ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Павел КУЗНЕЦОВ

ТСЖ
ТСЖ 

Практическое руководство 
по управлению 
многоквартирным домом

Москва
2016

УДК 332.87
ББК 65.441(2Рос)
 
К89

ISBN 978-5-9614-5913-5
© Кузнецов П., текст, фотографии, 2016
© ООО «Альпина Паблишер», 2016

УДК 332.87
ББК 65.441(2Рос)

Кузнецов П.

ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом / Павел Кузнецов. — М.: Альпина Паблишер, 2016. — 299 с.

ISBN 978-5-9614-5913-5

Управляющие компании в России часто пользуются тем, что 
собственники квартир не знают собственных прав и возможностей: им выставляют счета за неоказанные услуги, ради экономии управляющие организации выбирают недобросовестных 
подрядчиков или попросту не платят поставщикам ресурсов за 
воду, свет и тепло. В итоге страдают все жители дома. Из этой 
книги вы узнаете, как взять управление домом в свои руки. 
Опираясь на законодательство и личный опыт, автор объясняет, 
как создать товарищество собственников жилья и эффективно 
управлять многоквартирным домом. Книга будет полезна и для 
собственников жилья, которые хотят создать товарищество, и для 
председателей уже действующих ТСЖ.

К89

Все права защищены. Никакая часть этой книги не 
может быть воспроизведена в какой бы то ни было 
форме и какими бы то ни было средствами, включая 
размещение в сети Интернет и в корпоративных 
сетях, а также запись в память ЭВМ для частного 
или публичного использования, без письменного разрешения владельца авторских прав. По вопросу организации доступа к электронной библиотеке издательства обращайтесь по адресу mylib@alpina.ru.

Редактор В. Потапов

Содержание

Предисловие Леонида Волкова  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Предисловие Сергея Филимонова . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

От автора  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Введение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Глава 1
Зачем нужно ТСЖ и чем оно лучше 
других форм управления домом. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Глава 2
Ситуация с ТСЖ в Российской Федерации. . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Глава 3
Создание ТСЖ: с чего начать  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

1. ПЕРВИЧНОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Правила созыва общего собрания 
и уведомления собственников  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Сообщение о проведении общего собрания 
и решении общего собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Как правильно определить повестку 
и составить протокол общего собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Куда передают результаты общего собрания, 
как информировать о них собственников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Формирование органов управления ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Роль председателя ТСЖ. 
Кто может быть председателем  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Регистрация ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2. ВТОРОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Утверждение сметы доходов и расходов, 
правила ее составления и ведения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Определение размера платы 
за содержание жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Определение состава ревизионной комиссии  . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Использование общего имущества МКД третьими лицами. . . . . . . 60

Утверждение штатного расписания ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Понятие общедомовых потерь 
коммунальных ресурсов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Глава 4
Капитальный ремонт: 
как эффективно собирать деньги и их тратить  . . . . . . . . . . . . . . 64

Что такое капитальный ремонт и кто обязан его оплачивать  . . . . . 64

Взносы на капитальный ремонт  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Способы аккумулирования взносов на капитальный ремонт: 
общий счет регионального оператора  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Как перейти с общего счета на специальный . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Кто обязан выставлять квитанции 
на уплату взносов на капитальный ремонт . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

Кого и в какие сроки нужно уведомлять об изменении 
способа формирования фонда капитального ремонта. 
Как отчитываться за спецсчет и за взносы 
на капитальный ремонт. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Специальный счет: преимущества и владельцы. . . . . . . . . . . . . . . 80

В каком банке открывать специальный счет ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . 81

Как использовать средства, 
накопленные на капитальный ремонт . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Почему существующие сборы на капитальный ремонт
должны быть отменены. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Глава 5
Передача и прием технической 
документации на дом и ключей от запорных устройств   . . . . . . 87

Куда обратиться и с чего начать прием документации . . . . . . . . . . 87

Что входит в перечень обязательной технической документации. . 91

Куда сообщать о получении документации. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть  . . 98

Содержание    5

Глава 6
Управление общедомовым имуществом. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ 
С КОНТРАГЕНТАМИ И СОТРУДНИКАМИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Чем управляет ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Вывоз мусора и ТБО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

Дворник и уборщица или клининговая компания  . . . . . . . . . . . . . 107

Бухгалтер или расчетный аутсорсинговый центр  . . . . . . . . . . . . . 111

Управляющий ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Выбор банка для банковского обслуживания  . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Сдача общедомового имущества в аренду. . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

2. УПРАВЛЕНИЕ ИНЖЕНЕРНЫМИ КОММУНИКАЦИЯМИ В ТСЖ  . . 121

Лифты: как выбрать лифтообслуживающую организацию  . . . . . . 121

Обслуживание лифтов: 
дефектоскопия и страхование  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Обслуживание газового оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Обслуживание пожарной сигнализации  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Тепловой пункт, общедомовые 
приборы учета и электрика: аутсорсинг  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Глава 7
Заключение договоров с ресурсоснабжающими 
организациями (РСО) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Взаимодействие ТСЖ и РСО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Обязанности ТСЖ по заключению договора 
ресурсоснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Определение балансовой  и эксплуатационной 
границы ответственности между ТСЖ и РСО  . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Как противостоять попыткам РСО 
навязать на баланс ТСЖ внешние инженерные сети  . . . . . . . . . . 151

Прямые платежи потребителей на счет РСО: 
плюсы и минусы  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

Как ТСЖ может отказаться от роли 
исполнителя коммунальных услуг: модель  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

Куда жаловаться на действия РСО  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Глава 8
Работа ТСЖ с жителями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

Заполнение заявления о вступлении в ТСЖ 
и согласие на обработку персональных данных  . . . . . . . . . . . . . . 164

Отношения с собственниками помещений, 
не вступившими в ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

Договорные обязательства с собственниками, 
не являющимися членами ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Работа по запросам жителей. Решение спорных вопросов  . . . . . 169

Связи с общественностью в деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . 171

Интернет в деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Глава 9
Работа с должниками . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Типы неплательщиков в ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Обращение в суд с исковым заявлением 
по истребованию задолженности  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

Истребование долга по судебному приказу  . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

Ограничение использования собственником 
коммунальных услуг  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

Передача долга коллекторскому агентству  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

Психологические приемы работы с должниками  . . . . . . . . . . . . . 184

Глава 10
Регистрационный учет в ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

Обязанности граждан по регистрационному учету . . . . . . . . . . . . 187

Обязанности ТСЖ по регистрационному учету . . . . . . . . . . . . . . . 190

Глава 11
Годовое общее собрание и порядок отчетности ТСЖ . . . . . . . . 195

Когда и в какие сроки проводится третье общее собрание  . . . . . 195

Работа с ревизионной комиссией 
перед плановым общим собранием  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

Повестка планового годового собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198

Официальное раскрытие информации по Стандарту 731 . . . . . . . 199

Сайт «Реформа ЖКХ»  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Содержание    7

Сайты жилищных инспекций субъектов РФ  . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

«ГИС ЖКХ» и ЭЦП . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

Глава 12
Налоговые вопросы и программное 
обеспечение учетной политики ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Выбор налогового режима  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Какие доходы образуют налоговую базу ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . 216

Уплата налогов и социальных взносов за работников ТСЖ. . . . . . 218

Выбор программного обеспечения для бухгалтера ТСЖ. . . . . . . . 219

Глава 13
Проверка деятельности ТСЖ: кого бояться, а кого нет. . . . . . . 222

О проверках деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

Действия надзорных органов по окончании проверки  . . . . . . . . . 227

Работа в Едином реестре проверок 
при ожидании плановых проверок  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228

Проверки трудовой инспекцией и налоговые проверки  . . . . . . . . 229

Что проверяет жилищная инспекция в ТСЖ 
и за что она штрафует  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

Что проверяет Роспотребнадзор в ТСЖ и за что он штрафует . . . 235

Что проверяет Ростехнадзор в ТСЖ и за что он штрафует . . . . . . 236

Федеральная миграционная служба и ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор  . . . . 238

Прокуратура и ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

Риски уголовной ответственности в связи с управлением ТСЖ  . . 240

Глава 14
Направления эффективного менедж мента 
многоквартирными домами. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Межевание территории: плюсы и минусы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Ограждение территории: порядок и способы финансирования  . . 246

Обслуживание домофонного оборудования: 
отказ от услуг домофонных компаний. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

Установка камер видеонаблюдения 
по периметру земельного участка  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Меры против курения на территории МКД . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

Решение проблем с парковкой автотранспорта  . . . . . . . . . . . . . . 252

Установка датчиков движения и энергосберегающих ламп  . . . . . 256

Организация и проведение массовых субботников  . . . . . . . . . . . 256

Дополнительные работы по улучшению 
качества жизни в многоквартирном доме. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

Заключение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

Благодарности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

Список сокращений  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

Перечень нормативных актов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

Приложения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

Предисловие 
Леонида Волкова

В 2009 году я стал депутатом Екатеринбургской городской думы, выиграв выборы в одномандатном округе. 90% вопросов, 
которые задавали мне избиратели на встречах во время предвыборной кампании, касались сферы ЖКХ. «А вы нам почините 
отопление? А перерасчета добьетесь? А можно сделать так, 
чтобы управляющая компания перед нами отчитывалась?» — 
спрашивали бабушки и молодые мамы, отставные военные 
и предприниматели. 
И я каждый раз терпеливо объяснял: «Порядок в сфере ЖКХ 
начинается с самоорганизации жильцов. По одиночке вы бесправны, а, создав ТСЖ, сможете добиваться справедливости 
и осуществлять свои права собственников жилья. Да, на это 
придется тратить какое-то время, но иначе вас и дальше будут 
обманывать, предоставляя услуги ненадлежащего качества». 
Став депутатом, я открыл общественную приемную в ок руге. 
Поток избирателей с жалобами не уменьшался, и вопросы были 
все те же: ЖКХ, ЖКХ, ЖКХ... Вместе с помощниками мы написали небольшую книжку-методичку с примерами документов 
и расчетами по созданию ТСЖ, продолжая убеждать жителей 
округа: быть собственником — это почетная обязанность, управление имуществом требует времени, участия в процедурах. 
Только вместе жильцы могут повысить свое качество жизни. 
Мы помогли создать ТСЖ в полутора десятках домов, и я считаю 
это своим главным достижением как депутата. Нашу брошюру 
скачали из Интернета несколько тысяч человек, и даже через 
несколько лет мы получали письма с просьбой поделиться материалами о создании ТСЖ. 

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Почему много лет спустя после начала реформы ЖКХ эта тема 
продолжает оставаться такой важной? Ответа два: деньги и инициатива. Постоянно растущие коммунальные платежи в масштабах крупного города представляют собой многомиллиардный 
рынок, лакомый кусок для игроков — добросовестных и недобросовестных. Увы, практика показывает, что коммунальные 
платежи крадут легко и зачастую весьма нагло. Управля ющая 
компания может просто месяцами не перечислять платежи поставщикам коммунальных ресурсов, а у тех руки выкручены: 
не оставишь же людей без света и тепла, особенно зимой… 
Мало на каком другом рынке подвизается столько мошенников, 
жуликов; встречается столько случаев рейдерства и откровенного криминала. Угрозы, подделка документов, двойные квитанции — все это случается постоянно при попытке собственников 
квартир провести общее собрание, сменить управляющую компанию, организовать ТСЖ или просто разобраться, какие деньги, кому и за что они платят. Столкновения между активистами 
домового самоуправления и коррупционерами из управляющих 
компаний нередко заканчиваются проколотыми шинами автомобилей или сломанными руками, а бывает и чем похуже. 
Большие деньги любят тишину: так с ними удобнее проворачивать разные неприглядные операции. Недобросовестные управляющие компании очень заинтересованы в деньгах 
и очень не заинтересованы в инициативе снизу. Если жильцы 
хотят взять власть в свои руки, разобраться в структуре платежей, осветить фонариком темные уголки коммунального 
хозяйства — воровать становится гораздо труднее. Поэтому 
мошенники заинтересованы в том, чтобы инициативу победить. 
Победить страхом. Поэтому среди многих собственников жилья 
бытует мнение, что создание ТСЖ, переход к самостоятельному 
управлению своим имуществом — дело рискованное, трудное, 
затратное, проблемное. На самом деле это навязанный стереотип и обычный страх перед неизвестностью. Люди годами терпят