Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки

РеконстРукция  
зданий, сооРужений  
и гоРодской застРойки

В.В. федороВ  
Н.Н. федороВа  
Ю.В. СухареВ

Рекомендовано  
УМО в области строительства  
в качестве учебного пособия  
для студентов высших учебных заведений,  
обучающихся по строительным специальностям

Москва 
ИНФРА-М
2022

учебНое поСобие

УДК 69.059.25(075.8)
ББК 38.7-09я73
 
Ф33

Федоров В.В.

Ф33  
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки : учеб
ное пособие / В.В. Федоров, Н.Н. Федорова, Ю.В. Сухарев. — Москва : 
ИНФРА-М, 2022. — 224 с. — (Высшее образование: Бакалавриат). — 
DOI 10.12737/767.

ISBN 978-5-16-003265-8 (print)
ISBN 978-5-16-100256-8 (online)
Рассмотрены практические подходы к реконструкции застройки и зда
ний различного назначения, учитывающие их техническое состояние, 
а также результаты оценки техникоэкономической целесообразности их 
переустройства.

Содержатся рекомендации по выбору проектных решений в зависимо
сти от широкого круга технических, экономических и социальных факторов.

Для студентов и преподавателей архитектурно-строительных специ
альностей вузов, а также для работников сферы городского строительства 
и хозяйства, органов государственного и муниципального управления.

УДК 69.059.25(075.8)

ББК 38.7-09я73

Р е ц е н з е н т ы:

Бондаренко И.А., доктор архитектуры, профессор, директор НИИ 

теории архитектуры и градостроительства;

Смирнов Ю.М., доктор технических наук наук, профессор

ISBN 978-5-16-003265-8 (print)
ISBN 978-5-16-100256-8 (online)

© Федоров В.В., Федорова Н.Н., 

Сухарев Ю.В., 2013

Оригинал-макет подготовлен в НИЦ ИНФРА-М

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»

127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1

Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

Подписано в печать 26.11.2018.  

Формат 60×90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton.  

Печать цифровая. Усл. печ. л. 0,0.

ПТ10. 

ТК 89890-1009813-221007

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М» 

127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1 

Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

ФЗ 

№ 436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

Тема 1 
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЗДАНИЙ 
И СООРУЖЕНИЙ

Переустройство зданий принимается как обобщающее понятие, 
обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств объекта (главным образом — уменьшения 
физического и морального износа). Понятие «переустройство» 
включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, 
аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер 
(табл. 1.1).
Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами 
архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому мы должны четко понимать что сегодня характер 
переустройства здания или застройки определяется уже не только 
историческими, архитектурно-художественными, ландшафтноэкологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени зависит и от 
средств и предпочтений заказчиков.
Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание 
может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (изза пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). 
При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым 
строительством. Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространствен

ных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.
Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных 
бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы:
1) плановый профилактический ремонт;
2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования.
Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не 
требующих замены основных конструкций здания.
Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой 
замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При 
проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных 
элементов и оборудования уменьшается физический и моральный 
износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, 
которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования 
нуждаются в замене или восстановлении.

Таблица 1.1 

Содержание и структура деятельности по переустройству зданий

Содержание работ 
по поддержанию исправного 
состояния, изменению 
планировочной структуры, 
установке дополнительных 
систем оборудования

Техническая эксплуатация 
зданий и сооружений
Переустройство зданий 
и сооружений

Осмотры 
и подготовка 
к эксплуатации

Текущий 
ремонт

Капитальный 
ремонт

Модернизация

Реконструкция

Аварийновосстановительные 
работы

Реставрация

Устранение неисправностей, 
мелкий ремонт конструкций, 
регулировка и наладка 
оборудования

Содержание работ 
по поддержанию исправного 
состояния, изменению 
планировочной структуры, 
установке дополнительных 
систем оборудования

Техническая эксплуатация 
зданий и сооружений
Переустройство зданий 
и сооружений

Осмотры 
и подготовка 
к эксплуатации

Текущий 
ремонт

Капитальный 
ремонт

Модернизация

Реконструкция

Аварийновосстановительные 
работы

Реставрация

Восстановление работоспособности конструкций и 
оборудования

Замена конструктивных 
элементов и инженерного 
оборудования

Изменение планировки, 
установка современных 
систем оборудования

Изменение общей площади 
и объема здания (надстройки, пристройки, встройки, 
частичная разборка)

Благоустройство территории, улучшение архитектурной выразительности 
здания

Восстановление в первоначальном виде памятников 
истории и архитектуры 
(деталей декора и отдельных конструктивных элементов)

Основными результатами переустройства зданий являются:
1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового 
строительства.
2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей 
и пристраиваемых объемов.
3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных 
приборов.

Окончание табл. 1.1 

Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75–85% стоимости нового строительства такой же 
общей площади.
Социальная необходимость переустройства зданий связана с задачами:
1) повышения доступности жилья для широких слоев населения, адресной государственной и муниципальной поддержки;
2) улучшения качества эксплуатации жилищного фонда;
3) совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой 
среды.
Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализации зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных 
и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.
Нормативно-правовой основой для переустройства зданий являются федеральные законы, указы Президента РФ, постановления 
Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на 
уровне субъектов Федерации.
Технико-экономическая целесообразность переустройства определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются:
1) характер технических решений (конструктивные решения, 
технология и организация работ);
2) затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства здания или сооружения.
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и 
ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения 
и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей 
мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. 
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно 
утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма 

сложной задачей, поскольку результат зависит от большого числа 
факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки 
службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы предусматривают 
различное количество групп капитальности для производственных 
(4 класса), общественных (9 групп) и жилых (6 групп) зданий. 
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания 
каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; 
стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 
150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из 
материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к 
уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, 
здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок 
службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает 
облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок 
службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных 
конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

фундаменты бетонные ........................................ 100–125 лет
стены кирпичные и крупнопанельные ....................... 125 лет
перекрытия железобетонные .............................. 100–125 лет
перекрытия деревянные ................................................ 60 лет
полы из керамической плитки...................................... 80 лет
полы паркетные ............................................................. 50 лет
полы дощатые ..........................................................30–40 лет
деревянные стропила и обрешетка ............................... 50 лет
кровля из керамической черепицы .............................. 80 лет
кровля из асбестоцементных листов ............................ 30 лет
окна и двери в наружных стенах ................................... 40 лет
элементы систем инженерного оборудования 
(вентили, задвижки, трубы и пр.) ..........................10–20 лет.

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так 
и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить 
относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором 
в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет 

несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на 
техническую эксплуатацию. 
На практике срок службы (долговечность) здания определяется 
в зависимости от его капитальности.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных 
технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, 
устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и 
звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
На характер развития физического износа влияет большое число факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48), объем и характер выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим 
инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4–1,9) 
и др. Величина физического износа дает представление о техническом состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. 
Развитие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных 
зданиях, и при любом качестве ремонтных работ физический износ 
не может быть устранен полностью.
Следует сказать, что точность определения физического износа 
здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на 
основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 
5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, 
включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны 
значений износа. Физический износ Иф всего здания определяется 
как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей 
восстановительной стоимости объекта: 

Иф = ∑(УiФi)/100,

где Уi — удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости 
(т.е. стоимости воспроизводства здания в действующих ценах);
 
Фi — износ конструктивного элемента по данным технического 
обследования, %.

Ветхие дома ремонтировать нецелесообразно (критическое значение физического износа здания Иф = 60%).
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания 
его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь 
идет о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об 
устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1-я форма — уменьшение стоимости строительных работ по 
мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда 
и пр.);
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия 
его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное 
расположение и др.);
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов 
инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании 
обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значения таких 
показателей нуждаются в регулярных корректировках. Метод социологической оценки второй формы морального износа основан на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец 
получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. 
Еще в более четкой форме явление морального износа проявляется в риэлтерских оценках.

Моральный износ здания меняется скачкообразно (рис. 1.1), по 

мере изменения социальных требований. Физический износ меняется плавно (в действительности — микрошагами в процессе 
утраты-восстановления функций конструктивных элементов). 
Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, а продолжительность периодов известной стабилизации 
морального износа прогрессивно сокращается. Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут 
быть сведены в три большие группы:

1) физический износ здания (неиспользование здания, объем 

и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность эксплуатации, характер протекания инсоляционных и 
аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, плотность застройки и пр.);

2) моральный износ здания (использованные материалы, решение 

санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр., наличие 
проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.);

3) другие факторы (социально-демографические, размеры зда
ния и его расположение на городской территории, качество отделочных работ и др.).

Рис.1.1. Характер изменения физического и морального износа

Методика определения физического износа 
гражданского здания (извлечения)

1. Под физическим износом конструктивного элемента и здания 

в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря