Землеустройство и управление землепользованием

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО 
И УПРАВЛЕНИЕ 
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

В.В. СЛЕЗКО
Е.В. СЛЕЗКО
Л.В. СЛЕЗКО

2-е издание, исправленное и дополненное

Москва
ИНФРА-М
2024

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 332.3(075.32)
ББК 65.32-5я723
 
С47

Слезко В.В.
С47  
Землеустройство и управление землепользованием : учебное пособие / В.В. Слезко, Е.В. Слезко, Л.В. Слезко. — 2-е изд., испр. и доп. — 
Москва : ИНФРА-М, 2024. — 221 с. — (Среднее профессиональное образование). 

ISBN 978-5-16-019376-2 (print)
ISBN 978-5-16-112037-8 (online)
В учебном пособии рассмотрен круг вопросов, отражающих эволюцию 
развития земельных отношений в России, показаны механизмы управления земельными ресурсами, раскрываются сущность и содержание оценки 
земельных участков. Материал изложен с учетом последних изменений, 
внесенных в земельное законодательство.
Проблемы массовой и индивидуальной оценки земли системно увязаны  с институциональными особенностями земельного рынка и нормативно-правовым регулированием земельных отношений. Раскрывается 
порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Особое 
внимание авторы уделяют этическим нормам землепользования. 
Предназначено для студентов учреждений среднего профессионального образования, а также для студентов высших учебных заведений, 
слушателей системы профессиональной переподготовки, обучающихся 
по направлению подготовки «Менеджмент», специалистов в данной области и обучающихся по другим экономическим направлениям подготовки и специальностям.

УДК 332.3(075.32)
ББК 65.32-5я723

Р е ц е н з е н т:
Бусов В.И., доктор экономических наук, профессор

ISBN 978-5-16-019376-2 (print)
ISBN 978-5-16-112037-8 (online)

© Слезко В.В., Слезко Е.В.,
Слезко Л.В., 2013 
© Слезко В.В., Слезко Е.В.,
Слезко Л.В., 2023,
с изменениями

ВВЕДЕНИЕ

Ликвидация монополии частной собственности на землю и другие 
реформы 1990-х гг. привели к качественно новой ситуации в земельных отношениях в России. Наиболее существенными новациями 
стали передача большей части сельскохозяйственных угодий в частную собственность и формирование рыночного оборота указанных 
земель. Развитие рынка земли потребовало в свою очередь развития 
качественного инструментария оценки земельных участков. Таким 
образом, система землеустройства и управления землепользованием 
перешла в качественно новое состояние.
Курс «Землеустройство и управление землепользованием» является общепрофессиональной дисциплиной, необходимой для 
формирования современных кадров в области земельных отношений 
в России. Роль и значение дисциплины заключаются в формировании 
у студентов общекультурных и профессиональных компетенций, 
необходимых для эффективного управления земельной собственностью.
Цель дисциплины — дать современные знания о методах и технологиях землепользования, основных подходах и принципах оценки 
земельных участков, закономерностях формирования и развития 
систем управления земельной собственностью на федеральном и региональном уровнях, показать практическое применение основных 
схем и методов оценки земельной недвижимости. В ее содержание 
входят основные вопросы теории и практики оценки и управления 
земельной собственностью, включая достижения мирового опыта. 
Особое внимание уделено специфике и опыту организации оценки 
и управления земельной собственностью в современной России.
Основная задача изучения дисциплины «Землеустройство и 
управление землепользованием» заключается в том, чтобы раскрыть: 
• основные понятия, термины и определения, применяемые в практике оценки и управления земельной собственностью;
• современные системы управления землепользованием на различных уровнях управления экономикой страны, их структуры 
и процессы, практику применения, тенденции и направления 
развития в мировой практике и в России;
• основные подходы и методы оценки земельных участков;
• основные нормативно-правовые акты, регулирующие землеустройство и управление землепользованием в Российской Федерации.
Данная дисциплина занимает одно из центральных мест в подготовке выпускников, специализирующихся в области оценочной 
деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального государственного 
образовательного стандарта студент при изучении дисциплины должен развить следующий набор компетенций, которые позволят ему 
реализовать практические задачи в области земельных отношений.
Студент должен знать:
• базовые ценностей мировой культуры и быть готовым опираться 
на них в своем личностном и общекультурном развитии;
• современную законодательную базу Российской Федерации в области землеустройства и управления землепользованием;
• государственную политику в области развития земельно-имущественных отношений и рынка земельной собственности в России;
• основные программы Правительства РФ и администраций отдельных регионов страны в области землеустройства и землепользования;
• зарубежный опыт организации и применения механизмов и методов оценки и управления земельной собственностью;
уметь:
• анализировать механизмы функционирования федеральной 
и региональных систем управления земельной собственностью 
и давать оценку их состояния и тенденций развития;
• использовать государственную политику при выборе стратегии 
управления земельной собственностью;
• применять количественные и качественные методы анализа при 
принятии управленческих решений и строить экономические, 
финансовые и организационно-управленческие модели;
• использовать основные методы финансового менеджмента для 
стоимостной оценки активов, управления оборотным капиталом, 
принятия решений по финансированию, формированию дивидендной политики и структуры капитала;
• пользоваться публичной картой Росреестра и применять на практике сведения из Единого государственного реестра недвижимости;
• проводить анализ региональных рынков земли, систем управления 
земельной собственностью;
• собирать и обрабатывать информацию, необходимую для оценки 
стоимости земельного участка;
владеть:
• методами и программными средствами обработки деловой информации, способностью взаимодействовать со службами информационных технологий и эффективно использовать корпоративные 
информационные системы;
• необходимыми методами оценки земельной собственности согласно международным и отечественным стандартам оценки 

и представлять итоги проделанной работы в виде отчетов, оформленных в соответствии со стандартами оценочной деятельности;
• современными технологиями, применяемыми в управлении 
государственной, муниципальной, общей и частной земельной 
собственностью, в отчуждении прав собственности на землю 
с надлежащим обеспечением обязательств собственника.

ГЛАВА 1
 
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 
В РОССИИ 

1.1. 
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В УЧЕБНОМ ПОСОБИИ

Земельные отношения — общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, 
юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования 
и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Участниками земельных отношений 
являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные 
образования, юридические лица и граждане Российской Федерации. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные 
юридические лица могут быть участниками земельных отношений 
на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Объектами 
земельных отношений являются земельные участки и права на них.
Земельным участком называется часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, 
а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, 
об использовании воздушного пространства и иными федеральными 
законами. 
Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в 
силу своей связи с землей. Она имеет определенный правовой статус, 
который определяет форму законного владения, целевое назначение 
и разрешенное использование. 
Земля как недвижимое имущество является объектом гражданского оборота. 
Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, 
контролирует использование земель, определяет охранные зоны, 
публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при 
разделе, объединении, перераспределении земельных участков или 
выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности. Земельные 
участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении 
образуются земельные участки, прекращают свое существование 
с даты государственной регистрации права собственности и иных 

вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, 
установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ 
«О государственной регистрации недвижимости», за исключением 
случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных 
другими федеральными законами.
В отдельных случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться и искусственные земельные участки.
Каждый земельный участок относится к определенной ЗК РФ 
категории земель. 
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения (табл. 1.1);

Т а б л и ц а  1 . 1

Земли сельскохозяйственного назначения и их функции

Включают
Выполняют функцию
Используются для

Пашню и залежь

Сенокосы

Пастбища

Многолетние насаждения

Целину и др. угодья

Средства производства, 
орудия и предмета труда, 
пространственного базиса

Имеют приоритетный статус

В первую очередь выделяются для ведения сельского 
хозяйства

Особо ценные земли не 
приватизируются

Сельскохозяйственного производства

Личного подсобного хозяйства

Проведения научных исследований в сельском хозяйстве и 
обучения

Коллективного садоводства, животноводства и огородничества

Подсобного сельского хозяйства 
предприятий и АПК

Перевод в другие категории земель осуществляется по решению субъекта РФ

• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения 
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли 
иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли водного фонда;
• земли запаса; 
• земли лесного фонда. 
Каждый из перечисленных видов земель выполняет определенную 
функцию и имеет свою собственную структуру (рис. 1.1—1.3 наглядно 
представляют функции и структуру первых трех).

Выполняют функции: 
Используются для: 

Пространственного базиса 
особых объектов

Социальные: охранные, 
санитарные и др.

Зон с особым режимом 
использования

Промышленности, транспорта

Связи, информатики

Обороны, пограничных 
и внутренних войск

Разработки полезных ископаемых

Рис. 1.2. Земли промышленности, обороны, связи и иного специального назначения

Категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, 
а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих 
переход права на земельные участки. 
Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования.

  1 Внешняя граница устанавливается органами власти разных уровней.

Рис. 1.1. Земли населенных пунктов

Выполняют функции: 
Включают земельные участки1, 
занятые: 

Пространственного базиса 
для строительства

Культурно-бытовые 

Оздоровительные, 
рекреационные и др. 

Используются в соответствии 
с генпланами и проектами 
планировки и застройки

Жилищно-бытовыми строениями 
и сооружениями 

Объектами общего пользования 
(улицы, парки и др.)

Природоохранительными 
и рекреационными территориями

Сельскохозяйственным 
производством

К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды 
разрешенного использования, как: 
1) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). 
Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид 
разрешенного использования, как: 
1) ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 
3) дачное строительство; 
4) садоводство.
Земельные отношения на особо охраняемых территориях регулируются особым законодательством. Режим на них обеспечивается:
1) установлением охранных зон;
2) ограничением хозяйственной деятельности;
3) запрещением деятельности, препятствующей использованию 
земель по основному назначению.

Управление земельными отношениями — это комплекс мероприятий, направленных (с учетом целей и задач собственника) на 
эффективное использование земли, что подразумевает в конечном 
итоге получение прибыли от ее использования. Основная цель эффективного управления земельными отношениями заключается в 
достижении экономических и социальных интересов собственников, 
пользователей земельных участков и общества в целом. 
Землеустройство — это комплекс мероприятий, осуществляемых 
государством, землевладельцами, землепользователями и собственниками земель по наведению порядка в использовании и охране 
земель.
Землеустройство включает в себя правовые, организационно-хозяйственные, экономические, технологические и технические меро
Рис. 1.3. Земли особо охраняемых территорий

Выполняют функции: 
Включают земли: 

Массового отдыха и туризма

Защиты природы

Оздоровления природы

Природоохранные: заказники, 
заповедники, памятники природы, 
ботанические сады

С природными лечебными свойствами

Историко-культурного назначения

Рекреационные: зеленые зоны 
городов, турбаз и др.

Эстетические

Историко-культурные

приятия. В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. 
№ 78-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) «О землеустройстве» землеустройство в 
России подразделяется на два вида: территориальное землеустройство 
и внутрихозяйственное земле-устройство. 
Территориальное землеустройство — система мероприятий (действий) по изучению состояния земель, планированию и организации 
рационального использования и охраны земель, образованию новых 
и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. 
Территориальное землеустройство распространяется на все земли 
независимо от целевого назначения, форм собственности и использования.
Внутрихозяйственное землеустройство — система мероприятий 
(действий) по организации рационального использования земельных 
участков для осуществления сельскохозяйственного производства, 
а также по организации территорий в целях обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов Российской 
Федерации. 
Внутрихозяйственное землеустройство затрагивает сельскохозяйственные земли (в том числе земли, предоставленные для охоты 
и рыболовства).
При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются следующие виды работ:
• организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также организация территорий, 
используемых общинами коренных малочисленных народов 
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации 
и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам 
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для 
обеспечения их традиционного образа жизни;
• разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных 
угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации 
земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, 
иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства 
и потребления, радиоактивными и химическими веществами, 
заражения и других негативных воздействий.
Государственный кадастр недвижимости — это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Федеральным 
законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О кадастровой деятельности» недвижимом имуществе, а также сведений 
о прохождении государственной границы Российской Федерации,