Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями

УНИВЕРСИТЕТ ПРОКУРАТУРЫ  
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 
 
 
 
 
 
 
Н.О. Маркова, О.А. Пешкова 
 
 
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК 
С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 
 
 
Учебное пособие 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва ● 2018 

УДК 349.444 
ББК 67.404.212.47 
  М26 
 
 
 
 
Авторы: 
Н.О. Маркова, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат юридических 
наук; 
О.А. Пешкова, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Университета прокуратуры Российской Федерации, кандидат юридических 
наук. 
 
 
 
 
Рецензенты: 
Ю.С. Харитонова, профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин 
Университета прокуратуры Российской Федерации, доктор юридических 
наук, профессор; 
 
Е.А. Нестеров, начальник управления Межрегиональной транспортной 
прокуратуры, кандидат юридических наук.  
 
 
 
Маркова Н.О. 
М26 Правовое регулирование сделок с жилыми помещениями: учеб. пособие / 
Н.О. Маркова, О.А. Пешкова; Ун-т прокуратуры Рос. Федерации. – М.,  
2018. – 204 с. 
 
 
 
В учебном пособии отражены ключевые вопросы теории и практики 
сделок с жилыми помещениями. Анализируются понятие, сущность и виды 
сделок с жилыми помещениями, их правовые последствия. Уделяется внимание коллизионным аспектам правового регулирования, а также спорным 
вопросам, возникающим в правоприменительной практике сделок с жилыми 
помещениями, предлагаются пути их решения.  
 
Для студентов юридических факультетов при изучении дисциплины 
«Гражданское право», практикующих юристов. Может быть полезным 
преподавателям, магистрам, аспирантам, а также всем интересующимся 
вопросами сделок с жилыми помещениями. 
  
 
УДК 349.444  
 ББК 67.404.212.47 
 
© Университет прокуратуры 
Российской Федерации, 2018 
 
2 

Введение 
 
Право на жилище – одно из основных социальноэкономических прав, образующих конституционно-правовой статус личности. Важнейшим элементом правового механизма, 
обеспечивающим в условиях гражданского оборота реализацию 
права на жилище, являются гражданско-правовые сделки. Посредством сделок юридически равные, автономно действующие 
субъекты – граждане (физические лица) устанавливают, изменяют или прекращают права и обязанности в стремлении удовлетворять свои жилищные потребности.  
Однако жилое помещение – это не только благо, способное 
удовлетворять потребность в жилье, но и важнейший объект 
коммерческого инвестирования. Рынок жилья относится к числу 
наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, представленного деятельностью преимущественно коммерческих организаций, стремящихся к извлечению прибыли, что определяет особенности совершаемых ими сделок.  
Публично-правовые образования также участвуют в сделках 
с жилыми помещениями как крупнейшие собственники объектов 
жилищного фонда; в то же время публично-правовые образования реализуют при совершении сделок не частный, а публичный 
интерес, отражающий потребности граждан, общества и государства в целом.  
Обеспечению баланса интересов различных участников сделок с жилыми помещениями призваны служить эффективное и 
непротиворечивое правовое регулирование соответствующих отношений, стабильная и единообразная практика применения 
норм права.  
Вместе с тем анализ действующего законодательства и 
практики его применения свидетельствует о наличии ряда дискуссионных и до конца не разрешенных вопросов, относящихся к 
сфере правовой регламентации сделок с жилыми помещениями, 
включая несовершенство понятийного аппарата, коллизии правовых норм различной отраслевой принадлежности, отсутствие 
единообразия в толковании и применении положений законодательства.  
 
3 

Получение знаний, обеспечивающих правильное понимание 
юридической сущности и правовых последствий сделок с жилыми помещениями, тенденций и перспектив развития законодательства в рассматриваемой сфере, призвано способствовать 
формированию у обучающихся профессиональных компетенций, 
необходимых для осуществления юридической, в том числе правозащитной, деятельности.  
С учетом изложенного в учебном пособии на основе комплексного анализа действующего законодательства, теории и 
правоприменительной практики рассматриваются особенности 
совершения сделок с жилыми помещениями как важнейшей составляющей гражданского оборота.  
Законодательство приведено по состоянию на 1 ноября 2017 г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 

Глава 1. Общая характеристика сделок 
с жилыми помещениями 
 
§ 1. Понятие, виды и правовые последствия сделок 
с жилыми помещениями 
 
1.1. Понятие и характеристика сделки 
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 
Права и обязанности составляют содержание гражданских 
правоотношений. Поэтому совершение сделок влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений, что позволяет признать сделки одним из видов юридических 
фактов.  
В теории права юридические факты принято определять как 
жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают 
наступление юридических последствий1. 
Сделки с жилыми помещениями служат основаниями возникновения соответствующих гражданских правоотношений и 
являются юридическими фактами особого рода, поскольку представляют собой волевые правомерные действия участников 
гражданского оборота, совершаемые в целях наступления правовых последствий, таких как улучшение своих жилищных 
условий. 
Сделки совершают юридически равные лица, которые самостоятельно и по своей воле избирают цели и средства достижения 
своих частных интересов. Ни один из участников гражданскоправовых отношений не наделяется при совершении сделки публично-властными полномочиями, реализуемыми им по отношению к другим участникам, что позволяет отличать сделки от 
юридических фактов, исходящих от субъектов публичного права. 
Важнейшими категориями, раскрывающими сущность сделки как действия, выступают воля и волеизъявление. Воля – это, 
                                                          
 
1 Теория государства и права: курс лекций / под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 
1996. С. 397. 
 
5 

прежде всего, психологическая категория, которой определяется 
психический регулятивный процесс, формирующий решение к 
определенному целенаправленному поведенческому акту и обеспечивающий его совершение с учетом ранее поставленной цели. 
Поскольку сделка – гражданско-правовое явление, вопрос о 
том, имеет ли понятие «воля» применительно к действиям в сфере гражданско-правовых отношений особую юридическую природу, относится к числу дискуссионных в науке гражданского 
права1. 
Сторонники выработки самостоятельного юридического 
значения воли указывают на существенный недостаток сугубо 
психологической интерпретации данного понятия, неспособной 
раскрыть механизм поведения юридического лица при совершении сделок. Юридическое лицо, имеющее признаки субъекта 
права исключительно в силу закона, не обладает психикой, любые совершаемые им сделки есть результат волевых действий его 
органов; однако и такие действия, совершаемые от имени юридического лица коллективными или единоличными органами, не 
могут быть отождествлены с волевыми процессами, проистекающими в психике человека. В этой сфере проявляются механизмы поведения социальных групп, когда интересы составляющих 
их членов – физических лиц производны от интересов коллективных образований.  
Говоря о воле в сделке, нужно понимать, что данное явление 
организма человека связано с внутренним процессом, который 
проявляется через объективное проявление вовне, т.е. через волеизъявление, а до этого момента не оказывает влияния на регулируемые правом отношения. Поэтому возникает вопрос о возможности включения воли в юридический состав сделки, следует ли 
волю в связи с этим вообще рассматривать в составе сделки в качестве ее необходимого элемента? 
Действительно, до тех пор, пока воля не выразила себя в акте волеизъявления, не проявилась в объективной действительности, она не может быть подвергнута какой-либо правовой оценке. 
                                                          
 
1 Частное право: проблемы теории и практики / отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. М.: 
Проспект, 2016; Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление (очерки теории, философии и психологии права). Душанбе, 1983. С. 16; Красавчиков О.А. Юридические 
факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 94. 
 
6 

Между тем воля не является тенью волеизъявления, а выступает 
непосредственной детерминирующей причиной изменений объективной действительности, выраженных в волеизъявлении.  
При этом волевой характер действия, направленного на 
наступление правовых последствий, присущих сделке, позволяет 
отличить ее от иных юридических фактов: событий, поступков, 
т.е. имеет квалифицирующее значение.  
В социальном поведении человека особое значение приобретает признак свободы воли, заключающийся в способности при 
наличии нескольких противоположных мотивов поведения, обусловленных противоречивыми побуждениями и их конкуренцией, выбирать определенный вариант поведения, предвидеть и 
оценивать последствия своих действий с учетом поставленных 
целей, а также выработанных социальных норм, моральных и 
правовых установлений. В отношениях, регулируемых гражданским правом, свобода воли также выражает независимость лиц от 
чужой воли, позволяющей автономно действовать в своем интересе в соответствии с правом, руководствуясь при этом принципом добросовестности как имманентным ограничителем указанной свободы.  
Изложенное позволяет сделать вывод, что воля в сделке 
имеет самостоятельную социально-правовую функцию, определяя характер и качество поведения лица с позиции должного. 
Иногда право устанавливает условия, при которых происходит формирование воли. Так, в соответствии с ГК РФ для совершения сделки по отчуждению жилого помещения, находящегося в 
общей совместной собственности супругов, необходимо получить 
согласие другого супруга. При совершении аналогичной сделки с 
имуществом несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет требуется согласие законных представителей и органа опеки и попечительства. Воля при совершении сделки указанных лиц приобретает дополнительные формализованные законом черты. 
Таким образом, внутренние процессы формирования, принятия и реализации решения как волевого акта должны оцениваться с точки зрения их значения в сфере правовых явлений и 
процессов, т.е. с позиции их юридического содержания. 
Как уже отмечалось, сделка как юридический факт – это 
жизненное обстоятельство, с которым нормы права связывают 
 
7 

определенные правовые последствия. Вместе с тем в отечественной теории права предпринимались попытки дифференцировать 
фактическое жизненное обстоятельство и правовую модель факта1. Так, В.Н. Синюков рассматривает юридический факт в качестве «отвечающей жизненному явлению системы специальных 
признаков, выделенных на основе нормы права, и служащей 
юридическим условием наступления правовых последствий»2. 
При этом юридический факт и реальное жизненное обстоятельство могут и не совпадать, как, например, в случае с юридической фикцией3. 
М.А. Рожкова определяет юридический факт в гражданском 
праве как «реальное жизненное обстоятельство, с правовой моделью которого гражданское право связывает определенные юридические последствия и фактическое наступление которого влечет такие последствия в сфере гражданских правоотношений»4. 
Таким образом, правовая модель факта должна состоять из 
юридических признаков факта-обстоятельства; будучи юридическим отражением реального жизненного факта, она должна при 
этом отражать только то, что имеет значение для воздействия 
права на общественные отношения. 
Сделка как юридический факт состоит из юридических признаков: субъектов, воли, волеизъявления, соотношения между 
волей и волеизъявлением. В доктрине признаки также именуются 
элементами сделки, перечень которых может варьироваться. 
Например, О.С. Иоффе рассматривал в качестве элементов сделки волю, волеизъявление, основания и мотивы5.  
В теории сделки в качестве самостоятельного элемента состава сделки принято выделять и форму; вместе с тем форма может рассматриваться как признак, характеризующий волеизъявление, наряду с его содержанием. 
                                                          
 
1 См., напр.: Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов, 1980. С. 9–28. 
2 Синюков В.Н. Юридические факты в системе общественных отношений: дис. … 
канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 39. 
3 Там же. С. 25. 
4 Рожкова М.А. Юридические факты гражданского и процессуального права: соглашения о защите прав и процессуальные соглашения. М., 2009. С. 14. 
5 Иоффе О.С. Советское гражданское право. Избр. тр.: в 4 т. СПб.: Юрид. центр 
Пресс, 2004. Т. II. С. 275. 
 
8 

Воля является юридическим элементом сделки, выражающим ее субъективную составляющую. В указанном значении воли для права остаются безразличными отдельные фактические 
психические движения, сопутствующие выработке решения по 
совершению сделки, например, такие, как борьба конкурирующих побуждений.  
Юридически релевантными, отражающими процесс принятия решения следует признать интересы и определяемые ими цели совершения сделки. Юридически воля должна быть направлена на совершение действия, имеющего конкретную правовую 
цель и обеспечивающего осуществление юридически значимого 
интереса. В указанном юридическом значении воля направляет 
действия не только физических, но и юридических лиц, а также 
публично-правовых образований при совершении сделок. 
«Спусковым механизмом», приводящим в движение регулятивный волевой процесс, становятся потребности и интересы 
лиц, участвующих в гражданском обороте.  
Понятие «интерес» относится к числу фундаментальных категорий социальных наук, включая юриспруденцию. В юридической 
науке данная категория рассматривается в единстве взаимосвязи 
интересов личности, общества и государства. Интерес – это категория, раскрывающая содержание отношения «человек – среда».  
А.В. Малько интерпретирует интерес в качестве специфической связи между человеком и объективной средой. Сущность 
связи состоит в том, что у человека имеется потребность, а во 
внешней среде – ценность, удовлетворяющая эту потребность. 
Интересы помогают отыскивать средства для удовлетворения потребностей. Согласно приведенной точке зрения интерес определяется исследователем как «форма проявления в сознании человека такой его потребности, удовлетворение которой для него 
жизненно важно и удовлетворить которую можно только посредством определенной деятельности»1. 
По мнению В.П. Грибанова, интерес выступает потребностью, принимающей форму сознательного побуждения и проявляющейся в жизни в виде желаний, намерений, стремлений2. 
                                                          
 
1 Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. 2-е изд. М., 2005. С.141. 
2 Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 238–243. 
 
9 

Таким образом, если потребности выражают непосредственное отношение человека к действительности, то интересы 
выступают осознанным выражением потребностей, определяя 
волевую деятельность по реализации таких интересов. Интересы, 
которыми руководствуются участники гражданского оборота при 
совершении сделок, включая сделки с жилыми помещениями, 
безусловно, имеют значение для права, относятся к категории 
юридически значимых интересов. 
По нашему мнению, интерес участника сделки с жилым помещением должен быть обусловлен потребностью в жилом помещении, которую можно определить как нуждаемость в пространственном обособлении физического лица, обеспечивающем 
наиболее благоприятные условия частной жизни такого лица и 
(или) его семьи. Если сделка с жилым помещением связана с целью его коммерческого использования, то и в этом случае интерес субъекта обусловлен свойствами жилого помещения быть использованным для проживания, хотя и на коммерческой 
(возмездной) основе.  
Исходя из ст.153 ГК РФ целями сделок являются установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Целью 
обычно называют сознаваемый и желаемый результат реализации 
выбранных субъектом возможностей, который направлен на удовлетворение потребностей.  
С.В. Михайлов считает, что необходимо разграничивать понятия «цели» и «интерес». «Цель, вернее психологическое представление о ней, не может входить в содержание интереса, а является объектом, на который интерес направлен»1. Иногда 
интерес отождествляется с целью и благом. Между тем речь идет 
о различных понятиях. Цель выражает результат, представляющий реализацию интереса в соответствии с возможностями и 
средствами его достижения. Благо же выступает объектом, посредством которого интерес может быть удовлетворен, отсюда 
ценность блага определяется способностью удовлетворять интересы и потребности субъекта.  
 
                                                          
 
1 Михайлов С.В. Категория интереса в гражданском (частном) праве: дис. ... канд. 
юрид. наук. М., 2003. С. 20. 
 
10