Экономика недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  
 
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ 
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ  
«РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА» 
                                                
Кафедра «Экономика и управление на транспорте» 
 
 
 
 
 
 
 
В.А. ПОДСОРИН  
О.Г. ЕВДОКИМОВ 
 
 
 
Утверждено 
редакционно-издательским 
Советом университета 
 
 
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 
 
 
 
 
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва - 2020 

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
  
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ 
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ  
«РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА» 
 
                                                
Кафедра «Экономика и управление на транспорте» 
 
 
 
 
В.А. ПОДСОРИН  
О.Г. ЕВДОКИМОВ 
 
 
 
Утверждено 
редакционно-издательским 
Советом университета 
 
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 
 
 
 
 
Учебное пособие  
 
 
для обучающихся по направлениям 
 «Экономика», «Менеджмент», «Торговое дело» 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва - 2020 

 
УДК 347.214.2 
П 44 
 
Подсорин В.А., Евдокимов О.Г. Экономика недвижимости: Учебное пособие для бакалавров по направлениям «Экономика», «Менеджмент», «Торговое дело». - М.: РУТ (МИИТ), 2020. - 232 с. 
 
В учебном пособии рассмотрены понятие, сущность, признаки и классификация недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости, основные операции с 
недвижимостью и их правовое регулирование; затратный, рыночный и доходный подходы к 
оценке стоимости объектов недвижимости; особенности землепользования и землеустройства в России; экономические и правовые основы залога недвижимости; основные участники 
ипотечного кредитования. Целью учебного пособия является формирование знаний по 
управлению недвижимостью с использованием экономических методов, а также навыков и 
умений применения основных положений действующего законодательства РФ, классификаций объектов недвижимого имущества и рынка недвижимости, экономических расчетов стоимости недвижимости для обоснования эффективности принимаемых управленческих решений. 
Учебное пособие предназначено для бакалавров по профилю «Экономика предприятий и организаций» направления 38.03.01 «Экономика» и по профилю «Коммерция» 
направления 38.03.06 «Торговое дело». 
 
Рецензенты: 
Заместитель начальника отдела нормативного обеспечения Департамента методологии 
тарифообразования, экспертизы, анализа и применения тарифов в области грузовых и пассажирских перевозок ОАО «РЖД» М.С. Артемова; 
Заведующий лабораторией «Технико-экономическая оценка научно-технических проектов» кафедры «Экономика транспортной инфраструктуры и управление строительным 
бизнесом» РУТ (МИИТ), канд. экон. наук А.А. Гавриленков. 
 
Учебное пособие написали: канд. экон. наук, доц. В.А. Подсорин - введение, разделы 1, 
2, 3, 4, 6; глоссарий, приложения, канд. биол. наук О.Г. Евдокимов - раздел 5, глоссарий, 
приложения. 
 
 Подсорин В.А., Евдокимов О.Г., 2009 
 РУТ (МИИТ), 2020 

 
ОГЛАВЛЕНИЕ 
ВВЕДЕНИЕ 
......................................................................................................... 5 
1. 
НЕДВИЖИМОСТЬ. Классификация объектов недвижимости 
............. 6 
1.1. 
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ ........................ 6 
1.2. 
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ............................... 11 
1.3. 
ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 
В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................ 15 
2. 
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ .................................................................. 18 
2.1. 
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ ................................ 18 
2.2. 
ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
............................................................ 25 
2.3. 
ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ................................................. 29 
2.4. 
ОСНОВНЫЕ СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ............................. 33 
3. 
ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 
...... 39 
4. 
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ 
НЕДВИЖИМОСТИ 
.................................................................................. 56 
4.1. 
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО 
ИМУЩЕСТВА ..................................................................................... 56 
4.2. 
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ..... 57 
4.3. 
ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ................................. 60 
4.4. 
ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ 
НЕДВИЖИМОСТИ 
............................................................................... 63 
4.5. 
ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ 
В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 
....................................................... 82 
5. 
ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИКИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ ............... 90 
5.1. 
ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ .......... 90 
5.2. 
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ОСОБЕННОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ......... 91 
5.3. 
ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ .............................. 98 
3 

 
5.4. 
АНАЛИЗ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 
..................... 101 
5.5. 
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ 
УЧАСТКОВ ....................................................................................... 103 
6. 
КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................. 108 
6.1. 
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА 
НЕДВИЖИМОСТИ 
............................................................................. 108 
6.2. 
ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ .............................................................................. 113 
6.3. 
ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ........................... 115 
Глоссарий ........................................................................................................ 126 
Рекомендуемая литература ........................................................................... 137 
Приложение 1. Федеральный Закон «Об особенностях управления и 
распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ........... 139 
Приложение 2. Положение о распоряжении объектами имущества 
открытого акционерного общества Российские железные 
дороги, на передачу которых в залог, а также продажу и 
распоряжение иным образом, влекущим за собой переход права 
собственности, требуется согласие правительства Российской 
Федерации 
.............................................................................................. 148 
Приложение 3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в 
Российской Федерации» ........................................................................ 155 
4 

 
ВВЕДЕНИЕ 
Курс «Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современных экономических кадров. Изучение настоящего предмета предусмотрено Государственным образовательным стандартом для экономической специальности «Экономика и управление на предприятии (железнодорожный 
транспорт)». 
Цель курса - изучение теории и общих практических подходов к 
управлению недвижимостью, особенности функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. 
Объекты недвижимости являются гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а также формируют социальный статус собственников в общественном сознании. Рынок недвижимости - инструмент перехода недвижимости, в т.ч. земельных участков, зданий и сооружений, в управление эффективных собственников. Он играет 
решающую роль в формировании и укреплении экономики страны. 
Объект изучения - недвижимое имущество как важнейший элемент 
активов хозяйствующих субъектов, без которого невозможно эффективное 
развитие компаний, становление рыночной экономики, управление предприятием, дальнейшее совершенствование правового пространства. 
Предмет курса - система экономических, организационных и правовых отношений по поводу создания, перераспределения, эксплуатации и 
функционирования недвижимого имущества, основанная на действующих 
законодательных и нормативных актах, регулирующих управление им и 
совершение с ним гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. 
Учебное пособие написано в соответствии с основными разделами 
программы курса «Экономика недвижимости», предусмотренного учебным планом и образовательным стандартом подготовки экономистов по 
специальности «Экономика и управление на предприятии (железнодорожный транспорт)». Оно также может быть полезно студентам других специальностей финансово-экономического профиля. 
5 

 
1. НЕДВИЖИМОСТЬ. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ 
НЕДВИЖИМОСТИ 
1.1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ  
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все 
улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты 
незавершенного строительства).  
В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки 
недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе 
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации 
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Согласно ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный 
комплекс признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым 
имуществом. 
Следует отметить, что к отличительной особенности объекта недвижимости относится его неразрывная связь с землей (местом закрепления). 
При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект 
недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют 
обычное назначение и соответственно понижаются в цене. 
Недвижимость как экономическая категория обладает следующими 
основными признаками, которые позволяют отличить ее от других объектов изучения экономической науки.  
1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется 
прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического 
6 

 
разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования. 
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских 
свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа. 
3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Например, 
согласно действующим в России строительным нормам и правилам 
(СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций 
(фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота 
земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. 
Кроме основных характеристик недвижимости, можно выделить и 
частные, которые определяются конкретными показателями в зависимости 
от вида объектов недвижимости. 
В экономическом обороте не существует двух одинаковых земельных участков, двух одинаковых строений, т.к. они будут обязательно отличаться в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. 
7 

 
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое 
назначение или разрешенное использование. Объект недвижимости 
всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть 
производственным 
и 
непроизводственным. 
При 
производственном 
назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в 
создании 
продукции, 
выполнении 
работ, 
оказании 
услуг. 
При 
непроизводственном 
- 
обеспечивает 
условия 
для 
проживания 
и 
обслуживания людей. В этом проявляется полезность недвижимости, т.е. 
способность удовлетворять определенные потребности человека в жилой и 
производственной площадях. 
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. 
Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования 
и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает 
конструктивной сложностью, требующей постоянных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. При этом существует объективная долгосрочная тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем. 
Недвижимость является объектом долгосрочного инвестирования. Вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с 
длительным сроком окупаемости. При этом для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Доход от инвестирования в объекты недвижимости формируется за счет будущих периодических денежных потоков; увеличения стоимости недвижимости из-за 
изменения рыночных цен; дохода от продажи объекта в конце периода 
владения. При инвестировании в объекты недвижимости существуют специфические риски, которые обязательно следует оценивать при долгосрочном использовании инвестиций: риск физического повреждения под 
воздействием природных и техногенных факторов; риск накопления внеш8 

 
него и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями 
пересмотра арендной платы. 
Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое 
имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое 
имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, 
вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. 
Однако так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то 
в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается 
имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки). 
С юридической точки зрения при совершении сделок с недвижимостью передается не сам объект (объект не перемещается), а набор прав и 
интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права 
аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).  
Таким образом, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, 
как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Например, в 
докапиталистический период земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства 
и общества в целом. Изучение недвижимости как объекта экономических 
интересов физических и юридических лиц, государства осуществляется с 
позиции следующих концепций. 
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, разме9