Сделки с земельными участками

УНИВЕРСИТЕТ ПРОКУРАТУРЫ 
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
И.В. Рыжих 
 
 
СДЕЛКИ  
С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 
 
 
Учебное пособие 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва • 2021 

УДК 347.962 
ББК 67.407.1 
        Р93 
 
 
Автор: 
И.В. Рыжих, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин 
Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат юридических наук, доцент.  
 
Рецензенты:  
А.В. Тумаков, начальник кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России 
имени В.Я. Кикотя, кандидат юридических наук; 
Н.О. Маркова, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин 
Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат юридических наук. 
 
Рыжих И.В. 
Р93 
Сделки с земельными участками: учеб. пособие / Ун-т прокуратуры 
Рос. Федерации. – М., 2021. – 132 с.  
 
В учебном пособии проанализированы теоретико-правовые основы сделок с земельными участками с учетом новелл российского 
законодательства, материалов судебной (правоприменительной) 
практики, позиций ученых по указанной тематике. В нем отражены 
общая характеристика, различные виды сделок с земельными 
участками, их специфика.  
Для студентов юридических факультетов, изучающих дисциплины «Земельное право» и «Гражданское право». Для практических работников, преподавателей, аспирантов, магистрантов и других исследователей вопросов правового регулирования сделок с земельными участками. 
 
УДК 347.962 
ББК 67.407.1 
 
 
 
 
 
© Университет прокуратуры 
Российской Федерации, 2021 
2 
 

Введение 
 
Реформирование российского законодательства на протяжении последних двух десятилетий предопределило наличие множества норм, посвященных сделкам с земельными участками. 
Совершенствование гражданского и земельного законодательства 
в целом положительно повлияло на реализацию различными 
субъектами гражданского оборота их прав на приобретение, отчуждение земельных участков, передачу их в пользование, но не 
решило всех проблем в области правового регулирования соответствующих отношений, не обеспечило в полном объеме единообразное применение норм материального права на практике.  
В отдельных ситуациях прослеживается отсутствие рационального сочетания частных и публичных интересов при совершении сделок с земельными участками, что отрицательно влияет 
на реализацию правомочий собственниками, землевладельцами, 
землепользователями, арендаторами, обладателями сервитутов. 
Состояние законности в этой сфере во многом зависит от 
эффективности работы органов прокуратуры. Материалы правоприменительной практики указывают на то, что многочисленные 
нарушения прав граждан на землю допускаются при предоставлении земельных участков, их изъятии для государственных и 
муниципальных нужд, регистрации прав на земельные участки и 
сделок с ними, а также в иных случаях. 
Несмотря на значительный вклад многих ученых в исследование правового регулирования сделок с земельными участками, 
в том числе авторов, труды которых служат теоретической основой данного пособия, отдельные вопросы по рассматриваемой 
тематике остаются дискуссионными, что еще раз подтверждает 
актуальность темы. 
Указанные и другие факторы предопределяют необходимость комплексного анализа норм гражданского и земельного 
права, посвященных сделкам с земельными участками, с учетом 
позиций ученых, материалов правоприменительной практики, 
тенденций и перспектив развития законодательной базы в указанной сфере. 
3 
 

Выпускник юридического вуза должен не только правильно 
ориентироваться в базовых положениях гражданского и земельного законодательства, регламентирующих сделки с земельными 
участками, но и быть готовым эффективно их применять при 
осуществлении правозащитной деятельности.  
Учебное пособие будет способствовать формированию у 
студентов необходимых компетенций для последующей реализации полученных знаний на практике. 
Нормы законодательства, используемые в пособии, приведены по состоянию на 1 ноября 2020 г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 

Глава 1. Общая характеристика сделок  
с земельными участками 
 
В результате освоения материала, отраженного в данной 
главе, студент должен: 
знать: основные нормативные правовые акты, регламентирующие оборот земель, и практику их применения; соотношение 
норм гражданского и земельного права в указанной сфере; основания возникновения (приобретения) прав на землю, предусмотренные гражданским и земельным законодательством; легальное 
определение, признаки, элементы гражданско-правовых сделок; 
ограничения прав на землю, законодательно определяемые пределы их осуществления; требования российского законодательства, предъявляемые к форме сделок с земельными участками; 
правовой статус субъектов сделок с землей; правовой режим объектов сделок с земельными участками; виды и критерии классификации сделок с землей; 
уметь: ориентироваться в системе правовых норм, регулирующих сделки с земельными участками, в том числе определяющих специфику указанных сделок, правосубъектность участников сделок с землей, особенности объектов сделок с земельными 
участками; классифицировать соответствующие сделки; правильно соотносить и применять нормы гражданского и земельного права, посвященные сделкам с земельными участками; оперировать юридическими понятиями и категориями, используемыми 
в сфере оборота земель; юридически грамотно обосновывать 
свою позицию по спорным вопросам, возникающим в сфере совершения сделок с земельными участками; 
владеть: достаточными знаниями об особенностях правового регулирования сделок с земельными участками, юридической 
терминологией, используемой в данной сфере; навыками анализа 
оценки фактических обстоятельств отдельных проблемных ситуаций, возникающих в сфере оборота земель и требующих разрешения, с учетом действующих норм российского законодательства, материалов судебной практики.  
 
 
5 
 

§ 1.1. Понятие и правовые основы сделок  
с земельными участками 
 
Реформирование российского гражданского и земельного 
законодательства актуализировало оборот земельных участков, 
призванный удовлетворять интересы в сфере приобретения и 
осуществления прав на землю участников гражданских (земельных) правоотношений. Реализации указанного оборота способствуют различные юридические факты, среди которых важное 
значение имеют сделки с земельными участками.  
Основные положения, регламентирующие оборот земель, 
отражены в Конституции Российской Федерации, определяющей 
не только особое значение земли, различные формы собственности на нее, но и содержание указанного права, согласно которому 
владение, пользование и распоряжение землей осуществляются 
собственниками свободно, если реализация указанных правомочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и 
законных интересов иных лиц (ст. 9, 36). 
Приведенные положения Конституции Российской Федерации получили развитие в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации: земля, так же как и другие природные ресурсы, 
может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в 
той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129); владение, пользование и 
распоряжение природными ресурсами, в том числе землей, в той 
мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их 
собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц 
(п. 3 ст. 209). Также нормы гражданского законодательства 
предусматривают: юридические факты, на основании которых 
возникают гражданские права и обязанности (ст. 8); объекты 
гражданских прав, к числу которых относятся и земельные 
участки (ст. 130); положения, посвященные сделкам, их разновидностям (гл. 9, разд. III, IV, V).  
Учитывая особенности такого объекта недвижимости, как 
земельный участок, правовое регулирование отношений в этой 
сфере детализируется прежде всего Земельным кодексом Российской Федерации, а также иными нормативными правовыми акта6 
 

ми, в числе которых: Жилищный кодекс Российской Федерации; 
Градостроительный кодекс Российской Федерации; Семейный 
кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 21.12.2001 
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального 
имущества»; Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ  
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – 
закон № 101-ФЗ); Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ  
«О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон 
№ 218-ФЗ); Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных 
нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты 
Российской Федерации» и др.  
Соотношению норм гражданского и земельного права в регулировании отношений по поводу земельных участков посвящены работы многих авторов1. Следует признать, что в настоящее 
время гражданское и земельное законодательство имеют множество точек соприкосновения в данной сфере, отдельные нормы 
указанных отраслей являются бланкетными. В соответствии с п. 3 
ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным 
законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Так, земельные участки, за некоторым исключением, предоставляются в 
аренду в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ 
законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 
Таким образом, регулируя сделки с земельными участками, нор                                          
 
1 См., например: Крассов О.И. Право собственности на землю в странах Европы: 
монография. М.: Норма; ИНФРА-М, 2014; Суханов Е.А. Вещное право: научнопознавательный очерк. М.: Статут, 2017; 
Крашенинников П.В. 
Взаимосвязь 
частноправовых отраслей законодательства (гражданское, семейное, жилищное и 
земельное) // Закон. 2017. № 2; Деятельность прокурора по  обеспечению законности  
в сфере земельных отношений:  монография / О.В. Боброва [и др.]; Ун-т прокуратуры 
Рос. Федерации. М., 2019. С. 12–20. 
7 
 

мы гражданского и земельного права дополняют друг друга. При 
этом нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам 
гражданского законодательства в сфере регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению 
земельными участками. 
К основаниям возникновения (приобретения) прав на земельный участок относятся: 
решения органов государственной власти или органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка, 
находящегося в собственности указанных субъектов, в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 
ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 391 ЗК РФ); 
договоры купли-продажи, мены, дарения или иная сделка об 
отчуждении земельного участка в случае приобретения его в собственность (п. 1, ст. 8, п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 260 ГК РФ, п. 1 ст. 391 
ЗК РФ); 
возникновение у физических лиц права пожизненного 
наследуемого владения (права собственности) в порядке универсального правопреемства, посредством наследования земельного 
участка, которым обладал наследодатель, либо приобретение 
публично-правовым образованием права собственности на земельный участок, признанный выморочным имуществом (п. 2  
ст. 218, ст. 1181, 1151 ГК РФ);  
соглашение об установлении сервитута в частных интересах, решение исполнительного органа государственной власти 
или органа местного самоуправления при установлении публичного сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ); 
договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (п. 1 ст. 260 ГК РФ, п. 1 ст. 391 ЗК РФ); 
договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 260 
ГК РФ, п. 1 ст. 391 ЗК РФ); 
судебное решение, на основании которого может возникнуть любое из обозначенных прав. 
Сделки с земельными участками среди приведенных юридических фактов имеют особое значение в связи с их распространенностью.  
8 
 

Легальное определение гражданско-правовых сделок дано в 
ст. 153 ГК РФ, согласно которой сделками признаются действия 
граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Понятие сделки имеет крайне важное практическое значение, поскольку отнесение того или иного социального феномена к данной категории влечет за собой применение целого набора включенных в Гражданский кодекс Российской Федерации общих 
правил о сделках1. 
Разъяснению указанного определения посвящен п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 
23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений 
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором предложено учитывать, что сделкой является 
волеизъявление, направленное на установление, изменение или 
прекращение гражданских прав и обязанностей. 
Также толкование правового содержания ст. 153 ГК РФ, 
общих условий действительности сделок позволяет судебным органам определить сделки как осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершающих их с целью достижения определенных правовых последствий2.  
По мнению Ю.Н. Андреева, в гражданском законодательстве закреплено традиционное представление о сделке как действии, результате воли, волеизъявлении3.  
Для отграничения сделок от других юридических фактов 
необходимо учитывать следующее: 
в отличие от юридических событий, которые также выступают в качестве оснований возникновения, изменения и прекращения обязательств, сделки представляют собой волевой акт; 
в отличие от правонарушения сделки являются правомерным актом; 
                                          
 
1 Сделки, представительство, исковая давность: постатейный комментарий к статьям 
153–208 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, 
С.Л. Будылин и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2018.  
2 См.: апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2014 по делу 
№ 33-38334/14. 
3 Андреев Ю.Н. Договор в гражданском праве России: сравнительно-правовое исследование: монография. М.: Норма; ИНФРА-М, 2017.  
9 
 

в отличие от юридических поступков сделки совершаются с 
намерением породить определенные юридические последствия; 
в отличие от административных актов сделки направлены на 
возникновение, изменение и прекращение только гражданских 
прав и обязанностей1. 
Приведенные определения, позиции ученых, применимые и 
к сделкам с земельными участками, позволяют выделить важные 
категории (также именуемые в доктрине признаками сделки, 
элементами сделки), раскрывающие сущность соответствующих 
сделок. Одной из таких категорий является волеизъявление 
участников сделки, которое непосредственно связано с их волей. 
Последнюю в качестве элемента состава юридической сделки 
А.А. Панов определяет как принятое в результате внутреннего 
регулятивного процесса решение о совершении соответствующей 
юридической сделки, выраженное в волеизъявлении2. В то же 
время, по мнению И.А. Данилова, именно волеизъявление как 
внешне выраженная воля может быть подвергнуто правовой 
оценке, однако, будучи изъявленной, воля сохраняет свое правовое значение3. 
При этом необходимо разграничивать волеизъявление в односторонней сделке, не требующей согласования воли субъекта 
указанной сделки с волей иных лиц, и волеизъявление в двусторонней (многосторонней) сделке, требующей согласования воли 
всех участников договора. 
Волеизъявление 
предполагает 
совершение 
участниками 
сделки юридически значимых действий, направленных на достижение определенной цели (установление, изменение или прекращение прав и обязанностей) и порождающих те или иные правовые последствия для указанных, а в некоторых случаях и для других лиц. По данному поводу К.И. Скловский отмечает, что цель 
совпадает с волей и обнаруживается в волеизъявлении – в сделке4. 
                                          
 
1 Реформирование гражданского законодательства: общие положения о сделках, обязательствах и договорах: монография / И.З. Аюшеева, И.С. Богданова, Е.С. Болтанова и 
др.; отв. ред. В.В. Долинская. М.: Проспект, 2018.  
2 Панов А.А. К вопросу о категориях воли, волеизъявления и порока воли в теории юридической сделки // Вестн. гражд. права. 2011. № 1.  
3 Данилов И.А. Соответствие воли и волеизъявления в качестве условия действительности сделки // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 2. 
4 Скловский К.И. Повседневная цивилистика. М.: Статут, 2017.  
10