Оценка и анализ девелоперских и инфраструктурных проектов развития территорий

Министерство науки и высшего образования  

Российской Федерации 

Уральский федеральный университет  

имени первого Президента России Б. Н. Ельцина 

ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ 
И ИНФРАСТРУКТУРНЫХ ПРОЕКТОВ 

РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Учебное пособие 

Рекомендовано методическим советом УрФУ 

в качестве учебного пособия для студентов вуза,  

обучающихся по направлению подготовки  

38.04.02 — Менеджмент

Екатеринбург 

Издательство Уральского университета 

2020

УДК 69.003.12(075.8) 
ББК 65.31я73 
          О‑93 

Авторы: В. А. Ларионова, А. М. Платонов, О. В. Машкин, Н. Н. Черепанова, Н. Р. Степанова 

Рецензенты:
директор курганского филиала Института экономики УрО РАН, 

д‑р экон. наук, проф. А. Г. Шеломенцев;

заведующий кафедрой профессионально‑педагогического обучения Института гуманитарного и социально‑экономического образования канд. пед. наук, доц. Н. И. Зырянова 

Научный редактор — д‑р экон. наук, проф. С. И. Баженов 

На обложке использовано изображение с сайта mentamore.com

О‑93

Оценка и анализ девелоперских и инфраструктурных проек
тов развития территорий : учебное пособие / В. А. Ларионова, 
А. М. Платонов, О. В. Машкин [и др.] ; Мин‑во науки и высш. 
образования РФ. — Екатеринбург : Изд‑во Урал. ун‑та, 2020. — 
228 с.

ISBN 978‑5‑7996‑2984‑7

Целью учебного пособия является помощь студентам в формировании навыков 

принятия инвестиционных решений по реализации различных девелоперских проектов, включая инфраструктурные проекты развития территорий. На основе анализа 
фундаментальных показателей макросреды, отраслевой динамики рынка недвижимости, специфических характеристик отдельных объектов студенты проводят оценку эффективности альтернативных проектов. В качестве инструментов анализа используются как классические академические подходы к анализу и оценке инвестиций 
в недвижимость, так и имитационные модели прогнозирования развития объектов.

Библиогр.: 46 назв. Табл. 33. Рис. 27. Прил. 10.

УДК 69.003.12(075.8) 
ББК 65.31я73 

ISBN 978‑5‑7996‑2984‑7
© Уральский федеральный  
     университет, 2020

ВВЕДЕНИЕ

Д

евелопмент зародился в России не так давно, в начале 2000‑х гг.,  
в тот момент, когда качеству стало уделяться больше внимания, чем количеству. Девелоперы организовали сквозной 

многоступенчатый процесс оценки и анализа организации, планирования и управления созданием, реализацией и эксплуатацией объектов недвижимости. В комплекс работ девелоперских проектов входят 
все ступени большого жизненного цикла проекта, начиная от поиска 
участков земли под строительство объекта недвижимости до момента 
его ввода в строй и эксплуатации.

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания в новый объект с большей стоимостью по сравнению с исходным.

Девелопер — это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта.Часто деятельность девелоперов связана с поиском инвестиций для развития проекта — банков, 
крупных инвесторов. Также понятию «девелопер» аналогично понятие «застройщик» — юридическое лицо, имеющее в своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство 
многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Существует несколько разновидностей девелопмента: жилой недвижимости, загородной недвижимости, коммерческих объектов, земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько 

классов: эконом, элит, бизнес.

В зависимости от способа управления финансами различают типы 

девелопмента: fee development — девелоперу отдается фиксированный 
гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность 

ВВедение

за риск финансовых потерь; peculative development — ответственность 
полностью лежит на девелопере.

Целью девелопмента является получение дохода за счет создания 

объектов, удовлетворяющих нужды потребителей. Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости 
на основе оценки и анализа его наиболее эффективного использования, одновременно удовлетворяющего определенные потребности 
бизнеса и населения по отдельным характеристикам.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real 

estate) — комплекс работ по созданию и развитию объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности 
вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды или продажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект как инвестиционный проект предполагает 

комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т. е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

В силу физических характеристик недвижимости девелоперские 

проекты отличаются рядом особенностей с точки зрения финансирования (привлечения инвестиций).

Концепция девелоперского проекта включает:
- краткое исследование существующего рынка недвижимости (физические характеристики, правовой статус объектов);

- анализ месторасположения объекта;
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

объекта недвижимости;

- анализ функций, приемлемых для объекта (доходные и расходные характеристики, приоритетность и синергичность функций, 
формирование базовых вариантов);

- предварительный инвестиционный анализ вариантов развития 

объекта;

- формирование функциональной концепции застройки.
Основными критериями и векторами развития концепций являются анализ оценки месторасположения объекта, его потенциал, рыночные условия, также социально‑экономическая составляющая, конкурентный анализ, анализ спроса.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной 

Введение

ситуации, характеристик оцениваемого объекта, выявление востребованных рынком вариантов, схожих с критериями оцениваемого объекта. Результативное применение представляет собой вариант использования земельного участка, который юридически возможен, физически 
осуществим, обеспечивается финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость, основываясь на выделении рыночных факторов, 
значимых для оцениваемого объекта.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что воплощение 

в жизнь инвестиционных проектов по развитию недвижимости связано с многообразными рисками. Используя профессиональный подход 
на основе оценки и анализа девелоперских проектов и инфраструктурных проектов развития территорий, можно успешно реализовать такие проекты. Начинать нужно с выбора местоположения. Далее особое 
внимание уделить характеристикам создаваемого объекта недвижимости, привлечь финансовые ресурсы, организуя процесс реализации проекта. Также важно оценивать и анализировать эффективность 
рассматриваемых проектов по различным критериям, поскольку это 
позволит выявить степень соответствия данного проекта социальноэкономическому развитию региона и территории, ожиданиям потенциальных пользователей, городской среде.

1. деВелопмент как эффектиВная форма упраВления  недВижимым имущестВом

1. ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ЭФФЕКТИВНАЯ 

ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ  

НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Д

евелоперский проект (ДП) в общем случае включает в себя процессы возведения, преобразования, эксплуатации и управления 
объектами недвижимого имущества с целью обеспечения необходимого уровня дохода на вложенный капитал и повышения рыночной 
стоимости актива. С одной стороны, это лишь один из видов инвестиционного проекта, с другой, сложная управленческая деятельность, предполагающая выбор обоснованной стратегии развития, глубокий анализ 
изменений внешнего экономического окружения, реинвестирование 
полученного дохода в объект недвижимости и получение максимального финансового результата проекта. Специфическими особенностями 
девелоперского проекта являются его большая капиталоемкость и протяженность во времени, требующая от девелопера неординарных прогностических и аналитических способностей для формирования наиболее эффективной долгосрочной стратегии управления недвижимостью.

1.1. Недвижимость как объект инвестирования

Недвижимость как объект инвестирования с целью получения дохода является особым активом, существенно отличающимся от других инвестиционных вложений. Доходность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от эффективности управленческих решений, 
начиная с момента принятия стратегического решения о строительстве того или иного объекта и заканчивая выходом из проекта с последующей продажей недвижимости.

1.2. Определение девелопмента

В условиях высокой степени неопределенности и риска, которыми 

характеризуется современная экономическая ситуация как в России, 
так и в зарубежных странах, особое значение для успешного формирования портфеля проектов приобретают практические инструменты 
анализа эффективности девелоперских проектов, учитывающие вероятностный характер условий их достижения. Целью такого анализа является не только оценка эффективности девелоперского проекта, но и определение чувствительности показателей эффективности 
к изменениям внешних экономических условий, а также установление барьерных (критических) значений параметров проекта, при которых проект становится нерентабельным.

1.2. Определение девелопмента

Девелопмент (development в пер. с англ. «развитие») — это:
- предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимого имущества, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая 
к увеличению их стоимости;

- процесс качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности: земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает 
новый рыночный статус существенно выше предыдущего;

- развитие недвижимого имущества, включающее проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям земли, зданий и сооружений;

- деятельность по формированию и развитию земельного участка 

как нового продукта, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей;

- особый вид предпринимательской деятельности, цель которого — получение дохода в результате преобразования материальных процессов и инвестиционного развития объектов недвижимого имущества;

- преобразование объекта недвижимого имущества в результате 

строительных, ремонтных или иных работ по зданиям, сооружениям и земле или превращение его в новый объект недвижи

1. деВелопмент как эффектиВная форма упраВления недВижимым имущестВом 

мого имущества (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный;

- процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены 
существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий;

- процесс освоения свободного участка земли путем возведения 

на нем зданий или сооружений;

- направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимого имущества и обеспечивающее возрастание 
ее стоимости;

- проведение строительных, инженерных и иных операций над 

недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях;

- любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости и выступающий в качестве:

- автора идеи проекта (что создавать и где);
- приобретателя земельного участка под застройку;
- организатора проектирования объекта;
- нанимателя генподрядчика;
- управляющего недвижимостью (при необходимости);
- инвестора и т. д.

Вопросы для самопроверки

1. В чем заключаются особенности девелоперского проекта?
2. Что включает в себя девелоперский проект?
3. Чем является недвижимость как объект инвестирования?
4. От чего зависит доходность инвестиций в недвижимость?
5. Что имеет особое значение для успешного формирования портфеля 

проектов?

6. Охарактеризуйте понятие девелопмента с разных точек зрения.
7. Кто такой девелопер и в каких качествах он выступает?
8. Может ли девелопер выступать в качестве управляющего недвижимостью?

2.1. Классификация жизненных циклов недвижимости

2. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ 

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Ж

изненный цикл объекта недвижимости (как физического 
объекта, как экономического объекта, как правового объекта) — это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя 
расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Физический жизненный 
цикл объекта недвижимости — это период физического существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии 
до его сноса или полного разрушения.

Г. Д. Хатанаев в своем исследовании отмечает: «Экономическим 

сроком жизни объекта недвижимости является период его прибыльного использования и повышения его стоимости, в том числе за счет 
осуществляемых улучшений. При этом экономический и физический 
сроки жизни недвижимости взаимосвязаны и взаимообусловлены. 
Так, если улучшения уже не вносят вклад в рост или даже в сохранение стоимости недвижимости, то с экономической точки зрения нет 
смысла физически сохранять данный объект. С другой стороны, физический срок жизни недвижимости может быть продлен за счет своевременных ремонтно‑строительных работ».

2.1. Классификация жизненных циклов недвижимости

Сущесвует несколько классификаций жизненных циклов недвижимости.

Физический жизненный цикл объекта недвижимости:
- концепция (замысел), 

2. жизненный цикл деВелоперского проекта

- планирование (анализ возможностей, обоснование), 
- проектирование, 
- строительство, 
- завершение (ввод в эксплуатацию), 
- эксплуатация, 
- функциональное устаревание, 
- капитальный ремонт/реконструкция/модернизация, 
- невосстановимый физический износ, 
- прекращение: естественное, разрушение, снос.
Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта (товара):
- создание, 
- государственная регистрация, 
- владение и использование, смена владельцев (собственников), 
- развитие, 
- ухудшение потребительских свойств, 
- окончание экономического срока жизни.
Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности (правовой):

- приобретение (покупка, наследование, постройка), 
- государственная регистрация права собственности, 
- владение и использование в определенный период, 
- управление объектом недвижимости, 
- распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные операции), 

- развитие недвижимости, 
- смена права собственности (продажа, дарение и пр.), 
- государственная регистрация сделок, 
- окончание жизни объекта недвижимости.

2.2. Правовой жизненный цикл объекта недвижимости

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого собственнику недвижимости принадлежат 
права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом. 
Графически физический жизненный цикл ДП коммерческой недвижимости по стадиям и этапам его реализации представлен на рис. 1.