Плата за жилое помещение, коммунальные услуги и капитальный ремонт: вопросы теории и практики

УНИВЕРСИТЕТ ПРОКУРАТУРЫ 
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 
 
 
 
 
 
 
 
О.А. Пешкова 
 
 
ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ,  
КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ  
И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ:  
ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ 
 
 
Учебное пособие 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва ● 2023 
 

УДК 349.444 
ББК 67.404.212.47 
         П32 
 
Автор: О.А. Пешкова, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат 
юридических наук. 
 
Рецензенты: 
С.Г. Долгов, доцент кафедры предпринимательского, трудового и 
корпоративного права Института права и национальной безопасности РАНХиГС, кандидат юридических наук, доцент; 
Н.О. Маркова, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин 
Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат юридических наук. 
 
Пешкова О.А.  
 
П32 
Плата за жилое помещение, коммунальные услуги и капитальный 
ремонт: вопросы теории и практики: учеб. пособие / О.А. Пешкова; 
Ун-т прокуратуры Рос. Федерации. – М., 2023. – 158 с. 
 
В учебном пособии проанализированы теоретико-правовые основы регулирования платы за жилые помещения, коммунальные 
услуги для граждан-собственников и нанимателей жилых помещений, 
иных услуг, включаемых в платежные документы, взноса за капитальный ремонт для собственников, платы для собственников апартаментов с учетом новелл российского законодательства, материалов правоприменительной и судебной практики. 
Пособие предназначено для студентов юридического факультета 
Университета прокуратуры РФ при самостоятельном углубленном 
изучении темы, предусмотренной учебной дисциплиной «Жилищное 
право».  
 
ISBN 978-5-94952-037-6 
 
УДК 349.444 
ББК 67.404.212.47 
 
 
© Университет прокуратуры 
Российской Федерации, 2023 
2 
 

Введение 
 
Жилищно-коммунальная сфера – наиболее сложная и важная 
часть хозяйственной деятельности отдельного региона, которая 
направлена на предоставление жителям услуг по техническому и 
санитарному обслуживанию жилых домов, проведение необходимых ремонтных и профилактических работ, обеспечение необходимыми ресурсами (вода, газ, электрическая, тепловая энергия), 
связанная с созданием комфортных условий проживания граждан. 
Рыночная экономика требует применения оптимальных 
условий управления жилищным фондом и модернизации правил и 
принципов оплаты услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве (далее – ЖКХ). Начатое реформирование ЖКХ в середине 90-х годов 
прошлого столетия, которое продолжается и в настоящее время, 
потребовало внесения ряда изменений, касающихся системы 
оплаты за жилые помещения. Целью таких новелл явилось обеспечение возмещения издержек (безубыточность функционирования) 
многоквартирных домов (далее – МКД) и переход к стопроцентной оплате по содержанию, текущему и капитальному ремонту,  
а также при предоставлении отдельных видов коммунальных 
услуг, что имеет существенное значение для каждого потребителя. 
В связи с этим законодателем принят целый ряд нормативных правовых актов. Однако, несмотря на их значительное количество, вопросы размера оплаты ЖКХ и справедливых принципов 
формирования тарифов по их оплате все еще остаются дискуссионными в юридической науке. При этом вопросы, связанные с платежами в жилищно-коммунальной сфере, имеют как теоретическое, так и практическое значение, затрагивая всех участников 
рассматриваемых отношений. Так, плата за жилое помещение и 
коммунальные услуги увеличивается ежегодно, при этом аналитиками отмечается отсутствие прозрачной схемы установления действующих в сфере тарифов, отсутствие конкуренции на рынке, 
обусловливающее монопольно высокие цены на такие услуги и отсутствие мотивации для их снижения; недостаточную разработанность механизмов влияния потребителей на качество оказываемых 
им услуг и другие вопросы, требующие изучения и разрешения. 
3 
 

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), 
а также Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ, ЖК РФ) устанавливают обязанность граждан, 
юридических и иных лиц по своевременному и полному внесению 
платы за жилое помещение и коммунальные услуги при его использовании (ст. 153 ЖК РФ). 
Размер и порядок начисления платы за пользование жилым помещением и коммунальных услуг зависит от различных обстоятельств. Законодатель предусматривает правила снижения (перерасчета) 
оплаты отдельных коммунальных услуг, основания, условия и категории граждан, которым предоставляется право на получение субсидий и компенсаций по оплате жилищных и коммунальных услуг. 
При невыполнении обязанности по оплате установлены определенные меры воздействия (ответственности) на нанимателей и 
собственников объектов жилищных прав. 
Следует отметить, что состояние законности в данной сфере 
во многом зависит от эффективности работы органов прокуратуры. Материалы правоприменительной и судебной практики показывают, что нарушения прав граждан наиболее часто связаны с 
завышением тарифов по оплате по коммунальным платежам, неправомерным включением или навязыванием со стороны управляющих организаций тех или иных платных услуг, не предусмотренных действующим законодательством. 
Отдельные моменты темы учебного пособия остаются не урегулированными действующим законодательством, в связи с чем 
необходимо обращаться к судебной, иной правоприменительной 
практике в целях наиболее полного анализа отношений в сфере 
платы за жилые помещения, коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт на современном этапе. 
Целью учебного пособия является формирование у обучающихся четких и устойчивых теоретических знаний по рассматриваемой проблематике на основе норм жилищного законодательства, материалов судебной практики, умений и навыков правильного анализа, квалификации соответствующих отношений и 
надлежащего правоприменения.  
При подготовке учебного пособия использовалась справочно-правовая система «КонсультантПлюс» по состоянию законодательства на 1 мая 2023 г. 
 
4 
 

Глава 1. Правовой режим платы за жилые помещения, 
коммунальные услуги, взноса за капитальный ремонт: 
общая характеристика 
 
§ 1. Правовая природа, сущность, основания и виды платы  
в жилищно-коммунальной сфере 
 
В сфере жилищно-коммунального хозяйства еще с советского периода на практике используется термин жилищно-коммунальные услуги (далее – ЖКУ), которые до принятия Жилищного 
кодекса РФ было принято подразделять на жилищные и коммунальные услуги. К жилищным услугам относили действия организаций, на которые были возложены функции по содержанию многоквартирного дома. Коммунальные услуги связывали с предоставлением специфического поставляемого товара ресурсоснабжающими организациями напрямую потребителям. 
Положения законодательства по плате за жилое помещение и 
коммунальные услуги распространяются на всех владельцев, 
пользователей и собственников жилых помещений1. Отдельные 
вопросы по предоставлению таких услуг и их оплата гражданами 
относятся к одному из вопросов по реализации ими своего конституционного права на жилище2. 
Отношения на рынке жилищно-коммунальных услуг являются собирательным и системным явлением, а их содержание 
охватывает различные отрасли права. В свое время П.И. Седугин 
по этому поводу отмечал, что здесь «имеет место сложное двуединое правоотношение, составной частью которого являются коммунальные отношения. В некоторых случаях, например, когда граждане проживают в жилых домах, принадлежащих им на праве частной собственности, и не производят плату за наем жилья, коммунальные отношения (оказание коммунальных услуг и их оплата) 
                                                          
 
1 В отдельных правовых актах владельцы и пользователи жилых помещений именуются 
потребителями. См., напр.: Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей». 
2 Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике. М.: Проспект, 
2018 // СПС «КонсультантПлюс».  
5 
 

могут выступать фактически в виде самостоятельных правоотношений»1.  
В юридической литературе отсутствует единое понимание 
правовой природы отношений по обеспечению граждан жилищными и коммунальными услугами. О.А. Городов, В.Ф. Попандопуло высказывают точку зрения, что отношения на рынке жилищно-коммунальных услуг регулируются как методом равенства, так и методом власти и подчинения2. П.В. Крашенинников и 
Б.М. Гонгало отмечают, что «отношения, возникающие по поводу 
предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в п. 10 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно»3. 
Одни авторы (например, Ю.Х. Калмыков4, Е.В. Блинкова, 
А.В. Чибис) полагают, что отношения по оплате в жилищных отношениях являются не их разновидностью, а самостоятельным видом договорных обязательств5. 
Другие ученые, например Ю.Г. Басин, И.Б. Марткович,  
В.Ф. Чигир, считают отношения между жилищно-эксплуатационными организациями по оказанию жилищных и коммунальных 
услуг и гражданами составной частью жилищного правоотношения, поскольку они неотделимы от отношений по пользованию 
жилыми помещениями6.  
Действительно, ст. 8 ЖК РФ устанавливает, что к жилищным 
отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, 
внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных 
Жилищным кодексом РФ.  
                                                          
 
1 Седугин П.И. Жилищное право: учеб. для вузов. М.: НОРМА, 2003. 
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). 4-е изд., 
перераб. и доп. / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый и др. М.: Проспект, 2012. 
С. 17 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 
3 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др. / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 
2012. С. 36 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 
4 Калмыков Ю.Х. К понятию обязательства по оказанию услуг в гражданском праве // 
Избранное: тр., статьи, выступления. М.: Статут, 1998. С. 29–33. 
5 Блинкова Е.В., Чибис А.В. Гражданско-правовое регулирование теплоснабжения: монография. М.: Юрист, 2007. С. 168. 
6 См.: Кудашкин А.В. Жилищное право. М., 2006. С. 132. 
6 
 

В связи с этим необходимо определиться, что стоит за данными понятиями в жилищном праве и насколько эти понятия соответствуют нынешнему пониманию данных правовых категорий. 
Исследование их правовой природы в современных условиях поможет в разрешении отдельных теоретических и практических 
проблем.  
Жилищный кодекс РФ не содержит определения жилищнокоммунальной услуги. Впервые дефиниция «жилищно-коммунальные услуги» была включена в Общероссийский классификатор услуг населению ОК002-93, утвержденный постановлением 
Госстандарта России от 28.06.1993 № 1631. Данный термин встречался в соответствующих ГОСТах2. Однако ни один из ГОСТов не 
содержал определения жилищно-коммунальной услуги, в них 
лишь перечислялись отдельные действия, связанные с поддержанием и восстановлением надлежащего технического и санитарногигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, 
коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, 
вывозом бытовых отходов, а также иные виды коммунальных 
услуг. 
Ныне действующий Национальный стандарт Российской Федерации, утвержденный приказом Росстандарта от 11.06.2014  
№ 544-ст3, посвященный услугам жилищно-коммунального хозяйства и управлению многоквартирными домами, также не упоминает о жилищных услугах, а лишь перечисляет и раскрывает виды 
коммунальных услуг по предоставлению в жилищно-коммунальном хозяйстве. 
Вместе с тем на основе данной категории формируются отношения всех субъектов на рынке оказания таких услуг, что делает 
необходимым нормативное закрепление данного понятия. В доктрине предлагаются соответствующие определения.  
                                                          
 
1 Документ утратил силу. 
2 См.: Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные 
услуги. Общие технические условия» (принят постановлением Госстандарта России от 
19.06.2000 г. № 158-ст); Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения» (введен в действие Постановлением 
Госстандарта России от 20.08.2002 № 307-ст). 
3  ГОСТ Р 51617-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.  
7 
 

По мнению Р.Р. Измайлова, под жилищно-коммунальной 
услугой нужно понимать осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям коммунального(ых) ресурса(ов),  
а также оказание других жилищных услуг для обеспечения комфортных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных 
участков и расположенных на них жилых домов (домовладений)1. 
М.В. Гулей считает, что жилищно-коммунальная услуга – это 
сертифицируемая или лицензируемая деятельность исполнителя, 
осуществляемая на одинаковых условиях в отношении каждого 
потребителя, кроме случаев, предусмотренных законом и иными 
правовыми актами, и направленная на создание нематериального 
блага, т.е. комфортных условий жизни и деятельности потребителя посредством управления многоквартирным домом, содержания и ремонта помещений, поставки надлежащего качества электрической и тепловой энергии, водо- и газоснабжения, а также водоотведения через присоединенные сети в объемах, согласованных исполнителем и потребителем в соответствующих договорах2. Однако такой подход мы считаем не совсем корректным, поскольку необходимо разграничивать условия и обстоятельства 
предоставления жилищной, а также коммунальной услуги для 
определенных категорий граждан в зависимости от их правового 
статуса. 
Как обоснованно отмечают А.Д. Кочегаров, О.А. Рогожин, 
объектом стандартизации ЖКУ считается услуга, процесс и результат ее оказания3. Это обусловлено разнообразием видов деятельности, объединяемых понятием «жилищно-коммунальные 
услуги». Для некоторых из них характерно регламентирование и 
контроль самого процесса, а для других – результат оказания 
услуг.  
                                                          
 
1 Измайлов Р.Р. Правовые проблемы установления содержания категории «жилищнокоммунальная услуга» // Право и гос-во: теория и практика. 2017. № 8 (152). URL: 
https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-problemy-ustanovleniya-soderzhaniya-kategoriizhilischno-kommunalnaya-usluga (дата обращения: 06.01.2023). 
2 Гулей М.В. Жилищно-коммунальные услуги как объект гражданско-правового регулирования в Российской Федерации: автореф. … дис. канд. юрид. наук. М., 2010. С. 11. 
3 Кочегаров А.Д., Рогожин О.А. О развитии стандартизации в сфере ЖКУ // Журн. руководителя и гл. бухгалтера ЖКУ. 2000. № 2.   
8 
 

Первым элементом жилищно-коммунальной услуги является собственно жилищная услуга. Она включает в себя услугу 
управляющей компании или другой организации по взиманию денежных средств с нанимателей, заключивших договор социального найма или иного найма с органом местного самоуправления 
или субъектом Российской Федерации, за наем жилого помещения 
и их перечислению указанным лицам. Помимо этого, в нее входят 
работы и услуги, которые предусматривают совершение определенных действий этих организаций в отношении общего имущества в многоквартирном доме. В платежных документах рассматриваемая услуга указывается как «плата за содержание и ремонт 
жилого помещения», которую осуществляют все владельцы и 
пользователи жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.  
В состав общего имущества МКД, согласно ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК 
РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 
13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего 
имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера 
платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг 
и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – постановление Правительства РФ  
№ 491), входят: 
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного 
жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном 
доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и 
иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи 
(включая построенные за счет средств собственников помещений 
встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, 
мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого 
и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое 
инженерное оборудование); 
9 
 

б) крыши; 
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного 
дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, 
балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие 
несущие конструкции); 
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного 
дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, 
перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); 
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и 
иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного 
доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – 
оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или 
внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) 
нежилого помещения (квартиры); 
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных 
государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и 
благоустройства; 
автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том 
числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, 
устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для 
сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они 
установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений 
в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая 
трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллектив10