрушение старой системы и изменение на всех уровнях: от 
экономической политики, проводимой государством, до строительного бизнеса и общества. 
Эти процессы сопровождаются серьезными социальными и экономическими потрясениями.
В ходе изменяющихся экономических отношений нелегко поддерживать взаимный баланс 
и устойчивость процессов. Поскольку большинство теорий и практических приложений, связанных с устойчивостью, являются либо новыми, либо все еще находящимися в стадии разработки, актуальной проблемой становится не только оценка устойчивого развития всего строительства, но и оценка общих тенденций развития и проблем, характерных для определенных 
его сфер. Теоретически система устойчивого развития не полностью настроена, поэтому часто, когда речь идет об устойчивом развитии, используются разные теоретические аспекты 
и парадигмы и применяются разные тенденции развития теорий и отдельных методологий 
для будущего прогнозирования.
Целью устойчивого развития является сочетание экономического роста, социального прогресса и щадящего использования природных ресурсов, поддержания баланса и обеспечения 
благоприятных условий жизни для нынешнего и будущих поколений. Развитие стимулируется на определенной территории, в ее естественной среде, поэтому важно выяснить разумные 
масштабы и формы развития, чтобы качество жизни поддерживалось, а негативное воздействие на окружающую среду уменьшалось.
Анализ устойчивого развития должен основываться не только на планируемом системном 
подходе, но и включать аспект потребления, подчеркивая устойчивое потребление и производство. Планирование — это процесс, в котором составляются планы, предусматриваются 
направления деятельности и решения, принимаемые на разных уровнях. Устойчивое развитие — это способ сочетания двух разных и порой противоречивых подходов: «развитие – прогресс – рост» и «стабильность – безопасность – среда».

Глава 1 
СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ 
И ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ
В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Особенности объектов недвижимости
Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта — объекта недвижимости. 
В  целом этот процесс включает в  себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогообложение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и  его инфраструктурой [10, 52]. Это бизнес, где требуются достаточно серьезные по объему инвестиции 
с  длительным циклом и  где произведенный продукт длительное время может создавать 
устойчивый денежный поток.
Таким образом, в строительной отрасли возникла деятельность, направленная на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости — девелопмент.
При рассмотрении особенностей объектов недвижимости остановимся подробнее 
на экодевелопменте. Это достаточно молодое направление, которое находится на обособленном месте среди остальных концепций. Связано это скорее всего именно с тем, что все 
документы, методики оценки и системы рейтинга для экопроектов носят добровольный характер и не являются обязательным требованием к реализации тех или иных строительных проектов [31].
С одной стороны, такое положение вещей не способствует быстрому распространению 
экопроектов по стране и  увеличению популярности «зеленого» строительства. Ведь для 
того, чтобы накопить заветные баллы и получить тот или иной сертификат, соответствующий какому-либо зеленому стандарту, нужно следовать специальной методике, выполнять 
большое количество условий с точки зрения экологичности, энергоэффективности, водоэффективности, что, соответственно, приводит к большим затратам. 
С другой же стороны, такие методические основы по повышению экологичности и энергоэффективности не привязаны к какому-то конкретному типу зданий по назначению, строительному объему, региону строительства или по какому-либо другому параметру. Эта особенность дает возможность девелоперам реализовывать экопроекты абсолютно разного 
назначения: жилые здания, офисы, гостиницы, апартаменты, небольшие деревни или коттеджные поселки, а также объекты промышленного строительства. 
Здания гражданского назначения — жилые, торговые, общественные, досуговые и другие — независимо от того, где они строятся, однородны. 
Рассмотрим схему трехуровневой модели девелопмента мегапроекта, представленную 
на рис. 1.1. Вертикальная схема сообщает о том, что крупный мегапроект является результатом объединения отдельных, более мелких частей воедино. Соответственно, для того чтобы создать «зеленый» мегапроект, девелоперу следует интегрировать методику повышения 
экологичности и энергоэффективности зданий и сооружений на 3-м уровне, на котором происходит создание объектов недвижимости по определенной схеме, с определенными параметрами, включая определенные инновации, а все это, в свою очередь, должно соответствовать требованиям «зеленых» стандартов.
6

Рис. 1.1. Схема девелопмента мегапроекта
В связи с последними событиями на международной политической арене, девелоперские 
компании ощутили влияние кризиса на своей выручке, так как рост процентных ставок и недоступность краткосрочных кредитов сильно повлияли на их бизнес [50]. В настоящее время 
они пытаются сосредоточиться на завершении уже начатых проектов, тогда как новые проекты преимущественно откладываются.
Девелоперские компании, работающие в сегменте жилой недвижимости, воспринимают 
ситуацию в мире менее остро; эксперты надеются, что положение на рынке недвижимости изменится в лучшую сторону. И для того есть определенные предпосылки:
–
– положение на рынке начинает становиться стабильным. Конечно, рынок существенно 
видоизменился, подстраиваясь под новые экономические условия, но при этом и покупатели, 
и продавцы уже более адекватно оценивают ситуацию;
–
– объем предложения на  первичном рынке сократился. Также появилась тенденция перераспределения спроса на квартиры в новостройках в сторону малокомнатных. В структуре объема предложения преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры с разницей 
в 2,1 %, (рис. 1.2). В предложении делается упор на возведение новых квартир, причем с чистовой отделкой. 
4,30%
18,40%
39,70%
1-комнатная
2-комнатная
3-комнатная
37,60%
4-комнатная
Рис. 1.2. Распределение предложения по типам квартир
7

Отметим, что застройщики предлагают интересные акции и скидки для покупателей квартир. Также в условиях высокой конкуренции наибольшим спросом пользуются новостройки 
с продуманной концепцией при адекватной ценовой политике;
–
– в банках произошло обновление ипотечных программ. Но есть одна существенная поправка: далеко не всем потенциальным заемщикам банки одобряют ипотечные кредиты. 
И даже наблюдается уменьшение положительных решений в вопросе выдачи займа. 
Ведущие банки отмечают снижение количества ежедневных обращений на  получение 
ипотеки по госпрограмме.
–
– вторичный рынок недвижимости показал положительную динамику. 
В сегменте аренды произошло снижение ставок. И только собственники квартир стандарткласса, на которые спрос есть всегда, позволили себе, наоборот, повысить стоимость месячного проживания примерно на 0,5 %. В секторе коммерческой недвижимости доля вакантных 
площадей в торговых и офисных центрах на данный момент достаточно высока. 
Рассмотрим распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости 
от профиля компании, в соответствии с рис. 1.3.
Банки/Финансы/Инвестиции
3% 3%
3%
5% 4% 4%
Госуправление
8%
Производство
Товары повседневного спроса/Фармацевтика 
Нефть/Газ/Добыча
Технологии/Медиа/Телекомм уникации
43%
27%
Недвижимость и строительство 
Энергнетика
Другое
Рис. 1.3. Распределение арендованных и купленных офисных площадей
В Российской Федерации определение кластера закреплено в Методических рекомендациях по реализации кластерной политики в субъектах Российской Федерации от 26 декабря 
2008 г., в соответствии с которыми кластеры — это объединение предприятий, поставщиков 
оборудования, комплектующих, специализированных производственных и сервисных услуг, 
научно-исследовательских и образовательных организаций, связанных отношениями территориальной близости и функциональной зависимости в сфере производства и реализации товаров и услуг.
Изначально кластерный подход применялся к промышленному производству, его основоположники — А. Маршалл и Б.С. Ястремский. Но именно профессор Гарвардской школы бизнеса М. Портер является автором идеи повышения конкурентоспособности в данном случае 
за счет отраслевых кластеров [32, 43].
Туристический кластер рассмотрим как совокупность зданий и сооружений туристического назначения в пределах территории одного региона. Следовательно, необходимо рассматривать это как инвестиционно-строительный проект, но в постановлении Правительства РФ 
от 13 сентября 2010 года № 716 «Об утверждении Правил формирования и реализации федеральной адресной инвестиционной программы» к туристическим кластерам применяется такое понятие, как «укрупненный инвестиционный проект».
8

Региональный туристический кластер  — это устойчивый территориально-сконцентрированный диверсифицированный межотраслевой комплекс, взаимодействующий 
на основе кооперации и конкуренции предприятий, общественных организаций, органов 
государственного управления, формирующих и обслуживающих туристские потоки, использующие туристический потенциал территории.
«Укрупненный инвестиционный проект (УИП) — проект создания туристического кластера, включающий ряд функционально, организационно и финансово взаимосвязанных 
проектов по отдельным объектам капитального строительства инфраструктурной направленности». УИП создания туристического кластера включает в себя проекты капитального строительства за счет внебюджетных источников следующих объектов: коллективные 
средства размещения, кемпинг, объекты общественного питания, объекты развлечений 
и торговли, объекты автомобильного и водного туризма. 
Через применение кластерного подхода субъекты могут косвенно поддерживать образование, науку и бизнес, потому что такой подход к реализации проектов требует новых 
знаний и развития специальных научно-технических направлений и их коммерческих интерпретаций. Один из ключевых моментов, на котором строится успешное функционирование кластерных проектов, — это объединение предпринимательских структур, способных проинвестировать перспективные проекты на основе инноваций.
Туристические кластеры благодаря своему влиянию на экономику региона и страны, 
наличию огромного количества усложняющих факторов, затрагиванию сопутствующих 
туризму отраслей (например, строительство, медицина и т.д.), нуждаются в разработке индивидуальной программы и требуют привлечения колоссальных инвестиций как государственных, так и частных. Все вышеперечисленное дает нам право считать туристические 
кластеры полноценными крупномасштабными проектами, или мегапроектами.
Мегапроект  — это комплекс действий и  мероприятий, связанных по исполнителям, 
ресурсам, срокам осуществления. Эти действия ориентированы на  достижение экономических и социальных результатов. Мероприятия содержат в себе научно-технические 
исследования, технологические и конструкторские инновации. Совокупность действий направлена на решение важных вопросов в социальной сфере, сопряженных с повышением 
качества жизни населения, а также освоение производства и вывод продукта на рынок, сопровождая это концентрацией ресурсов и обеспечением поддержки государства [20].
Наиболее важными проблемами, часто возникающими в процессе реализации мегапроектов, являются интенсивность капитала, высокая стоимость реализации и необходимость 
привлечения крупных инвестиций, поскольку государственные инвестиции, как правило, 
используются в дополнение к частным фондам.
Реализация проектов по созданию объектов туристических агломераций в России — 
процесс, обреченный на длительный период строительства — около 5–6 лет, и возврат вложенных средств — около 20 лет. Такие условия предполагают большую степень риска. Однако минимизировать их возможно. Например, за счет постоянного мониторинга ситуации, 
готовности вносить изменения в проекты, произведения оптимизации затрат и соблюдения 
требований законодательной базы [4].
Рассматривая модернизацию кластера как системный и долгосрочный подход, необходимо учитывать, с одной стороны, примитивный внешний вид и условия окружающей среды, которые являются наиболее важной частью рекреационной системы, с другой — тот 
факт, что природопользование является неотъемлемым компонентом рекреационной деятельности.
Эта взаимосвязь подтверждает важность развития уникальных природных территорий 
в стране, уделяя внимание энергоэффективности и эффективности использования воды, 
а также бережному отношению к окружающей среде в туристических зонах и агломерациях. Решение этих проблем возможно путем применения концепции совершенствования 
9

«устойчивого развития» и методологической базы подходов к анализу более эффективного 
использования сложных земельных участков для создания туристических кластеров [46].
Мировой финансово-экономический кризис также затронул сектор туризма, и  необходимо укреплять отношения между такими элементами, как государство, бизнес, образование и наука. В это же время интенсивное развитие рыночной экономики послужило 
своеобразной перепланировкой методов организации производственного процесса и территориальной структуры туристического сектора. И это все привело к тому, что данный 
подход является основным инструментом развития туристического сектора.
В секторе туризма в переходной экономике с учетом всего списка ресурсов в нем кластерный подход очень актуален. Для начала следует отметить нематериальный характер туристического продукта, производимого на данной территории, с использованием местных 
ресурсов при взаимодействии администрации области с субъектами предпринимательской 
деятельности, а также с тесными связями между различными отраслями. Благодаря использованию вышеуказанного подхода, используемого для осуществления стратегического планирования туризма в регионах, проявляется значительный мультипликативный эффект.
Кластер — это группа связанных компаний, поставщиков товаров и услуг, фирм в различных секторах и организаций, связанных с их деятельностью в конкретных конкурентных областях, но одновременно участвующих в работе.
Для каждого туристического кластера разрабатывается индивидуальный проект. Объекты различных направлений, входящие в  состав кластера, имеют разные требования. 
Например, туристические базы, гостиницы, отели могут находиться в любых природноклиматических условиях. Учреждения автотуризма необходимо разместить ближе к автотрассам. В настоящее время пользуются популярностью новые туристские объекты, например акватель (гостиница на воде или на берегу водоема). Состав туристических кластеров, 
обеспечивающих условия проживания и обслуживания туристов, определяется характером обслуживания и местоположением самого кластера.
Проблема неразвитой туристской инфраструктуры является ощутимой при создании 
и развитии территориальных кластеров. Кроме того, субъекты Российской Федерации не 
создают благоприятные инвестиционные условия при строительстве различных объектов 
туристического использования.
Помимо крупного масштаба, при реализации мегапроектов имеет место социальный 
и экономический эффект для отдельных субъектов. Высокая стоимость, капиталоемкость 
и привлечение инвестиций — классические проблемы, возникающие при реализации любого мегапроекта. Дело в том, что строительство любого крупного инвестиционно-строительного проекта финансируется не только за счет средств частных инвесторов, но и 
с помощью государственных инвестиций, а общий бюджет может составлять десятки миллиардов рублей. Следствием такой специфики является необходимость применения государственно-частного партнерства (ГЧП), а также введения налоговых льгот для более быстрой окупаемости проекта [3].
Любой мегапроект, и  туристический кластер в  частности, так или иначе обречен 
на большой период окупаемости. Из-за своего масштаба, размера привлекаемых инвестиций и продолжительного срока строительства есть риск того, что мегапроект будет окупаться длительное время, а может и не окупиться совсем [5].
Туристические кластеры — это долгосрочные проекты, требующие на проектирование 
и строительство около 5 лет, а также около года на решение вопросов экологии, возникших 
при решении реализации мегапроекта. Из-за таких сроков осуществления запланированного проекта возникает неопределенность, влекущая за собой риски реализации [11]. 
И если все предыдущие проблемы уже имеют определенные решения и разработанные 
концепции снижения негативного эффекта, то следующие три проблемы заслуживают наиболее пристального внимания со стороны девелоперов. 
10

1. Серьезной преградой на пути создания и развития кластеров является недостаточно 
развитая туристская инфраструктура. 
2. Ввиду того что кластерный подход к формированию инвестиционно-строительных 
проектов значительно увеличивает масштабы строительства, перед всеми участниками таких мегапроектов остро встает проблема обеспеченности стройплощадки ресурсами. Здесь 
помимо масштабности проекта, основным определяющим фактором выступает потенциал 
региона и его способность удовлетворить требования строительного производства не только стройматериалами, но также базовой и специальной строительной техникой, людскими 
ресурсами и энергией. Недостаток необходимых ресурсов зачастую является причиной невыполнения планов и, как следствие, затягивания сроков строительства.
3. Наконец, при кластерной модернизации региона на первый план часто выходят вопросы экологического воздействия на окружающий мир. Это вполне резонно, ибо, с одной 
стороны, естественные ресурсы и условия, экологические составляющие, являются весомой частью рекреационных систем в качестве факторов производства, а природопользование — важной частью рекреационной деятельности. С другой — уникальность и во многом 
ограниченность природно-ресурсного потенциала рекреационных зон обусловливает особую экологическую статусность и специфический режим природопользования в туристских дестинациях. В целом с каждым годом в России экологическая ситуация ухудшается 
и при развитии уникальных природных зон (к примеру, Северного Кавказа) особое внимание стоит уделять энергоэффективности зданий и сооружений в составе курортов, гостиничных комплексов и туристического кластера в общем. Эту проблему девелоперы могут 
решить, используя в своих проектах концепцию экодевелопмента [40].
Туризм в  России  — это быстро развивающаяся отрасль экономики, в  которой участвуют больше 500 тысяч человек. Туризм относится к несырьевой сфере — сфере услуг, 
и имеет большое значение для социально-экономического развития субъектов Российской 
Федерации.
Туризм способствует развитию и вовлечению в экспортную деятельность предприятий, 
и в нем могут участвовать даже те компании, которые не имеют объективной возможности 
самостоятельно заниматься классическими экспортными операциями.
Стоит отметить, что в  связи со  сложившейся неблагоприятной эпидемиологической 
обстановкой в России и в мире в целом отрасль туризма претерпевает большие убытки. 
Эксперты и аналитики в первые месяцы пандемии установили, что спрос на туристические услуги упал более чем на 20 %, а после закрытия границ и вовсе приравнялся к нулю. 
Туристские кластеры на данный момент находятся в экономической стагнации, поэтому 
государство разработало перечень мер, опубликованных на сайте Ростуризма, по развитию отрасли, согласно которому по окончании пандемии вклад туристической отрасли 
в экономику России в течение пяти лет увеличится с 3 до 11 % ВВП. Доля России на международном рынке туризма в случае принятия данной программы вырастет с менее чем 
1 % до 3 %.
Формирование туристического кластера необходимо, чтобы повысить конкурентоспособность территорий на рынке туризма благодаря синергетическому эффекту, а также повышению рабочей эффективности организаций и предприятий, состоящих в кластере, стимулированию инновационных технологий и развития новых направлений [21].
Благодаря формированию туристического или же туристско-рекреационного кластера 
возникает возможность позиционирования территорий и оказания влияния на формирование регионального имиджа.
Проведем анализ туристических поездок до пандемии. Число въездных туристских поездок иностранных граждан в Россию по отношению к аналогичному периоду предшествующего года представлено в табл. 1.1.
11