Экономика жилищной сферы

ЭКОНОМИКА 
ЖИЛИЩНОЙ  СФЕРЫ
УЧЕБНИК
Под общей редакцией профессора В.В. Бузырева
Второе издание
Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента 

в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, 

обучающихся по направлению подготовки «Менеджмент»
(профиль «Производственный менеджмент»)
Москва
РИОР
ИНФРА-М

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11
УДК 338+332(075.8)
ББК 65.31:65.44я73
          Э40
Авторы: 
Бузырев В.В. — заслуженный деятель науки РФ, д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры организации и управления производственными комплексами 

(нефтегазохимическим, строительным и транспортным) ФГБОУ ВО «СанктПетербургский государственный экономический университет», автор 10 монографий, 
учебников и брошюр по проблемам жилищного строительства;
Васильева Н.В. — д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры экономики 

и управления городом ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет». Автор 23 монографий, учебников и учебных пособий 

по проблемам жилищно-коммунального хозяйства, управления жилой недвижимостью, землепользованием;
Чекалин В.С. — д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры экономики и 
управления городом ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет». Автор 30 монографий, учебников и учебных пособий по 
проблемам экономики и управления городом и жилищно-коммунальным комплексом, управления энергосбережением и повышением энергоэффективности;
Мартынов В.Ф. — д-р экон. наук, доцент кафедры организации и управления 
производственными комплексами (нефтегазохимическим, строительным и транспортным) ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический 
университет». Автор 2 монографий и 1 учебника по проблемам управления строительством и воспроизводством жилищного фонда
Рецензенты:
Петрухин А.Б. — д-р экон. наук, профессор (Ивановский государственный политехнический университет);
Чепаченко Н.В. — д-р экон. наук, профессор (Санкт-Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I)
Э40 
 
Экономика жилищной сферы : учебник / под общ. ред. проф. 

В.В. 
Бузырева. 
— 
2-е 
изд. 
— 
Москва 
: 
РИОР 
: 
ИНФРА-М, 
2024. 
— 
363 
с. 
— 

(Высшее образование). — DOI: https://doi.org/10.12737/12851
ISBN 978-5-369-01471-4 (РИОР)
ISBN 978-5-16-011412-5 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-103653-2 (ИНФРА-М, online)
В учебнике рассмотрены экономические основы функционирования жилищной 
сферы, раскрыты вопросы воспроизводства жилищного фонда, отражены современные аспекты организации управления жилищным строительством и эксплуатацией жилищного фонда, изложено содержание жилищно-коммунальной реформы. 
Особое внимание уделено современным формам и методам финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.
Для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям 
«Менеджмент» и «Экономика», а также для аспирантов и преподавателей, работников предприятий городского хозяйства и строительства, служащих органов государственного и муниципального управления, занимающихся вопросами жилищной 
политики и жилищно-коммунального хозяйства.
УДК 338+332(075.8)
ББК 65.31:65.44я73
© Бузырев В.В., Василь 
ева Н.В., Чекалин В.С.,
ISBN 978-5-369-01471-4 (РИОР)
ISBN 978-5-16-011412-5 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-103653-2 (ИНФРА-М, online)
 
Мартынов В.Ф.

ПРЕДИСЛОВИЕ
Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной 
сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают 
воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение 
жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. 
В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются 
далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема 
остается одной из самых острых социальных проблем в стране.
Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием 
продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности строительных и 
жилищных организаций в части их взаимоотношений с органами 
власти и потребителями.
Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения 
препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, 
содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. 
Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяют необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение 
качества работы и предоставляемых услуг потребителям.
Первостепенное значение имеет проведение жилищной реформы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, 
проживает большая часть населения страны и находятся основные 
мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь 
наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как 
результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование 
3

интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением 
и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищнокоммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередной 
этап реформы направлен на повышение эффективности и реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача 
создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звеном 
для вывода экономики страны из кризиса.
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Важнейшими целями 
жилищной реформы являются увеличение количества и совершенствование качества жилья; повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и улучшение жилищных условий населения; ликвидация 
или существенное сокращение дотаций и снижение бюджетной нагрузки на содержание жилищной системы. Достижение этих целей 
требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснования экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.
В России уже достаточно давно осуществляется реформа жилищной сферы и сделано на этом пути немало: усовершенствована правовая база по регулированию жилищных отношений, значительная 
доля жилья передана в собственность граждан, развивается рынок 
жилья, принимаются меры по повышению доступности жилья для 
населения. Рыночные реформы затронули многие стороны функционирования жилищной сферы, однако остается еще немало нерешенных проблем: высокий уровень износа жилищного фонда, что 
требует больших затрат на его капитальный ремонт, низкое качество 
предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг; диктат производителя над потребителем в результате неразвитости рынка жилищных услуг и недостаточного контроля над деятельностью 
естественных монополистов.
Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политики в условиях переходного периода на федеральном уровне и прежде всего Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах 
4

федеральной жилищной политики», основные направления нового 
этапа реализации Г
осударственной целевой программы «Жилище», 
а также соответствующие указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации определяют стратегический замысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных 
проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояния жилищного фонда и коммунальных 
систем. (Это особенно важно в условиях такого крупнейшего города 
России, как Санкт-Петербург
, обладающего уникальным жилищным 
фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, который не может быть реализован в полной мере без рационального 
решения жилищной проблемы.)
Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется 
недостатком учебных и научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в 
последнее десятилетие вообще не предпринимался.
В учебнике рассматриваются экономические основы функционирования жилищной сферы и воспроизводства жилищного фонда, 
определяется содержание жилищной проблемы и обосновываются 
пути ее решения, разбираются вопросы организации управления 
жилищным строительством и жилищным хозяйством, содержание 
жилищной реформы и методы ее проведения. Особое внимание обращается на характеристику действующего механизма управления 
жилищной сферой и обосновывается необходимость его реформирования с учетом отечественного и зарубежного опыта. Значительное 
место уделяется жилищно-коммунальной реформе, а также функционированию и развитию жилищного комплекса города. Подробно рассматривается содержание реформы, анализируется ход ее 
реализации и приводятся рекомендации по решению возникающих 
проблем и развитию жилищной системы города в целом. Практические аспекты и проблемы воспроизводства жилищного фонда, реализации жилищной реформы рассматриваются на примере СанктПетербурга, поскольку масштабы города, разнообразие его жилищного фонда, высокая концентрация населения обостряют проблемы 
в жилищной сфере и требуют поиска эффективных решений. 
5

Изучение экономики жилищной сферы опирается на знания, 
полученные в ходе изучения таких дисциплин, как «Макроэкономика», «Микроэкономика, «Эконометрика», «Статистика», «Менеджмент», «Методы принятия управленческих решений», «Корпоративные финансы», «Экономика строительства», «Экономика недвижимости» и других дисциплин. В свою очередь, знания, полученные 
в ходе изучения экономики жилищной сферы, могут быть использованы при изучении ряда специальных прикладных дисциплин, 
среди которых «Управление объектами недвижимости», «Ценообразование в строительстве», «Стратегическое планирование развития 
городов», «Организация эксплуатации объектов жилой недвижимости» и др.
Цель изучения дисциплины «Экономика жилищной сферы» состоит в формировании комплекса знаний, умений и навыков решения экономических задач в жилищной сфере и системного, профессионального подхода к их использованию в практической деятельности. В ходе изучения дисциплины решаются следующие 
основные задачи:
•	 раскрытие экономической сущности и особенностей функционирования жилищной сферы, этапов реализации жилищно-коммунальной реформы в России;
•	 изложение теоретических положений и практических вопросов воспроизводства жилищного фонда, форм и методов 
управления жилищным строительством, стимулирования развития жилищного строительного рынка;
•	 раскрытие особенностей различных способов управления 
многоквартирными домами, изложение профессиональных 
требований к деятельности управляющих организаций;
•	 изложение современных форм и методов управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города, разработки и 
реализации программ капитального ремонта и энергоэффективной модернизации жилых зданий; 
•	 раскрытие особенностей ценообразования в жилищной сфере и оплаты жилищно-коммунальных услуг, в том числе состава платежей, методов их расчета, субсидирования потребителей;
•	 разъяснение применяемых схем финансирования жилищного строительства, капитального ремонта жилищного фонда, 
ипотечного жилищного кредитования.
6

Результатом изучения экономики жилищной сферы является 
приобретение обучающимся следующих знаний, умений и навыков 
(компетенций):
•	 знание направлений и механизмов развития жилищной сферы, системы нормативно-правового регулирования жилищных 
отношений на всех уровнях управления — федеральном, региональном, местном; 
•	 умение использовать нормативные правовые документы, регулирующие функционирование и развитие жилищной сферы, 
в своей профессиональной деятельности;
•	 знание экономического содержания, форм и особенностей 
воспроизводства жилищного фонда в Российской Федерации, 
основ стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда в крупных городах;
•	 способность собрать и проанализировать информацию, необходимую для решения поставленных экономических задач, 
для расчета экономических показателей деятельности хозяйствующих субъектов (строительных фирм, управляющих компаний) в жилищной сфере;
•	 знание экономического механизма ценообразования в жилищной сфере, состава платежей потребителей жилищно-коммунальных услуг, владение методами расчета таких платежей 
и субсидий на их оплату, предоставляемых отдельным категориям граждан;
•	 владение навыками выбора способа управления многоквартирным домом и организации соответствующего этому способу процесса управления;
•	 знание профессиональных требований к организациям, управляющим жилищным фондом, умение разработать бизнес-модель управляющей жилищной организации;
•	 способность проектировать организационную структуру строительной фирмы, осуществляющей жилищное строительство, 
распределять полномочия и ответственность на основе их делегирования;
•	 умение использовать в практической деятельности управляющих организаций, строительных фирм информацию, полученную в результате маркетинговых исследований жилищного рынка и сравнительного анализа лучших практик в менеджменте;
7

•	 знание методов планирования процессов воспроизводства и 
эксплуатации жилищного фонда, капитального ремонта многоквартирных домов, умение проводить необходимые для составления планов расчеты, обосновывать и представлять их 
результаты;
•	 способность выбирать необходимые методы, анализировать, 
систематизировать и использовать правовую и экономическую 
информацию, техническую документацию, необходимую для 
организации управления процессами содержания и ремонта 
жилищного фонда города;
•	 знание схем и форм финансирования жилищного строительства, содержания и ремонта жилищного фонда, в том числе 
капитального ремонта многоквартирных домов, умение определить оптимальную схему финансирования и организовать 
ее практическое использование;
•	 способность анализировать и интерпретировать финансовую 
и иную информацию, содержащуюся в отчетности предприятий различных форм собственности, организаций, ведомств 
и использовать полученные сведения для принятия управленческих решений в жилищной сфере.
Предисловие и глава 3 написаны д-ром экон. наук, профессором 
В.В. Бузыревым, глава 2 написана в соавторстве д-ром экон. наук, 
профессором В.В. Бузыревым и д-ром экон. наук, доцентом
В.Ф. Мартыновым, главы 1, 5, 7 — д-ром экон. наук, профессором 
Н.В. Васильевой, главы 4, 6 — д-ром экон. наук, профессором
В.В. Чекалиным, глава 8 — в соавторстве д-ром экон. наук, профессором В.В. Бузыревым, д-ром экон. наук, профессором В.В. Чекалиным и канд. экон. наук, доцентом Н.А. Половниковой.

Глава 1.	
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
1.1.	 Сущность и роль жилищной сферы
в развитии экономики
Жилье имеет первостепенное значение для человека, подобно пище 
и одежде оно является насущной, жизненно важной потребностью. 
Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения определяется в зависимости от материальных условий жизни 
общества, уровня его культурного развития, природных условий и 
других факторов. Это представление постоянно изменяется и совершенствуется, возрастают требования к жилью. То, что вчера считалось нормой, сегодня не соответствует представлениям о комфортном жилье. Например, в прошлом веке в России человек был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в коммунальной 
квартире, теперь же большинство людей стремятся иметь отдельную 
благоустроенную квартиру или собственный дом.
Требования человека к жилью можно разделить на объективные 
и субъективные. К объективным требованиям относятся: долговечность или срок службы жилого здания; наличие всех видов благоустройства; достаточная площадь и удобная планировка жилой единицы; хорошее местоположение дома — наличие в пределах пешеходной доступности объектов социально-бытового и культурного 
назначения; экологическая и иная безопасность проживания в данном месте [36].
Объективные требования в каждом конкретном случае дополняются субъективными, которые отражают личность человека, его 
образ жизни и соответственно этому весьма разнообразны. Требования формируются в зависимости от рода занятий, состава семьи, 
культурного и материального уровня жизни конкретного человека. 
Перечислить все субъективные требования практически невозможно, как не существует двух абсолютно одинаковых людей.
Несмотря на значимость жилищной сферы для человека и общества в целом, в законодательстве нет четкого определения этого понятия. На практике сложилось так, что жилищную сферу часто отождествляют с жилищно-коммунальным хозяйством (далее — ЖКХ). 
Действовавший до 1 января 2003 г. Общероссийский классификатор 
9

отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) в состав ЖКХ включал: жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство; водоснабжение и водоотведение; коммунальную энергетику (электро-, 
тепло- и газоснабжение); городской транспорт (автобус, трамвай, 
троллейбус); внешнее городское благоустройство — дорожное хозяйство, санитарную очистку городов (уличную уборку
, домовую очистку 
с утилизацией твердых бытовых отходов), зеленое хозяйство (озеленение городов, цветоводство); гостиничное хозяйство; предприятия 
бытового обслуживания (бани, прачечные, ритуальные услуги). 
Впоследствии (с 2003 г
.) ОКОНХ был заменен на Общероссийский 
классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), в котором перечисленное выше относится к разным видам экономической 
деятельности. Например, управление эксплуатацией жилого фонда 
отнесено к разделу «Операции с недвижимым имуществом», а производство и распределение электроэнергии, газа и воды выделено в отдельный раздел, удаление сточных вод, отходов и уборка территории 
включены в раздел «Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг». При этом ОКВЭД используется при решении такой задачи, как разработка нормативных правовых актов, 
касающихся государственного регулирования видов экономической 
деятельности. Из этого следует, что ЖКХ как некое единство видов 
экономической деятельности, аналогичное понятию «отрасль»,
в ОКВЭД не рассматривается. В то же время принимаются нормативно-правовые акты по регулированию ЖКХ. Например, Распоряжением Правительства РФ от 22.08.2011 № 1493 утвержден План действий по привлечению в жилищно-коммунальное хозяйство частных 
инвестиций. Иными словами, потребность в регулировании ЖКХ как 
некоего комплекса на практике существует.
Вместе с тем следует отметить, что две составляющие ЖКХ — 
жилищное и коммунальное хозяйство — существенно различаются 
и с экономической, и с управленческой точки зрения. Жилищное 
хозяйство целесообразно развивать на принципах рыночной экономики и свободного ценообразования на жилищные услуги, в то время как в коммунальном хозяйстве требуется государственное регулирование цен на коммунальные услуги по причине наличия 
естественных монополий. Коммунальные услуги (водоснабжение, 
водоотведение, теплоснабжение и др.) предоставляются по присоединенным сетям, что делает экономически невыгодным выход на 
рынок конкурирующих субъектов [37]. 
10