Защита права собственности на недвижимое имущество в цивилистической парадигме

Т. В. БЕЛОВА 

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 
В ЦИВИЛИСТИЧЕСКОЙ 
ПАРАДИГМЕ

Монография

Ответственный редактор
доктор юридических наук, профессор
А. Н. Левушкин 

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2023

УДК  347.23
ББК  67.404
         Б43

Рецензенты:
Морозов Сергей Юрьевич — доктор юридических наук, 
профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации
Фоков Анатолий Павлович — доктор юридических наук, 
профессор

Белова Т.В. 
Б43 Защита права собственности на недвижимое имущество в циви листической парадигме: монография / Т. В. Белова; отв. ред. 
д. ю. н., проф. А. Н. Левушкин. — М.: Юстицинформ, 2023. —  180  с.

ISBN 978­5­7205­1985­8

Актуальным направлением развития цивилистической науки и  практики является определение сущности, правовой природы,  
способов, форм и средств защиты права собственности граждан 
и юридических лиц в отношении объектов недвижимости. В монографии представлено осмысление и анализ законодательства и доктринальных подходов в отношении вещно­правовой защиты права  
собственности. При этом специфические формы охраны и защиты 
рассматриваемых отношений определяются на уровне цивилистических отраслевых дисциплин.
Монография может быть рекомендована преподавателям, аспирантам и студентам вузов, а также практикующим юристам и в целом 
широкому кругу читателей.
 Ключевые слова: вещное право, право собственности, защита 
права собственности, имущество, виндикационный иск, негаторный 
иск, незаконное владение, правоприменительный процесс, добросовестный приобретатель, иск о признании права собственности.

УДК 347.23
ББК 67.404

ISBN 978­5­7205­1985­8
© Белова Т.В., 2023
© ООО «Юстицинформ», 2023

T. V. BELOVA

PROTECTION OF THE RIGHT  
OF OWNERSHIP OF REAL  
ESTATE IN THE CIVILISTIC 
PARADIGM

Monograph

Edited by
Doctor of Law, Professor
A. N. Levushkin

Moscow
YUSTITSINFORM
2023

УДК  347.23
ББК  67.404
         Б43

Reviewers:
Morozov Sergey Yu. — Doctor of Law, Professor, Honored Lawyer of 
the Russian Federation
Fokov Anatoly P. — Doctor of Law, Professor

Belova T. V.
Б43  Protection of the right of ownership of real estate in the civilistic 
paradigm: monograph / T. V. Belova; ed. by Doctor of Law, Professor 
A. N. Levushkin. — M.: Yustitsinform, 2023. — 180 p.

ISBN 978­5­7205­1985­8

The actual direction of the development of civil science and practice 
is to determine the essence, legal nature, methods, forms and means of 
protecting the property rights of citizens and legal entities in relation to 
real estate. The monograph presents an understanding and analysis of 
legislation and doctrinal approaches in relation to the real­legal protection 
of property rights. At the same time, specific forms of protection of the 
relations under consideration are determined at the level of civil branch 
disciplines.
The monograph can be recommended to teachers, graduate students 
and university students, as well as practicing lawyers and a wide range of 
readers in general. 
Keywords: property law, property right, protection of property 
rights, property, vindication claim, negatory claim, illegal possession, law 
enforcement process, bona fide acquirer, claim for recognition of property 
rights.

УДК 347.23
ББК 67.404

ISBN 978­5­7205­1985­8

© Belova T. V., 2023
© LLC «Yustitsinform», 2023

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Обращение к читателям . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Глава 1. Общие положения о защите права  
собственности на недвижимое имущество . . . . . 16
1.1. Право собственности и природа защиты права 
собственности на недвижимое имущество  . . . . . . . . 16
1.2. Недвижимое имущество в системе вещного права: 
понятие и особенности правового режима  . . . . . . . . 44
1.3. Понятие ограничений и обременений  
прав на недвижимое имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
1.4. Система способов защиты права  
собственности на недвижимость . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Глава 2. Виндикационный иск как способ  
защиты права собственности  
на недвижимое имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.1. Понятие, цели и условия удовлетворения 
виндикационного иска. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.2. Ограничение применения виндикации  . . . . . . . . . . . 90
2.3. Соотношение виндикационного иска с иными 
способами защиты права собственности на 
недвижимость . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
Глава 3. Негаторный иск и иные способы защиты  
права собственности на недвижимое  
имущество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
3.1. Понятие, цели и условия предъявления  
негаторного иска для защиты права  
собственности на недвижимое имущество  . . . . . . . 113
3.2. Иск о признании права собственности  
на недвижимость и его правовая природа . . . . . . . . 130
3.3. Иск об освобождении недвижимого  
имущества от ареста и признания права 
отсутствующим . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Список использованных источников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность изучения заявленной проблематики 
обусловлена тем, что право собственности и вопросы 
его защиты являются одними из наиболее значимых 
и сложных вопросов в теории гражданского права 
и с давних времен привлекают внимание множества 
исследователей. Данный институт обладает комплексным, межотраслевым характером, объединяющим 
нормы различных отраслей права, поскольку охрана 
отношений собственности составляет важнейшую задачу любой правовой системы и потому осуществляется 
в различных формах сразу несколькими отраслями 
права. Специфические формы охраны и защиты рассматриваемых отношений, представляющие собой 
предмет настоящего исследования, определяется на 
уровне цивилистических отраслевых дисциплин.
Под отношениями собственности понимается разновидность общественных отношений, которая сложилась исторически и связана с присвоением материальных благ — как предметов потребления, так и средств 
производства. 
Систему же правовых норм, которые связаны с владением, пользованием, распоряжением собственником 
вещью, которая ему принадлежит, его волей и в его интересах, а также с устранением вмешательства в сферу его хозяйственного господства третьих лиц, следует трактовать 
в качестве права собственности в объективном смысле.
Обратим внимание, что недвижимому имуществу 
отводится особое место в системе объектов права собственности. Данный факт обусловлен тем, что указанное имущество — представляет собой основу функционирования всех экономических систем, в том числе за 
счет своей высокой стоимости.
Несмотря на достаточную разработанность данной 
темы в российской цивилистике и весьма длительную практику применения, особенности некоторых 
способов защиты права собственности в отношении 

Введение

объектов недвижимости не получили еще достаточного глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом неразрешенных  
вопросов. 
Среди таких можно назвать проблему конкуренции 
обязательственных и вещных исков при защите прав 
собственников недвижимости. Так, дискуссионными 
были и остаются вопросы о конкуренции реституционного и виндикационного исков, кондикционного и виндикационного исков.
Кроме того, критикуется отсутствие на сегодняшний день в российском праве поссесорной защиты, которая позволила бы защищать и восстанавливать одно 
из правомочий собственника — правомочие владения 
поссесорным иском, что лишило бы смысла заявление 
иного, более громоздкого и сложного иска, подразумевающего доказывание права.  
Не решен вопрос о самостоятельности и правовой 
природе иска о признании права собственности, ввиду 
отсутствия упоминания о нем в ГК РФ. Следствием чего 
является несогласованность в деятельности арбитражных судов и судов общей юрисдикции, отсутствие единообразия в практике применения указанного способа 
защиты, сложности выбора между иском о признании 
права и другими способами защиты. Малая изученность данного иска в рамках теории гражданского 
права в том числе влечет за собой отсутствие научных 
рекомендаций законодателю для дополнительной регламентации этого способа защиты в законе.
Единообразное понимание и применение правовых 
норм имеет крайне важное значение как для защиты 
интересов собственников, так и для развития института 
собственности и общества в целом. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости и обоснованности исследования проблем защиты права собственности на недвижимое имущество, совершенствовании как 

Введение

законодательства в данной области, так и правоприменительной практики. 
Объектом настоящего монографического исследования выступают правоотношения, связанные с осуществлением вещно­правовой защиты права собственности на недвижимое имущество.
Предмет исследования составляют нормы гражданского, предпринимательского и иного отраслевого 
законодательства, регулирующие отношения  в сфере вещно­правовой защиты права собственности на 
недвижимое имущество, практика их применения, 
а также положения доктринальных исследований.
Целью исследования выступает формирование 
теоретической концепции вещно­правовой защиты права собственности на недвижимое имущество, 
а также выявление проблемных вопросов при ее применении на практике, формулирование отдельных 
предложений, направленных на реформирование действующего гражданского и иного отраслевого законодательства. 
В соответствии с целью исследования поставлены 
следующие задачи: 
1. Определить юридическую природу и отличительные признаки вещно­правовых способов защиты, 
их места в системе способов защиты гражданских 
прав; 
2. Установить систему способов защиты права собственности на объекты недвижимости;
3. Определить понятие, цели и условия предъявления 
виндикационного иска, выявить ограничения применения виндикации;
4. Соотнести виндикационный иск с иными способами защиты права собственности на недвижимость;
5. Определить понятие, цели и условия предъявления 
негаторного иска для защиты права собственности 
на недвижимое имущество;

Введение

6. Установить сущности иска признании права собственности на недвижимость и его природы и иска 
об освобождении недвижимого имущества от 
ареста;
7. Выявить пробелы в правовом регулировании 
и ошибки при применении законодательства о защите права собственности;
8. Разработать рекомендации по совершенствованию 
норм законодательства, связанных с вещно­правовыми способами защиты права собственности на 
недвижимое имущество, и правоприменительной 
практики.
Научная новизна и теоретическая значимость 
результатов монографического исследования определяется тем, что разработанные положения вносят 
значительный вклад в развитие науки гражданского 
и предпринимательского права посредством расширения представлений о способах и сущностных особенностях защиты права собственности на недвижимость, 
отграничении их от смежных институтов цивилистики. В результате проведенного исследования сделаны 
теоретические выводы, позволяющие оптимизировать 
институт защиты прав на недвижимость и систему 
способов защиты в действующем законодательстве 
Российской Федерации.

ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЯМ

Уважаемые читатели!

Актуальность и востребованность настоящего исследования обусловлена теми обстоятельствами, что право 
собственности и вопросы его защиты являются одними 
из наиболее значимых и сложных вопросов в теории 
гражданского права и правоприменительной деятельности. Защита права собственности посредством применения виндикационного и негаторного исков — это 
первостепенная задача гражданского права, выполнение которой позволяет обеспечивать неприкосновенность собственности в стабильном правовом состоянии, 
а в случае возможного нарушения гарантирует восстановление нарушенных прав. 
Виндикационный иск, как известно, представляет 
собой истребование имущества собственника из чужого 
незаконного владения. Данное требование может быть 
заявлено не владеющим вещью собственником к владеющему вещью несобственнику. 
Автор в настоящей работе углубленно и комплексно исследовал процесс применения норм гражданского 
и предпринимательского законодательства, направленных на реализацию форм и средств защиты права 
собственности в отношении недвижимости. Рассматриваемые в работе вопросы, безусловно, носят актуальный характер, особенно остро проявляется проблема 
отсутствия четкого законодательного урегулирования 
механизма защиты права собственности в отношении недвижимости, применения различных способов  
защиты.
В настоящее время существует объективная потребность в разработке и обосновании новых направлений 
совершенствования системы гражданского законодательства Российской Федерации, исходя из целей государственной политики и имеющегося экономического 
и социально­правового потенциала.