Управление инвестиционно-строительными проектами в девелопменте

Екатеринбург
Издательство Уральского университета
2021

 МИНИСТЕРСТВО  НАУКИ  И  ВЫСШЕГО  ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
УРАЛЬСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ  ПЕРВОГО  ПРЕЗИДЕНТА  РОССИИ  Б.  Н.  ЕЛЬЦИНА

УПРАВЛЕНИЕ
ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ
В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Учебное пособие

Рекомендовано методическим советом
Уральского федерального университета в качестве учебного пособия
для студентов вуза, обучающихся по направлению подготовки
38.03.02, 38.04.02 «Менеджмент»

УДК  332.01(075.8)
ББК  У315.441-561я73-1
         У677

В учебном пособии предложена структура разработки концепции коммерческой недвижимости. Описаны
модели, способы, источники и условия финансирования инвестиционно-строительных проектов, а также указаны участники, реализующие такие проекты. Приведен практический пример формирования концепции инвестиционно-строительного проекта торгово-развлекательного центра на основе анализа использования земельного
участка с обоснованной оценкой экономической эффективности инвестиций и применением предложенной схемы финансовой модели.
Для студентов бакалавриата и магистратуры, обучающихся по направлению «Менеджмент», слушателей
курсов повышения квалификации и профессиональной переподготовки, а также для всех интересующихся управлением инвестиционно-строительными проектами в сфере девелопмента.

Управление инвестиционно-строительными проектами в девелопменте : учебное пособие /
Н. М. Караваева, А. В. Федоров, И. И. Юрасова, Л. В. Дайнеко ; под общ. ред. А. М. Платонова ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Уральский
федеральный университет. – Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2021. – 86 с. : ил. – 30 экз. –
ISBN 978-5-7996-3294-6. – Текст : непосредственный.
ISBN 978-5-7996-3294-6.

У677

ISBN 978-5-7996-3294-6

А в т о р ы:
Н. М. Караваева, А. В. Федоров, И. И. Юрасова, Л. В. Дайнеко

П о д   о б щ е й   р е д а к ц и е й
А. М. Платонова

Р е ц е н з е н т ы:
кафедра менеджмента и экономической теории
Уральского государственного аграрного университета
(заведующий кафедрой доктор экономических наук, доцент О. А. Рущицкая);
А. Г. Шеломенцев, доктор экономических наук, профессор
(Коми научный центр УрО РАН)

УДК  332.01(075.8)
ББК  У315.441-561я73-1

© Уральский федеральный университет, 2021

ОГЛАВЛЕНИЕ

От авторов ....................................................................................................................................................... 4

Введение .......................................................................................................................................................... 5

1. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИЙ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ...................................................................................................................................... 7
1.1. Структура концепции инвестиционно-строительного проекта ....................................................... 7
1.2. Пример обоснования концепции торгово-развлекательного центра в Екатеринбурге .................. 9

2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ................................. 32

3. РАЗРАБОТКА ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА ............................................................................................ 35

4. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
В ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА  ..................................... 59

Заключение ................................................................................................................................................... 70

Приложение А. Объекты торговой недвижимости в Екатеринбурге на 4-й квартал 2020 года ............ 71

Приложение Б. Градостроительное зонирование территории
муниципального образования «Город Екатеринбург». Решение от 19 июня 2018 года № 22/83
«Об утверждении правил землепользования застройки городского округа –
муниципального образования “Город Екатеринбург”» (в ред. от 27 октября 2020 года № 29/42) .......... 82

Приложение В. Описание портрета потребителей .................................................................................... 83

ОТ АВТОРОВ

В современном мире все более активно происходят процессы развития городов и территорий, и в первую очередь путем реализации инвестиционно-строительных проектов
в сфере девелопмента. Экономика остро нуждается в специалистах, способных эффективно
управлять проектами, требующими системных компетенций в области применения как организационно-управленческих навыков, так и умений проводить исследования рынка с целью
обоснования создания концептуальной разработки проекта недвижимости; прогнозировать
оптимальный вариант наилучшего использования земельного участка при выборе типа проекта; формировать различные модели финансирования инвестиционно-строительных проектов в соответствии с требованиями нормативно-правовой документации и выбранным
способом инвестирования; а также знать современные источники и условия привлечения
финансовых ресурсов в проект.
Все это позволяет, с учетом влияния различных факторов, оценить множество вариантов результатов экономической эффективности инвестиций для разных участников с целью
выбора варианта, оптимального для реализации.
Следует отметить, что к настоящему времени издано большое количество монографий,
учебников, учебных пособий и других работ, посвященных оценке эффективности инвестиций, однако существует дефицит учебной литературы, освещающей спектр практических
вопросов, дающей системное понимание единой цепочки управления инвестиционностроительными проектами в сфере девелопмента на всех стадиях его реализации.
В настоящем учебном пособии на основе теоретических материалов представлен пример расчетов для изучения модулей «Девелопмент недвижимости», «Управление проектами
в девелопменте», «Управление стоимостью девелоперских проектов», «Оценка и анализ
девелоперских проектов» и др.
Данные модули рекомендуется рассматривать как единое целое, хотя каждый из них
имеет самостоятельную ценность. Предлагаемое учебное пособие позволит читателям разобраться в специфических особенностях инвестирования в сфере девелопмента.
Написано учебное пособие коллективом авторов, занимающихся изучением проблем
и вопросов управления инвестиционно-строительными проектами в девелопменте.
Караваева Наталья Михайловна – кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости Института экономики и управления Уральского федерального университета. Сфера профессиональных интересов – управление инвестиционной привлекательностью инвестиционно-строительных проектов, менеджмент привлекательности территорий.
Федоров Анатолий Владимирович – кандидат экономических наук, доцент кафедры
экономики и управления строительством и рынком недвижимости Института экономики
и управления Уральского федерального университета. Сфера профессиональных интересов –
управление девелоперскими и инфраструктурными проектами и их финансирование.
Юрасова Инна Игоревна – старший преподаватель кафедры экономики и управления
строительством и рынком недвижимости Института экономики и управления Уральского
федерального университета. Сфера профессиональных интересов – менеджмент инвестиционной привлекательности территорий, управление стоимостью недвижимого имущества.
Дайнеко Людмила Владимировна – старший преподаватель кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости Института экономики и управления
Уральского федерального университета. Сфера профессиональных интересов – бухгалтерский учет, налогообложение, анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий в сфере девелопмента.

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях город как территория является не просто социально-экономической системой, но и двигателем рыночных отношений и бизнес-коммуникаций, базой
освоения и использования совокупного производственного потенциала той территории,
на которой он расположен, мобилизующей региональные конкурентные преимущества. Города становятся в экономических отношениях субъектами, конкурирующими между собой
за инвестиции, квалифицированные кадры и прочие ресурсы. Решение проблемы повышения конкурентоспособности и ускорения социально-экономического развития территории
возможно различными способами, и один из них – привлечение на территорию инвестиций.
Увеличение притока инвестиций позволит городу продвигать свою индивидуальность и формировать узнаваемость, получить конкурентные преимущества по сравнению с другими
городами, повысить свой маркетинговый потенциал и инвестиционную привлекательность
и как следствие – уровень и качество жизни населения. На территории Российской Федерации инвестиционная деятельность регулируется основными нормативно-правовыми документами, регламентирующими деятельность в данной сфере, а именно: Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности
в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля
1999 года № 39-ФЗ (в действующей редакции), Методическими рекомендациями по оценке
эффективности инвестиционных проектов (утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ,
Госстроем РФ 21 июля 1999 года № ВК 477). Изучая инвестиционную деятельность, важно
владеть основными терминами и понятиями в данной области.
И н в е с т и ц и и   –  это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том
числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или)
достижения иного полезного эффекта1.
И н в е с т и ц и и  –  это вложение капитала с целью его последующего увеличения
с учетом компенсации инвестору отказа от использования в текущем периоде средств
на потребление в пользу будущих доходов и покрытия возможных потерь от инфляции
и рисков.
И н в е с т и ц и о н н а я  д е я т е л ь н о с т ь  –  вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта2.
К а п и т а л ь н ы е  в л о ж е н и я  –  инвестиции в основной капитал (основные
средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента,
инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты3.
Основная масса инвестиционных вливаний осуществляется в сфере девелопмента
через реализацию инвестиционно-строительных проектов как нового строительства, так
и реконструкции уже существующих объектов недвижимости. Наиболее современным и эффективным способом организации инвестиционно-строительной деятельности по реализации

1 См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности
в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Гарант.РУ : информационноправовой портал. URL: https://base.garant.ru/12114699/ (дата обращения: 15.06.2020).

2 См.: Там же.

3 См.: Там же.

проектов развития недвижимости является девелопмент. Основная цель девелопмента –
создание востребованного рынком объекта недвижимости и дальнейшее управление им.
Для инвесторов решающее значение имеет оценка эффективности планируемых к реализации инвестиционно-строительных проектов не только на предынвестиционной и инвестиционной стадиях, но и на эксплуатационной стадии. Более подробное разъяснение понятия
«девелопмент» приводится в учебном пособии «Девелопмент недвижимости»4, в котором
даны теоретические основы современного представления о данной сфере.

4 См.: Девелопмент недвижимости : учебное пособие / Н. М. Караваева, А. В. Федоров, И. И. Юрасова,
Ю. М. Дэви ; под общ. ред. А. М. Платонова. Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2020. 150 с.

1. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИЙ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ
В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

При вложении капитала в инвестиционно-строительные проекты объектов коммерческой недвижимости для инвестора актуальна задача выбора наиболее привлекательного
из них, который позволит ему не только полностью возместить вложенные средства (принцип возвратности инвестиций) и получить достаточную прибыль, компенсирующую отказ
от использования средств на текущее потребление и вложение в альтернативные активы
с учетом рисков и инфляции (принцип доходности инвестиций), но и иметь продолжительное время доходный, ликвидный актив, не требующий серьезных дополнительных вложений в модернизацию и редевелопмент.
Особенностью объектов недвижимости является прочная физическая связь с земельным
участком и невозможность перемещения в пространстве, а также низкая ликвидность и длительность срока экспозиции при продаже. Эта особенность вынуждает инвесторов очень тщательно изучать и анализировать инвестиционную привлекательность территории, на которой
планируется реализовывать проект.

1.1. Структура концепции
инвестиционно-строительного проекта

Для разработки концепции проекта не существует единой универсальной методики
анализа технико-экономического обоснования наилучшего использования выбранного земельного участка.
Ключевым аспектом является соответствие типа будущего объекта недвижимости
определенному назначению земельного участка. Информацию о земельных участках, включающую в себя кадастровый номер, категорию земель, на котором расположен участок, его
адрес, площадь, статус, координаты, разрешенное использование и др., можно найти на сайте
Росреестра5, на публичной кадастровой карте России6, информация о земельных участках
под строительство в Свердловской области и г. Екатеринбурге размещена на сайте МУГИСО7.

1. Макроэкономическая ситуация в стране / регионе / городе
В этом разделе концепции проекта представляются основные показатели, характеризующие макроэкономические тренды в экономике (за последние 7–10 лет) в той стране /
в том регионе / городе, где планируется реализовывать проект, при этом они более развернуто описываются в случае, если заказчик слабо знаком с ситуацией на данной территории.
Необходимо проанализировать указанные ниже данные.
1.1. Уровень социального развития: количество, динамику и структуру численности
населения (в том числе уровень рождаемости / смертности, миграцию; динамику поло
5 См.: Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online // Росреестр: Федеральная
служба государственной регистрации, кадастра и картографии : официальный сайт. URL: https://rosreestr.gov.ru/
wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request (дата обращения: 29.12.2020).

6 См.: Публичная кадастровая карта // Росреестр : Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии : официальный сайт. URL: https://pkk5.rosreestr.ru/ (дата обращения: 29.12.2020).

7 См.: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области : официальный сайт. URL: http://mugiso.midural.ru/index.php  (дата обращения: 29.12.2020).

возрастной структуры); динамику уровня безработицы; динамику и уровень заработной платы (доходов); уровень потребления товаров, покупательскую способность и др.
1.2. Уровень экономического развития: масштаб, динамику и структуру валового продукта предприятий различных сфер и видов деятельности (структуру внутреннего валового
продукта – ВВП / внутреннего регионального продукта – ВРП / внутреннего муниципального продукта – ВМП); масштаб, динамику и структуру инвестиций (российские / иностранные); масштаб, динамику и структуру импорта / экспорта товаров и услуг; уровень и динамику ключевой и банковских процентных ставок; уровень и динамику инфляции и др.
1.3. Перспективы развития территории (представляются аргументы и выводы, показывающие ее привлекательность / непривлекательность для потенциальных инвесторов).

2. Анализ района расположения объекта недвижимости
В разделе 2 описываются ресурсное качество участка, емкость и насышенность рынка
для принятия решения о типе застройки.
Анализ ресурсного качества участка позволяет оценить особенности местоположения
последнего, его достоинства и недостатки, а также учесть эти характеристики при проектировании концепции и разработке планировочных решений будущего комплекса.
Е м к о с т ь  р ы н к а  н е д в и ж и м о с т и  – это количество квадратных метров,
которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка можно продать / сдать в аренду
по определенной цене / арендной ставке. Понятие емкости рынка во многом перекликается
с понятием спроса, фактически являясь его количественной характеристикой, и нераздельно связано с уровнем конкуренции, качественными и количественными характеристиками
исследуемого целевого сегмента.
2.1. Описание земельного участка. Включает в себя следующие сведения: местоположение и кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование, кадастровая стоимость, площадь, а также вид права на земельный участок, характеристики формы (конфигурации) и рельефа участка. Обычно в этом подразделе показывается выкопировка из публичной кадастровой карты. Если на участке имеются сооружения и строения, то их тоже
необходимо указать. Также в данном подразделе производится анализ основных характеристик, определяющих долгосрочный потенциал рассматриваемого района города с точки
зрения сохранения и увеличения ценности расположенных на его территории зданий, устанавливающих удачность местоположения объекта на данном земельном участке, и фиксируются возможные физические ограничения, которые могут оказать влияние на характеристики проекта.
2.2. Описание застройки в районе, прилегающем к объекту. Перечисляются расположенные в данном районе офисные здания, торговые, промышленные и культурные объекты,
административные здания, жилые массивы и др.
2.3. Описание инфраструктуры района. В этот подраздел входят такие данные, как
качество дорожной ифраструктуры (полосность дорог, интенсивность движения, в том
числе с учетом неравномерности загрузки по времени суток и пр.), наличие и разнообразие
общественного транспорта с указанием расстояния до ближайших остановок, уровень пешей доступности, а также доступности на личном транспорте.
2.4. Качество застройки района. Указываются новые здания, реконструированные
строения, элитные дома, ветхий жилой фонд и т. д.
2.5. Анализ перспектив развития района. Рассматривается потенциал застройки согласно планам развития города.
На основе подразделов 2.1–2.5 необходимо сделать выводы о местоположении и характеристиках участка и принять решение о типе объекта коммерческой недвижимости
(торговая, офисная, складская, гостиничная, производственная и пр.).

Дальнейшие подразделы проекта разрабатываются в соответствии с выбранным типом
недвижимости.
2.6. Пригодность участка для размещения торгово-развлекательного объекта. Данный
подраздел включает четыре составляющие.
2.6.1. Определение зоны обслуживания объекта. Описываются концентрические зоны
влияния (первичная, вторичная, третичная). Рассматриваются удобство доступа к участку
застройки и видимость со стороны пешеходных и транспортных потоков.
2.6.2. Анализ конкуренции в зоне обслуживания объекта.
2.6.3. Социально-демографический анализ зоны обслуживания объекта.
2.6.4. Определение рыночной ниши объекта.
2.7. Пригодность участка для размещения офисного (складского) объекта.
2.7.1. Анализ рынка офисной (складской) недвижимости в регионе / городе.
2.7.2. Выводы и рекомендации по выбору классности офисного (складского) объекта
недвижимости и маркетинговой концепции объекта.
2.8. Пригодность участка для размещения гостиничной недвижимости.
2.8.1. Характеристика рынка гостиничных услуг в регионе / городе.
2.8.2. Выводы и рекомендации по выбору классности гостиничной недвижимости
и маркетинговой концепции объекта.
Более подробно структура и характеристики концепции инвестиционно-строительного
проекта, в том числе по другим типам недвижимости, рассмотрены в учебном пособии
«Девелопмент недвижимости»8.

1.2. Пример обоснования концепции
торгово-развлекательного центра в Екатеринбурге

1. Макроэкономическая ситуация в Свердловской области и Екатеринбурге
Для обоснования концепции инвестиционно-строительного проекта необходимо проанализировать динамику показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию
на территории. Существуют разные методики, позволяющие определять рейтинги инвестиционной привлекательности территорий. Методики анализа привлекательности стран и регионов РФ были подробно рассмотрены в учебном пособии «Девелопмент недвижимости» 9.
Земельный участок для реализации инвестиционно-строительного проекта в рассматриваемом примере расположен в городе Екатеринбурге Свердловской области. Город находится в центральной части Евразийского материка на границе Европы и Азии и занимает
площадь около 115 тыс. га. Екатеринбург является крупнейшим административным, культурным и научно-образовательным центром Урала. В советские годы Екатеринбург превратился в мощный индустриальный центр, что привело к тому, что этот город стал и одним
из крупнейших в стране транспортно-логистических узлов. Так, через столицу Урала проходят Транссибирская магистраль и шесть федеральных трасс, в нескольких километрах от города расположен международный аэропорт Кольцово. На сегодняшний день Екатеринбург – это активно растущий и развивающийся город, не только участвующий в жизни
страны, но и имеющий вес на международном уровне. Основные показатели социальноэкономического развития региона и города представлены в табл. 1.

8 См.: Девелопмент недвижимости : учебное пособие / Н. М. Караваева, А. В. Федоров, И. И. Юрасова,
Ю. М. Дэви ; под общ. ред. А. М. Платонова. Екатеринбург, 2020.

9 См.: То же.