Комплексный подход к формированию качественной/конкурентноспособной городской среды

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации 
Российская академия народного хозяйства и государственной службы 
при Президенте Российской Федерации 
Сибирский федеральный университет 
 
 
Н. Ю. Яськова,  
В. И. Сарченко, С. А. Хиревич  
 
 
 
КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД  
К ФОРМИРОВАНИЮ  
КАЧЕСТВЕННОЙ/ 
КОНКУРЕНТОСПОСОБНОЙ  
ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ 
 
Монография 
 
 
• Эволюция категорий «город» и «городская среда» 
• Целевая структура понятийной основы устойчивого развития 
городской среды 
• Современный подход к обеспечению жизнеспособности города 
• Моделирование конкурентоспособной городской среды 
• Практические кейсы комплексного подхода к формированию 
городской среды 
 
 
Москва 
Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°» 
2023 
 

УДК  332.1 
ББК  65.05 
Я86 
 
При поддержке Группы строительных компаний «Красстрой» 
 
Работа выполнена в рамках научно-исследовательской разработки  
«Механизмы трансформации инвестиционно-строительных процессов  
как фактор преодоления санкционного давления на строительный рынок» 
 
Рецензенты: 
Ларионов Аркадий Николаевич – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой 
«Экономика и управление в строительстве» ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет», член 
Экспертного Совета Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ; 
Саенко Ирина Александровна – д.э.н., доцент, профессор кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет».  
 
Яськова, Н. Ю. 
Я86  
Комплексный подход к формированию качественной/конкурентноспособной городской среды : монография / Н. Ю. Яськова,  
В. И. Сарченко, С. А. Хиревич. – Москва : Издательско-торговая 
корпорация «Дашков и К°», 2023. – 356 с. 
ISBN 978-5-394-05353-5. 
DOI 10.29030/978-5-394-05353-5-2023. 
В монографии переосмысливаются базовые понятия среды жизнедеятельности. На этой основе раскрывается сущность целевой структуры развития 
городской среды и градостроительной деятельности. Предлагается авторский 
подход к обеспечению жизнеспособности системы «человек – общество –  
природа» в проекции на решение проблем развития городов. Новизна взгляда  
авторов на проблему обеспечения жизнеспособности обусловлена использованием метода динамического структурирования с системой критериев и измерителей направлений городского развития. Разработаны модели конкурентоспособной городской среды. Раскрываются основы теории сценарных переходов, 
нашедшие отражение в проектах развития г. Красноярска.  
Для работников федеральных, региональных и местных органов власти, 
специалистов в области инвестиционно-строительной сферы, научных сотрудников, преподавателей, докторантов, аспирантов, магистров экономических вузов. 
 
 
 
ISBN 978-5-394-05353-5  
© Яськова Н. Ю., Сарченко В. И.,  
 
  
Хиревич С. А., 2023 
© ООО «ИТК «Дашков и К°», 2023
2 
 

СОДЕРЖАНИЕ 
Преамбула  
......................................................................................... 4
Предисловие  ..................................................................................... 5
Часть 1. Эволюция категорий «город», «городская среда»,  
«комплексный подход»  
..................................................... 9
Часть 2. Целевая структура понятийной основы устойчивого  
развития городской среды  ................................................ 22
Часть 3. Основы и проблемы градостроительной  
деятельности  ...................................................................... 35
Часть 4. Современный подход к обеспечению  
жизнеспособности города как системы  
«человек – общество – природа»  ..................................... 46
Часть 5. Вызовы развития: классификация  
и структурирование новых компетенций развития  
городской среды  ................................................................ 57
Часть 6. Критерии и измерители направлений городского  
развития  
.............................................................................. 72
Часть 7. Основы сценарного подхода  ............................................ 90
Часть 8. Моделирование конкурентоспособной городской  
среды (теория сценарных переходов)  
.............................. 105
Часть 9. Зарубежный опыт градостроительной  
деятельности  ...................................................................... 124
Часть 10. Практические кейсы комплексного подхода  
к формированию городской среды с заданными  
свойствами  ......................................................................... 156
Заключение  ....................................................................................... 338
Библиографический список  ............................................................ 340
3 

ПРЕАМБУЛА 
Кострикину Павлу Николаевичу  
посвящается 
 
«Девелопер-романтик» – именно так называл себя один из самых свободных и самобытных ученых нашего времени. «Солнечный 
город», «Примавера», «Викинг-2000» и другие реализованные проекты получили не только награды Правительства РФ, но и полюбились жителям. Именно там, в недрах проектного взаимодействия, 
рождался замысел теории сценарных переходов. Как важно было для 
ее автора избежать хаоса, глупости, непонимания и «глухоты»… Как 
желал он полноценно использовать все возможности, найти «золотую середину» для Человека, Общества и Природы. Как умело и бесконфликтно он вел бизнес… Как неожиданно и нестандартно реинвестировал доходы… в стихи, музыку, книги… и освоение цивилизационного пространства (в прямом и переносном смысле). 
С высоты горных вершин все видится иначе. Преодолеть страх перед 
высотой, высотой во всем, высотой без формализма и заискивания, 
даже если не хватает воздуха… 
Способность переходить из одной реальности – строительного 
процесса – в музыкальную и ритмическую стихию, аккумулируя все 
НОВОЕ и ЖИВОЕ, позволило нашему коллеге, другу и единомышленнику поддерживать душевное равновесие и творческий настрой, 
так необходимый для научного поиска. Именно внутренняя свобода 
стала триггером идеи сценарных переходов развития городов, которые, по его мнению, должны стать пространством развития Личности без нанесения вреда Природе. 
Развивая его теоретические посылки и идеи, помним и стремимся к пониманию и глубине «Девелопера-романтика», так и 
оставшегося вне Времени на непостижимой Высоте.
4 

ПРЕДИСЛОВИЕ 
Смена технического уклада стремительно изменяет наши представления об образе жизнедеятельности, который в свою очередь 
диктует критерии комфортности городской среды и в целом обитаемого пространства. Расхожая фраза: «Мир больше не будет прежним…» еще совсем недавно ассоциировалась у большинства с коронавирусом. В настоящее время это активная фаза борьбы за Русский 
мир, дефашитизацию и демилитаризацию Украины. Специальная 
военная операция, активная фаза противостояния представлений о 
мироустройстве, поиск равновесных, паритетных механизмов развития ускорили процессы обновления разбалансированного в пространстве и времени глобального проекта жизнедеятельности. 
Именно глубинная смена технологического и мирохозяйственного 
укладов, назревшая задолго до COVID-19 и 24 февраля 2022 г., вызвала необходимость не только замены критериев и траекторий воспроизводственных циклов, но и их идеологии. 
Нарастающее обострение противоречий между региональными 
ценностями в международном контексте актуализировало необходимость развития собственных ценностей и смыслов развития. Одной 
из наиболее важных, зримых и ощутимых проекций принятых смыслов является рукотворная среда, способная ускорять или тормозить 
развитие ключевых составляющих нового, невероятно мощного по 
силе воздействия технологического уклада: коммуникационных, 
цифровых, нано- и биоинженерных технологий. Новая общественная реальность актуализировала не только имплантацию систем искусственного интеллекта, оперирующих «большими данными», но и 
вывод на рынок нового, невероятно мощного по силе воздействия, а 
стало быть, и самого ликвидного товара – информации. В его производстве и потреблении участвуют все без исключения участники 
процессов жизнедеятельности. Это делает невозможными попытки 
препятствовать тотальной системной перестройке способов воспроизводства, в том числе и среды жизнедеятельности. 
5 

Структура городской среды, обслуживая консолидированные 
усилия населения городских агломераций, является не только основным условием эффективного замещения основ предшествующего 
технологического уклада, но и основой противостояния санкционному давлению. Именно капитальные фонды недвижимости, несмотря на свойственную им инертность функционального назначения, становятся зачастую решающим условием преодоления вызовов развития. Так, в пик пандемии стадионы, крупные торговые 
центры, гостиницы, загородные оздоровительные центры и др. были 
оперативно реконструированы и приспособлены под госпитали и 
«центры передержки». Пустующие малогабаритные площадки переоборудованы под центры выдачи товаров, заказываемых по интернету, высвободившиеся торговые площади крупных ТРЦ – под  
аптечные пункты и оздоровительные комплексы… Ряд помещений 
незагруженных производственных мощностей уплотнились, высвободив место под логистические и сортировочные центры по оказанию помощи беженцам и фронту. В отношении жилой недвижимости в период коронокризиса изменились требования к квартирографии, потребовав расширения возможностей организации рабочих и 
учебных мест. Пространства общего пользования в застроенных районах также потребовали реконструкции и переоснащения. Ограничение возможностей передвижения и посещения общественных пространств активировало спрос на загородную недвижимость. 
С началом военной операции на Украине рынок недвижимости 
также испытал шок: от массового выхода зарубежных компаний и 
архитекторов, моратория на поставки инженерного оборудования, 
строительных материалов, машин и механизмов; инвестиционного 
сжатия участия в инфраструктурных проектах и др. При этом анализ 
показал, что, несмотря на сверхприбыли прошлого года, крупные застройщики пока не перестроились и не включились ни в программы 
импортозамещения, ни в процессы комплексной цифровизации, 
предпочитая упредительно экономить, помимо уменьшения площади квартир, на упрощении фасадов, снижении высоты потолков, 
уменьшении площади окон, ухудшении качества входных групп, 
6 

сокращении предложения новостроек с отделкой, рационализации 
схем разведения коммуникаций и на множестве других оптимизирующих стоимость материальных затрат проектных решений. Все это, 
несомненно, способно снизить стоимость материальных затрат 
вплоть до купирования рисков удорожания на уровне ожидаемых 
30 %. Но это по факту плата за сниженный уровень комфортности. 
Попыткой не допустить ухудшения городской среды и комфортности жизнедеятельности объясняется издание этой монографии. 
В целом, понимая, что изменился мирохозяйственный уклад с 
его претензиями на универсальность, по мнению авторов, актуализировался поиск подходов, обеспечивающих жизнеспособность городов как целостных систем «человек – общество – природа». При 
этом надо иметь в виду, что товарная фокусировка фактически уступила место потребительской прерогативе. И если раньше главным 
условием успешного развития была эффективная реализация товара 
или услуги, то в настоящее время все без исключения бизнес-модели 
переориентируются на клиента – потребителя товара или услуги. 
И это не косметический процесс, это системная трансформация от 
экономики продукта к экономике потребителя. Ее смысл – удешевить потребление без потери качества городской среды.  
Экономика потребления в контексте нового цифрового экономического уклада в городской среде проявляется в тотальной смартизации пространства жизнедеятельности. Оно начинает «работать» 
совершенно иначе, предоставляя множество цифровых услуг, обслуживающих основные виды производственной и непроизводственной 
деятельности, а также питание, отдых, поддержание здоровья и лечение, образование и развитие, досуг и развлечения. Именно «экономика услуг» бьет все рекорды капитализации, масштабируясь 
«сверхзвуковыми» темпами, в том числе вследствие принятых ограничительных мер антиковидного толка. Мобильность населения являлась до определенной степени ограничительным фактором развития различных сервисов (корпоративных услуг, телекоммуникаций, 
СМИ и др.). В настоящее время в условиях санкций массовый спрос 
на покупательскую мобильность существенно снизился. В то же 
7 

время мобильность приобрела своего рода «клубные форматы», распределяясь на типы туризма в диапазоне от «спа» до «гастро» и актуализируя соответственно новые виды инвестиционно-строительной деятельности по созданию иных, альтернативных по всем показателям объектов недвижимости (антикафе и др.). 
Новые бизнес-модели потребовали реконструкции системы 
планирования и управления жизненным циклом недвижимости. Они 
стали все больше приобретать черты концентрации и распределения 
ресурсов, подчиненного принципам солидарного накопления и роста 
всеобщего благосостояния. Городское развитие в этом случае фокусируется на создании условий для личного развития и реализации 
потенциалов всех участников городской экономики. При этом новый 
технологический уклад раскрывает возможности реструктуризации 
с тем, чтобы каждый ее элемент, дополняя и сопрягаясь по времени 
и ресурсам с другими, мог удовлетворять возрастающие потребности с минимум затрат. Указанный ракурс потребовал не только уточнения понятийной основы, но и идентификации вызовов процессов 
городского развития. А их преодоление актуализировало абсолютно 
новые подходы к регулированию диффузионных (взаимопроникающих) процессов и организации «бесшовных» переходов по стадиям 
реализации проектов реструктуризации сферы городской недвижимости. 
Инвестиционно-строительная сфера и сфера недвижимости 
смогли преодолеть пандемическую рецессию. Результаты ввода в 
действие строительных объектов, темпы расселения из аварийного 
жилья и инфраструктурное строительство усилиями строительного 
комплекса и мерами государственной поддержки не могли не впечатлять! Но радость успеха в период коронокризиса не должна тормозить крайне важный поиск новых возможностей в условиях санкционного давления. Нужен внятный ответ на вызовы, открывающий 
новые горизонты развития российских городов, их среды, Человека 
и Общества. Самое время всерьез задуматься над качеством перемен 
и научно обоснованно поддержать меры, необходимые и крайне востребованные для комплексного развития городской среды.
8 

Часть 1. ЭВОЛЮЦИЯ КАТЕГОРИЙ «ГОРОД»,  
«ГОРОДСКАЯ СРЕДА»,  
«КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД» 
Исследование процесса преобразования понятийной основы 
процессов формирования городской среды необходимо для выявления на различных этапах жизненного цикла в условиях высокой степени неопределенности среды. Современные процессы развития, 
расширяющиеся от локальных зон и территорий до глобальных размеров, чаще всего возникают, раскручиваются и затухают в городах. 
Значение городов возрастает на всех стадиях экономического цикла. 
В условиях спада именно города «амортизируют» негативное влияние ухудшающихся условий жизнедеятельности, в периоды подъема, особенно на стартовых фазах, города становятся триггерами роста. В постиндустриальную эпоху именно в городах формируется 
большая часть производственной, жилищно-коммунальной, социальной, интеллектуальной, транспортной, информационной инфраструктуры.  
Первое десятилетие XXI века стало «рекордсменом» по скорости структурных сдвигов в истории человечества. Возросло не 
только количество научных открытий, в том числе междисциплинарного характера, многократно ускорился процесс их внедрения  
в практику. Также, что немаловажно, сократился жизненный цикл 
инноваций, следовательно, ускорилась обновляемость продукции  
во всех сферах жизнедеятельности [58, 91, 139]. За продуктовыми 
предпочтениями, запросами и ожиданиями последовали изменения  
образа жизни, требования к пространству жизнедеятельности,  
жилью и др. 
Между тем по сей день город традиционно воспринимается как 
одна из административно-территориальных единиц. Его отличительный признак, невзирая на изменения мироустройства, по-прежнему 
9 

связывают с занятостью населения преимущественно несельскохозяйственным трудом. Традиционно отмечается, что в рамках города 
осуществляется местное самоуправление, а его территория подразделяется на районы и устанавливается внешняя граница – городская 
черта [58]. Его ландшафты: недвижимости, природной среды, общественно-политические, социально-экономические, интеллектуальные, культурологические и др. в большинстве случаев не принимаются во внимание и не участвуют в формировании современной категории «город».  
Сложившаяся практика, традиционное отношение и восприятие города не позволяют полноценно охарактеризовать город как 
объект управления. И, как следствие, выстраиваемая система управления развитием городов абсолютно не приспособлена к их новому 
образу, функционалу и значению для развития национальной экономики. Это не может не отражаться на методологии стратегического 
планирования и, соответственно, его результатах. Упускаются не детали, а самые существенные свойства, определяющие перспективное 
преимущество, конкурентоспособность и качество городов. Результат – неоправданная и хаотичная миграция, демографические провалы, рост гетерогенности национальной экономики, социальное неравенство и расслоение населения в стране и городах, торможение 
развития и другие не менее пагубные последствия. 
Таким образом, задача вывода из тени исследовательских фокусов ряда существенных признаков современной категории «город» и производных от него понятий – «городская среда», «городские активы», «модель жизнедеятельности» и др. становится крайне 
актуальной не только для обеспечения необходимых трансформаций 
в целях ускорения выхода на востребованную обществом траекторию развития, но и для подготовки к удаленному от нас будущему.  
Так чем же является современный город? Родиной? Административным центром с развитым производственным кластером и несельскохозяйственным трудом? Или, может быть, это центры сосредоточения сферы услуг? Или территория, где проживает с высокой 
плотностью заселенности множество людей различного возраста, 
10