Вещные права и правоотношения лиц, не являющихся собственниками имущества

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
высшего образования 
«Саратовская государственная юридическая академия»
Э. 
Х. Васильев, А. 
А. Серветник,  
О. 
Г. Строкова
ВЕЩНЫЕ ПРАВА  
И ПРАВООТНОШЕНИЯ ЛИЦ,  
НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ  
СОБСТВЕННИКАМИ  
ИМУЩЕСТВА 
Учебное пособие
Саратов
2023

УДК  347.25(075.8)
ББК  67.404.1я73
 
В19
Ав т о ры:
старший преподаватель кафедры земельного права  
Саратовской государственной юридической академии, руководитель  
направления подразделения «Оформление земельных участков»  
Единого института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» Э. Х. Васильев;  
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права 
Саратовской государственной юридической академии А. А. Серветник;  
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права 
Саратовской государственной юридической академии О. Г
. Строкова
Ре ц е н зе н ты:
руководитель Территориального управления  
Федерального агентства по управлению государственным имуществом  
в Саратовской области Е. В. Мережникова; 
доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой  
гражданского права Саратовской государственной юридической академии 
С. Ж. Соловых
В19
Васильев, Э.Х. 
Вещные права и правоотношения лиц, не являющихся собственниками 
имущества : учеб. пособие / Э. Х. Васильев, А. А. Серветник, О. Г. Строкова ; Саратовская государственная юридическая академия. – Саратов : Изд-во Сарат. 
гос. юрид. акад., 2023. – 104 с.
ISBN 978-5-7924-1920-9
Учебное пособие раскрывает основные вопросы правового регулирования ограниченных вещных прав, в число которых входят права юридических 
лиц – несобственников имущества, права несобственников в отношении 
земельных участков, права физических лиц-несобственников на использование жилых помещений. В нем представлен традиционный для науки 
гражданского права концептуальный подход к вещным правам лиц, не являющихся собственниками имущества, а кроме того, предложен динамический 
аспект рассмотрения каждой группы прав посредством конструкции гражданского правоотношения. Изложенный материал наглядно демонстрирует 
отражение теоретических положений института ограниченных вещных прав 
в нормах статей правовых актов различных отраслей и подотраслей права 
(гражданского, жилищного, земельного) по состоянию на декабрь 2022 г. 
Предназначено для обучающихся различных уровней, форм, профилей 
и направлений подготовки в юридических вузах, а также для неограниченного круга лиц, интересующихся данной темой.
УДК 347.25(075.8)
ББК 67.404.1я73
ISBN 978-5-7924-1920-9 
© Саратовская государственная  
 
  юридическая академия, 2023 
 
© Васильев Э. Х., Серветник А. А.,  
 
  Строкова О. Г., 2023

Содержание
Введение  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 4
1 . Общая характеристика вещных прав.  
 
Право собственности и ограниченные вещные права .  .  .  .  .  .  .  . 7
2 . Вещные права юридических лиц на хозяйствование  
 
с имуществом собственника  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 23
3 . Вещные права лиц, не являющихся собственниками,  
 
на использование земельных участков .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 41
4 . Сервитуты, сервитутные права  
 
и сервитутные правоотношения  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 55
5 . Вещные права и правоотношения лиц,  
 
не являющихся собственниками,  
 
по использованию жилых помещений  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 69
Список рекомендуемой литературы  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 96
3

Введение
Выбранная авторами тема, безусловно, не является исследовательским новшеством или научным новаторством. В современной 
научной и учебной литературе представлено достаточно большое 
количество работ, посвященных ограниченным вещным правам, 
правам лиц, не являющихся собственниками имущества, данным 
правам относительно отдельных объектов или в контексте субъектного состава. 
Анализ материалов периодических изданий, монографической 
и учебной литературы периода советской и современной научной 
мысли свидетельствует о некой неравномерности интереса, проявляемого к подобным правам. Всплеск внимания к ним приходится 
на 2009 г. и несколько последующих лет, что вполне объяснимо, ибо 
именно в это время была принята Концепция развития гражданского законодательства РФ, которая предусматривала существенное 
реформирование ряда институтов гражданского права, в том числе 
института вещных прав. В указанный период в рамках обозначенной темы было представлено немало диссертационных исследований на соискание ученых степеней доктора (А. И. Емелькина) и кандидата юридических наук (В. А. Батурин, Т. В. Ганчин, Р. С. Рублевский 
и др.), с первых страниц в которых все без исключения авторы отмечали необходимость глобального реформирования системы вещных прав, в том числе ограниченных вещных прав: «Возрождение 
в отечественном правопорядке института частной собственности 
на землю актуализировало проблему формирования системы ограниченных вещных прав. Однако в силу различных причин, в том 
числе и политических, это обстоятельство не было учтено в полной 
мере при принятии Гражданского кодекса Российской Федерации, 
в связи с чем проблема построения системы вещных прав осталась 
неразрешенной. Виды прав на чужие вещи, предусмотренные в российском праве, не выдерживают критики ни с подходов их корреспонденции выработанным столетиями классическим доктринальным постулатам, ни с точки зрения соответствия всевозрастающим 
потребностям граждан и юридических лиц в сфере землепользования. Настоящие и потенциальные владельцы земельных участков 
4

лишены возможности установления вещных прав, давно известных и востребованных в современных развитых европейских правопорядках… Результатом несовершенного механизма правового 
регулирования ограниченных вещных прав на земельные участки 
явились создание в нашей стране огромного массива неэффективно 
используемых земельных территорий, формирование высоких цен 
на земельные участки и, как следствие, их недоступность для большинства населения под застройку, нарушение прав лиц, имеющих 
преимущественные права, малая востребованность обеспечительной функции земли в финансовых отношениях»1 или «Российское 
законодательство об ограниченных вещных правах находится в стадии формирования и в настоящее время не в полной мере отвечает 
интересам участников рынка. Проблема системного построения 
ограниченных вещных прав пока не получила должного законодательного и доктринального решения… В советской науке гражданского права ограниченные вещные права длительное время были 
преданы забвению ввиду наличия исключительно государственной 
собственности на землю, упрощенного и обедненного “плановоорганизованного” имущественного оборота. И только с переходом 
к рыночной системе хозяйствования возникли объективные предпосылки возрождения и дальнейшего развития института ограниченных вещных прав. Действующее российское законодательство 
о вещных правах нуждается в доработке, осуществление которой 
возможно только при наличии добротной научно обоснованной 
концепции вещных прав»2 и т.п. 
Мы не беремся рассуждать о том, в какой степени жизнеспособна сегодня система вещных прав в целом и ограниченных вещных 
прав в частности, насколько она отвечает современному социальному запросу участников гражданского оборота, интересам рядового 
обывателя или публично-правового образования, и не предпринимали попыток генерации новых истин, т.к. наукой гражданского 
права выработан обширный категориально-понятийный аппарат, 
вполне достаточный для исследования и раскрытия заявленной 
темы. Цель представленной работы – изложение преимущественно 
на основании действующей системы законодательства основных 
1  Емелькина  И. А. Система ограниченных вещных прав на земельные 
участки: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2010. С. 2–3.
2  Батурин  В. А. Система ограниченных вещных прав в современном 
гражданском законодательстве: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. С. 2–3.
5

традиционно сформировавшихся положений о правах и правоотношениях лиц, не являющихся собственниками имущества, с акцентом 
на предметном отражении теоретических выкладок посредством 
правил, содержащихся в статьях нормативно-правовых актов, регулирующих гражданские, жилищные, земельные правоотношения. 
Мы посчитали излишним перегружать содержание работы учебного порядка бесчисленными научными дискуссиями с учетом того, 
что каждое мнение, высказанное учеными, имеет право на существование в случае его обоснованности. Следуя изложенному, нами, 
в частности, было оставлено без внимания право залога (в том числе ипотеки), отнесение которого исходя из его двойственной вещно-обязательственной природы исключительно к разряду ограниченных вещных прав отнюдь не бесспорно, и, напротив, изучены 
и предложены к ознакомлению широкому кругу читателей вещные 
права лиц, не являющихся собственниками, которые закреплены 
в ст. 216 ГК РФ и по своей содержательной направленности, а также текстуальному расположению в структуре Гражданского кодекса РФ относятся к ограниченным вещным правам: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного бессрочного пользования; сервитуты (рассмотрение которых происходило в тесной 
взаимосвязи с нормами земельного права); право хозяйственного 
ведения и оперативного управления. Помимо этого, на основании 
анализа норм части второй и третьей Гражданского кодекса РФ 
в совокупности с нормами жилищного законодательства предложено рассмотрение вещных прав лиц, не являющихся собственниками, 
на использование жилых помещений. В ряде случаев рассмотрение 
ограниченного вещного права осуществлялось как с позиции субъективного права лица, так и посредством конструкции «правоотношение». В работе был использован широкий круг правовых источников, что подчеркивает ее практико-ориентированный характер, 
а кроме того, предложены выдержки из Концепции развития гражданского законодательства РФ, которые на сегодняшний день пока 
не получили законодательного закрепления, но помогают проследить динамику и трансформацию развития категориально-понятийного аппарата и самих ограниченных вещных прав.
6

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ВЕЩНЫХ ПРАВ.  
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ОГРАНИЧЕННЫЕ 
ВЕЩНЫЕ ПРАВА 
Традиционно в науке гражданского права принято деление 
гражданских правоотношений на вещные и обязательственные, 
однако, несмотря на классический характер, такое разграничение 
отнюдь не бесспорно и первопричина, лежащая в его основе, неизвестна. Подвергается сомнению и практическая необходимость 
подобной научной дихотомии, но, как бы то ни было, данная рецепция римского права1 по сей день имеет и теоретическое отражение, 
и законодательную основу. Придерживаясь заведенного порядка 
вещей, позволим себе некоторые пояснения относительно указанной градации. 
Во-первых, вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного 
оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, опосредуют статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются от обязательственных прав, 
оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим (динамику имущественных отношений, т.е. собственно гражданский оборот).
Во-вторых, вещным правам присущ абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. Абсолютность вещных прав трактуется учеными весьма по-разному: как 
противостояние субъекту вещного права неопределенной массы 
обязанных лиц и безличность такой массы; всеобщая пассивная 
обязанность третьих лиц воздерживаться от действий, направленных на вмешательство в осуществление чужого права, при этом 
не имеет значения, какие именно отношения связывали субъекта 
1  Римское право в составе вещных прав закрепляло наряду с правом 
собственности сервитутные и залоговые права, а также эмфитевзис и суперфиций (см.: Максименко С. Т., Ситкова О. Ю., Кулешова И. А. Вещное право 
Древнего Рима: учеб. пособие. Саратов, 2008. 128 с.).
7

вещного права с лицом до того, как оно начало совершать действия, 
нарушающие вещное право, т.е. в данном случае имеют место субъективное вещное право и публично-правовая обязанность третьего 
лица не совершать противоправных действий (на этом этапе гражданско-правовых отношений не возникает); требование от пассивных субъектов воздерживаться от того или иного действия либо 
право на чужие обязательные действия в виде воздержания от помехи собственнику, содействия ему и т.д. Исходя из приведенных 
позиций, можно прийти к выводу, что вещное право предполагает 
не непосредственное обладание вещью, а отношения, складывающиеся между его участниками по поводу вещи. Следовательно, при 
регламентации вещных прав основная задача законодателя состоит 
в том, чтобы устранить действия других лиц, которые могут препятствовать управомоченному лицу в осуществлении его права. 
В-третьих, вещное право в субъективном смысле содержит 
правовые возможности по использованию соответствующей вещи 
в своих интересах без участия иных лиц. В обязательственных отношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес 
лишь с помощью определенных действий обязанного лица (по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг и т.д.). 
В-четвертых, вещные права защищаются с помощью особых – 
вещно-правовых – исков, предусмотренных гл. 20 ГК РФ, хотя, справедливости ради, стоит отметить, что перечисленные в ст. 12 ГК РФ 
способы защиты гражданских прав в необходимых случаях также 
применимы. 
В-пятых, объектом вещных прав выступают исключительно 
вещи, вследствие чего с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее, в то время как объектом 
обязательственного права является поведение обязанного лица 
– должника, причем обязанность последнего может переходить 
к другим лицам в порядке правопреемства. 
В-шестых, реализация правовых возможностей, составляющих 
содержание вещного права, в активной динамичной форме возможна лишь посредством вступления субъектов вещного права в относительные обязательственные правоотношения.
Понятием вещных прав охватываются  две  группы  прав: абсолютное вещное право – право собственности; ограниченные вещные права – вещные права лиц, не являющихся собственниками. 
В действующей Кодификации российского гражданского законодательства нормы, регулирующие вещные права, расположены 
8

в статьях разд. II «Право собственности и другие вещные права», 
название которого подчеркивает единство правовой природы данных прав. «Право собственности отличается от других вещных прав. 
Любое допускаемое законом другое ограниченное вещное право 
производно от права собственности… Право собственности всеобъемлюще, по сравнению с ним любое иное вещное право ограничено 
по объему. Выделяя группу вещных прав, принадлежащих несобственникам, закон именует их вещными правами лиц, не являющихся собственниками. В литературе их называют “ограниченные 
вещные права”»1. Прежде чем перейти к их рассмотрению, считаем 
необходимым в целях правильного понимания указанной группы 
прав сделать небольшое отступление, касающееся толкования права собственности, отражающего внутреннее диалектическое единство вещных прав в целом.
Приступая к изучению права собственности, следует быть готовым к тому, что это явление имеет достаточно сложную природу, которая не охватывается предметом правового регулирования 
гражданского права. Термин «собственность» довольно часто употребляют как синоним «имущества» или «вещи», что ошибочно. 
Изначально по своей сути собственность представляет собой экономическое отношение, поэтому в целях наилучшего понимания 
значения данного понятия целесообразно обратиться к его экономическим аспектам. 
Единственным источником появления всех материальных благ, 
необходимых человеку для существования, служит процесс общественного производства, в ходе которого отельные субъекты вступают во взаимоотношения с целью получения материальных благ 
и на завершающем этапе которого происходит присвоение индивидуумом материальных благ (как предметов природы, так и произведенных вещей). Таким образом, суть общественного производства 
состоит в присвоении, т.е. в отношении к материальным благам как 
собственным, а термин «присваивать» означает поступать к кому-то 
в собственность, т.е. данное материальное благо кому-то свое, а кому-то чужое. Получается, что собственность одних людей или их коллективов на имущество неразрывно связана с отчуждением этого 
имущества от других людей или их коллективов, т.е. экономическое 
явление «собственность» раскрывается посредством парных категорий «присвоение» и «отчуждение». Следовательно, собственность 
1  Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. В. П. Мозолин. 2-е изд., 
перераб. и доп. М., 2016. Т. 1. С. 469.
9

представляет собой отношения между людьми по поводу вещей, заключающиеся  в  присвоении  или  в  принадлежности  материальных 
благ одним лицам (их коллективам) и, соответственно, отчужденности этих же благ от всех других лиц1. Содержание экономического 
отношения собственности заключается в основном в использовании 
присвоенных материальных благ. Причем использование направлено прежде всего не на потребление материальных благ самим производителем – собственником, а на возможность их дальнейшего 
производительного использования (обмен товара на товар или товара на деньги и т.д.). Ведя речь об использовании как содержании 
собственности, мы имеем в виду «хозяйственное господство», которое позволяет собственнику по своей воле устранять или допускать 
всех прочих лиц к использованию своего имущества, самостоятельно определяя характер такого пользования2. Однако «хозяйственное 
господство» собственника над принадлежащим (присвоенным) имуществом не исчерпывается «приятным благом» обладания, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей, сюда включается и «бремя собственности», состоящее 
в необходимости нести расходы по содержанию, ремонту и охране 
имущества, уплате налогов, а главное – в риске потерь от нерационального или неумелого ведения хозяйства, вплоть до возможности 
полного разорения (ст. 210, 211 ГК РФ).
Кратко пояснив, что представляет собой собственность как понятие экономическое, попытаемся выявить ее взаимосвязи с правом, т.е. установить, что представляет собой собственность как 
правовое понятие, а именно «право собственности». Во-первых, 
из понимания собственности как отношения принадлежности (присвоенности) материальных благ вытекает, что такие отношения 
присущи любому человеческому обществу, всякой общественно-экономической формации. Во-вторых, экономические отношения 
собственности присущи еще догосударственной родоплеменной 
организации социума. Прогресс первобытных общин был связан 
с развитием средств индивидуального труда, повышением производительной силы человека, способного создавать избыток продукта 
по сравнению с необходимым для поддержания жизни. Возникает 
и развивается общественное разделение труда, а вместе с ним неравенство в условиях труда, средствах производства, распределении 
1  См.: Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 6–7.
2  См.: Там же. С. 10.
10