Сделки с недвижимым имуществом

М. А. Матвеева 

Сделки с недвижимым 
имуществом

Учебное пособие 

Москва 
Берлин 
2019 

УДК 347.214 (075) 
ББК 67.404.21я7 
М33 
Рецензенты: 
канд. юр. наук, доц. С. Ф. Мазурин (СПбУТУиЭ); 
д-р экон. наук, канд. юр. наук, проф. А. К. Моденов (СПбГАСУ) 

Матвеева, М. А. 
М33   Сделки с недвижимым имуществом : учебное пособие / 
М. А. Матвеева. – Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2019. – 
295 с. 

ISBN 978-5-4499-0068-5 
В пособии излагаются вопросы, касающиеся понятий недвижимости и сделок с недвижимостью, видов сделок с недвижимостью, условий их действительности, правового регулирования сделок 
с недвижимым имуществом. Материалы пособия базируются на законодательстве, действующем по состоянию на 1 сентября 2018 года, 
материалах судебной практики, работах видных ученых-цивилистов.

Не заменяет собой учебных пособий и учебников по граждан
скому праву, рекомендуемых для изучения Министерством образования и науки РФ.

Пособие может быть использовано для дополнительного углуб
ленного изучения его отдельных тем, подготовки к семинарским и 
практическим занятиям, курсовым и выпускным экзаменам.

Подготовлено в соответствии с требованиями государственного 

образовательного стандарта высшего образования к содержанию и 
уровню подготовки выпускника по направлению 030900 «Юриспруденция».

Пособие предназначено для студентов юридических факультетов, магистрантов, преподавателей, а также лиц, интересующихся 
гражданско-правовой проблематикой.

УДК 347.214 (075) 
ББК 67.404.21я7 

ISBN 978-5-4499-0068-5  
© Матвеева М. А., текст, 2019  
© Издательство «Директ-Медиа», оформление, 2019  

Оглавление 

Раздел 1. Общие положения о сделках 
с недвижимым имуществом ....................................................................... 7 

Глава 1. Понятие недвижимого имущества ................................. 7 

1.1. История становления и развития 
институтов недвижимости  
и государственной регистрации прав на нее ......................... 7 

1.2. Современное понимание 
недвижимости........................................................................................ 23 

Глава 2. Понятие и виды сделок ...................................................... 35 

2.1. Понятие сделки ............................................................................ 35 

2.2. Виды сделок .................................................................................... 36 

Глава 3. Условия действительности сделок.............................. 40 

3.1. Субъекты сделки .......................................................................... 40 

3.2. Субъективная сторона сделки ............................................. 41 

3.3. Форма сделки ................................................................................. 42 

3.4. Государственная регистрация сделок ............................ 46 

3.5. Содержание сделки .................................................................... 49 

Глава 4. Недействительные сделки ............................................... 50 

4.1. Сделки с пороком субъектного состава ......................... 50 

4.2. Сделки с пороками воли .......................................................... 53 

4.3. Сделки с пороками формы ..................................................... 56 

4.4. Сделки с пороками содержания .......................................... 57 

4.5. Порядок и последствия признания 
сделок недействительными .......................................................... 59 

Раздел 2. Правовое регулирование сделок 
с недвижимым имуществом .................................................................... 66 

Глава 5. Договор купли-продажи 
недвижимого имущества ..................................................................... 66 

5.1. Понятие договора купли-продажи 
недвижимого имущества и его особенности ....................... 66 

5.2. Особенности купли-продажи 
жилых помещений .............................................................................. 69 

5.3. Особенности купли-продажи предприятия ................. 72 

Глава 6. Договор мены недвижимого имущества .................. 75 

6.1. Понятие договора мены недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 75 

6.2. Содержание договора ............................................................... 78 

Глава 7  Договор дарения недвижимого имущества ........... 79 

7.1. Понятие договора дарения недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 79 

7.2. Содержание договора дарения недвижимости ......... 81 

7.3. Ответственность по договору дарения .......................... 82 

7.4. Прекращение договора дарения ........................................ 83 

Глава 8. Договор передачи недвижимого имущества 
под выплату ренты .................................................................................. 84 

8.1. Понятие договора ренты и его особенности .............. 84 

8.2. Разновидности ренты ............................................................... 86 

Глава 9. Договор аренды здания, сооружения ......................... 91 

9.1. Понятие и особенности договора 
аренды здания, сооружения .......................................................... 91 

9.2. Содержание договора аренды здания, 
сооружения .............................................................................................. 96 

9.3. Досрочное расторжение договора 
аренды здания, сооружения .......................................................... 97 

Глава 10. Договор финансовой 
аренды (лизинга) недвижимости ................................................... 98 

10.1. Понятие договора лизинга недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 98 

10.2. Содержание договора лизинга 
недвижимого имущества .............................................................. 105 

Глава 11. Договор безвозмездного пользования 
недвижимым имуществом ............................................................... 108 

11.1. Понятие и особенности договора 
безвозмездного пользования  
недвижимым имуществом .......................................................... 108 

11.2. Содержание договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом............................. 110 

11.3. Действие договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом............................. 112 

Глава 12. Договор доверительного управления 
недвижимым имуществом ............................................................... 115 

12.1. Понятие договора доверительного 
управления недвижимым имуществом  
и его особенности ............................................................................. 115 

12.2. Содержание договора доверительного 
управления недвижимым имуществом ............................... 118 

Глава 13. Особенности залога 
недвижимого имущества .................................................................. 123 

13.1. Требования действующего законодательства 
к залогу недвижимого имущества .......................................... 123 

13.2. Порядок реализации имущества, 
заложенного по договору об ипотеке ................................... 130 

Глава 14. Договор страхования 
недвижимого имущества .................................................................. 132 

14.1. Понятие и особенности договора 
страхования недвижимого имущества ................................ 132 

14.2. Содержание договора страхования 
недвижимого имущества ............................................................. 137 

14.3. Суброгация прав страховщику ...................................... 143 

14.4. Порядок и условия осуществления 
страховой выплаты .......................................................................... 144 

Список литературы ................................................................................... 149 

Приложение ................................................................................................... 152 

Раздел 1  
Общие положения о сделках 
с недвижимым имуществом 

Глава 1  
Понятие недвижимого имущества 

1.1. История становления и развития институтов недвижимости 
и государственной регистрации прав на нее 

Институт недвижимости имеет давнюю историю. Деление 
вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно 
юристам Древнего Рима. Недвижимостями в римском праве 
считались как земельные участки, так и все, что было создано 
чужим трудом на земле собственника, и, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или 
прочно скрепленные с её поверхностью, считались составными 
частями земельного участка и подчинялись правилу, согласно 
которому сделанное над поверхностью земли следует за ее поверхностью. Не допускалось, соответственно, установление отдельного права собственности на дом и права собственности 
на земельный участок. 
Различие между движимостями и недвижимостями имело в 
римском праве самое минимальное значение (разные сроки 
приобретательной давности и некоторые другие). Как содержание права собственности, так и формы вещного оборота 
определялись в нем для обеих категорий вещей совершенно 
одинаково: огромное имение могло перейти из рук в руки 
так же, как и самая незначительная вещь1. Для этого требовалось лишь одно – передача самой вещи при условии, что лицо, 
передающее вещь, является ее собственником. В противном случае, даже добросовестный приобретатель вещи, права 
собственности на нее не получал. Истинный собственник мог 
всегда отобрать эту вещь с помощью виндикационного иска. 

1 См.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. – 
М., 1998. C. 195. 

С течением времени простой передачи вещи стало недостаточно, постепенно произошел переход к письменной форме фиксации права собственности на недвижимость. 
Неограниченная виндикация при оживленных имущественных отношениях не могла быть приемлемой. Как указывал И. А. Покровский, последовательное проведение в жизнь 
данного римского принципа создавало бы общую неуверенность, поскольку покупатель никогда не мог быть уверен в 
том, что он стал собственником вещи, что завтра не явится некое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и 
отберет её2. 
Именно поэтому на протяжении столетий, по мере 
развития торгового оборота, а с ним и размежевания 
всех вещей на движимые и недвижимые, не прекращались попытки выработать ясные формы установления вещных прав на недвижимость. И если в начале своего развития 
эти формы были нечеткими, почти сплошь состояли из символов (например, в подтверждение перехода прав на земельный 
участок передавалась глыба земли, в подтверждение права 
собственности на жилой дом – ключи от дома), то в дальнейшем они становились все более определенными3. 
Так, в средневековой Европе правовое регулирование оборота недвижимости первоначально шло за римским правом и 
выражалось в сближении правового статуса движимых и недвижимых вещей. Но затем потребностями того же оборота 
были востребованы правила, применявшиеся еще до рецепции 
римского права, такие, например, как согласие сюзерена, ближайших родственников на переход прав на земельные участки и др. 
К концу XVIII века в Европе сформировался институт ипотечных книг, вызванный к жизни потребностями развивающегося 
поземельного кредита. Суть его состояла в том, что всякое 

                                                            

2 См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика 
российской цивилистики»). – М., 1998.C. 195. 
3 См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право. – М., 1997. Ч. 1. C. 251–259; Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. Сб. 
статей. – М., 2000. C. 145. 

закладное право на недвижимость приобретало юридическую силу для третьих лиц лишь только тогда, когда было 
записано в особые книги, которые велись официальными 
учреждениями. 
Содержание института ипотечных книг постепенно развивалось в сторону фиксации не только закладных прав, но и 
всяких вещных прав на недвижимость. 
В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Данное обстоятельство привело к 
повсеместному дифференцированному подходу в регламентации правоотношений, связанных с переходом прав на движимое 
и недвижимое имущество. Показательными в этом отношении 
были Германия (Германское гражданское уложение 1896 года, 
Положение о земельной книге 1897 года) и Швейцария (Швейцарский гражданский кодекс 1907 года, Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1910 года). 

В России до XVI века при совершении сделок с землей не 

требовалось участия специальных государственных органов, 
подтверждавших их законность. Однако и в те времена уже 
осознавалась потребность в подтверждении перехода права 
собственности на недвижимость. Для подтверждения указанного права использовался термин «укрепление права». 

Д. И. Мейер считал, что под «укреплением права» следует 

понимать «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права». Вследствие «укрепления» – право становится «более твердым и прочным»4. Таким 
внешним знаком были зачастую обряды, призванные оставить 
у людей воспоминание о переходе права собственности на землю к новому владельцу, а также грамоты, получаемые от князя. В Псковской судной грамоте по этому поводу указывается: 
«О лешеи земли будет суд, а положат грамоты и двои на одну 
землю, а завдут грамоты за грамоты, а исца оба возмут межников, да оба изведутца по своим грамотам, да пред господою 
ставши межником межничество сьимут ино им присужати поле» (ст. 10). О грамотах на землю идет также речь в статьях 12 
и 13, 104, 1065. 

                                                            

4 Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. – М., 1997. C. 252. 
5 Российское законодательство Х-ХХ веков. Том 1. C. 331–342. 

В XVI веке для возникновения права на землю уже требова
лось представлять купчие в приказы, то есть в соответствующие государственные органы. На основании купчих подьячие 
делали записи о переходе права собственности на земельный участок в особые книги. 

Земельные участки подразделялась на поместья и «отчины» (вотчины), каждая из этих категорий имела особый статус. 
Вотчины могли быть свободно отчуждаемы хозяевами. Что касается поместий, то они свободно отчуждаться не могли, нельзя их было также отдавать в залог6. Положение поместий 
отчасти было схожим с положением земельных участков в Риме, носившим название эмфитевзис7. 

К XVII столетию любая сделка отчуждения недвижимости 

записывалась в приказах. Если объектом сделки являлась земля, запись делалась в поместном приказе, если дом или двор – 
то в земском приказе, а по городам – у воевод8. По просьбе приобретателя о закреплении за ним земли, оформлялась «отказная грамота», иногда к ней добавлялась «вводная послушная 
грамота», которая обязывала крестьян повиноваться новому 
землевладельцу. Данные документы, по существу, подтверждали права на те объекты, которые впоследствии стали именоваться недвижимостью. 

Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) 

запись в поместном приказе о произведенной сделке с недвижимостью стала необходимым условием приобретения ее 

                                                            

6 Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. – М., 1999. C. 214. 
7 Эмфитевзис (этфитевсис) – от греческого насаждаю. В ряде античных государств (Египет, Греция, Рим) вид долгосрочной аренды земельных участков. 
Эмфитевзис давал арендатору право хозяйственного использования земли, 
сбора урожая, передачи участка по наследству, залога, и с определенным 
условием – его дарения и продажи. Держатель участка был обязан ежегодно 
платить собственнику заранее установленную плату, вносить государственные налоги. На правах эмфитевзиса предоставлялись обычно необработанные земли, принадлежавшие казне, императорам, городским общинам. 
Эмфитевзис оказал влияние на арендные отношения в Византии, странах 
Западной Европы. 
8 См.: Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1. C. 36.