Договорное регулирование жилищных отношений

Д.А. Формакидов
ДОГОВОРНОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЖИЛИЩНЫХ
ОТНОШЕНИЙ
ÌÎÑÊÂÀ 2024

УДК 347.25 (075.4)
ББК 67.404.1
Ф79
Рецензенты:
Е.В. Вавилин – доктор юридических наук, профессор;
С.И. Суслова – доктор юридических наук, доцент. 
Формакидов, Дмитрий Анатольевич.
Ф79 	 	   Договорное регулирование жилищных отношений /  
Д. А. Формакидов. – Москва : Статут, 2024. – 412 с.
ISBN 978-5-8354-1973-9 (в пер.)
Монография посвящена комплексному исследованию договорного регулирования жилищных отношений в Российской Федерации. 
В работе представлена система договоров, регулирующих жилищные 
отношения, проанализированы различные уровни этой системы. Рассмотрены отдельные виды гражданско-правовых договоров, направленных на приобретение прав на жилые помещения и организацию 
отношений по поводу жилых помещений.
Книга предназначена для научных работников, преподавателей, 
аспирантов и студентов юридических образовательных учреждений, 
а также всех интересующихся вопросами договорного и жилищного 
права.
Законодательство и судебная практика приводятся по состоянию 
на 1 ноября 2023 г.
УДК 347.25 (075.4)
ББК 67.404.1
ISBN 978-5-8354-1973-9
© Формакидов Д.А., 2024
© Голубцов В.Г., предисловие, 2024


ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие (В.Г. Голубцов).................................................................. 5
Введение.
................................................................................................ 8
Глава 1. Теоретико-методологические основы  
цивилистического исследования договорного регулирования  
жилищных отношений.......................................................................... 12
1.1. Жилищные отношения как объект частноправового  
регулирования в социальном государстве.
......................................... 12
1.2. Договорное регулирование жилищных отношений  
как вид частноправового регулирования и его взаимосвязь  
с иными регуляторами общественных отношений........................... 35
1.3. Социально-политические, экономические  
и философские предпосылки становления и развития  
нормативно-правового и договорного регулирования  
жилищных отношений в России........................................................ 58
1.4. Методологические основы цивилистического  
исследования договорного регулирования жилищных  
отношений.
.......................................................................................... 82
Глава 2. Цивилистические основы систематизации договоров,  
регулирующих жилищные отношения.................................................. 97
2.1.Жилое помещение как нормообразующий  
и системообразующий объект договорного регулирования  
жилищных отношений....................................................................... 97
2.2. Основы формирования, принципы и закономерности  
систематизации договоров, регулирующих жилищные  
отношения..........................................................................................123
2.3. Типовые договоры как результат сочетания частных  
и публичных интересов в регулировании жилищных  
отношений.
.........................................................................................149
Глава 3. Договоры, направленные на возникновение права  
собственности на жилые помещения...................................................166
3.1. Возмездные договоры, направленные на возникновение  
права собственности на жилые помещения.
.....................................166
3.2. Возмездные договоры, направленные на возникновение  
права собственности при создании жилых помещений...................183
3

Оглавление
3.3. Безвозмездные договоры, направленные  
на возникновение права собственности на жилые помещения.
......203
3.4. Договоры, направленные на передачу жилых помещений  
в публичную собственность при предоставлении жилья  
по договору социального найма........................................................221
Глава 4. Договоры, направленные на возникновение права  
пользования жилыми помещениями....................................................238
4.1. Договоры найма жилых помещений.
..........................................238
4.2. Договоры поднайма жилых помещений.
....................................305
4.3. Договоры безвозмездного пользования жилыми  
помещениями.
....................................................................................312
4.4. Договоры о вселении временных жильцов.
................................322
4.5. Договоры о порядке проживания членов семьи........................328
4.6. Договоры аренды и субаренды жилых помещений.
...................336
Глава 5. Договоры, направленные на организацию отношений  
в сфере владения, пользования и распоряжения общим имуществом 
собственников жилых помещений.......................................................344
5.1. Договоры об определении порядка пользования  
общими жилыми помещениями.......................................................344
5.2. Договоры собственников помещений, направленные  
на организацию отношений в многоквартирных домах..................361
5.3. Договоры управления многоквартирными домами...................377
Заключение.........................................................................................395
Сведения об авторе.
.............................................................................411

ПРЕДИСЛОВИЕ
Монография «Договорное регулирование жилищных отношений», 
которую держит в руках уважаемый читатель, явилась закономерным и достойным итогом многолетней и продуктивной научной 
деятельности ее автора — Дмитрия Анатольевича Формакидова.
Автор — выпускник юридического факультета Пермского государственного университета — сразу после его окончания выбрал для себя 
в качестве определяющей именно научную стезю и определенную 
(очень непростую и важную) сферу научных интересов.
Результат не заставил себя ждать: Дмитрий Анатольевич стал признанным специалистом в сфере жилищного права, а его мнение, основанное на присущем его работам исключительно академическом 
и при этом практически ориентированном подходе, во многом определяет общепринятую позицию по целому ряду самых принципиальных 
вопросов, возникающих сегодня в сфере правового регулирования 
жилищных отношений.
Актуальность избранной для исследования темы обусловлена прежде всего тем, что на фоне имеющих место глубинных политических 
и социально-экономических преобразований изменилась и государственная жилищная политика. В современных условиях государство 
уже не может использовать распределительную модель удовлетворения 
жилищных потребностей; оно должно создавать условия для приобретения жилых помещений на праве собственности, коммерческого найма или на иных гражданско-правовых основаниях, но при этом гарантировать право на достойное жилище тем гражданам, которые не могут 
самостоятельно приобрести его на свободном рынке. Для обеспечения 
полноты и результативности удовлетворения потребности граждан 
в жилище, выступающей залогом физического самосохранения человека, в России сформировалась система соответствующих современных 
правовых механизмов, большинство из которых имеют договорную 
природу.
В настоящее время система договоров, регулирующих жилищные 
отношения, которая была бы закреплена на нормативно-правовом 
уровне, отсутствует. Многие договоры в жилищной сфере не имеют 
нормативно-правового оформления, другие нуждаются в глубоком 
нормативном обновлении, избавлении от неактуальных рудиментов. 
При этом даже традиционные договорные конструкции, опосре5

В.Г. Голубцов
дующие жилищные отношения, нуждаются в новом осмыслении 
и оценке.
Доктринальное состояние системы договоров в жилищном праве 
нельзя признать удовлетворительным. Договорные конструкции в жилищном праве как части единой системы взаимосвязанных договоров 
практически не рассматриваются, что препятствует их правильному 
пониманию, толкованию и выявлению конструктивных дефектов. 
Нуждаются в изучении и анализе новые договоры, заключаемые в жилищной сфере (договоры паенакопления, договоры о передаче жилых 
помещений в публичную собственность), и многие другие актуальные 
вопросы.
Законодательные дефекты в регламентации и доктринальные пробелы в изучении договоров, регулирующих жилищные отношения, 
порождают и многочисленные правоприменительные ошибки, что ведет 
к снижению правовой защищенности граждан в жилищной сфере.
В современных условиях, вне всякого сомнения, требуется научная разработка актуальной системы договорного регулирования жилищных отношений, а также формирование на ее основе конкретных 
предложений по совершенствованию действующего законодательства 
и коррекции сложившейся правоприменительной практики.
Как представляется, автору удалось добиться в предлагаемой читателям монографии решения принципиальных задач и предложить 
концепцию договорного регулирования жилищных отношений, включающую определение жилищных отношений и их договорного регулирования как объектов именно частноправового регулирования; 
научную систематизацию договоров, регулирующих жилищные отношения; детальную правовую характеристику договоров, направленных 
на возникновение права собственности на жилое помещение, на возникновение права пользования жилым помещением, на организацию 
отношений в сфере владения, пользования и распоряжения общим 
имуществом собственников жилых помещений.
Отрадно отметить, что в представленной книге впервые в российской правовой науке сформирована концепция договорного регулирования жилищных отношений в Российской Федерации, основанная, что принципиально важно, на гарантированном в социальном 
государстве конституционном праве на жилище и необходимости 
удовлетворения потребности гражданина в пригодном для проживания жилище, обеспечивающей его физическое самосохранение, 
и охватывающая такие концептуальные вопросы, как роль договорного регулирования жилищных отношений в ее взаимосвязи с иными 
6

Предисловие
регуляторами общественных отношений, объективно существующая 
система договоров, регулирующих жилищные отношения, основные 
направления дальнейшего развития договорного регулирования жилищных отношений.
Содержание предложенной Д.А. Формакидовым концепции составляют выводы об основах, о принципах и закономерностях построения 
и функционирования системы договоров, регулирующих жилищные 
отношения, с выделением различных уровней их системной классификации; о новых методологических основах жилищно-правовых 
исследований; о свойствах жилого помещения и его нормообразующем 
и системообразующем значении; о типовых договорах как результате 
сочетания частных и публичных интересов в регулировании жилищных отношений — все эти сгруппированные по системообразующим 
вопросам авторские выводы способны, как представляется, послужить 
основой для актуального системного подхода в правотворчестве.
Автор проанализировал все договорные конструкции, направленные на реализацию права на жилище, с характеристикой их существенных условий и поэлементного состава; показал теоретические подходы к коррекции имеющегося нормативно-правового регулирования 
и формированию новых нормативных правил, опосредующих договорное регулирование жилищных отношений. В монографии впервые 
предложена научная интерпретация некоторых договорных конструкций, не являвшихся прежде предметом теоретических исследований 
(таких как договор паенакопления, договоры между сособственниками 
жилья, договоры собственников помещений в многоквартирных домах 
по общим вопросам, договор деприватизации, договор по передаче 
жилых помещений в публичную собственность при предоставлении 
жилья по договорам социального найма).
Следует при этом обратить внимание на то, что, несмотря на ярко 
выраженную академическую форму, монография Д.А. Формакидова 
обладает весьма существенной практической значимостью в части 
возможности ее использования в правотворческой и правоприменительной деятельности, что повышает ее ценность как монографического исследования и способно пробудить к ней особый интерес 
заинтересованного читателя.
В.Г. Голубцов,
доктор юридических наук, профессор

В науке нет широкой столбовой дороги, 
и только тот может достигнуть ее сияющих вершин, 
 
кто, не страшась усталости, карабкается по ее каменистым тропам.
К. Маркс
ВВЕДЕНИЕ
В России в последние три десятилетия произошли такие процессы, 
как кардинальная смена политического курса — с административно- 
распорядительного на демократический, отказ от плановой экономики в пользу рыночной, значительное упрочнение основ правового 
государства, в том числе в части признания человека, его прав и свобод 
высшей ценностью нашего общества. Эти обстоятельства не могли 
не повлечь за собой содержательных и структурных преобразований 
как в социальной политике в целом, так и в жилищной политике государства в частности, призванных обеспечить, гарантировать и защитить 
конституционное право человека не просто на жилище, а на пригодное 
для проживания жилище. Потребность в жилье относится к базовым 
потребностям человека, обусловленным необходимостью его самосохранения не столько как социального, сколько как биологического 
существа.
В современных политических и экономических реалиях первостепенное значение приобретает не распределительная модель удовлетворения жилищных потребностей, а создание условий для приобретения 
жилых помещений на праве собственности, коммерческого найма или 
на иных основаниях, опирающихся на свободный рынок и свободное 
волеизъявление граждан. При этом определенная часть населения 
по объективным причинам всегда будет нуждаться в необходимой 
поддержке общества, в том числе в части обеспечения жильем, что 
не может игнорироваться в правовом социальном государстве. В связи с этим в Российской Федерации сформирована и функционирует 
система разнообразных средств удовлетворения жилищных потребностей — от договоров купли-продажи и индивидуального жилищного 
строительства до договоров деприватизации жилья и найма жилых 
помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, 
призванных в максимально возможной степени обеспечить пригодным 
для проживания жилым помещением каждого гражданина.
8

Введение
Конституция РФ провозглашает нашу страну социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, важным элементом которых является гарантированное право на жилище. 
Конституционное право на жилище является одним из элементов 
правового статуса личности, предопределяющих участие гражданина 
в правоотношениях, опосредующих удовлетворение жилищной потребности. Для обеспечения полноты и результативности удовлетворения 
этой потребности, выступающей залогом физического самосохранения 
человека, чрезвычайно важно сформировать эффективную разветвленную систему соответствующих правовых механизмов, инструментов 
и средств, большинство из которых имеют договорную природу.
Несмотря на то что роль договорного регулирования жилищных 
отношений очевидно возрастает, состояние нормативно-правового 
регулирования в этой сфере нельзя признать удовлетворительным. 
Обеспечение гражданина жилищем опосредуется большим количеством разнообразных договорных форм, при этом появляются новые 
договоры, точечно реформируются и видоизменяются давно известные 
договорные конструкции. Вместе с тем система таких договоров, построенная на понятных системообразующих признаках, на нормативно-правовом уровне, до сих пор отсутствует. Некоторые из договоров 
в жилищной сфере вообще не имеют детального законодательного 
сопровождения (договоры по передаче жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в государственную или муниципальную 
собственность при предоставлении этим гражданам жилых помещений 
по договорам социального найма в связи с нуждаемостью; договоры о порядке проживания членов семьи; договоры сособственников 
об определении порядка пользования общим жилым помещением; 
договоры между собственниками помещений многоквартирного дома), 
другие нуждаются в глубоком нормативном обновлении, избавлении 
от советских рудиментов (договоры социального найма, поднайма). 
Не лишена серьезных технико-юридических дефектов регламентация договоров купли-продажи, дарения, ссуды, аренды жилых помещений, которые ослабляют гарантии права граждан на жилище 
и нуждаются в своевременной коррекции или устранении. Во многом 
современный уровень законодательства в сфере договорного удовлетворения потребности граждан в жилище связан с состоянием соответствующей цивилистической и жилищно-правовой доктрины.
Объективные данные о необходимом договорном регулировании 
жилищных отношений могут быть получены только при условии глубо9

Д.А. Формакидов. Договорное регулирование жилищных отношений
кого всестороннего теоретического анализа. Все договоры в жилищной 
сфере существуют во взаимодействии как друг с другом, так и с классическими гражданско-правовыми договорными конструкциями. Очевидно, что они представляют собой открытую динамическую систему, 
разворачивающуюся через множество иерархических (субординационных) и координационных связей, определенным образом встроенную 
в систему гражданско-правовых договоров. Научное познание этой 
системы, ее основ, принципов и закономерностей функционирования 
необходимо не только для обеспечения надлежащей нормативно- 
правовой регламентации и правоприменения, но и для снятия острых 
доктринальных вопросов.
Часто договорные конструкции в жилищном праве исследуются 
точечно или фрагментарно; как части единой системы взаимосвязанных явлений практически не рассматриваются, что препятствует их 
правильному пониманию, толкованию и выявлению конструктивных 
дефектов.
Научные подходы к системе договоров, обеспечивающих удовлетворение жилищных потребностей, значительно расслоены, что 
не позволяет системно увидеть и оценить потенциал договорного 
регулирования жилищных отношений и основные направления его 
реформирования и развития.
За рамками научных исследований по-прежнему остается целый 
ряд давно известных и широко применяемых на практике договоров — 
соглашения сособственников жилых помещений, договоры деприватизации, договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями, 
договоры о порядке проживания членов семьи и временных жильцов. 
Нуждаются в актуальном научном осмыслении и гармоничном включении в действующую систему относительно новые договорные модели: 
договоры паенакопления, договоры о передаче жилых помещений 
в публичную собственность и др. Требуют современных исследований 
и вопросы организационных договоров, направленных на регулирование жилищных отношений, а также многоаспектная категория 
«типовой договор».
В настоящее время имеется насущная потребность в формировании научно обоснованной системы гражданско-правовых договоров, 
регулирующих жилищные отношения, с учетом особенностей жилого 
помещения как специфического, уникального объекта гражданских 
и жилищных прав, способного благодаря своим физическим и юридическим свойствам удовлетворять базовую потребность физических 
лиц в жилье.
10