Экономика недвижимости


МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА»


Кафедра «Экономика и управление на транспорте»








        В.А. ПОДСОРИН
        О.Г. ЕВДОКИМОВ








        ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ





УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Москва - 2020

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА»



Кафедра «Экономика и управление на транспорте»





В.А. ПОДСОРИН
О.Г. ЕВДОКИМОВ







ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ





Учебное пособие

для обучающихся по направлениям «Экономика», «Менеджмент», «Торговое дело»

Москва - 2020

УДК 347.214.2
П 44


      Подсорин В.А., Евдокимов О.Г. Экономика недвижимости: Учебное пособие для бакалавров по направлениям «Экономика», «Менеджмент», «Торговое дело». - М.: РУТ (МИИТ), 2020. - 232 с.

        В учебном пособии рассмотрены понятие, сущность, признаки и классификация недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости, основные операции с недвижимостью и их правовое регулирование; затратный, рыночный и доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости; особенности землепользования и землеустройства в России; экономические и правовые основы залога недвижимости; основные участники ипотечного кредитования. Целью учебного пособия является формирование знаний по управлению недвижимостью с использованием экономических методов, а также навыков и умений применения основных положений действующего законодательства РФ, классификаций объектов недвижимого имущества и рынка недвижимости, экономических расчетов стоимости недвижимости для обоснования эффективности принимаемых управленческих решений.
        Учебное пособие предназначено для бакалавров по профилю «Экономика предприятий и организаций» направления 38.03.01 «Экономика» и по профилю «Коммерция» направления 38.03.06 «Торговое дело».

     Рецензенты:
     Заместитель начальника отдела нормативного обеспечения Департамента методологии тарифообразования, экспертизы, анализа и применения тарифов в области грузовых и пассажирских перевозок ОАО «РЖД» М.С. Артемова;
     Заведующий лабораторией «Технико-экономическая оценка научно-технических проектов» кафедры «Экономика транспортной инфраструктуры и управление строительным бизнесом» РУТ (МИИТ), канд. экон. наук А. А. Гавриленков.

     Учебное пособие написали: канд. экон. наук, доц. В.А. Подсорин - введение, разделы 1, 2, 3, 4, 6; глоссарий, приложения, канд. биол. наук О.Г. Евдокимов - раздел 5, глоссарий, приложения.


© РУТ (МИИТ), 2020

ОГЛАВЛЕНИЕ

  ВВЕДЕНИЕ..................................................5
  1. НЕДВИЖИМОСТЬ. Классификация объектов недвижимости......6
     1.1. Недвижимость как экономическая категория..........6
     1.2. Классификация объектов недвижимости..............11
     1.3. Основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости..........................15
  2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ....................................18
     2.1. Рынок недвижимости и его особенности.............18
     2.2. Основные этапы развития рынка недвижимости в Российской Федерации..........................25
     2.3. Функции рынка недвижимости.......................29
     2.4. Основные субъекты рынка недвижимости.............33
  3. правовые вопросы управления НЕДВИЖИМОСТЬЮ............39
  4. методические подходы к оценке стоимости
     НЕДВ  ИЖИМОСТИ........................................56
     4.1. Цели и задачи оценки стоимости недвижимого имущества.......................................56
     4.2. Основные принципы оценки стоимости недвижимости.57
     4.3. Виды оценок стоимости недвижимости...............60
     4.4. Основные методы оценки стоимости объектов недвижимости....................................63
     4.5. Элементы финансовой математики, используемой в экономике недвижимости........................82
  5. особенности экономики ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ................90
     5.1. Основные цели использования земельных участков...90
     5.2. Землеустройство и особенности кадастрового учета.91
     5.3. Оформление земельных правоотношений..............98

3

      5.4. Анализ неиспользуемых земельных участков........101
      5.5. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков.............................................103
  6.  КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ............................108
      6.1. Экономические и правовые основы залога
           недвижимости....................................108
      6.2. Основные участники системы ипотечного
           кредитования....................................113
      6.3. Виды кредитования жилой недвижимости............115
  Глоссарий................................................126
  Рекомендуемая литература.................................137
  Приложение 1. Федеральный Закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».139
  Приложение 2. Положение о распоряжении объектами имущества открытого акционерного общества "Российские железные дороги", на передачу которых в залог, а также продажу и распоряжение иным образом, влекущим за собой переход права собственности, требуется согласие правительства Российской Федерации"..............................................148
  Приложение 3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»...................................155

4

ВВЕДЕНИЕ
       Курс «Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современных экономических кадров. Изучение настоящего предмета предусмотрено Государственным образовательным стандартом для экономической специальности «Экономика и управление на предприятии (железнодорожный транспорт)».
       Цель курса - изучение теории и общих практических подходов к управлению недвижимостью, особенности функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты недвижимости являются гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а также формируют социальный статус собственников в общественном сознании. Рынок недвижимости - инструмент перехода недвижимости, в т.ч. земельных участков, зданий и сооружений, в управление эффективных собственников. Он играет решающую роль в формировании и укреплении экономики страны.
       Объект изучения - недвижимое имущество как важнейший элемент активов хозяйствующих субъектов, без которого невозможно эффективное развитие компаний, становление рыночной экономики, управление предприятием, дальнейшее совершенствование правового пространства.
       Предмет курса - система экономических, организационных и правовых отношений по поводу создания, перераспределения, эксплуатации и функционирования недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление им и совершение с ним гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.
       Учебное пособие написано в соответствии с основными разделами программы курса «Экономика недвижимости», предусмотренного учебным планом и образовательным стандартом подготовки экономистов по специальности «Экономика и управление на предприятии (железнодорожный транспорт)». Оно также может быть полезно студентам других специальностей финансово-экономического профиля.

5

1. НЕДВИЖИМОСТЬ. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

       1.1. Недвижимость как экономическая категория

       Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
       В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Согласно ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
       Следует отметить, что к отличительной особенности объекта недвижимости относится его неразрывная связь с землей (местом закрепления). При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
       Недвижимость как экономическая категория обладает следующими основными признаками, которые позволяют отличить ее от других объектов изучения экономической науки.
       1.      Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического

6

  разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
        2.      Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.
        3.      Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
        Кроме основных характеристик недвижимости, можно выделить и частные, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
        В экономическом обороте не существует двух одинаковых земельных участков, двух одинаковых строений, т.к. они будут обязательно отличаться в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

7

        Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование. Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. В этом проявляется полезность недвижимости, т.е. способность удовлетворять определенные потребности человека в жилой и производственной площадях.
        Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей постоянных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. При этом существует объективная долгосрочная тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.
        Недвижимость является объектом долгосрочного инвестирования. Вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с длительным сроком окупаемости. При этом для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Доход от инвестирования в объекты недвижимости формируется за счет будущих периодических денежных потоков; увеличения стоимости недвижимости из-за изменения рыночных цен; дохода от продажи объекта в конце периода владения. При инвестировании в объекты недвижимости существуют специфические риски, которые обязательно следует оценивать при долгосрочном использовании инвестиций: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов; риск накопления внеш

8

  него и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы.
       Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Однако так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).
       С юридической точки зрения при совершении сделок с недвижимостью передается не сам объект (объект не перемещается), а набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
       Таким образом, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Например, в докапиталистический период земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом. Изучение недвижимости как объекта экономических интересов физических и юридических лиц, государства осуществляется с позиции следующих концепций.
       Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, разме

9

  ры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
       Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества (стоимость и цена) первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются местные и региональные бюджеты, в т.ч. для реализации социальных программ.
       Юридическая концепция изучает недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми и частичными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимое имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, если частная собственность на недвижимость входит в противоречие с общественными интересами, на нее могут быть наложены различные ограничения (обременения).
       Социальная концепция изучения недвижимого имущества состоит в выявлении степени удовлетворения физиологических, психологических,


10

  интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.


    1.2. Классификация объектов недвижимости

       Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.
       Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.
       По происхождению:
       -       созданные природой без участия труда человека (земельные участки);
       -      являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);
       -       созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).
       По характеру использования:
       -       жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;
       -       коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
       -      производственная недвижимость: заводы, склады;
       -      сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;


11