Теоретические основы экономики недвижимости

                   МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ 

 
 
 
 
 
 

Кафедра экономики 

 
 
 
 
 
 
 
 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  

ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Т е к с т ы  л е к ц и й  

для обучающихся по направлению подготовки 
38.03.01 «Экономика» (уровень бакалавриата) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 

2016 

 

УДК 314 
ББК 65.441 
 
 
Суховольская Н.Б. Теоретические основы экономики недвижимости: Тексты лекций для 
обучающихся по направлению подготовки 38.03.01 «Экономика» (уровень бакалавриата). – 
СПб. : СПбГАУ. – 2016. – 80 с. 
 
 
Рецензенты: 
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономико-математических методов, 
статистики и информатики СПбГАУ Ю.Г. Амагаева; 
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и организации в АПК СПбГАУ 
А.Н. Шальнева. 
 
 
Данные тексты лекций освещают базовые разделы дисциплины «Экономика недвижимости». 
Они предназначены для студентов всех форм обучения направления подготовки 38.03.01 
«Экономика» (уровень бакалавриата). Издание выполнено в соответствии с требованиями 
Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования и 
учебным планом подготовки бакалавров-экономистов ФГБОУ ВО СПбГАУ. Оно включает 
цель, задачи курса, основной теоретический материал по темам: «Понятие и основные 
характеристики 
недвижимости», 
«Рынок 
недвижимости», 
список 
рекомендуемой 

литературы. 
 
 
Рекомендовано к публикации на электронном носителе для последующего размещения в 
электронной сети СПбГАУ согласно соответствующему договору Учебно-методическим 
советом СПбГАУ протокол № 3 от 14 января 2016 года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
© Суховольская Н.Б., 2016 
© ФГБОУ ВО СПбГАУ, 2016 

 

Содержание 

Введение ………...………………..………………………………………… 4 

1 Понятие недвижимости и ее особенности ….....……………………….  6 

2 Состав недвижимости …………………………………………………... 10 

3 Классификация объектов недвижимости ………….………………….  17 

4 Основные характеристики недвижимости ……….……..…………….  19 

5 Факторы, определяющие стоимость недвижимости …….…………..  26 

6 Понятие рынка недвижимости, этапы его развития ….……......…….  29 

7 Циклы развития рынка недвижимости ………………….…………..   34 

8 Функции рынка недвижимости ………………….……………………  37 

9 Участники рынка недвижимости ……………….…………………….  40 

10 Структура рынка недвижимости (виды рынков) ….…………….….  41 

11 Особенности функционирования рынка в     

      современных условиях …….……………………………………….  47 

  12 Рынок недвижимости как рынок несовершенной конкуренции ….. 51 

  13 Принципы оценки объектов недвижимости …………………………55 

       14 Этапы процесса оценки недвижимости………………………………65 

  15 Некоторые аспекты инвестиционной деятельности на рынке 

      недвижимости ………………………………………………………  70 

Глоссарий ……………………………………………………………………76 

     Литература ……..………………………………….……………………….. 79 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Текст лекций содержит теоретический материал по дисциплине 

«Экономика недвижимости». Цель пособия способствовать лучшему освоению 

материала, систематизации знаний, организации самостоятельной работы 

студентов. Лекции формируют знания основных вопросов первого раздела 

учебного курса в соответствии с рабочей программой дисциплины «Экономика 

недвижимости»: понятие недвижимости, ее состав, особенности, понятие и 

роль рынка недвижимости. 

В лекциях в доступной форме освещены концептуальные подходы к 

определению сущности, месту и роли недвижимости в общеэкономической 

системе. Недвижимое имущество является базисом для существования 

человечества, обязательным условием любой хозяйственной и общественной 

деятельности. Оно обеспечивает создание материально вещественной основы 

для 
функционирования 
других 
сфер 
экономики, 
коммерческих 
и 

некоммерческих структур, рынков труда, капитала, товаров и услуг.  

В конце издания приведен список литературы, использованной автором 

при 
подготовке 
данного 
пособия 
и 
рекомендуемой 
студентам 
для 

дополнительного изучения.  

Знания и навыки в области экономики недвижимости, необходимы для 

подготовки 
к 
следующим 
видам 
профессиональной 
деятельности: 

расчетно-экономическая; 
аналитическая, 
научно-исследовательская; 

организационно-управленческая. Учитывая, что экономика недвижимости 

охватывает большой и разнообразный спектр социально-экономических 

понятий, 
явлений, 
механизмов, 
дисциплина 
в 
целом 
способствует 

формированию широкого набора компетенций. Данное пособие формирует 

следующие из них: 

а) общекультурные компетенции  (ОК): 

 способностью 
использовать 
основы 
философских 
знаний 
для 

формирования мировоззренческой позиции (ОК-1); 

 способностью использовать основы правовых знаний в различных сферах 

деятельности (ОК-6); 

 способностью к самоорганизации и самообразованию (ОК-7);  

б) профессиональные компетенции  (ПК):  

 способностью анализировать и интерпретировать данные отечественной 

и зарубежной статистки о социально-экономических процесса и 

явлениях, выявлять тенденции изменения социально-экономических 

показателей (ПК-6); 

 способностью 
использовать 
для 
решения 
аналитических 
и 

исследовательских 
задач 
современные 
технические 
средства 
и 

информационные технологии (ПК-8). 

В 
результате 
изучения 
материала, 
представленного 
в 
пособии, 

обучающийся должен усвоить: 

- основы 
законодательства 
и 
нормативные 
документы 
в 
области 

недвижимости; 

- понятийный аппарат и терминологию составляющие основу экономики 

недвижимости; 

- систему 
и 
порядок 
государственной 
регистрации 
сделок 
с 

недвижимостью; 

- роль, значение и влияние недвижимого имущества на экономическое и 

социальное развитие общества; 

- приемы управления объектами недвижимости, анализа рыночной 

ситуации; 

- базовые понятия, структуру, цикля развития и основы функционирования 

рынка недвижимости. 

 

 

 

1 Понятие недвижимости и ее особенности 

Понятие недвижимого имущества известно с глубокой древности. Термин 

«недвижимость» является общепринятым и понятным во всех странах мира. 

Принято считать, что первое определение «недвижимого имущества» было 

сформулировано в Древнем Риме и явилось следствием введения правового 

регулирования имущественных отношений.  

В римском праве под недвижимостью (res immobiles) понимались 

следующие категории вещей: 

1) вещи, перемещение которых невозможно в принципе, – земельный 

участок (praedia, fundi); 

2) вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее 

поверхности. 

Основным правовым документом древнерусского государства стал 

сборник правовых норм «Русская Правда», представляющий собой целый 

комплекс 
юридических 
документов 
XI 
в., 
обеспечивающих 
права 

собственности на землю и другое имущество [26]. В 1550 г. Земским собором 

был принят Судебник (царский судебник), состоявший из 100 глав-статей, в 

котором 
имущественные 
отношения 
получили 
более 
подробную 

регламентацию. В XV – XVI вв. самым распространенным способом 

приобретения прав на имущество становится договор, вводится в оборот 

крепостная (нотариальная) форма сделок, т.е. договора по отчуждению 

недвижимости приобретали законную силу только после их регистрации. В 

1649 г. было принято Соборное уложение, которое стало первым печатным 

кодексом России. В соответствии с ним обязательное право продолжало 

развиваться 
в 
направлении 
замены 
личностной 
ответственности 

имущественной. Были выделены договоры купли-продажи, мены, дарения, 

хранения, поклажи, найма имущества и др., регламентировались случаи 

заключения договоров в письменной форме для некоторых видов сделок. 

Непосредственно сам термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 

1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых 

имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. 

Можно считать, что с этого указа началось полноценное государственное 

регулирование в сфере владения и распоряжения имуществом. 

Гражданское право дореволюционного периода в значительной мере 

учитывало многие западноевропейские правовые традиции и институты [26]. В 

то же время все современные методики Всемерного Банка, Банка развития и 

Реконструкции включают основы концепции оценки, заложенные создателями 

российской оценочной системы. 

Приблизительно 70 лет существования советской власти термин 

«недвижимость» не использовался, так как Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 

года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменил 

право частной собственности на городскую землю и право частной 

собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше 

определенного предела. В примечании к ст.21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: 

«С отменой частной собственности деление имущества на движимое и 

недвижимое имущество упразднено» [29]. Единственным объектом, в котором 

совершались сделки по обмену или продаже, осталось жилье. 

В советский период после отмены частной собственности на землю 

деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории 

основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по 

видам и только в натуральных единицах измерения (по площади). 

В 
современной 
России 
понятие 
"недвижимость" 
("недвижимое 

имущество") вновь было введено в экономический и правовой оборот Законом 

РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г, в связи с 

установлением статуса частной собственности на землю и Основами 

гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.,- ст. 

4. Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 

1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной 

реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен 

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 21 октября 1994 г. 

Базовым документом, регламентирующим взаимоотношения в сфере 

недвижимости, является в настоящее время Гражданский кодекс РФ. ГК РФ — 

это самый большой по объему нормативно-правовой акт страны, который 

регулирует 
все 
гражданско-правовые 
отношения, 
которые 
способны 

возникнуть у человека во всех сферах его жизни и деятельности. Российский 

ГК был принят как нормативный документ 21 октября 1994 г. и изначально 

состоял из одной части, все остальные принимались постепенно. На 

сегодняшний день Гражданский Кодекс включает в себя 4 части, 77 глав и 1551 

статью [30]. 

В соответствии с текстом ст.130 Гражданского кодекса РФ «к 

недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся 

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть 

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению 

невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного 

строительства. 
К 
недвижимым 
вещам 
относятся 
также 
подлежащие 

государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего 

плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное 

имущество.» [1]. 

Учитывая последнюю фразу в определении, следует отметить, что 

недвижимостью считается то имущество, которое признается таковым в 

законодательном порядке. 

Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ была дополнительно  

введена в ГК ст. 133.1. - Единый недвижимый комплекс, согласно которой 

«недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может 

являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым 

назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных 

физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные 

дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных 

на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на 

недвижимое 
имущество 
зарегистрировано 
право 
собственности 
на 

совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.» 

В специальной литературе встречаются различные варианты этого 

термина, но в целом суть их одна. Приведем несколько их них.  

Недвижимость – это участок территории с принадлежащими ему 

природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями. 

Недвижимость – это земельная собственность, а также материальное 

имущество под поверхностью земли и над поверхностью, прикрепленные к 

данному участку. 

 
Таким образом, прочная связь с землей является доминирующим 

критерием отнесения имущества к недвижимому. В качестве примера можно 

привести материалы по судебным делам в отношении торговых павильонов и 

гаражей при принятии решения о законности их возведения. Так, если в 

основании строения находится ленточный фундамент (расположенный на 

поверхности земли) или у строения нет фундамента, то его признают 

движимым имуществом, а если бетонный столбчатый – недвижимым объектом 

(но, обязательно при наличии законного разрешения на строительство объекта).  

Учитывая вышеизложенное, а также родовые признаки недвижимости, 

отличающие ее от других активов, можно конкретизировать особенности 

недвижимого имущества: 

1) стационарность и неподвижность; 

2) материальность; 

3) долговечность; 

4) разнородность, уникальность и неповторимость; 

5) полезность, 
функциональное 
назначение 
(производственное, 

непроизводственное); 

6) обязательная государственная регистрация; 

7) недвижимость всегда является объектом собственности; 

8) недвижимость является повышенной экономической и государственной 

ценностью;  

9) недвижимость 
– 
это 
одновременно 
правовая, 
экономическая 
и 

материальная категория; 

10) необходимость управления; 

11) длительность создания и эксплуатации; 

12) недвижимость может одновременно выступать для разных лиц и как 

актива, и как пассив. 

Эксплуатация недвижимости – реальный способ преумножения капитала. 

Но для этого необходимо грамотно управлять объектом. Неспециалистам не 

всегда удается вникнуть в тонкости подобной деятельности. Поэтому в таких 

случаях часто прибегают к услугам доверительных управляющих, которые 

обладают необходимым опытом и знаниями. 

Роль объектов недвижимости в народном хозяйстве определяется целом 

рядом 
факторов: 
колоссальной 
стоимостью 
объектов 
недвижимости, 

существенным объемом налогов, сборов и других поступлений в бюджет, 

наличием рабочих мест, высокой долей в валовом национальном продукте и др. 

2 Состав недвижимости 

Недвижимое имущество – существенная составляющая национального 

богатства всех стран мира, в целом на его долю приходится более 60% 

мирового богатства. По оценке специалистов, в РФ насчитывается около 250 

млн. объектов недвижимости, что составляет приблизительно 1,7 объекта на 1 

человека.  

Состав недвижимости определен Гражданским кодексом РФ. В состав 

недвижимости включают: 

1) земельные участки; 

2) участки недр; 

3) жилые и нежилые помещения; 

4) здания и сооружения; 

5) объекты незавершенного строительства; 

6) предприятия как имущественный комплекс; 

7) инженерные 
сооружения 
и 
сети; 
элементы 
инфраструктуры, 

хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; 

8) воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические 

объекты; 

9) другие объекты, которые относятся к недвижимости по закону. 

В 2006 году из перечня недвижимости были исключены участки лесного 

фонда, многолетние насаждения и замкнутые водные объекты. 

Российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные 

к нему вполне движимые объекты (воздушные и морские суда и др.). 

Специфика заключается в том, что к ним применяются те же нормы 

законодательства, что и к недвижимости по природе. Космические, воздушные 

и морские суда представляют собой часть территории той страны, под флагом 

которой 
они 
эксплуатируются, 
и 
независимо 
от 
их 
конкретного 

местоположения в них действуют законы этого государства. 

Рассмотрим более подробно отдельные объекты недвижимости.  

Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая 

является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой 

формирования любого объекта. Земля выступает объектом недвижимости 

тогда, когда определен конкретный земельный массив или участок, границы 

которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке. 

Земельный 
участок 
– 
часть 
поверхности 
земли, 
имеющая 

фиксированные границы, площадь, местоположение (адрес), правовой статус и 

другие характеристики, отражаемые в правоустанавливающих документах на 

землю, государственном земельном кадастре и в Едином государственном 

реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как указано в ст.6 

«Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и 

доп., вступ. в силу с 19.10.2015) «земельный участок является недвижимой 

вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет 

характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально 

определенной вещи» [2].