Жилищные права несовершеннолетних: особенности реализации и защиты

А. Е. Тарасова 

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА 
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ: 
ОСОБЕННОСТИ 
РЕАЛИЗАЦИИ И ЗАЩИТЫ 

Монография 

Москва 
Берлин 
2019 

УДК 347.636 
ББК 67.404.532 
Т19 

Сведения об авторе: Тарасова Анна Евгеньевна — кандидат 
юридических наук, доцент ВАК, доцент, заведующая кафедрой международного права юридического факультета ФГАОУ ВО «Южный 
федеральный университет» 

Тарасова, А. Е.

Т19
Жилищные права несовершеннолетних: особенности реализации и защиты : монография / А. Е. Тарасова. — Москва ; 
Берлин : Директмедиа Паблишинг, 2019. — 411 с. 

ISBN 978-5-4475-9833-4 

В книге представлены актуальные проблемы участия несовершеннолетних в жилищных правоотношениях, характеристика видов жилищных прав и 
сделок с жилыми помещениями. Системно исследованы особенности участия 
несовершеннолетних в жилищных отношениях, гарантии, которые предоставлены детям, а также семьям с детьми законодательством РФ, комплексно регулирующим участие несовершеннолетних в жилищных правоотношениях.  
Монография имеет научно-практический характер и содержит практикоориентированные выводы и предложения, включает исследование конкретных прикладных проблем деятельности органов опеки и попечительства по 
согласованию сделок с жилыми помещениями, затрагивающих имущественные и неимущественные права детей и семей с детьми, анализ судебной практики и динамики ее изменения по ключевым проблемам.  
Адресована практикующим юристам, специалистам в области гражданского и жилищного права, в сфере защиты прав несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, работникам судебной системы, органов опеки и попечительства, уполномоченным по правам 
ребенка, а также научным работникам, преподавателям, аспирантам, студентам юридических вузов. 

УДК 347.636 
ББК 67.404.532 

ISBN 978-5-4475-9833-4
© Тарасова А. Е., текст, 2018 
© Издательство «Директмедиа Паблишинг», оформление, 2019 

Оглавление 

Глава 1. Общие положения о жилищных правах детей и 
сделках с жилыми помещениями, затрагивающих права 
и интересы несовершеннолетних .............................................................................. 5 
§ 1. Основы правового регулирования жилищных прав 
детей и осуществления органами опеки и попечительства 
контроля за сделками с жилыми помещениями, 
затрагивающими права и интересы несовершеннолетних .................. 5 
§ 2. Понятие и виды жилищных прав несовершеннолетних, 
подлежащих учету и защите при совершении сделок с 
жилыми помещениями ............................................................................................ 31 
§ 3. Виды сделок с жилыми помещениями,  для совершения 
которых необходимо предварительное разрешение 
(согласие)  органов опеки и попечительства.............................................. 78 
§ 4. Виды действий органов опеки и попечительства 
и оформляемых ими документов при осуществлении 
контроля за сделками с жилыми помещениями, 
затрагивающими права и интересы несовершеннолетних ............... 96 
§ 5. Круг органов государственной власти, органов 
местного самоуправления, организаций и физических лиц, 
взаимодействующих с органами опеки и попечительства 
при осуществлении ими контроля за сделками с жилыми 
помещениями, затрагивающими права и интересы 
несовершеннолетних .............................................................................................. 125 
§ 6. Способы защиты жилищных прав и интересов 
несовершеннолетних, затрагиваемых сделками с жилыми 
помещениями .............................................................................................................. 133 

Глава 2. Особенности, порядок и условия совершения 
отдельных видов сделок с жилыми помещениями, 
затрагивающих права и интересы несовершеннолетних....................... 191 
§ 1. Сделка по отчуждению жилого помещения, 
принадлежащего несовершеннолетнему на праве 
собственности ............................................................................................................. 191 
§ 2. Сделки по приобретению жилых помещений 
в строящихся объектах (многоквартирных домах, домах 
блокированной застройки) по договорам участия 
в долевом строительстве,  в жилищно-строительных 
кооперативах ............................................................................................................... 228 

§ 3. Сделки по приобретению жилых помещений 
с использованием средств материнского капитала, 
включая средства ипотечного целевого кредита (займа) 
под залог жилого помещения.............................................................................277 
§ 4. Особенности совершения сделок с долями  в общей 
собственности на жилое помещение .............................................................321 
§ 5. Сделки с жилыми помещениями, затрагивающими 
ограниченные вещные права несовершеннолетних ............................338 
§ 6. Сделки (иные юридические действия)  с жилыми 
помещениями, используемыми несовершеннолетними по 
договору  социального найма ............................................................................382 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИИСПИСОК............................................................................405 
ДОКУМЕНТЫ.................................................................................................................405 
НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА .........................................................................................409 

Глава 1. Общие положения о жилищных правах 
детей и сделках с жилыми помещениями, 
затрагивающих права и интересы 
несовершеннолетних 

§ 1. Основы правового регулирования жилищных прав 
детей и осуществления органами опеки 
и попечительства контроля за сделками с жилыми 
помещениями, затрагивающими права и интересы 
несовершеннолетних 

Ребенком является каждое человеческое существо до достижения 18-летнего возраста, если по закону, применимому 
к данному ребенку, он не достигает совершеннолетия ранее 
(ст. 1 Конвенции ООН о правах ребенка1).  
Ребенок тоже гражданин. Ребенку от рождения принадлежат и гарантируются государством права и свободы человека и гражданина в соответствии с Конституцией Российской 
Федерации, общепризнанными принципами и нормами международного права, международными договорами Российской 
Федерации, федеральными законами РФ и другими нормативными правовыми актами РФ. 
 Такое положение закреплено в ст. 6 ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» от 24 июля 
1998 г. № 124-ФЗ2, в соответствии с которым ребенок рассматривается в качестве человека и гражданина. Правовое состояние ребенка в качестве субъекта права обеспечивается Конституцией РФ и действующим законодательством. 
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором 
Российской Федерации установлены иные правила, чем 
предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. 

1 «Конвенция о правах ребенка» (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 
20.11.1989) (вступила в силу для СССР 15.09.1990) // Сборник международных договоров СССР, выпуск XLVI, 1993. 
2 Федеральный закон от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав 
ребенка в Российской Федерации» // «Российская газета», № 147, 05.08.1998. 

Необходимость в особой защите ребенка была предусмотрена в Женевской декларации прав ребенка 1924 года3 и 
Декларации прав ребенка4, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1959 года, и признана во Всеобщей 
декларации прав человека5, в Международном пакте о 
гражданских и политических правах6 (в частности, в статьях 
23 и 24), в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах7 (в частности, в статье 10), 
Конвенции о правах ребенка, одобренной Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1989 года. 
В силу Конвенции о правах ребенка Российская Федерация взяла на себя обязательство обеспечить детям такую 
защиту и заботу, которые необходимы для их благополучия, учитывая права и обязанности родителей, опекунов 
или других лиц, несущих за них ответственность по закону, 
и с этой целью принимать все соответствующие законодательные и административные меры.  
Российская Федерация должна обеспечивать, чтобы учреждения, службы и органы, ответственные за заботу о детях 
или их защиту, отвечали нормам, установленным компетентными органами, в частности в области безопасности и здравоохранения и с точки зрения численности и пригодности их 
персонала, а также компетентного надзора (ст. 3 Конвенции 
о правах ребенка). 
В свою очередь, Конституция РФ провозглашает, что материнство и детство, семья находятся под защитой государства (ч. 1 ст. 38). 
                                                           

3 http://www.un.org/ru/documents/decl_conv/declarations/childdec.shtml  
4 «Декларация прав ребенка» (принята 20.11.1959 Резолюцией 1386 (XIV) на 
841-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) // Международная 
защита прав и свобод человека. Сборник документов. М.: Юридическая литература, 1990. С. 385–388.  
5 «Всеобщая декларация прав человека» (принята Генеральной Ассамблеей 
ООН 10.12.1948) // «Российская газета», 10.12.1998. 
6 «Международный пакт о гражданских и политических правах» (принят 
16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 12, 1994. 
7 «Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах» (принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 12, 
1994. 

Согласно Указу Президента РФ от 01.06.2012 г. № 761 в Российской Федерации была утверждена Национальная стратегия 
действий в интересах детей на 2012–2017 гг., которая действовала до настоящего времени.  
Главной целью Национальной стратегии являлось 
определение основных направлений и задач государственной политики в интересах детей и ключевых механизмов 
ее реализации, базирующихся на общепризнанных принципах и нормах международного права. 
В последнее десятилетие обеспечение благополучного и 
защищенного детства стало одним из основных национальных 
приоритетов России. В посланиях Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации ставились задачи по разработке современной и эффективной государственной политики в области детства. Проблемы детства 
и пути их решения нашли свое отражение в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, Концепции демографической политики Российской Федерации на период 
до 2025 года8. 
Среди мер Национальной стратегии, направленных на реформирование законодательства РФ, касающихся защиты прав 
и интересов детей, были названы: совершенствование работы органов опеки и попечительства, повышение ответственности специалистов этих органов, усиление профилактических мер по защите прав и интересов детей, 
находящихся в социально опасном положении, обеспечение раннего выявления семей, находящихся в кризисной 
ситуации, в целях защиты прав детей, проживающих в таких семьях, и сохранения для ребенка его родной семьи. 
К мерам, направленным на защиту прав и интересов детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, было отнесено 
совершенствование 
законодательства 
Российской  
Федерации в области защиты имущественных и неимущественных (личных) прав детей-сирот и детей, оставшихся без 
попечения родителей, в том числе своевременное обеспечение 

                                                           

8 Указ Президента РФ от 01.06.2007 г. № 761 «О Национальной стратегии 
действия в интересах детей на 2012–2017 гг.». Введение // КонсультантПлюс.  

лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения 
родителей, благоустроенными жилыми помещениями. 
Данные направления не утратили своей актуальности, несмотря на завершение в 2017 году этапа Национальной стратегии действий в интересах детей. Имущественные отношения, 
в частности жилищные отношения с участием несовершеннолетних детей, усложняются, появляются и развиваются новые 
формы государственной поддержки семьи и детей в целях 
обеспечения жилыми помещениями, увеличивается функционал и полномочия органов опеки и попечительства (ООиП), что 
требует серьезного переосмысления самой модели устройства 
и деятельности органов опеки и попечительства в механизме 
осуществления и защиты имущественных и неимущественных 
прав несовершеннолетних9.  
На очередной, новый, этап начиная с 2018 года в РФ не 
принята Национальная стратегия действий в интересах детей, 
однако с 2018 по 2027 год объявлено в России Десятилетие 
детства Указом Президента РФ от 29.05.2017 № 240 «Об объявлении в Российской Федерации Десятилетия детства». В рамках данного нового национального проекта Правительством 
РФ утвержден План основных мероприятий до 2020 года, проводимых в рамках Десятилетия детства10. В указанный план 
включено несколько разделов, в частности «Повышение благосостояния семей с детьми», «Современная инфраструктура 
детства», «Обеспечение безопасности детей», «Здоровый ребенок», «Всестороннее образование — детям», «Культурное развитие детей», «Развитие физкультуры и спорта для детей», 
«Безопасный детский отдых», «Доступный детский туризм», 
«Безопасное информационное пространство для детей», «Ребенок и его право на семью», «Социальная защита детейинвалидов и детей с ограниченными возможностями здоровья 
и их интеграция в современное общество», «Обеспечение и защита прав и интересов детей», «Качественные детские товары 

                                                           

9 Тарасова А. Е. Новая система опеки и попечительства над несовершеннолетними как элемент современного механизма обеспечения и защиты их 
прав и законных интересов // Законы России: опыт, анализ, практика, 2013. 
№ 4. 
10 Распоряжение Правительства РФ от 06.07.2018 № 1375-р «Об утверждении 
плана основных мероприятий до 2020 года, проводимых в рамках Десятилетия детства» // «Собрание законодательства РФ», 16.07.2018, № 29, ст. 4475. 

и продукты питания», «Организационные мероприятия». Среди значимых для обеспечения и защиты жилищных прав 
несовершеннолетних мероприятий в Плане обозначены 
следующие: 
— обеспечение субсидирования процентной ставки по 
ипотечным (жилищным) кредитам (займам), выданным семьям с двумя или тремя детьми российскими кредитными организациями на приобретение жилых помещений; 
— анализ и распространение в субъектах Российской Федерации наиболее успешных региональных практик по предоставлению семьям с тремя и более детьми с их согласия иных 
мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно;  
— совершенствование направлений использования средств 
материнского (семейного) капитала; 
— разработка комплекса мер по предоставлению жилья 
детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, 
и лицам из их числа; 
— совершенствование системы взаимодействия органов 
и организаций по защите прав детей; 
— организация подготовки, переподготовки и повышения 
квалификации специалистов органов и организаций, действующих в сфере защиты прав детей. 
Право на жилище относится к основным правам человека. 
Конституция РФ закрепляет, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы 
государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным 
в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии 
с установленными законом нормами (ст. 40 Конституции РФ).  
С учетом особого значения жилища законодательство предусматривает повышенные гарантии обеспечения жилищных прав 
несовершеннолетних детей как в тех случаях, когда дети выступают собственниками жилых помещений, так и когда они 
имеют право пользования жилыми помещениями, возникшее 
по тем или иным основаниям. 

Основы правового регулирования имущественных отношений с участием несовершеннолетних, включая осуществление 
органами опеки и попечительства контроля за сделками с жилыми помещениями, затрагивающими права и интересы несовершеннолетних, предусмотрены Конституцией Российской 
Федерации (ст. 7, 38, 40) и нормами следующих федеральных 
законов: 
— Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс РФ), определяющими объем дееспособности несовершеннолетних и особенности участия детей в различных гражданских правоотношениях (ст. 20–22, 26–
28, 31–33, 35–40, 166–170, 172, 175, 179, 181, 292 части первой; 
ст. 575, 679, 1073–1075, 1087–1089 части второй; ст. 1117, 1142, 
1143, 1145, 1146, 1149, 1157, 1166, 1167 части третьей);  
— Семейного кодекса Российской Федерации (далее — 
Семейный кодекс РФ), закрепляющими различные права несовершеннолетних, включая имущественные права, способы их 
защиты, особенности осуществления и защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей (ст. 8–9, 
глава 11, ст. 65, ст. 80, главы 18–22); 
— Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими особые имущественные гарантии для семей 
с детьми и несовершеннолетних в области земельных и жилищных отношений (ст. 28, 47, 98); 
— Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — 
Жилищный кодекс РФ), регулирующими отдельные виды имущественных прав на жилые помещения и защиту жилищных 
прав детей, а также участие граждан в строительстве и приобретении жилых помещений в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов (ст. 31, 36, 57, 69, 70, 72, 91); 
— Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 
№ 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской 
Федерации» (далее — Закон о приватизации жилищного фонда), закрепляющими гарантии имущественных прав детей при 
приватизации жилых помещений (ст. 2, 7, 11); 
— Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ 
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке 
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (далее — Закон о дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения