Обеспечение пространственного развития территорий методами землеустройства

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации


Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству»






            В.И. Светлаков




            ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ МЕТОДАМИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА


Монография













Москва 2024

УДК 332 ББК 66.32-5
   С24


Рецензенты:
Шарипов С. А. - доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАН Носов С.И. - доктор экономических наук, г. н. с., д.э.н., профессор базовой кафедры «Управление проектами и программами Capital Group», ФГБОУ ВО «РЭУ имени Г.В. Плеханова»





С68

         Светлаков В.И.
         Обеспечение пространственного развития территорий методами землеустройства: Монография / В.И. Светлаков. - М.: Издательство «Научный консультант», 2024. - 224 с.
          ISBN 978-5-907477-67-4



      Рассмотрены методологические вопросы формирования территорий методами землеустройства для обеспечения их пространственного развития. Проанализировано влияние свойств земли и созидательной деятельности человека на развитие пространственно-территориальной системы. Рассмотрены существующие методы оценки земли и предложен комплексный методологический подход, снижающий влияние субъективных факторов на окончательный результат расчета стоимости. Разработан метод сбора и обработки рыночной информации и доказана необходимость ценовой сегментации рынка недвижимости для оценки эффективного использования земель. Проведен анализ существующих моделей землеустройства и современных принципов моделирования комплексных систем. Предложен комплексно технологический метод моделирования, отражающий процесс преобразования пространственно-территориальной системы.
     Глава 1 подготовлена и написана с участием Севостьянова Анатолия Васильевича, Камаева Романа Александровича, Орлова Степана Владимировича.
     Глава 2 подготовлена и написана с участием Ведьмановой Ольги Олеговны, Попова Вячеслава Александровича, Ильичева Кирилла Сергеевича.
     Глава 3 подготовлена и написана с участием Бугаева Александра Вячеславовича, Близнюковой Татьяны Викторовны, Пастухова Виталия Эдуардовича.
     Для студентов, аспирантов, преподавателей вузов, научных и практикующих работников в области оценки земли и недвижимости.



УДК 332
                                                         ББК 66.32-5




ISBN 978-5-907477-67-4

                              © Светлаков В.И., 2022
                              © Оформление. Издательство
                                                        «Научный консультант», 2024

СОДЕРЖАНИЕ

Введение...............................................6

Глава 1. Естественно-НАУЧНЫЕ основы ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ................11

1.1. Особенности формирования и свойства ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ СИСТЕМ ................................11
1.1.1. Основные элементы структуры территориальной системы на примере Российской Федерации ...............11
1.1.2. Системообразующие основы территориальных систем .19
1.1.3. Свойства земельного ресурса, влияющие
НА ФОРМИРОВАНИЕ ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ .. 22
1.2.1. СВОЙСТВА земли и другой недвижимости, влияющие на
ФОРМИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ .................. 26
1.2.2. ВЛИЯНИЕ эволюции человека на формирование ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ................31
1.2.3. СВОЙСТВА территориальных систем ................ 35
1.3. Рост и развитие сложных систем ...................38
1.3.1. ПРОЦЕССЫ роста и развития естественных систем ..38
1.3.2. Влияние эволюции человека на процесс развития ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ................42
1.3.3. Роль созидательной активности человека в процессе РАЗВИТИЯ ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ .......44

Глава 2. Методология землеустройства, определяющая ЭФФЕКТИВНОЕ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ........53

2.1. Принципы организации территории методами ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА .......................................53
2.1.1. ИСТОРИЯРАЗВИТИЯСОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙОЦЕНКИ эффективности землеустройства в России ................53
2.1.2. ОСНОВЫ социально-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ организации ТЕРРИТОРИЙ МЕТОДАМИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ...................58
2.1.3. ПРИНЦИПЫ, принятые при формировании экономических МОДЕЛЕЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ ...............64


3

2.2. Методы экономического регулирования ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ ....................................70
2.2.1. Экономические категории, характеризующие ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ................................. 70
2.2.2. ТЕОРИЯ земельной ренты, используемая при ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ ..................................... 79
2.2.3. АНАЛИЗМЕТОДОВ оценки рационального использования ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ ...............82
2.3. Методическое использование земельно-ОЦЕНОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ......... 89
2.3.1. МЕТОДИКА применения земельно оценочных показателей
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ .......89
2.3.2. Экономические категории, отражающие рыночные ОТНОШЕНИЯ ............................................97
2.3.3. ПРИНЦИПЫРЫНОЧНОЙМЕТОДОЛОГИИОЦЕНКИ ............107

Глава 3. Обоснование методологических подходов к ИССЛЕДОВАНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ .114

3.1. Учет влияния рыночных отношений
НА МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ...................................... 114
3.1.1. Реализация принципов теории стоимости
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНДИКАТОРА РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ ......114
3.1.2. АНАЛИЗ зарубежного опыта оценки земель СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ................... 125
3.1.3. СОВРЕМЕННЫЙ опыт оценки земель сельскохозяйственного назначения в России ...........128
3.2. Анализ методов оценки объектов недвижимости ПОСЕЛЕНИЙ ...........................................133
3.2.1. Особенности рентных отношений на территории ПОСЕЛЕНИЙ ...........................................133
3.2.2. Особенности применения методов рыночной ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ НА ТЕРРИТОРИЯХ ПОСЕЛЕНИЙ ...............141
3.2.3. Разработка системы сбора и обработка рыночной ИНФОРМАЦИИ ......................................... 146
3.2.4. Разработка методического подхода к расчету СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ СУЩЕСТВУЮЩИМИ МЕТОДАМИ ОЦЕНКИ .......169
3.3. Современные методы моделирования сложных систем   179


4

3.3.1. Анализ моделей, отражающих развитие естественных СИСТЕМ И ПРИМЕНЯЕМЫЙ МАТЕМАТИЧЕСКИЙ АППАРАТ ДЛЯ ИХ
ОПИСАНИЯ ...........................................179
3.3.2. Комплексотехнический подход для моделирования ТЕРРИТОРИЙ ........................................ 188
3.3.3. Обоснование выбора подхода к моделированию ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ............194

Заключение ........................................ 202

Список литературы ..................................203


5

        ВВЕДЕНИЕ


  Развитие территорий происходит под воздействием человеческой деятельности, результаты которой определяются управленческими решениями и способами их достижения. Управление территорией представляет собой творческий процесс, включающий в себя исследование её состояния и конструирование каких-либо изменений. Все это вместе составляет проектирование её будущего. Территория совместно с человеческим обществом, проживающем на нем и искусственным миром, созданным человеком, образует пространственно-территориальную систему. Основой этой системы является земля, сотворенная без человеческого участия и развивающаяся по законам Космоса. Таким образом, динамическое развитие сложной пространственно- территориальной системы определяется взаимодействием естественного и искусственного миров. Состояние равновесия, которое обеспечивает устойчивость системы и постоянное её развитие за счёт внутренних и внешних сил может быть достигнуто при гармоничном взаимодействии основных её элементов: земли и человека.
  Жизнедеятельность человека подчинено целям и задачам, которые ставит перед ним общество. Взаимоотношение человека и общества определяется отношениями к собственности и в первую очередь к собственности на землю. Собственность - это многогранная, системная категория, которая находит свое отражение в организации пространственно-территориальной системы. Отношения собственности -не просто вещные отношения, а принципиальное устройство обществом хозяйственной практики в целом, то есть системы присвоения экономически значимых благ. Определяя социальную среду хозяйственной деятельности собственность оказывает влияние не только на результаты этой деятельности, но и за счет распределения этих результатов определяет условия воспроизводства, создавая стимулы для хозяйствующих субъектов к развитию пространственно-территориальной системы. Производственные ресурсы, соединившись в реальном процессе воспроизводства, превращаются в факторы производства, которые и определяют не только рациональность созданных производственных структур, но и в первую очередь эффективное использование земель и природных ресурсов.
  Планирование и организация рационального использования и охраны земли выполняется методами землеустройства и тесно

6

связана с земельно-оценочной деятельностью. Мероприятия, по экономической оценке, земли служат информационной основой для принятия многих землеустроительных решений (в частности, по территориальной организации и размещению производства в схемах и проектах землеустройства с целью наиболее полного учета плодородия почв и экономического потенциала земли). По существу, землеустройство территорий является основой социальноэкономических отношений.
  В наше время происходит трансформации всех наук в том числе землеустроительной. Как не в какой другой научной области землеустройство нуждается в методах исследования, основанных на кросдисциплинарных принципах. Объединяя в себе знания специалистов из различных научных областей землеустройство несет еще одну из важнейших функций в современном мире - отражение интегральных условий жизни людей через уровень капитализации Земли, который отражает «ценность» территории в сложной системе природа - общество - человек.
  «Ценность» территории категория, которая зависит от множества факторов. Если говорить о проявленной в определенный момент времени «ценности» территории, то она отражает отношение собственника к имеющемуся социально-экономическому потенциалу территории. Знать, уметь измерять уровень этой ценности и использовать её для эффективного управления развитием территории непростая задача. Но от того, как мы научимся это делать, от того, что человечество вкладывает в это понятие и как к нему относится, зависит существование жизни на Земле. Изначально «ценность» территории - национальное богатство страны определялось основными факторами производства, как триединство земли, труда и капитала. Через творческий труд человек и познаёт мир, и создаёт капитал для производства продуктов потребления. Земля же играет основную роль как в качестве средства производства сотворения продуктов питания для человека, так и в качестве природного и пространственного операционного базиса, тем самым оказывая влияние на развитие и становление человеческого общества. Вопросы «ценности» территорий ближе всего относятся к землеустроительной науке. Решая вопросы сохранности и рационального использования земель, определяя при этом процессы расселения населения по территориям и виды землепользования проекты землеустройства соединяют социальные и экономические вопросы нашей жизни.

7

Экономический анализ эффективности землеустроительных работ был предложен профессором А.В. Чаяновым еще в начале 20 века. Он показал, что эффективность проведенных землеустроительных работ определяется уровнем капитализации земель. Но, к сожалению, определение уровня капитализации, по методу А.В. Чаянова в современных условиях трудно осуществимо. Смешанная форма собственности, изменение экономической обстановки не адекватно отражающей производство продукции, сделало не информативным определение уровня капитализации земли путем капитализации земельной ренты с использованием одинаковой, установленной нормативно ставки капитализации до и после проведения землеустроительных работ. Кроме этого, метод, предложенный Чаяновым А.В., не исключает субъективность оценки и не позволяет выявить влияние компонентов территории на уровень её капитализации.
  Первым шагом для понимания проблемы эффективного управления территорией является необходимость определить, что мы понимаем под термином территория, определить свойства основных её элементов во взаимосвязи, внести конкретику в это понятие, как бы локализовать проблему через создание комплексной модели, позволяющей создать базу для принятия управленческих решений по развитию территорий. Управлять территорией вообще невозможно, можно и нужно управлять локальностями, создавая целостность территории. Поэтому для принятия управленческих решений в целом по территории необходимо иметь универсальный индикатор капитализации локальных частей территории этой комплексной модели. Сама комплексная модель должна содержать в себе человека. Того самого человека, который является потребителем продукции территории, создателем этой продукции и созидающим инвестором, в совокупности с администрацией, которая и занимается управлением. При этом необходимо помнить, что, не умея капитализировать локальность, мы теряем конкретный объект деятельности по управлению. Усредняя состояние уровня капитализации локальностей, мы получаем «среднюю температуру по больнице», в этом случае теряется возможность определить предмет управления территорией.
  При проектировании будущего или его организации управляющий сталкивается с многовариантной задачей. При этом для принятия решения, обеспечивающего стратегическое направление развития,

8

необходимо знать, что и как нужно измерять. Должна быть создана методика определения критериев состояния и развития пространственно-территориальной системы, способной определить динамику изменения уровня капитализации системы во времени.
  Под уровнем капитализации Земли, в данной работе понимается изменение доли участия Земли в человеческой деятельности. Этот уровень определяется не столько вложением капитала и величиной рыночной стоимости объектов недвижимости, а соразмерным участием Земли, организаторов проекта обустройства территорий, всех привлеченных специалистов и потребителей продукта, который будет произведен в результате реализованного проекта. Величина уровня капитализации Земли может интегрально отразить динамику изменения пространственно-территориальной системы, в которой системообразующей основой выступает Земля, а основным действующим лицом - Человек.
  Процесс капитализации Земли, в том понимании который принят в работе, связан с уровнем интеллектуализации человека, не только организаторов и участников проекта, но всего человеческого общества проживающего на территории.
  Полноценно входя в процесс производства такой фактор как «интеллектуальное знание» изменяет понятие «труд» как процесс применения стандартизированных навыков и умений регламентированных операций. В трудовом процессе на первое место выступает такой фактор, обусловленный знаниями, как «комплексная координация»     процесса    производства,     обеспечивающая
взаимовыгодное, соорганизованное использование производственных и природных ресурсов.
  Фактор «интеллектуальное знание» превращает категорию «капитал» в категорию «капитальные фонды», которая, по существу, представляет единство материально-вещественной и ценностной составляющих в обществе с определенным уровнем социальнодуховного развития общества. Если общество имеет целеполагание -устойчивое развитие, которое возможно только в соответствии с законами природы, «капитальные фонды» - ресурсы природы, «облагороженные» знаниями учёных превращаются в гармоничный инструмент взаимодействия человека и природы для созидательного творческого труда. При этом ценность «капитальных фондов» может быть измерена уровнем капитализации территории.

9

  В монографии проводится анализ свойств пространственнотерриториальной системы. Показано влияние свойств Земли на использование отдельных территорий, реализуемое методами землеустройства. Анализируется процесс интеллектуализации человека его роль в процессах роста и развития пространственно -территориальной системы. Проведен анализ существующих методов оценки земельных участков и другой недвижимости, предложен комплексный методологический подход оценки земельного участка, снижающий субъективность оценки. Разработан метод сбора и обработки рыночной информации и доказана необходимость ценовой сегментации рынка недвижимости для оценки эффективного использования земель. На основе анализа свойств сложных систем и современных методов моделирования предложен комплекснотехнологический метод создания модели «землеустройства», способной отразить взаимовлияние всех элементов сложной пространственно-территориальной системы.

10