Бизнес-планирование

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 

 

«Российский университет транспорта (МИИТ)» 

 

Кафедра «Экономика транспортной инфраструктуры и 

управление строительным бизнесом» 

 
 

 
 
 
 

Е.А. Ступникова, Р.А. Бокачев 

 

БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ 

 

 

Учебно-методическое пособие 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва – 2018 
 

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 

 

«Российский университет транспорта (МИИТ)» 

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ 

 

Кафедра «Экономика транспортной инфраструктуры и 

управление строительным бизнесом» 

 
 

 
 
 
 

Е.А. Ступникова, Р.А. Бокачев 

 

БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ 

 

Учебно-методическое пособие 

для обучающихся направления 38.03.01 «Экономика» 

 

 

 

 

 

 
 
 
 

Москва – 2018 
 

УДК 658.012.2:330.322 

С –88 
 
Ступникова Е.А., Бокачев Р.А. Бизнес-планирование: Учебно-
методическое пособие. - М.: РУТ (МИИТ), 2018. – 24 с. 

 
В учебно-методическом пособии изложен алгоритм 

формирования бизнес-плана инвестиционно-строительного 
проекта в сфере коммерческой недвижимости. 

Учебно-методическое 
пособие 
может 
быть 

использовано студентами в процессе выполнения курсовых 
работ и на практических занятиях по дисциплине «Бизнес-
планирование». 
 

 
 
 
 
 

Рецензент:  
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика 
труда и управление человеческими ресурсами» РУТ (МИИТ) 
И.А. Епишкин 

 
 
 
 
 

©РУТ (МИИТ), 2018 

 
 

Оглавление 

ВВЕДЕНИЕ .................................................................................. 4 

I. 
РЕКОМЕНДУЕМОЕ СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА 

СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА .................................................. 5 

1.1. 
Резюме и общее описание объекта .................................. 5 

1.2. 
Анализ рынка и сбор данных о конкурентах ................. 5 

1.3. 
План продаж и определение чистого валового дохода . 7 

1.4. 
План инвестиций ............................................................. 10 

1.5. 
Операционная деятельность и накладные расходы ..... 12 

1.6. 
Налоговое окружение ..................................................... 14 

1.7. 
Модель движения денежных потоков и показатели 

эффективности инвестиций ...................................................... 18 

1.8. 
Формулирование выводов .............................................. 21 

II. ПРИЛОЖЕНИЯ .................................................................. 22 

 
 

ВВЕДЕНИЕ 

Под жизненным циклом инвестиционного проектирования 

понимают определенный отрезок времени между моментом 
возникновения проекта (началом осуществления) и моментом 
завершения его реализации. Этот отрезок времени подразумевает 
последовательную реализацию определенного перечня этапов 
инвестиционного проектирования, представляющих собой цикл 
проекта. 

Современные 
подходы 
подразделяют 
процесс 

инвестиционного проектирования на три фазы: 

 прединвестиционную; 
 инвестиционную; 
 эксплуатационную (оперативную) 
 ликвидационную (терминальную). 
 
Бизнес-планирование 
является 
процессом, 
который 

инициируется инвестором на ранней стадии прединвестиционного 
этапа в целях определения целесообразности инвестиций, целевых 
объемно-планировочных параметрах объекта, формирования 
модели его позиционирования. 

В общем понимании под понятием «бизнес-план» 

подразумевается 
план, 
программа 
осуществления 
бизнес-

операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, 
товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации 
операций и их эффективности. 

В настоящей курсовой работе обучающимся на основании 

исходных данных, полученных по индивидуальному заданию от 
преподавателя, 
разрабатывается 
бизнес-план 
строительства 

коммерческого объекта недвижимости в г. Москве. Коммерческий 
объект по согласованию с преподавателем может относиться к 
сегменту торговой недвижимости или офисной недвижимости. 

 
 

I. 
 РЕКОМЕНДУЕМОЕ СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-

ПЛАНА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА 

1.1. 
Резюме и общее описание объекта 

Резюме 
проекта 
содержит 
основные 
данные 
о 

рассматриваемом объекте. В рамках настоящей курсовой 
работы резюме проекта формируется на основании исходных 
данных, полученных от преподавателя. 

Исходные данные включают в себя: 
1. Сегмент коммерческой недвижимости (офисная или 

торговая); 

2. Класс качества объекта недвижимости (А или В); 
3. Общую площадь объекта; 
4. Арендопригодную площадь объекта; 
5. Ближайшую станцию метрополитена; 
6. Расстояние до ближайшей станции метрополитена; 
7. Кадастровую 
стоимость 
земельного 
участка, 

арендованного под строительство и эксплуатацию здания. 

1.2. 
Анализ рынка и сбор данных о конкурентах 

В рамках курсовой работы обучающемуся предлагается 

сформировать анализ рынка на основании открытых данных, 
доступных в сети «Интернет». В целях наиболее эффективного 
написания курсовой работы рекомендовано использовать 
бесплатные отчеты о сегментах рынка недвижимости, 
публикуемых «Colliers International», «Knight Frank» и 
аналогичными им компаниями. 

Для детального анализа конкурентной среды на локальном 

рынке рассматриваемого объекта недвижимости и в целях 
формирования максимально точной возможной ставки аренды 
площадей рассматриваемого объекта недвижимости в бизнес-плане 
приводятся сведения о как минимум двух объектах, являющимися 

конкурентами рассматриваемому объекту недвижимости на 
локальном рынке в рассматриваемом сегменте (по заданию: офисная 
недвижимости, торговая недвижимость). Сведения о конкурентов 
могут быть получены из открытых источников и должны содержать: 

1. Иллюстрацию внешнего вида объекта-конкурента; 
2. Адрес объекта; 
3. Информацию о расположении на «красной» линии; 
4. Класс здания (А или В); 
5. Расстояние от ближайшей станции метрополитена, м; 
6. Год ввода в эксплуатацию; 
7. Данные о средней месячной арендной ставке одного 

квадратного метра, руб. без НДС; 

8. Ссылку на источник информации. 

Указанная информация в дальнейшем потребуется для 

формирования экономически обоснованной ставки аренды в 
рассматриваемом объекте недвижимости. 

Таблица 1 

Пример заполнения информации об объекте-аналоге 

(конкуренте) 

Наименование
Виктори Плаза

Адрес
Москва, улица Викторенко, д.5

Красная линия
да

Класс здания
В

Расстояние от метро
200 м 

Год 
ввода 
в 

эксплуатацию/реконструк
ции

2015 (состояние новое)

Арендная 
ставка 
(в 

среднем)

28 000 рублей

Ссылка на источник
http://fortexgroup.ru/bc/url_na_o
bject/

 

1.3. 
План продаж и определение чистого валового 

дохода 

Для достоверного планирования будущих доходов от 

сдачи 
в 
аренду 
площадей 
проектируемого 
объекта 

недвижимости 
необходимо 
определить 
объективно 

возможную ставку аренды.  

Благодаря 
высокому 
уровню 
конкуренции 
на 

локальном 
и 
региональном 
рынках 
коммерческой 

недвижимости, определение возможной арендной ставки 
следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у 
конкурентов». 
Этому 
принципу 
соответствует 
метод 

ценообразования на рынке недвижимости, называемый 
сравнительным подходом к ценообразованию с учетом 
корректировки по факторам. 

При 
таком 
подходе 
основа 
для 
формирования 

собственной объективной арендной ставки – информация о 
конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе 
«Анализ рынка» данного бизнес-плана. Для учета возможных 
различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте 
оценке (исследуемый объект недвижимости) в расчет будут 
заложены 
процентные 
корректировки 
(поправки) 
по 

ценообразующим факторам.  

Перечень и значения ценообразующих факторов в 

выбранном сегменте коммерческой недвижимости принят на 
основании статистических данных, публикуемых порталом 
statrielt.ru. 
К 
использованию 
приняты 
следующие 

ценообразующие факторы: 

1) Красная линия; 
2) Класс качества объекта; 
3) Транспортная доступность; 
4) Степень физического износа. 
 

Подход к оценке объектов-аналогов (конкурентов) по 

ценообразующим 
факторам 
экспертно 
оптимизирован 

руководителем проекта для сокращения трудоемкости и 
стандартизации расчетов. 

 
Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для 

объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов) 

Таблица 2 

Пример оформления сводной информации по объекту оценки 

и объектам-аналогам 

№
Фактор
Объект оценки
Конкуренты (объекты-аналоги)

ОО
Конкурент 1 

(ОА1)

Конкурент 2 

(ОА2)

1
Красная линия
Да
Нет
Да

2
Класс качества
В
В
В

3
Дальность от 

метро

400
1200
200

4
Физический 

износ

Новое
Хорошее
Новое

Ставка аренды, 
руб. за кв.м. в 
год без НДС

?
19 300
28 000

 
Второй шаг расчетов 
– определение величины 

корректировок, которые нужно внести в арендные ставки 
конкурентов, чтобы привести их к цене рассматриваемого 
объекта. Таким образом, устраняются различия в объектах, они 
становятся равными по характеристикам. 

Помимо того определяется количество ненулевых 

корректировок. 
Это 
необходимо 
для 
последующего 

определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной 
арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше 

отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-
центра. 

Таблица 3 

Пример определения суммы и количества корректировок 

Факторы
ОА1
ОА2

Красная линия
+17 %
0 %

Класс качества
0 %
0 %

Дальность от метро
+9 %
-11 %

Физический износ
+10 %
0 %

Сумма корректировок (2)
+36%
-11%

Количество ненулевых 

корректировок (3)

3
1

* - величины поправок приняты согласно данным 

Приложения 1 для выбранного сегмента недвижимости. 
 
Третий шаг расчетов – определение средневзвешенной 

арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе 
скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом 
количества корректировок.  

Расчетные формулы приведены в крайнем правом 

столбце. 
 
 

Таблица 4 

Пример определения средневзвешенной арендной ставки 

Наименование

Конкуренты (объекты-

аналоги)
Формула

ОА1
ОА2

Скорректированная 
ставка аренды (4)

руб. за кв.м. в год без 

НДС

19300*

(100%+36%)=

26 248

28000*

(100%-11%) =

24 920

(1) х ( 100%+ 

(2) )

Количество 

корректировок

3
1
(3)

Обратная величина 

(5)

0,33
1
1/кол-во 

корректировок

Сумма обратных 

величин (6)

1,33
сумма (5)

Вес конкурента в 

ставке ОО (7)

0,33/1,33=0,25
1/1,33=0,75
(5) / (6)

Вес конкурента в 

ставке ОО (руб.) (8)

26 248 * 0,25 

= 6 562

28 000 * 0,75 

=18 690

(7) х (4)

Средневзвешенная 
ставка  ОО, руб. за 
м2. в год без НДС

25 252
сумма (8)

1.4. 
План инвестиций 

Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из 

ряда основных расходных статей, необходимых для создания 
арендного бизнеса: 

1. Стоимость права на аренду земельного участка. 
Городская земля сдается в аренду на аукционе, где 

победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную 
сумму за получение права аренды земельного участка.  В данной 
курсовой работе стоимость права аренды земельного участка 
определяется на основании данных о кадастровой стоимости 
земельного участка. Учитывая тот факт, что на этапе 
планирования проекта инициатору неизвестен фактический