Основы земельно-имущественных отношений

СРЕДНЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ
Серия основана в 2001 году
С.В. ФОКИН
О.Н. ШПОРТЬКО
ОСНОВЫ  
ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ 
ОТНОШЕНИЙ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Москва 
ИНФРА-М 
2024

УДК 349.41(075.32) 
ББК 67.407.1я723 
 
Ф 
75
 
Р е ц е н з е н т ы :
Осипова Н.Н., доктор технических наук, доцент, заведующ 
ий кафедрой теплогазоснабжения и нефтегазового дела Саратовского государственного технического университета имени Ю.А. Гагарина;
Шмидт И.В., кандидат географических наук, доцент, доцент кафедры землеустройства и кадастров Саратовского государственного 
университета генетики, биотехнологии и инженерии имени Н.И. Вавилова 
Фокин С.В.
Ф 
75  
Основы земельно-имущественных отношений : учебное пособие / 
С.В. Фокин, О.Н. Шпортько. — Москва : ИНФРА-М, 2024. — 3 
79 с. — 
(Среднее профессиональное образование). — DOI 10.12737/1930673.
ISBN 978-5-16-018221-6 (print)
ISBN 978-5-16-111230-4 (online)
В учебном пособии освещаются вопросы, связанные с управлением земельно-имущественным комплексом, а также  
вопросы экономики недвижимости, инженерного обустройства и оборудования территорий, осуществления кадастровой деятельности, картографическо-географического 
сопровождения земельно-имущественных отношений, определения стоимости недвижимого имущества.
Соответствует требованиям федеральных государственных образовательных стандартов  
среднего профессионального образования последнего 
поколения.
Для студентов среднего профессионального образования, обучающихся 
по специальности «Земельно-имущественные отношения», и слушателей 
курсов повышения квалификации, специалистов в сфере управления недвижимостью.
УДК  
 349.41(075.32)
ББК 
 67.407.1я723
ISBN 978-5-16-018221-6 (print)
ISBN 978-5-16-111230-4 (online)
© Фокин С.В., Шпортько О.Н., 
2024

Принятые сокращения
Нормативные правовые акты
Конституция РФ — Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 г.)
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации: часть 
первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ
ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации 
от 29.12.2004 № 190-ФЗ
ЖК РФ  — Жилищный кодекс Российской Федерации 
от 29.12.2004 № 188-ФЗ
ЗК РФ  — Земельный кодекс Российской Федерации 
от 25.10.2001 № 136-ФЗ
КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-Ф3
НК  РФ  — Налоговый кодекс Российской Федерации: часть 
первая от  31.07.1998 №  146-ФЗ; часть вторая от  05.08.2000 
№ 117-ФЗ
Прочие сокращения
БТИ — бюро технической инвентаризации
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство
ЖСК — жилищно-строительный кооператив 
Минэкономразвития России — Министерство экономического 
развития Российской Федерации
МКД — многоквартирный дом
МФЦ — многофункциональный центр
п. — пункт(ы)
Росреестр  — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
РФ — Российская Федерация
СССР — Союз Советских Социалистических Республик
ст. — статья(-и)
США — Соединенные Штаты Америки
ч. — часть(-и)
ЭВМ — электронная вычислительная машина
3

Предисловие
Земельно-имущественные отношения  — довольно сложная 
и многогранная сфера. Специалист в этой области должен знать 
все законы и нововведения, которые хотя бы косвенно касаются 
области земельного права. Недвижимость является одной из самых 
больших ценностей современного мира, и  чтобы правильно 
оформлять сделки и другие документы, связанные со строениями 
и землей, необходимо глубоко изучить существующие законодательные нормы, относящиеся к таким направлениям, как юриспруденция, аграрные и экологические науки.
Если не учесть все особенности составления документов, связанных с операциями с недвижимым имуществом, можно допустить 
ошибки, которые в финансовом и этическом отношении обойдутся 
очень дорого. В связи с этим правомерным решением всех вопросов 
рынка недвижимости должны заниматься специалисты в данной 
сфере.
Специалист по  земельно-имущественным отношениям проводит работы по  оцениванию и  учету недвижимого имущества. 
Это эксперт, который разбирается в законодательстве, тонкостях 
оформления сопроводительной документации, связанной с землей 
и градостроительством. Грамотный специалист хорошо знает рынок 
недвижимости, его тенденции и инвестиционные перспективы.
Данное учебное пособие призвано помочь приобретению профессиональных навыков и  знаний в  таких областях, как управление земельно-имущественным комплексом; осуществление кадастровых отношений; картографо-геодезическое сопровождение 
земельно-имущественных отношений; определение стоимости земельных участков и объектов недвижимости; организация и управление предпринимательской деятельностью в сфере земельно-имущественных отношений.
В результате изучения материала учебной дисциплины «Земельно-имущественные отношения» студенты должны:
знать
•	
основы правового, экономического и  административного 
регулирования земельно-имущественных отношений территории; 
правовые основы кадастровых отношений;
•	
основные понятия, задачи и принципы землеустройства, кадастра и рынка недвижимости;
•	
основы инженерного обустройства и оборудования территории;
•	
правила технической инвентаризации;
4

уметь
•	
формировать сведения об объекте недвижимости для внесения их в ЕГРН;
•	
осуществлять кадастровую деятельность;
•	
выполнять кадастровую работу по подготовке документов 
для осуществления кадастрового учета;
•	
проводить обследование объекта и составлять технический 
план здания, сооружения;
•	
собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;
владеть
•	
технологией проведения освидетельствования объектов недвижимости и технической инвентаризации;
•	
методами производства картографо-геодезических работ;
•	
методами и навыками оценки недвижимости.
5

Глава 1.  
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ 
КОМПЛЕКСОМ
1.1. ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Современное понятие недвижимости, или недвижимого имущества, получило значительное развитие. В ст. 130 ГК РФ дана 
характеристика вещей, относящихся к недвижимому имуществу. 
Согласно этой статье все недвижимые вещи можно подразделить 
на несколько групп:
1)	 объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе, — 
земельные участки, участки недр;
2)	 объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых 
отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению, — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам;
3)	 объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на фактическую движимую 
природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу 
как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и потому, что они являются «движущимися 
участками территории», находясь под юрисдикцией Российской 
Федерации.
Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости законом (ст. 132 ГК РФ).
Особый правовой режим недвижимого имущества характеризуется тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным, закрепленным законодательно правилам, в том числе правилам государственной регистрации прав и сделок.
В российском законодательстве в различных нормативных актах 
упоминаются следующие объекты недвижимости, прочно связанные с землей:
•	
земельные участки, в том числе лесные участки;
•	
участки недр;
•	
здания;
6

•	
сооружения;
•	
нежилые помещения;
•	
жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
•	
части жилых домов;
•	
квартиры; части квартир, в том числе состоящие из одной 
или нескольких комнат;
•	
комнаты; 
•	
дачи; 
•	
жилые строения на дачных участках;
•	
гаражи;
•	
другие строения потребительского назначения, в том числе 
хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения 
на садовых и дачных участках;
•	
объекты незавершенного строительства;
•	
предприятия как имущественные комплексы.
Однако данное перечисление объектов недвижимого имущества 
не  может являться объективной классификацией. На  практике 
используют две классификации объектов недвижимости. Прежде 
всего это классификация объектов капитального строительства 
согласно ГрК РФ, подразделяющая указанные объекты на здания, 
строения, сооружения и объекты незавершенного строительства 
(за исключением временных построек, киосков, навесов и других 
подобных построек).
Применяется также классификация объектов недвижимости, 
введенная Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ныне действует под названием «О кадастровой деятельности»). Кадастровая классификация 
предусматривает следующие виды объектов недвижимости:
•	
земельный участок;
•	
здание, сооружение;
•	
помещение;
•	
объект незавершенного строительства.
Правильное определение вида объекта недвижимости важно, 
так как от  этого зависит квалификация его правового режима. 
При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий, таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, 
а не его вид.
Вид объекта недвижимости имеет значение не только с формальной точки зрения, но и с экономической. Например, от данной 
характеристики объекта недвижимости зависит налоговый режим, 
т.е. виды и  размер налогов, которые уплачиваются владельцем 
7

объекта недвижимости, вкючая различные налоговые льготы. Недвижимое имущество также имеет высокую общественную значимость.
В связи с изложенным грамотное и адекватное законодательное 
регулирование в этой области — необходимое условие эффективного развития экономики и  соблюдения интересов государства, 
предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование 
оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.
Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной 
собственностью, в  силу публичных интересов изъяты из  оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. 
Основная масса таких объектов относится к невозобновляемым 
(недра, лесной фонд, водные ресурсы) либо обеспечивает стратегическую и экономическую безопасность государства (объекты 
военной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объекты 
связи).
Однако среди исключенных из оборота присутствуют и такие 
объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых.
Ряд объектов недвижимого имущества ограничены в обороте, 
что устанавливается в порядке, определенном законом.
Если для большинства объектов недвижимости используется 
принцип «все, что не  запрещено законом, включено в  оборот», 
то в  отношении земельных участков и  участков недр действует 
обратный принцип: «включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом». Подобный принцип нельзя признать 
несправедливым, поскольку земля является не только невозобновляемым, но и ограниченным по определению ресурсом.
С этой ресурсной ограниченностью связан и постоянный рост 
стоимости земельных участков, влекущий за собой ожидаемый рост 
стоимости и иных объектов недвижимого имущества, связанных 
с землей. Вложение средств в недвижимость всегда было выгодной 
и перспективной инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою 
очередь, сами по себе ведут к росту цен. Несмотря на сезонные колебания, в настоящее время следует говорить скорее об устойчивой 
тенденции к росту цен на земельные участки и иное недвижимое 
имущество.
Тот факт, что владельцы недвижимости в большей степени защищены от негативных последствий инфляции, делает данные вложения более привлекательными.
8

Стоимость недвижимости зависит от ряда факторов, среди которых:
•	
экологический фактор (близость вредных производств значительно снижает цену недвижимого имущества);
•	
экономический фактор — высокая стоимость прилегающих 
земель (соседство с ними может увеличить цену на землю и здания);
•	
фактор уникальности;
•	
территориальный фактор;
•	
целевое назначение земель (его сложно изменить без существенных вложений).
1.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Любой объект недвижимости существует в  единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое 
из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и  диверсификации 
бизнеса, решать вопрос о целесообразности инвестирования свободных ресурсов.
Объекты недвижимости различаются по следующим признакам.
1.	 По происхождению выделяют объекты недвижимости:
•	
созданные природой без участия труда человека (земельные 
участки);
•	
являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);
•	
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут 
(многолетние насаждения).
2.	 По характеру использования различают следующие объекты:
•	
жилая недвижимость, т.е. используемая для  проживания 
(дома, коттеджи, квартиры);
•	
коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды (отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса);
•	
производственная недвижимость (заводы, склады);
•	
сельскохозяйственная недвижимость (фермы, сады);
•	
специальная недвижимость (школы, церкви, монастыри, 
больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных 
и административных учреждений).
9

В России недвижимость делится на три группы:
•	
жилищный фонд;
•	
нежилой фонд;
•	
земля.
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу. Жилищный фонд 
представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, 
специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения 
в других строениях, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном 
участке и  зарегистрированные в  установленном порядке. Нежилые помещения разделяются по функциональному назначению 
на офисные, торговые, складские и производственные.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, 
имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах 
государственной регистрации прав на землю.
3.	 По целям владения различают объекты недвижимости:
•	
для ведения бизнеса;
•	
для проживания владельца;
•	
используемые в качестве инвестиций;
•	
для освоения и развития;
•	
для потребления истощимых ресурсов.
4.	 По делимости недвижимого имущества на части оно подразделяется:
•	
на делимое;
•	
неделимое.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая его доля после 
раздела представляет собой целую недвижимую вещь.
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба, например 
лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, 
называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая 
движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит 
недвижимости и связана с ней общим назначением.
10