Книжная полка Сохранить
Размер шрифта:
А
А
А
|  Шрифт:
Arial
Times
|  Интервал:
Стандартный
Средний
Большой
|  Цвет сайта:
Ц
Ц
Ц
Ц
Ц

Основы кадастра недвижимости

Покупка
Основная коллекция
Артикул: 706524.01.01
К покупке доступен более свежий выпуск Перейти
Учебное пособие посвящено ведению государственного кадастра недвижимости в России. Рассмотрены история развития кадастровых работ в России, законодательная и нормативно-правовая база ведения государственного кадастра недвижимости, сведения, связанные с системой государственного кадастра недвижимости и кадастрового деления территории, документооборотом государственного кадастра недвижимости, оценочной деятельностью и налогообложением объектов недвижимости. Разобраны вопросы реформирования системы ведения государственного кадастра недвижимости и регистрации недвижимого имущества, а также способы совершенствования оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Соответствует требованиям федеральных образовательных стандартов среднего профессионального образования последнего поколения. Для студентов учреждений среднего профессионального образования, обучающихся по специальностям 21.02.04 «Землеустройство», 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения», а также для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры», слушателей курсов повышения квалификации.
Фокин, С. В. Основы кадастра недвижимости : учебное пособие / С. В. Фокин, О. Н. Шпортько. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 225 с. — (Среднее профессиональное образование). - ISBN 978-5-16-015102-1. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/1017369 (дата обращения: 23.04.2024). – Режим доступа: по подписке.
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов. Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в ридер.
ОСНОВЫ 
КАДАСТРА 
НЕДВИЖИМОСТИ

С.В. ФОКИН
О.Н. ШПОРТЬКО

Москва
ИНФРА-М
2023

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Рекомендовано 
Межрегиональным учебно-методическим советом 
профессионального образования в качестве учебного пособия 
для учебных заведений, реализующих программу 
среднего профессионального образования 
по специальностям 21.02.04 «Землеустройство», 
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»  
(протокол № 9 от 17.11.2022)


УДК 332.3(075.32)
ББК 65.32-5я723
 
Ф75

Фокин С.В.
Ф75  
Основы кадастра недвижимости : учебное пособие / С.В. Фокин, 
О.Н. Шпортько. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 225 с. — (Среднее 
профессиональное образование). 

ISBN 978-5-16-015102-1 (print)
ISBN 978-5-16-111351-6 (online)
Учебное пособие посвящено ведению государственного кадастра не-
движимости в России. Рассмотрены история развития кадастровых работ 
в России, законодательная и нормативно-правовая база ведения государ-
ственного кадастра недвижимости, сведения, связанные с системой госу-
дарственного кадастра недвижимости и кадастрового деления территории, 
документооборотом государственного кадастра недвижимости, оценочной 
деятельностью и налогообложением объектов недвижимости. Разобраны 
вопросы реформирования системы ведения государственного кадастра 
недвижимости и регистрации недвижимого имущества, а также способы 
совершенствования оценки объектов недвижимости для целей налого-
обложения.
Соответствует требованиям федеральных государственных образова-
тельных стандартов среднего профессионального образования последнего 
поколения.
Для студентов учреждений среднего профессионального образования, 
обучающихся по специальностям 21.02.04 «Землеустройство», 21.02.05 «Зе-
мельно-имущественные отношения», а также для студентов высших учеб-
ных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустрой-
ство и кадастры», слушателей курсов повышения квалификации.

УДК 332.3(075.32)
ББК 65.32-5я723

Р е ц е н з е н т ы:
Иванов А.В. — кандидат геолого-минералогических наук, доцент, 
заведующий кафедрой геоэкологии и инженерной геологии Сара-
товского государственного технического университета имени Гагари-
на Ю.А.;
Шмидт И.В. — кандидат географических наук, доцент, доцент ка-
федры землеустройства и кадастров Саратовского государственного 
аграрного университета имени Н.И. Вавилова

ISBN 978-5-16-015102-1 (print)
ISBN 978-5-16-111351-6 (online)
© Фокин С.В., Шпортько О.Н., 
2023

Предисловие

Проходящие в России реформы в сфере земельно-имущест-
венных отношений требуют создания эффективной системы када -
стра недвижимости, который характеризует уровень развития госу-
дарства. Кадастр недвижимости является системой, позволяющей 
осуществлять учет недвижимого имущества, регистрации прав 
на него юридическим и физическим лицам; данные кадастра явля-
ются основой для формирования налогооблагаемой базы при сборе 
налогов на недвижимость.
Для эффективного регулирования общественно-экономических 
отношений в сфере недвижимости государству необходимо распо-
лагать совокупностью характеристик для каждого объекта недви-
жимости, которые должны быть актуальными, юридически значи-
мыми, систематизированными и общедоступными.
Совокупность характеристик объектов недвижимости образует 
информационную базу, которой является государственный кадастр 
недвижимости (ГКН).
Создание системы кадастра недвижимости в различных странах 
связано с их специфическими особенностями. Так, в одних странах 
создаются кадастровые системы, в которых ведение кадастровой 
деятельности ложится на плечи государства, в других данная дея-
тельность ведется негосударственными кадастровыми учрежде-
ниями.
Задачей настоящего учебного пособия является профессио-
нальная целевая ориентация учащихся по специальностям 21.02.04 
«Землеустройство», 21.02.05 «Земельно-имущественные отно-
шения». Пособие направлено на развитие у обучающихся лич-
ностных качеств, а также формирование общих и профессио-
нальных компетенций.
В учебном пособии рассмотрены вопросы признаков объектов 
недвижимости, их государственного учета, технического учета 
и инвентаризации, государственной регистрации прав на недви-
жимое имущество и сделок с ним, а также оценки объектов недви-
жимости
Актуальность материала заключается в том, что пособие под-
готовлено с учетом современных преобразований, происходящих 
в сфере кадастровой деятельности, государственного кадастрового 
учета и государственной регистрации прав.

В результате изучения представленного материала обучающиеся 
будут:
знать
 
• основы ведения государственного кадастра недвижимости;
 
• методы получения, обработки и использования кадастровой ин-
формации;
 
• технологии сбора, систематизации и обработки информации, 
порядок осуществления кадастровой деятельности;
уметь
 
• применять на практике методы и приемы ведения государ-
ственного кадастра недвижимости;
 
• пользоваться информационной базой кадастра недвижимости 
в области оценочной деятельности;
владеть
 
• методами работы с современными кадастровыми системами, ка-
дастровой и градостроительной документацией;
 
• способами проведения работ по адресно-кадастровому учету 
и инвентаризации зданий и сооружений, а также работ по ин-
вентаризации и межеванию земель населенных пунктов, их от-
воду и оформлению разрешительной документации.

Глава 1. 
ВВЕДЕНИЕ В КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ КАДАСТРА 
НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

Развитие кадастра недвижимости в России имеет многовековую 
историю. Первые описания объектов недвижимости в России 
появились в IX в. В них содержалась информация о земельных 
участках, принадлежавших монастырям и церквям. Записи слу-
жили основанием для наделения духовенства землей. Необходи-
мость сбора данных о земле возникла в связи со взиманием рус-
скими князьями сборов и податей с населения, проживающего 
на захваченной ими территории.
На развитие древнего кадастра недвижимости в России огромное 
влияние оказало монгольское владычество, так как возникала не-
обходимость верного учета и сбора дани; для этого проводилась пе-
репись жителей и принадлежавшего им имущества. При раскладке 
дани учитывалось качество и количество княжеских земель, а также 
частных лиц.
Старейшими кадастровыми документами того периода является 
описание захваченных земель. Кадастровыми документами явля-
лись «Писцовые книги», которые имели правовой характер. В них 
заносилась информация о сделках с землей: купля-продажа, обмен 
земельными владениями, передача земель по наследству.
Данные книги признавались государством в качестве основного 
доказательства прав на землю, а сама запись в них носила характер 
земельной регистрации. Вместе с тем качественная оценка угодий 
была условной, согласно которой земельные угодья делились на че-
тыре группы: добрые, средние, худые и очень худые, а оценочной 
формой являлись различные окладные единицы (соха, обта, выть, 
сошка). Позднее московская соха стала служить единицей подат-
ного налога и получила название «сошное письмо».
Кадастровый учет земель в XVI в. проводился по Писцовому на-
казу, согласно которому на писцов возлагались обязанности учета 
и измерения пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. 
При этом исчисление количества имеющейся земли у собствен-
ников носило приблизительный характер.
Тогда же для количественного описания земель основано спе-
циальное учреждение, называемое Поместным приказом. С 70-х гг. 

XVII столетия оценочно-кадастровые работы стали проводиться 
земствами. Земли описывали люди, которых называли писцами, 
дозорщиками и мерщиками. На них возлагалась обязанность изме-
рения земель, пригодных для ведения сельского хозяйства.
В 1681 г. начали уточнять границы немежеванных и спорных 
земель. Однако сразу же убедились в необходимости проводить 
межевание всех без исключения земель. Следует отметить, что 
в то время при межевании не проводилось описание земель для 
целей налогообложения.
Работу по межеванию земель выполняли валовые писцы. Им 
также вменялось в обязанность проверять права на землю и на-
ходить незаконно прирезанные к территории владения земельные 
участки.
Работы по межеванию, проводимые по наказам 1680–1684 гг., 
имели незначительные масштабы и со временем прекратились. 
Точных результатов при проведении межевых работ быть не могло, 
так как измерительными орудиями являлись веревка и сажень. 
К тому же территории владений, занятые лесами, не учитывались.
В 1754 г. была обнародована межевая инструкция, в которой 
упразднялось различие между вотчинными и поместными землями. 
При этом мерная веревка заменялась десятисаженной цепью, а ме-
жевщик снабжался астролябией. За единицу поземельной меры 
длины принималась десятина.
В функции межевщика входило измерение и межевание земель 
в порученном ему округе, а также проверка и утверждение прав 
на владение землей в определенных границах.
Межевание по новым правилам проходило очень медленно, так 
как при проведении работ постоянно возникали споры со стороны 
владельцев. Поэтому принятый в 1765 г. Манифест о генеральном 
размежевании земель учредил проведение межевых работ по новым 
основаниям.
Задачей генерального межевания определялось исключительное 
право всех владельцев на нахождение настоящих границ их вла-
дения. При этом отменялась ревизия прав и выявление незаконно 
присоединенных к территории владений земельных участков.
Вместе с Манифестом были озвучены генеральные правила, 
которые затем стали основой новых инструкций для землемеров 
(13 февраля 1766 г.), для межевых губернских канцелярий и про-
винциальных контор (25 мая 1766 г.).
В соответствии с правилами все земли межевались не по именам 
владельцев, а по именам сел и деревень, а пустоши стали иметь 
собственные названия. При этом владельцу совокупности селений 

и пустошей предписывалось проводить межевание данных терри-
торий только по внешним границам.
Споры о границах владений решались путем вмешательства ме-
жевых канцелярий и контор. Данные организации должны были 
утверждать на спорных участках межи, а лишь затем поручать зем-
лемеру устанавливать границы на местности.
Государство, отказавшись от конфискации незаконно присое-
диненных к владению земель, приобрело стимул для размежевания 
земельных участков без споров со стороны собственников, так 
как правилами приписывалось находить у спорщиков незаконные 
земли, которые оставлялись им в размере не более 10% от общей 
площади. У тех собственников участков, которые воздерживались 
от спора, данные земли не разыскивали.
В России к началу XX в. основными тенденциями развития 
в области земельных отношений стало значительное сокращение 
дворянской земельной собственности и некоторое уменьшение го-
сударственной, а также увеличение площадей крестьянского зем-
левладения.
После 1917 г. земельные отношения в России резко изменились. 
Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет ВЦИК 
«О социализации земли» (1918). Этим актом была закреплена все-
народная собственность на землю, а положения «О социалисти-
ческом землеустройстве» (1919) закрепили две основные формы 
собственности: государственную и коллективную. Земля практи-
чески перестала являться объектом налогообложения; в то же время 
государство нуждалось в сведениях о земле.
В октябре 1933 г. утверждается Инструкция по учету земель, 
устанавливающая новый порядок земельного учета на всей терри-
тории СССР по административным районам. В 1939 г. вводится 
колхозная земельная шнуровая книга регистрации земель.
Кадастр представлял собой сведенные в единую книгу регистра-
ционные сведения по землепользователям, а также количественные 
и качественные характеристики земель. Основой кадастра была 
развернутая система регулярно проводившихся за счет государ-
ственных средств съемок и обследований земель сельскохозяй-
ственного назначения и лесного фонда.
Сведения о землях промышленности и территории городов 
и других поселений приводили в кадастре обобщенно и недоста-
точно. Регистрацию проводили в государственных земельно-када-
стровых книгах районов (городов) и именовали государственной 
регистрацией землепользования.

С принятием 31 декабря 1954 г. постановления Совета Мини -
стров СССР № 2529 «О едином государственном учете земельного 
фонда СССР» начался новый этап развития советского земель-
ного кадастра.С 1955 г. был введен государственный учет наличия 
и распределения земли по угодьям и землепользователям. За годы 
советской власти были созданы три основных вида кадастра: сель-
скохозяйственных территорий, водный и лесной.
Основные учетные и отчетные кадастровые документы создава-
лись в виде государственных актов на право пользования землей, 
списков землепользователей, земельно-кадастровых книг пред-
приятий и организаций, а также в виде планово-картографиче-
ских материалов. Эти документы создавались в рукописной форме 
и имели достаточно низкую точность.
До настоящего времени учет земель ограничивался процессом 
регистрации земельных участков и территориальных зон с внесе-
нием данных в Единый государственный реестр земель.
13 декабря 1968 г. утвердили Основы земельного законода-
тельства Союза ССР и союзных республик, включающие в себя 
специальный раздел о государственном земельном кадастре. 
В начале 1975 г. было принято постановление Совета Министров 
СССР от 06.03.1975 № 199 «О выдаче землепользователям государ-
ственных актов на право пользования землей», а два года спустя 
утверждено постановление Совета Министров СССР от 10.08.1977 
№ 417 «О порядке ведения государственного земельного кадастра».
Данные документы обеспечили переход к единой системе госу-
дарственного земельного кадастра в СССР. Так, в Земельном ко-
дексе РСФСР от 25.04.1991 в специальный раздел выделяется Го-
сударственный земельный кадастр.
В период «перестройки» земля вновь становится объектом 
гражданских прав. Переход права владения целыми земельными 
участками или их отдельными частями осуществляется по воле зем-
лепользователей без издания нормативных актов органов власти.
В результате органы местной и государственной власти пере-
стали располагать целевой информацией о земельных участках и их 
собственниках, поэтому фискальные органы не могли правильно 
исчислять и собирать плату за пользование землей.
В тот период резко активизировался оборот значительного числа 
мелких земельных участков, переданных в собственность граж-
данам для ведения садоводства и индивидуального жилищного 
строительства. Поэтому возникновение межевых споров, которые 
невозможно было разрешить цивилизованным путем, стало един-
ственно верным итогом данной земельной политики.

С 1991 г. в соответствии с Федеральным законом от 11.10.1991 
№ 1738-I «О плате за землю» установлено, что пользование землей 
в Российской Федерации становится платным. Были определены 
формы платы пользование землей, а именно: земельный налог, 
арендная плата, нормативная цена земли.
В декабре 1993 г. издается Указ Президента РФ «О государ-
ственном земельном кадастре и регистрации документов о правах 
на недвижимость», который постановил, что государственный зе-
мельный кадастр (ГЗК) проводится по единой системе на всей 
территории России и является базой для создания эффективной 
системы платежей за землю, регулирования всех проводимых 
операций с землей, а также защиты прав на земельные участки 
и прочно связанное с ним недвижимое имущество.
Изменения, происходящие в области земельно-имущественных 
отношений, нашли отражение при реализации Федерального за-
кона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном ка-
дастре». Новый закон был призван регулировать отношения, воз-
никающие при осуществлении деятельности по ведению государ-
ственного земельного кадастра.
В новой редакции Земельного кодекса РФ1 земельный кадастр 
представлен самостоятельной главой, в которой записано, что све-
дения государственного земельного кадастра подлежат обязатель-
ному применению при использовании и охране земель, предостав-
лении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей 
и осуществлении других мероприятий по рациональному использо-
ванию и охране земель.
В соответствии с Земельным кодексом РФ государственное 
управление в этой области деятельности осуществляется через фе-
деральный орган исполнительной власти, которым к тому моменту 
являлся Государственный комитет Российской Федерации по зе-
мельной политике (Госкомзем России).
Указом Президента РФ от 17.05.2000 № 867 «О структуре фе-
деральных органов исполнительной власти» Госкомзем был 
упразднен и образовалась Федеральная служба земельного кадастра 
России (Росземкадастр).
В этот период в субъектах были образованы новые некоммер-
ческие организации — федеральные государственные учреждения 
«Земельная кадастровая палата» (ФГУ ЗКП), на которые приказом 

1 
Земельный кодекс РФ — Земельный кодекс Российской Федерации 
(ЗК РФ) — Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Росземкадастра от 10.08.2000 № 6 возлагаются обязанности по осу-
ществлению кадастрового учета земельных участков.
В марте 2004 г. Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 
«О системе и структуре федеральных органов исполнительной 
власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобра-
зовывается в Федеральное агентство кадастра объектов недвижи-
мости (Роснедвижимость).
Введение в действие Федерального закона от 24.07.2007 
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — 
Закон о ГКН) стало основой для замены понятия земельного ка-
дастра на понятие «кадастр недвижимости», который представляет 
собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответ-
ствии с федеральным законодательством недвижимом имуществе, 
а также сведений о прохождении государственной границы Рос-
сийской Федерации, о границах между субъектами Российской 
Федерации, границах муниципальных образований, границах на-
селенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми 
условиями использования территорий, а также иных сведений, 
предусмотренных Законом о ГКН.
В декабре 2008 г. Указом Президента РФ № 1847 создана фе-
деральная служба государственной регистрации, кадастра и кар-
тографии (Росреестр), объединяющая три ведомства: Росреги-
страцию, Роснедвижимость и Роскартографию.

1.2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Ведение кадастра недвижимости наиболее развито в таких 
странах, как Франция, США, Канада, Великобритания, Германия, 
Швеция и Австралия.
Франция. Французский кадастр недвижимости решает задачи, 
связанные с фискальной деятельностью (оценкой земельного 
участка, расчетом величины земельного налога), учетом земельных 
участков, идентификацией и их описанием (парцелл), установле-
нием землепользователей и землевладельцев, изготовлением кадас -
тровых планов.
Для производства земельно-кадастровых работ во Франции 
действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых 
и земельных операций (фр. Direction générale des impôts. Service des 
opérations fiscales et foncières), расположенная в Париже, при этом 
в каждом департаменте имеются дирекции налоговых служб.

К покупке доступен более свежий выпуск Перейти