Теоретические основы экономики недвижимости

                   МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ 

 
 
 
 
 
 

Кафедра экономики 

 
 
 
 
 
 
 
 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  

ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Т е к с т ы  л е к ц и й  

для обучающихся по направлению подготовки 
38.03.01 «Экономика» (уровень бакалавриата) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 

2016 

 

УДК 314 
ББК 65.441 
 
 
Суховольская Н.Б. Теоретические основы экономики недвижимости: Тексты лекций для 
обучающихся по направлению подготовки 38.03.01 «Экономика» (уровень бакалавриата). – 
СПб. : СПбГАУ. – 2016. – 80 с. 
 
 
Рецензенты: 
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономико-математических методов, 
статистики и информатики СПбГАУ Ю.Г. Амагаева; 
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и организации в АПК СПбГАУ 
А.Н. Шальнева. 
 
 
Данные тексты лекций освещают базовые разделы дисциплины «Экономика недвижимости». 
Они предназначены для студентов всех форм обучения направления подготовки 38.03.01 
«Экономика» (уровень бакалавриата). Издание выполнено в соответствии с требованиями 
Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования и 
учебным планом подготовки бакалавров-экономистов ФГБОУ ВО СПбГАУ. Оно включает 
цель, задачи курса, основной теоретический материал по темам: «Понятие и основные 
характеристики 
недвижимости», 
«Рынок 
недвижимости», 
список 
рекомендуемой 

литературы. 
 
 
Рекомендовано к публикации на электронном носителе для последующего размещения в 
электронной сети СПбГАУ согласно соответствующему договору Учебно-методическим 
советом СПбГАУ протокол № 3 от 14 января 2016 года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
© Суховольская Н.Б., 2016 
© ФГБОУ ВО СПбГАУ, 2016 

 

Содержание 

Введение ………...………………..………………………………………… 4 

1 Понятие недвижимости и ее особенности ….....……………………….  6 

2 Состав недвижимости …………………………………………………... 10 

3 Классификация объектов недвижимости ………….………………….  17 

4 Основные характеристики недвижимости ……….……..…………….  19 

5 Факторы, определяющие стоимость недвижимости …….…………..  26 

6 Понятие рынка недвижимости, этапы его развития ….……......…….  29 

7 Циклы развития рынка недвижимости ………………….…………..   34 

8 Функции рынка недвижимости ………………….……………………  37 

9 Участники рынка недвижимости ……………….…………………….  40 

10 Структура рынка недвижимости (виды рынков) ….…………….….  41 

11 Особенности функционирования рынка в     

      современных условиях …….……………………………………….  47 

  12 Рынок недвижимости как рынок несовершенной конкуренции ….. 51 

  13 Принципы оценки объектов недвижимости …………………………55 

       14 Этапы процесса оценки недвижимости………………………………65 

  15 Некоторые аспекты инвестиционной деятельности на рынке 

      недвижимости ………………………………………………………  70 

Глоссарий ……………………………………………………………………76 

     Литература ……..………………………………….……………………….. 79 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Текст лекций содержит теоретический материал по дисциплине 

«Экономика недвижимости». Цель пособия способствовать лучшему освоению 

материала, систематизации знаний, организации самостоятельной работы 

студентов. Лекции формируют знания основных вопросов первого раздела 

учебного курса в соответствии с рабочей программой дисциплины «Экономика 

недвижимости»: понятие недвижимости, ее состав, особенности, понятие и 

роль рынка недвижимости. 

В лекциях в доступной форме освещены концептуальные подходы к 

определению сущности, месту и роли недвижимости в общеэкономической 

системе. Недвижимое имущество является базисом для существования 

человечества, обязательным условием любой хозяйственной и общественной 

деятельности. Оно обеспечивает создание материально вещественной основы 

для 
функционирования 
других 
сфер 
экономики, 
коммерческих 
и 

некоммерческих структур, рынков труда, капитала, товаров и услуг.  

В конце издания приведен список литературы, использованной автором 

при 
подготовке 
данного 
пособия 
и 
рекомендуемой 
студентам 
для 

дополнительного изучения.  

Знания и навыки в области экономики недвижимости, необходимы для 

подготовки 
к 
следующим 
видам 
профессиональной 
деятельности: 

расчетно-экономическая; 
аналитическая, 
научно-исследовательская; 

организационно-управленческая. Учитывая, что экономика недвижимости 

охватывает большой и разнообразный спектр социально-экономических 

понятий, 
явлений, 
механизмов, 
дисциплина 
в 
целом 
способствует 

формированию широкого набора компетенций. Данное пособие формирует 

следующие из них: 

а) общекультурные компетенции  (ОК): 

 способностью 
использовать 
основы 
философских 
знаний 
для 

формирования мировоззренческой позиции (ОК-1); 

 способностью использовать основы правовых знаний в различных сферах 

деятельности (ОК-6); 

 способностью к самоорганизации и самообразованию (ОК-7);  

б) профессиональные компетенции  (ПК):  

 способностью анализировать и интерпретировать данные отечественной 

и зарубежной статистки о социально-экономических процесса и 

явлениях, выявлять тенденции изменения социально-экономических 

показателей (ПК-6); 

 способностью 
использовать 
для 
решения 
аналитических 
и 

исследовательских 
задач 
современные 
технические 
средства 
и 

информационные технологии (ПК-8). 

В 
результате 
изучения 
материала, 
представленного 
в 
пособии, 

обучающийся должен усвоить: 

- основы 
законодательства 
и 
нормативные 
документы 
в 
области 

недвижимости; 

- понятийный аппарат и терминологию составляющие основу экономики 

недвижимости; 

- систему 
и 
порядок 
государственной 
регистрации 
сделок 
с 

недвижимостью; 

- роль, значение и влияние недвижимого имущества на экономическое и 

социальное развитие общества; 

- приемы управления объектами недвижимости, анализа рыночной 

ситуации; 

- базовые понятия, структуру, цикля развития и основы функционирования 

рынка недвижимости. 

 

 

 

1 Понятие недвижимости и ее особенности 

Понятие недвижимого имущества известно с глубокой древности. Термин 

«недвижимость» является общепринятым и понятным во всех странах мира. 

Принято считать, что первое определение «недвижимого имущества» было 

сформулировано в Древнем Риме и явилось следствием введения правового 

регулирования имущественных отношений.  

В римском праве под недвижимостью (res immobiles) понимались 

следующие категории вещей: 

1) вещи, перемещение которых невозможно в принципе, – земельный 

участок (praedia, fundi); 

2) вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее 

поверхности. 

Основным правовым документом древнерусского государства стал 

сборник правовых норм «Русская Правда», представляющий собой целый 

комплекс 
юридических 
документов 
XI 
в., 
обеспечивающих 
права 

собственности на землю и другое имущество [26]. В 1550 г. Земским собором 

был принят Судебник (царский судебник), состоявший из 100 глав-статей, в 

котором 
имущественные 
отношения 
получили 
более 
подробную 

регламентацию. В XV – XVI вв. самым распространенным способом 

приобретения прав на имущество становится договор, вводится в оборот 

крепостная (нотариальная) форма сделок, т.е. договора по отчуждению 

недвижимости приобретали законную силу только после их регистрации. В 

1649 г. было принято Соборное уложение, которое стало первым печатным 

кодексом России. В соответствии с ним обязательное право продолжало 

развиваться 
в 
направлении 
замены 
личностной 
ответственности 

имущественной. Были выделены договоры купли-продажи, мены, дарения, 

хранения, поклажи, найма имущества и др., регламентировались случаи 

заключения договоров в письменной форме для некоторых видов сделок. 

Непосредственно сам термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 

1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых 

имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. 

Можно считать, что с этого указа началось полноценное государственное 

регулирование в сфере владения и распоряжения имуществом. 

Гражданское право дореволюционного периода в значительной мере 

учитывало многие западноевропейские правовые традиции и институты [26]. В 

то же время все современные методики Всемерного Банка, Банка развития и 

Реконструкции включают основы концепции оценки, заложенные создателями 

российской оценочной системы. 

Приблизительно 70 лет существования советской власти термин 

«недвижимость» не использовался, так как Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 

года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменил 

право частной собственности на городскую землю и право частной 

собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше 

определенного предела. В примечании к ст.21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: 

«С отменой частной собственности деление имущества на движимое и 

недвижимое имущество упразднено» [29]. Единственным объектом, в котором 

совершались сделки по обмену или продаже, осталось жилье. 

В советский период после отмены частной собственности на землю 

деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории 

основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по 

видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). 

В 
современной 
России 
понятие 
"недвижимость" 
("недвижимое 

имущество") вновь было введено в экономический и правовой оборот Законом 

РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г, в связи с 

установлением статуса частной собственности на землю и Основами 

гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.,- ст. 

4. Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 

1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной 

реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен 

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 21 октября 1994 г. 

Базовым документом, регламентирующим взаимоотношения в сфере 

недвижимости, является в настоящее время Гражданский кодекс РФ. ГК РФ — 

это самый большой по объему нормативно-правовой акт страны, который 

регулирует 
все 
гражданско-правовые 
отношения, 
которые 
способны 

возникнуть у человека во всех сферах его жизни и деятельности. Российский 

ГК был принят как нормативный документ 21 октября 1994 г. и изначально 

состоял из одной части, все остальные принимались постепенно. На 

сегодняшний день Гражданский Кодекс включает в себя 4 части, 77 глав и 1551 

статью [30]. 

В соответствии с текстом ст.130 Гражданского кодекса РФ «к 

недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся 

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть 

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению 

невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного 

строительства. 
К 
недвижимым 
вещам 
относятся 
также 
подлежащие 

государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего 

плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное 

имущество.» [1]. 

Учитывая последнюю фразу в определении, следует отметить, что 

недвижимостью считается то имущество, которое признается таковым в 

законодательном порядке. 

Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ была дополнительно  

введена в ГК ст. 133.1. - Единый недвижимый комплекс, согласно которой 

«недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может 

являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым 

назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных 

физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные 

дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных 

на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на