Разработка механизмов развития инвестиционно-строительных проектов малоэтажного жилищного строительства (на примере города Томска)

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 

высшего образования 

«Томский государственный архитектурно-строительный университет» 

 
 
 
 
 
 
 

К.Э. Филюшина 

 
 
 
 

РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ РАЗВИТИЯ 

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ 

МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 

(НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТОМСКА) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Томск 

Издательство ТГАСУ 

2019 

УДК 338.45:69 
ББК 65.31 
 

Филюшина, К.Э. Разработка механизмов развития ин
вестиционно-строительных проектов малоэтажного жилищного строительства (на примере города Томска) [Текст] : 
монография / К.Э. Филюшина. – Томск : Изд-во Том. гос. 
архит.-строит. ун-та, 2019. – 64 с. 

ISBN 978-5-93057-894-2 
 
В монографии предложены механизмы развития малоэтажных 

инвестиционно-строительных проектов на основе государственночастного партнерства в аспекте повышения энергетической эффективности. 

Может быть использована в учебном процессе при изучении 

дисциплин «Региональные и муниципальные отраслевые программы», «Управление рисками», «Экономика строительства» и «Энергоэффективность и энергосбережение в строительстве». 

 

УДК 338.45:69
ББК 65.31

 
 

Рецензенты: 
В.Н. Лукашевич, докт. техн. наук, профессор кафедры экономики, организации, управления строительством и жилищнокоммунальным комплексом ТГАСУ; 
С.И. Григашкина, канд. экон. наук, доцент, начальник отдела 
развития и международного сотрудничества  КузГТУ. 

 
 
 
 
 

ISBN 978-5-93057-894-2
© Томский государственный

архитектурно-строительный
университет, 2019

© Филюшина К.Э., 2019

Ф51

ВВЕДЕНИЕ 

Правительством Российской Федерации поставлена задача по 
развитию малоэтажного строительства и увеличению его доли в общем 
вводе в эксплуатацию жилья до 60 %. Однако достижение этой задачи 
невозможно без решения ряда технико-технологических, управленческих и экономических проблем. В частности, констатируется отсутствие теоретической и методической базы для формирования механизмов оптимального выбора энергоэффективного оборудования и материалов для строительства малоэтажных домов в различных условиях 
климатического районирования, а также требуется разработка новых 
механизмов инвестиционной деятельности в малоэтажном строительстве. Особое место в этом процессе должно занять малоэтажное многоквартирное строительство как один из наиболее оптимальных форматов 
развития строительной отрасли на перспективных территориях, где реализуются важнейшие социально-экономические задачи Российской 
Федерации (вновь осваиваемые территории, территории добычи полезных ископаемых, стратегически важные приграничные территории, малозаселенные территории, территории интенсивных агломерационных 
процессов и т. д.). Для увеличения темпов роста комплексной малоэтажной застройки, развития социальной и транспортной инфраструктуры (стимулирование социально-экономических процессов) необходимо на стадии проектирования разрабатывать оптимальные объемнопланировочные, конструктивные, управленческие и инвестиционные 
решения зданий в зависимости от их географического местоположения. 
Следует отметить, что в России имеется огромный потенциал в области 
энергосбережения и использования возобновляемых источников энергии. Однако этот потенциал далеко не всегда используется, и низкая 
эффективность применения энергосберегающих технологий при строительстве является причиной высоких цен на услуги ЖКХ при эксплуатации зданий. Такое положение свидетельствует о необходимости рационального использования автономных источников теплоснабжения 
в проектах малоэтажных жилых зданий с учетом климатического районирования. Комплексный подход к организации оптимального выбора 
управленческих, инвестиционных и технологических решений будет 
способствовать увеличению объемов ввода жилья экономического 

Разработка механизмов развития проектов 

4 

класса, снижению его стоимости, соответствию требованиям комфорта, 
безопасности и энергетической эффективности зданий, увеличению 
количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Это позволит, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой – 
приведет к экономии значительных средств собственников жилья. Таким образом, особо актуальной является разработка механизмов оптимального выбора управленческих, инвестиционных и технических решений для строительства малоэтажных домов, направленных на повышение эффективности капиталовложений, энерго- и ресурсосбережения; создание комфортных условий для населения, обеспечивающих 
устойчивое развитие малоэтажного строительства в контексте социально-экономических приоритетов с учѐтом климатического районирования местности строительства. 

 

1. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ 

МАЛОЭТАЖНЫМ  

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЕКТОМ 

В настоящее время проблемами развития энергоэффективного 

малоэтажного жилья занимаются следующие ученые и исследователи: 
А.М. Береговой [1], В.Г. Лугин, А.В. Зигмантович [2], Е.Г. Гашо, 
Е.В. Репецкая, В.Н. Бандурист [3], И.А. Башмаков [4], Nguyen Duc 
Luong [5], Niccolò Aste, Michela Buzzetti, Paola Caputo, Massimiliano 
Manfren [6], Anna Alberini, Andrea Bigano [7], Wen-Min Lu, Qian Long 
Kweh, Mohammad Nourani, Feng-Wen Huang [8] и др. Так как развитие 
энергоэффективного жилья является вполне реальной перспективой 
на ближайшие несколько лет, утверждена государственная программа 
по повышению показателей энергоэффективности, согласно которой 
начиная с 2020 г. все здания должны соответствовать определенному 
классу энергоэффективности. Малоэтажное строительство в этом 
ключе не является исключением. Строительство энергоэффективного, 
доступного, комфортного и экологичного малоэтажного жилья должно осуществляться по следующим основным направлениям: 

1. Создание единого плана комплексной малоэтажной застройки 

(организованные коттеджные поселки эконом-класса), строительство 
реализуется на базе государственно-частного партнерства. 

2. Строительство малоэтажного жилья для жителей сельской 

местности, осуществляемое в целях улучшения жилищных условий 
молодых специалистов и членов их семей. 

3. Коллективное малоэтажное жилищное строительство (ЖСК). 
На сегодняшний день проектам развития энергоэффективного ма
лоэтажного строительства уделяется недостаточно внимания. Это связано с тем, что государство в основном заинтересовано в строительстве 
многоэтажного жилья как наиболее быстрого способа обеспечения жильем нуждающихся в жилых помещениях. Собственно автор считает, 
что очевидным запасом развития строительства является формирование 
непосредственно малоэтажного строительства (МЭС), и необходима 
разработка высококачественной новой организационной модели управления процессами МЭС. В пользу данного аргумента свидетельствуют 
темпы увеличения МЭС в РФ, которые за минувшие годы значительно 

Разработка механизмов развития проектов 

6 

выросли, а часть МЭС в единой структуре ввода жилья за минувшие 
5 лет увеличилась с 40 до 55 % и имеет тенденцию к повышению. 

Для более эффективного управления энергоэффективными про
ектами малоэтажного строительства необходимо создание комплексных операторов, регулирующих эту деятельность. Для обеспечения 
эффективной реализации малоэтажных инвестиционно-строительных 
проектов (ИСП) следует рассмотреть возможность создания: 

1. Регионального центра развития государственно-частного парт
нерства (РЦРГЧП), предназначенного для привлечения частных инвестиций в социально значимые проекты строительства, в том числе 
и в малоэтажное строительство, для повышения энергетической эффективности таких проектов и улучшения качества жизни населения и т. д. 

2. Агентства содействия индивидуальному жилищному строи
тельству (АСИЖС) как исполнителя инвестиционно-строительных 
проектов в доле формирования земельных участков. С целью инвентаризации, рационального использования территорий и комплексного 
их освоения необходимо взаимодействие АСИЖС и органов власти. 
После завершения процедуры формирования земельных участков, 
предназначенных для малоэтажного жилищного строительства, со 
стороны Агентства организуется: 

– контроль за сроками и качеством строительства инженерных 

коммуникаций, в том числе в качестве заказчика, в районах малоэтажной жилищной застройки, организация их ввода в эксплуатацию (подключение), контроль за расчетами с исполнителями строительных работ, в том числе в случае нарушения сроков строительства; 

– координация действий жилищных комиссий по приемке жи
лых домов и вводу в эксплуатацию построенных домов; 

– распределение в установленном порядке земельных участков 

на конкурсной или иной основе для обустройства рекреационной зоны, застройки спортивными, культурно-развлекательными, торговыми 
и прочими объектами социального назначения; 

– мероприятия по стимулированию формирования жилищно
строительных кооперативов, товариществ собственников жилья или 
иных подобных организаций; 

– внедрение современных информационных технологий по кон
тролю за ходом исполнения ИСП (web-камеры). 

1. Формирование механизма управления проектом 

7 

Ниже представлена модель реализации энергоэффективного ма
лоэтажного инвестиционно-строительного проекта на основе ГЧП 
(рис. 1.1). Одним из вариантов совершенствования существующей организационной модели государственно-частного партнѐрства в малоэтажном строительстве является выход на рынок Регионального центра 
развития государственно-частного партнерства, который, в числе прочего, осуществлял бы, в частности, техническое обслуживание и эксплуатацию объектов строительства и оказывал бы конечную услугу потребителю. В рамках данной модели частный партнер осуществляет 
строительство объекта, право собственности закреплено за частным 
партнером до полного возврата вложенных инвестиций, после чего 
происходит передача права собственности публичному партнеру. Региональным центром развития государственно-частного партнерства могут выступать соответствующие учреждения или коммерческие организации, пожелавшие заниматься данной деятельностью и прошедшие 
необходимый конкурсный отбор. Публичный партнер заключает срегиональным  центром ГЧП договор на техническое обслуживание объекта 
в течение срока, определенного соглашением о ГЧП. 

 

 

 
Рис. 1.1. Модель реализации энергоэффективного малоэтажного инвестиционно-строительного проекта с комплексными операторами 

 
Эта модель освобождает частного партнера-строителя от обреме
нительных обязательств по эксплуатации объекта малоэтажного строи
 
 
Энергоэффективный 

малоэтажный дом  

Строительство 

Финансово-кредитная 

организация 

Кредитный  
договор 

Агентство содействия  

индивидуальному  

жилищному строительству (АСИЖС) 

 
Региональный

центр РГЧП 

Эксплуатация 

Договор об организации 

образовательного процесса  

Договор тех.  
обслуживания 

Договор аренды или 

покупки земли 

Частный партнер 

(строительная компания) 

 

Публичный партнер 

Соглашение о ГЧП 

Договор купли-продажи
 
 

Договор безвозмездного 

пользования 

Разработка механизмов развития проектов 

8 

тельства и делает реализацию подобных проектов более привлекательной для строительных компаний. Создание регионального центра ГЧП 
в инвестиционно-строительных проектах существенно снижает риски 
как для частного партнера, так и для государства, поскольку выбор центра ГЧП является прерогативой именно публичного партнѐра. 

Для эффективной реализации предложенной модели развития ин
вестиционно-строительного проекта на основе государственно-частного 
партнерства представим вариативные схемы и инструменты его реализации (табл. 1.1, рис. 1.2–1.8). 

Таблица 1.1 

Вариативные схемы и инструменты реализации  

инвестиционно-строительного проекта  

на основе государственно-частного партнерства 

Схема Оформление

документов
Земля
Строительство

Инженернокоммунальная
инфраструктура

Уличнодорожная

сеть

1
Всѐ включено в цену объекта

(свободное приобретение на рынке жилья)

2
Самостоятельно
Аукцион
Договор
подряда

Софинансирова
ние (50/50)
Бюджет

3
Самостоятельно
Аукцион Собственными

силами

Софинансирова
ние (50/50)
Бюджет

4
РЦРГЧП
АСИЖС

За счет
средств

застройщиков

Бюджет
Бюджет

5
РЦРГЧП
АСИЖС

Договор
со всеми

участниками

Софинансирова
ние (10/90)
Бюджет

6
РЦРГЧП
АСИЖС Собственными

силами
Бюджет
Бюджет

 
При реализации схемы 2 (рис. 1.3) земля, предназначенная под 

малоэтажное строительство, выставляется на аукцион, а на строительство малоэтажного дома заключается договор подряда. Финансирование инженерно-коммунальной инфраструктуры выполняется совместно 

1. Формирование механизма управления проектом 

9 

за счет средств клиента и за счет средств бюджета, оформление документов осуществляется собственником самостоятельно. Строительство 
улично-дорожной сети производится полностью за счет бюджета. 

 

 

 

Рис. 1.2. Схема проекта 1 

 

 

 

Рис. 1.3. Схема проекта 2 

 
Схема 3 реализации инвестиционно-строительного проекта 

(рис. 1.4) показывает, что строительство будет производиться собственными силами, что является принципиальным отличием от предыдущей 
схемы. Оформление документов также проводится самостоятельно. 

 

 

 

Рис. 1.4. Схема проекта 3 

 
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов 

 

Оформление 
документов 

Земля 
Строительство 
Инженерно-коммунальная 

инфраструктура 

Улично
дорожная сеть 

Все включено в цену объекта (свободное приобретение)  

 
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов 

Оформление 
документов 

Земля 
Строительство 
Инженерно-коммунальная 

инфраструктура 

Улично
дорожная сеть 

Самостоятельно 
Аукцион 
Договор 
подряда 

Софинансирование 50/50 
Бюджет 

 
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов 

Оформление 
документов 

Земля 
Строительство 
Инженерно-коммунальная 

инфраструктура 

Улично
дорожная сеть 

Самостоятельно 
Аукцион 
Собственными 

силами 

Софинансирование 50/50 
Бюджет 

Разработка механизмов развития проектов 

10 

При реализации схемы 4 необходимо создать Региональный центр 

развития государственно-частного партнерства (РЦРГЧП) и Агентство 
содействия индивидуальному жилищному строительству, которые будут 
исполнителями инвестиционно-строительного проекта в части оформления документов и формирования земельных участков (рис. 1.5). Строительство осуществляется путем заключения договоров со всеми участниками инвестиционно-строительного проекта, дополнительным участником становится финансово-кредитное учреждение (рис. 1.6). 

 

 

 

Рис. 1.5. Схема проекта 4 

 

 

 
Рис. 1.6. Схема заключения договора со всеми участниками инвестиционно-строительного проекта 

 
Отличие схемы 5 (рис. 1.7) от предшествующей заключается 

в том, что строительство объекта будет осуществляться за счет 
средств застройщиков. Финансирование строительства инженернокоммунальной инфраструктуры и улично-дорожной сети станет реализовываться в результате привлечения бюджетных средств, оформ
 
Схема и инструменты реализации инвестиционно-строительных проектов 

Оформление 
документов 

Земля 
Строительство 
Инженерно-коммунальная 

инфраструктура 

Улично
дорожная сеть 

 
АСИЖС 
Договор со всеми 

участниками 

Софинансирование 50/50 
Бюджет 
РЦРГЧП

 

 

ДОГОВОР 

Индивидуальный или коллективный 

застройщик (ЖСК, ЖК) 

АСИЖС 
РЦРГЧП 

Финансово-кредитное учреждение 
Строительные компании