Формирование архитектуры коммерческого жилища в крупнейшем городе на социально-функциональной основе

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное 
учреждение высшего образования
«ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

М. В. Благова, В. М. Молчанов

Формирование архитектуры  
коммерческого жилища в крупнейшем городе  
на социально-функциональной основе

Монография

Ростов-на-Дону – Таганрог
Издательство Южного федерального университета
2022

УДК 728(035.3)
ББК 85.8стд1-411.42я44
 
Б68
Печатается по решению комитета при Учёном совете  
Южного федерального университета по направлению науки и образования 
в области архитектуры и искусств
(протокол № 24 от 06 июля 2022 г.)

Рецензенты:
профессор кафедры урбанистики и теории архитектуры
 Волгоградского государственного технического университета, 
доктор архитектуры, профессор Г. А. Птичникова;
заведующий кафедрой архитектурного и средового проектирования
 Южного федерального университета,
кандидат архитектуры, профессор Н. А. Моргун 

Б68
Благова, М. В.
Формирование архитектуры коммерческого жилища в крупнейшем городе на социально-функциональной основе : монография / М. В. Благова, 
В. М. Молчанов ; Южный федеральный университет. – Ростов-на-Дону ; Таганрог : Издательство Южного федерального университета, 2022. – 220 с.
ISBN 978-5-9275-4247-5
DOI 10.18522/8011300035

В монографии впервые предложена новая для архитектурного формирования коммерческого жилища методологическая концепция – проектирование квартир и домов на социальнофункциональной основе. Монография состоит из четырёх глав, в которых изложены теоретические основы социально-функционального моделирования жилища; предпосылки 
формирования коммерческого жилища в России; раскрыты особенности формирования 
социально-функциональной структуры жилища в г. Ростове-на-Дону; даны предложения 
по архитектурно-планировочным решениям в доступном, комфортабельном и высококачественном классах коммерческого жилища. В приложениях приведён обширный эмпирический материал.
Предназначена для архитекторов и обучающихся в бакалавриате, магистратуре, аспирантуре по направлению «Архитектура».

УДК 728(035.3)
ББК 85.8стд1-411.42я44

© Южный федеральный университет, 2022
© Благова М. В., Молчанов В. М., 2022
©  Оформление. Макет. Издательство 
Южного федерального университета, 2022

ISBN 978-5-9275-4247-5

Оглавление

ВВедение ..................................................................................................5

ГлаВа 1.  Социально-Функциональное МоделиРоВание  
как МетодолоГичеСкая оСноВа аРхитектуРноГо  
пРоектиРоВания коММеРчеСкоГо жилища ............................11

1.1.  Теоретические основы социально-функционального  
моделирования жилища  .............................................................11

1.2.  Социально-функциональная типология коммерческого жилища ......17

1.3.  Концепция архитектурного проектирования коммерческого  
жилища на основе социально-функционального моделирования .......21

Выводы по главе 1 .............................................................................25

ГлаВа 2.  иСтоРичеСкие, Социально-эконоМичеСкие  
и аРхитектуРно-типолоГичеСкие пРедпоСылки 
ФоРМиРоВания коММеРчеСкоГо жилища ...............................28

2.1. Исторические этапы и краткая характеристика коммерческого 
жилища ....................................................................................28

2.2. Социально-функциональная структура коммерческого жилища  ......34

2.3.  Социально-архитектурная типология коммерческого жилища .........43

Выводы по главе 2 .............................................................................50

ГлаВа 3.  Социально-Функциональное МоделиРоВание кВаРтиР  
и доМоВ для коММеРчеСкоГо СтРоительСтВа  
В кРупнейшеМ ГоРоде .............................................................53

3.1. Особенности архитектурно-планировочной структуры жилища 
на рынке коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону ............53

3.2. Социальные требования населения к архитектурной организации 
жилища ....................................................................................68

3.3. Социально-функциональные модели квартир  
и домов для Ростова-на-Дону .......................................................77

Выводы по главе 3 .............................................................................83

ГлаВа 4.  пРедложения по Социально-Функциональной СтРуктуРе 
коММеРчеСкоГо жилища В кРупнейшеМ ГоРоде  
(на пРиМеРе РоСтоВа-на-дону) ................................................86

4.1. Принципы формирования типологической структуры  
коммерческого жилища в крупнейшем городе ...............................86

4.2. Социально-функциональные модели квартир и домов в классах 
коммерческого жилища ..............................................................92

4.3. Социально-функциональные модели многоквартирных домов   
для коммерческого строительства в структуре города ......................98

Выводы по главе 4 ........................................................................... 105

Заключение ......................................................................................... 108

литеРатуРа  ......................................................................................... 111

пРиложения ........................................................................................ 119

Приложение 1 ................................................................................ 121

Приложение 2 ................................................................................ 182

Приложение 3 ................................................................................ 190

введение

Монография «Формирование архитектуры коммерческого жилища в крупнейшем городе на социально-функциональной основе» является результатом многолетней научной работы авторов.
Коммерческое жилище, наряду с доходным, является одной из форм рыночного жилища. На сегодняшний день коммерческое жилище занимает преобладающую долю в объёме жилищного строительства Российской Федерации1. Городское 
жилищное строительство в основном становится коммерческим, т. е. предназначенным для продажи. Основная проектная цель при создании коммерческого жилища – извлечение максимальной прибыли – зачастую отодвигает на второй план 
важнейшую социальную задачу архитектуры – создание качественной жилой среды, в полной мере учитывающей нужды потребителя. 
В монографии доказано, что коммерческое жилище – квартиры и жилые дома, 
предназначенные для продажи, имеет свои специфические характеристики: своего 
потребителя, свою типологию и идеологию проектирования, свои принципы проектирования квартир и их размещение в городе, что кардинально отличается от массового жилища советского периода. Особенность последнего этапа формирования 
рыночного жилища состоит в чрезмерной коммерциализации жилища и принципиальном невнимании застройщиков к потребительским требованиям потенциальных покупателей (300 млн кв. м жилищного фонда России пустует).
Как показал анализ практики и теории формирования коммерческого жилища, 
в Российской Федерации пока нет единой целостной концепции архитектурного 
формирования коммерческого жилища, понятной архитектору-проектировщику, 
работающему в каждом крупнейшем городе.
Разработанные в советский период нормы проектирования, основанные на 
социально-демографических факторах, предназначенные для усреднённого потребителя, а также созданные в последние 25 лет СНиПы (31-01–2003 «Здания жилые многоквартирные» и др.) и региональные нормы, устаревают в связи с социально-имущественной дифференциацией общества. В условиях рынка 
архитектурно-планировочная организация квартиры для реального потребителя 
с учётом многообразия его потребностей всё определённее переходит в сферу дизайна интерьера. «Отстранение» человека как обитателя от процессов средообразования приводит к дегуманизации жилища, жилой застройки и среды обитания 

1 На начало 2015 года в России жилищный фонд коммерческого жилища составляет 88,6 % 
[144, с. 12].

Введение

6

в целом. Особенно остро эта проблема проявляется в регионах, в сфере коммерческого жилища.
Таким образом, проектирование коммерческого жилища в условиях современной рыночной экономики осуществляется безотносительно к нуждам будущих 
потребителей, без непосредственного контакта архитектора с конечными владельцами квартир – покупателями, что снижает социальную обоснованность архитектурных решений. В связи с этим возрастает необходимость опираться на реальные современные потребности населения как клиента жилища, а также учитывать 
нарождающиеся тенденции региональной архитектурной практики, что требует 
проведения специальных научных исследований в области сбора и интерпретации 
исходной социально-пространственной проектной информации.
Для продуктивной проектной деятельности в современных социально-экономи ческих условиях необходимы глубокие знания о социально-функциональной 
специфике построения архитектурных решений квартир и домов в коммерческой 
архитектуре, их размещении, об особенностях методики и технологии архитектурного проектного процесса. Все это свидетельствует об актуальности темы данной 
монографии и необходимости теоретического решения исследуемой темы. 
В монографии предложено применить социально-функциональное моделирование квартир и домов как эффективный способ перевода социальных требований 
(потенциальных покупателей) в архитектурно-планировочные параметры квартир 
и домов, что позволило, в качестве примера, разработать научно обоснованные модели квартир и домов для конкретного крупнейшего города – Ростова-на-Дону.
Цель издания монографии – изложить авторскую концепцию теоретических 
основ формирования архитектуры коммерческого жилища в крупнейшем городе с 
использованием методов социально-функционального моделирования. 
Теоретико-концептуальной и методологической основой исследования стали 
работы, посвящённые общей теории архитектурного проектирования, таких авторов, как Г. Н. Айдарова, И. И. Анисимов, Е. А. Ахмедова, Б. Г. Бархин, А. Л. Гельфонд, В. Л. Глазычев, Г. Ф. Горшкова, А. Э. Гутнов, Г. В. Есаулов, А. В. Иконников, 
К. К. Карташова, К. В. Кияненко, А. В. Крашенинников, Г. И. Лаврик, С. М. Михайлов, Т. Б. Набокова, А. В. Рябушин, Н. А. Федяева, О. А. Швидковский, З. Н. Яргина и др. Большой вклад в развитие типологии массового жилища внесли Б. Р. Рубаненко, Е. П. Федоров, К. К. Карташова, В. В. Кутузов, А. А. Магай, Б. М. Мержанов, 
Д. Максаи, Ю. Г. Клабер, Н. А. Сапрыкина, С. Б. Поморов, В. Г. Волов и др.
Изучение социальных основ формирования жилища имеет глубокие корни. 
Первые публикации, посвящённые социальным основам формирования жилища, 
относятся к 1970-м гг. в статьях и диссертациях Г. Д. Платонова, Ю. С. Ванагаса, 
К. К. Карташовой, В. Ю. Дурманова, Д. Н. Яблонского. Метод социально-функционального моделирования (именовался как «учёт социально-демографических 
факторов») активно применялся в советский период в ЦНИИЭП ЖИЛИЩА при 
обосновании архитектурно-планировочной структуры и параметров социального 
жилища, в частности, в работах Р. Н. Блашкевич, Т. И. Звездиной, К. К. Карташовой. Метод социально-функционального моделирования положен в основу научных работ и диссертаций научной школы доктора архитектуры, профессора 
К. К. Карташовой (ЦНИИЭП ЖИЛИЩА, МАРХИ). Начиная с 1990-х гг. по настоящее время социальные аспекты формирования архитектуры жилища исследовали К. В. Кияненко, С. М. Лыжин, В. Л. Ружже, Л. Н. Русанова, С. Д. Альбанов, 
В. И. Смотриковский, М. В. Тимяшевская, К. К. Хачатрянц. 

Введение

7

Проблемам проектирования жилища в условиях рыночной экономики посвящены работы Т. Г. Асафовой, Д. В. Березина, О. Э. Бессоновой, К. Н. Гребенщикова, 
С. В. Дмитриева, Е. В. Кайдаловой, К. В. Кияненко, К. Н. Кузьминой, В. В. Кутузова, В. Б. Лебедева, С. М. Лыжина, В. М. Молчанова, В. А. Овсянникова, Г. А. Птичниковой, Н. М. Согомонян, И. В. Швецовой, Т. В. Шамаевой и др. Маркетинговым 
исследованиям жилищного рынка посвящены работы Г. М. Стерник, Э. Д. Епишина, Ю. А. Малышева, а также сайты маркетинговых фирм «ЛЕНДЛОРД-Эксперт», 
ООО «ОКК “ИКР-Консультант”», «ЕМТ Консалтинг», Аналитический центр «КДконсалтинг» и др.
Вместе с тем тема архитектурного формирования коммерческого жилища 
для конкретного крупнейшего города до настоящего времени не была подробно 
разработана. Методы исследования основаны на изучении и анализе литературных источников, результатов научных разработок и проектных решений по теме 
монографии; анализе современного коммерческого жилищного рынка; анализе результатов маркетинговых и архитектурно-социологических исследований 
жилища в Ростове-на-Дону; поисковом и экспериментальном проектировании. 
В работе широко применяются графоаналитическая форма анализа, методы математической статистики, теоретическое моделирование, разработка социальнофункциональных моделей и рекомендаций по проектированию коммерческого 
жилища. Методологической основой исследования являются принципы системного подхода.
Объектом исследования служат жилые дома и квартиры в рыночном секторе 
г. Ростова-на-Дону, предназначенные для коммерческой продажи в целях постоянного проживания людей.
Предмет исследования – социально-функциональные аспекты архитектурной 
организации квартир и домов коммерческого жилища, их размещения, отражающие потребности и возможности потенциальных покупателей квартир различного класса, которые формируют спрос в коммерческом секторе жилищного строительства.
Границы эмпирического исследования определены временными границами – с 
начала 1990-х гг. по 2015 г. и территориальными границами – рассматривается 
коммерческое жилище в г. Ростове-на-Дону.
Тема монографии соответствует научному направлению кафедры архитектуры 
жилых и общественных зданий ААИ ЮФУ и является результатом многолетних 
исследований авторов, отразившихся в научных публикациях, а также в докладах 
на научных конференциях (1994–2016 гг. и далее). 
Основные научные результаты, представленные в монографии, получены в 
ходе работы над грантом № 213.01-24/2013-156 по Программе развития ЮФУ 
на период до 2021 года (Приказ от 6 июня 2013 г. № 219-ОД) на тему «Методика и технология архитектурного проектирования коммерческого жилища на 
социально-функциональной основе на примере г. Ростова-на-Дону» (ответственный исполнитель гранта – М. В. Благова).
Научным заделом являются подготовленная на кафедре архитектуры жилых 
и общественных зданий ААИ ЮФУ и защищённая одним из авторов (М. В. Благовой) в 2016 г. диссертация на соискание учёной степени кандидата архитектуры на тему «Архитектурное формирование коммерческого жилища на социальнофункциональной основе (на примере г. Ростова-на-Дону)», а также научные 
публикации авторов по теме монографии.

Введение

8

В монографии подробно разработана и впервые предложена новая для архитектурного формирования коммерческого жилища методологическая концепция – проектирование квартир и домов на социально-функциональной основе. Архитектурное формирование коммерческого жилища на социально-функциональной основе 
позволит соблюсти баланс социально-пространственных требований потребителя 
и экономических требований коммерческого застройщика, будет способствовать 
решению социально-экономических проблем развития жилищного строительства в городах региона. Предложенная методика архитектурного проектирования 
коммерческого жилища позволяет объединять в проектной модели стабильные и 
меняющиеся факторы, сочетать требования социально-пространственной универсальности и уникальности квартир. Предлагаемую методику сбора, обработки и 
интерпретации социальной информации целесообразно использовать для обеспечения «социальной адресности» квартир коммерческого жилища. Экспериментальное проектирование и внедрение результатов работы в проектную практику и учебный процесс подтвердили возможность реализации предложенных разработок.
В первой главе монографии излагаются теоретические основы социальнофунк ционального моделирования жилища, раскрываются возможности его использования для коммерческого жилища, рассматривается социально-функцио нальная типология коммерческого жилища. В заключение предлагается 
концепция архитектурного проектирования коммерческого жилища на основе 
социально-функ ционального моделирования. Предложена методика формирования архи тектурно-планировочной структуры коммерческого жилища на социально-функ циональной основе.
Во второй главе монографии изложены исторические, социально-экономи чес кие 
и архитектурно-типологические аспекты формирования рыночного жилища в России. Анализ отечественного и зарубежного опыта проектирования и строительства 
рыночного жилища позволил выявить исторические этапы в развитии коммерческого жилища России и дать их характеристику, выявить социально-функциональную и 
социально-типологическую структуры коммерческого жилища. В работе предложено дифференцировать коммерческое жилище на три архитектурно-типологические 
группы-класса: доступного, комфортабельного и высококачественного жилища, отличающиеся уровнем архитектурно-планировочных решений и основным проектным подходом в соответствии с социально-имущественным классом потребителя.
В третьей главе рассматриваются особенности коммерческого жилищного 
стро ительства в крупнейшем городе, в качестве примера для реализации подхода 
на социально-функциональной основе взят крупнейший город Юга России – Ростов-на-Дону. Показаны широкая типологическая палитра коммерческого жилища 
по типам жилых зданий и существенное влияние на архитектуру коммерческого 
жилища его расположения в планировочной структуре крупнейшего города. Анализ и обобщение многолетних опросов населения позволили выявить социальнофункциональные предпочтения к организации квартир и домов и на этой основе 
сформулировать социальные требования горожан к архитектурной организации 
жилой ячейки и жилого дома в г. Ростове-на-Дону. Выявленные особенности 
архитектурно-планировочной организации жилища в Ростове-на-Дону внедрены в 
социально-функциональные модели квартир для различных категорий населения. 
В четвёртой главе, основываясь на выявленных социально-экономических, 
градостроительных, экологических и типологических тенденциях в формировании 
коммерческого жилища в Ростове-на-Дону, установленных принципах и подхо

Введение

9

дах, разработаны рекомендации и предложения по архитектурно-планировочным 
решениям в каждом из трёх классов коммерческого жилища – доступном, комфортабельном и высококачественном, по размещению жилых зданий и комплексов различных классов коммерческого жилища в центральной, срединной, периферийной, пригородной и загородной планировочных зонах Ростова-на-Дону. 
Предложены типы квартир и жилых домов коммерческого жилищного строительства различных классов в структуре крупнейшего города на примере Ростова-наДону. Разработаны рекомендации по размещению основных типологических форм 
жилых зданий коммерческого жилищного строительства в различных его классах 
в планировочной структуре крупнейшего города.
Научная новизна монографии заключается в том, что впервые проводится 
комплексное 
исследование 
социально-функциональных, 
архитектурно-типологических и технологических вопросов архитектурного формирования коммерческого жилища в крупнейшем городе на социально-функциональной основе; разработана классификация и типологические параметры коммерческого жилища 
в зависимости от качества проектного решения и основной проектной цели; разработаны архитектурно-планировочные модели квартир и домов на социальнофункциональной основе для Ростова-на-Дону в различных классах коммерческого 
жилища; разработана методика архитектурного проектирования с учётом использования маркетинговых и архитектурно-социологических исследований; даны научно обоснованные рекомендации по архитектурно-планировочной организации 
квартир и домов для коммерческого строительства в планировочных зонах крупнейшего города на примере Ростова-на-Дону.
Практическую ценность монографии придаёт также опубликование результатов анализа ежегодных опросов семей г. Ростова-на-Дону по анкете «Архитектурные предпочтения горожан» за 18 лет (научный руководитель – зав. кафедрой 
архитектуры жилых и общественных зданий ААИ ЮФУ, кандидат архитектуры, 
профессор В. М. Молчанов, 1992–2009 гг.), которые послужили эмпирической 
основой для архитектурного моделирования коммерческого жилища. Теоретическая значимость монографии заключается во введении в научный обиход новых 
архитектурных терминов и понятий, целесообразных для использования как архитекторами, так и другими участниками процесса формирования – инвесторами, 
девелоперами и потенциальными покупателями. 
Монография представляет интерес для главных архитекторов городов, архитекторов-проектировщиков, архитекторов-исследователей, архитекторов-менеджеров, строителей, инвесторов, студентов архитекторов, а также широкого круга 
читателей, интересующихся архитектурой коммерческого жилища на Юге России. Книга может заинтересовать научных работников, аспирантов и соискателей 
по специальности 2.1.12 «Архитектура зданий и сооружений. Творческие концепции архитектурной деятельности». Монография также может быть использована в 
учебном процессе в подготовке бакалавров по направлению 07.03.01 «Архитектура» и ВКР магистров по направлению 07.04.01 «Архитектура».
Предлагаемые в монографии модели и принципы могут найти применение в 
проектной деятельности архитекторов при проектировании квартир в городском 
коммерческом жилищном строительстве, при прогнозировании жилищного строительства в городах Южно-Российского региона, а также в учебно-методической 
и научно-методической работе при подготовке архитекторов (написание лекций, 
учебных пособий для студентов).

Введение

Материалы монографии могут послужить основой для разработки нормативной 
документации для проектирования квартир и домов коммерческого назначения в 
крупнейших городах Юга России.
Авторы выражают глубокую благодарность рецензентам за поддержку и ценные замечания при подготовке текста монографии доктору архитектуры, профессору Галине Александровне Птичниковой, профессору кафедры «Урбанистика и теория архитектуры» Волгоградского государственного технического университета, и 
кандидату архитектуры, профессору Николаю Анатольевичу Моргуну, заведующему кафедрой «Архитектурное и средовое проектирование» Академии архитектуры 
и искусств Южного федерального университета.