Право собственности на землю в странах Европы

Право собственности на землю в странах Европы

НОРМА
ИНФРАМ
Москва, 2022

Право собственности
на землю в странах
Европы

О. И. Крассов

УДК 347.235(4)
ББК 67.407.11(4)
К78

Сведения об авторе
Олег Игоревич Крассов — доктор юридических наук, профессор
юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, автор более
140 научных работ, в том числе монографий, учебников и комментариев к законодательству.

Крассов О. И.
К78
Право собственности на землю в странах Европы : монография / О. И. Крассов.
— Москва : Норма : ИНФРАМ,
2022. — 400 с.
ISBN 9785917684383 (Норма)
ISBN 9785160093062 (ИНФРАМ)
В монографии освещена система правового регулирования отношений
собственности на землю в праве стран континентальной Европы, английском
общем праве и российском праве. Проанализированы концепции права собственности и права собственности на землю, существующие в гражданском праве, общем праве и российском земельном праве. Право собственности на землю рассмотрено как комплексный правовой институт, регулируемый нормами
конституционного, гражданского, земельного права, а также законодательством о планировании использования земель, об охране окружающей среды,
водным, лесным, о недрах, об охране памятников истории и культуры и др.
Для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, работников законодательных, исполнительных и судебных органов власти, а также для
всех интересующихся вопросами права собственности на землю.

УДК 347.235(4)
ББК 67.407.11(4)

ISBN 9785917684383 (Норма)
ISBN 9785160093062 (ИНФРАМ)
© Крассов О. И., 2014

Предисловие

Много веков назад идея права собственности была воплощена в
римском праве. Право собственности — важнейший инструмент регулирования отношений между людьми. Суть идеи собственности
только на первый взгляд проста. Собственность отражает одну из
главных характерных черт человека как общественного существа —
стремление к присвоению имущества, обладанию и распоряжению
им как своим собственным, которое можно использовать так, как
человек считает нужным и полезным исходя из своих личных интересов. Право оформляет законность этого присвоения — государство
признает право частной собственности индивида.
Идея права собственности получила глобальное признание. В течение ряда столетий просветители, философы, экономисты и юристы разрабатывали самые разнообразные концепции собственности,
а также экономические и юридические концепции. Естественно, эти
воззрения в тех или иных формах получили свое выражение в праве.
Несмотря на некоторые различия в формулировании понятия права
собственности в праве разных стран, сущность этого правового явления не меняется. Распространено мнение, что право собственности
выражает индивидуальную свободу человека при владении им своим
имуществом, признается естественным правом человека и носит абсолютный характер.
В наиболее законченном виде право собственности было сформулировано в конце XVIII — начале XIX в. в Гражданском кодексе
Франции 1804 г. (иначе — Кодексе Наполеона) как своего рода итог
развития классических либеральных представлений об этом институте. А в 1896 г. было принято Германское гражданское уложение.
Характеристика права собственности, приведенная в этих законодательных актах, оказала огромное влияние на формирование представлений о праве собственности во многих странах. Одновременно
идеи о праве собственности развивались и в английском общем праве — системе права, также действующей во многих странах.
Однако человеческое общество эволюционирует, усложняются и
развиваются общественные отношения, возникают самые разнообразные проблемы, которые общество вынуждено решать, используя

правовые средства. Многие проблемы, особенно социальные, касающиеся сохранения окружающей среды, рационального использования природных ресурсов, порождены реализацией идеи права
собственности, которая имеет ярко выраженный индивидуалистический и потребительский характер. И здесь мы сталкиваемся с уникальной ситуацией. Классические либеральные доктрины права собственности, действующие в странах с системой как гражданского
права, так и общего права, остаются практически неизменными.
В теории права собственности в гражданском праве и общем праве
ничего не меняется. Как правило, оно признается абсолютным правом, немногие специалисты, исследующие вопросы права собственности, признают его ограниченный характер. Ничего не меняется и в
гражданском законодательстве, продолжают действовать нормы, которые порой были приняты почти 200 лет назад.
Лишь представители науки отраслей права, которые, как правило, относятся к публичному праву, подвергают критике эти концепции, отмечают явное несоответствие правовых традиций, которые
безнадежно устарели, консервативны и в определенной мере вредны, современной правовой действительности. Однако защитники
классической теории права собственности стойко держат оборону
средневекового бастиона и иногда совершают контратаки, пытаясь
воплотить в праве XXI в. свои идеи за счет экспансии в сферы иных
отраслей права.
Объективное представление о праве собственности, его сущности
можно составить на основе анализа той правовой реальности, имеющей место практически во всех странах, в окружении которой продолжают консервативное существование либеральные доктрины
права собственности, упорно не замечая ее.
Гражданское право в европейских странах примерно в середине прошлого века безвозвратно утратило свои доминирующие позиции в регулировании отношений собственности, прежде всего,
на землю как главного объекта права собственности. Во многих
странах стал применяться такой мощный инструмент воздействия
на «абсолютное» право собственности, как планирование использования земель. Отношения собственности на землю регулируются также законодательством об охране окружающей среды, водным, лесным законодательством, законодательством о добыче полезных ископаемых, об охране памятников истории и культуры и
законодательством, относящимся к другим отраслям, которые ограничивают права собственников, определяют условия использо6
Предисловие

вания и охраны земли и иной недвижимости. Установление таких
ограничений преследует цель обеспечить баланс между «абсолютной свободой» собственника, его «наиболее полным господством
над вещью», проявлением его «усмотрения» при использовании
имущества и интересами общества.
Показать несоответствие между ныне ставшими идеалистическими, застывшими в своем развитии доктринами права собственности
и объективно существующей правовой действительностью — задача
настоящей книги, при написании которой использовались работы
зарубежных авторов и тексты законодательных актов, опубликованные на английском языке и переведенные на английский язык,
а также справочная правовая система «КонсультантПлюс».

Предисловие
7

Глава 1
СУЩНОСТЬ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

§ 1. Предпосылки возникновения права собственности

Невозможно представить современное общество без понятия «собственность», появление которого вызвано объективной необходимостью, связанной с потребностями общества в упорядочении взаимоотношений, возникающих между отдельными членами общества при
обладании определенными благами. Институт собственности представляет собой инструмент, созданный человеком для своих нужд,
возникающих у него как у разумного существа, ведущего общественный образ жизни1.
О природе собственности и праве собственности писали многие выдающиеся философы, просветители, экономисты и юристы: Жан Жак
Руссо, Джереми Бентам, Фридрих Энгельс, Джон Стюарт Милль, Томас Хилл Грин, Гегель, Карл Маркс и др. Есть немало научных работ,
содержащих подробный анализ классических трудов на данную тему.
Как пишет с некоторой иронией в своей работе «Идея права собственности» Джеймс Пеннер: «Разговоры о собственности — это скучное занятие. Это понятие редко способствует ведению разговора. Собственность — досадная старая идея, которая будет стоять гдето позади вас и будет бормотать о своей прошлой славе, о почитании ее
Локком и Блэкстоуном или о битвах между Марксом и Прудоном. Ах,
какие это были дни!»2
Анализ концепций, высказанных классиками, безусловно, нужное
и увлекательное занятие, однако гораздо интереснее исследования современных представлений о праве собственности, т. е. результатов, к
которым привели эти ставшие ныне классикой доктрины и концепции. Выявление природы права собственности — главной идеи, на которой базируется этот правовой институт, имеет несколько важных
аспектов.
Первые вопросы, которые встают в связи с этим: почему возникает
собственность; какова главная причина использования права собственности в течение многих столетий?

1 См.: Каменецкий В. А., Патрикеев В. П. Собственность в XXI веке. М., 2004.
С. 224—225.
2 Penner J. E. The Idea of Property Law. Oxford University Press, 1997. P. 1.

Человеку нужны пища, одежда, предметы домашнего обихода, вещи, используемые в повседневной жизни, индивидуальное, автономное жизненное пространство: дом, участок земли, квартира. Трудно
перечислить все предметы и жизненные блага, в которых нуждается
современный человек, да в этом и нет необходимости. Естественно,
человек хочет, чтобы такие предметы были его собственными,
т. е. принадлежали только ему одному.
Стремление к присвоению вещей, обладанию ими заложено в самой
сущности человека и является главным побудительным мотивом его
активной деятельности. Обладание вещами, жизненными благами,
ресурсами — одно из неотъемлемых свойств природы человека, обусловленных необходимостью удовлетворения прежде всего его естественных материальных жизненных потребностей. Это объективно существующая действительность, связанная с созданием условий, необходимых для поддержания жизни человека.
Положим, человек намерен заняться бизнесом. Для этого ему нужно иметь собственное имущество. Данное обстоятельство — также
важный побудительный мотив к обладанию ресурсами, предметами,
которые можно использовать независимо от воли других лиц.
Другим побудительным мотивом может стать тщеславное стремление обладать социально престижным имуществом, стать богатым или
очень богатым человеком — олигархом и тем самым получить бесконечное удовлетворение от сознания своего преимущества перед другими людьми. Цели и мотивы поведения людей могут быть самыми
разными, причем, что важно, в целом их суть не меняется в течение
тысячелетий.
Присвоение и обладание, осознание собственной власти над вещью, благом, ресурсом независимо от других — именно эти свойства
человеческой природы обусловили появление еще в древние времена
понятия собственности, означающего принадлежность какоголибо
предмета только конкретному индивиду. Принято считать, что предпосылками благополучия, власти, социального статуса, безопасности
является то, что можно определить термином «собственность»1. Право
собственности означает обладание. Это слово происходит от латинского proprius — свой, собственный2. Причиной возникновения права
собственности являются мотивы поведения людей, имеющие материальную основу, обусловленные сущностью человека как общественного существа.

§ 1. Предпосылки возникновения права собственности
9

1 См.: Cribbet J. E., Jonson C. W. Principles of the Law of Property. 3rd ed. The Foundation Press, 1989. P. 3.
2 См.: Perrins B. Understanding Land Law. 3rd ed. Cavendish Publishing Limited, 2000.
P. 1.

Представим себе Робинзона Крузо на необитаемом острове. Пока
он был один, ему и в голову не приходила мысль, выражаясь современным языком, индивидуализировать и обособить свою постель,
одежду, козу, попугая или кокосовый орех. Эта проблема в тот несчастливый период его жизни не возникала. Но вот появился Пятница, и
сразу же возникла необходимость отграничить свои вещи от вещей
нового друга (правда, сначала у него вещей не было вовсе). Поэтому
право собственности появляется только в обществе, в определенной
системе общественных отношений, существующих между людьми по
поводу материальных объектов, вещей, благ.
Возникновение права собственности обусловлено наличием определенных объективных условий.
Вопервых, должен существовать объект, ресурс, рассматриваемый
людьми в качестве блага, т. е. должна иметься объективная потребность людей в использовании этого объекта.
Вовторых, потенциальный объект присвоения должен обладать
определенными свойствами. Должна существовать возможность физического обладания им, его обособления, индивидуализации.
Втретьих, следует подчеркнуть, что право собственности регулирует отношения между людьми, которые возникают вследствие недостатка какихлибо благ, ресурсов, необходимых им для потреблениям. Если
какиелибо блага, ресурсы в избытке, то не возникает необходимости в
регулировании процесса их присвоения и потребления (речь идет, например, об атмосферном воздухе, атмосферных осадках в виде снега и
дождя, морских водах, солнечном свете и т. п.). Заметим, что данный
пример имеет прямое отношение и ко второму условию.
Функцией права собственности является распределение материальных благ. Правовая доктрина собственности прямо связана с распределением материальных ресурсов. Теория прав собственности представляет собой попытку нормативного закрепления распределения этих
прав особым способом. Именно эта теория отвечает на вопрос, какие
человеческие интересы связаны с распределением прав собственности. Такими интересами могут быть человеческая автономия, самореализация, благосостояние либо совокупность этих интересов. Кроме
того, теория права собственности помогает выявить содержание прав
собственности, например, право исключать возможность других лиц
владеть имуществом, принадлежащим собственнику1.
Eдинства мнений по вопросам, как и когда появилось право собственности, нет. Уго Маттеи пишет, что существуют две основные кон10
Глава 1. Сущность права собственности

1 См.: Alexander G. S., Penalver E. M. An Introduction to Property Theory. Cambridge
University Press, 2012. P. 6, 7.