Земельное право

ÇÅÌÅËÜÍÎÅ
ÏÐÀÂÎ

Äîïóùåíî Ìèíèñòåðñòâîì îáðàçîâàíèÿ è íàóêè
Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè â êà÷åñòâå ó÷åáíèêà äëÿ ñòóäåíòîâ
îáðàçîâàòåëüíûõ ó÷ðåæäåíèé ñðåäíåãî
ïðîôåññèîíàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ

3-å èçäàíèå, ïåðåðàáîòàííîå è äîïîëíåííîå

Москва 
ИД «ФОРУМ» — ИНФРА-М
2021

  Земельное право : учебник / Б.В. Ерофеев. — 3-е изд., перераб. 
и доп. — Москва : ИД «ФОРУМ» : ИНФРА-М, 2021. — 416 с. — (Профессиональное образование). 

Список сокращений

АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской
Федерации

ВК РФ — Водный кодекс Российской Федерации

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской
Федерации

ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации

ЗАТО — Закрытое административнотерриториальное образование

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях

ЛК РФ — Лесной кодекс Российской Федерации

Минобороны Росиии — Министерство обороны Российской
Федерации

Минприроды России — Министерство природных ресурсов
и экологии Российской Федерации

Минсельхоз России — Министерство сельского хозяйства
Российской Федерации

Минтранс России — Министерство транспорта Российской
Федерации

Минэкономразвития России — Министерство экономического
развития Российской Федерации

Минэнерго России — Министерство энергетики Российской
Федерации

НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации
Росавиация — Федеральное агентство воздушного транспорта
Росавтодор — Федеральное дорожное агентство
Росводресурсы — Федеральное агентство водных ресурсов
Росгидромет — Федеральное агентство по гидрометеорологии
и мониторингу окружающей среды
Росжелдор — Федеральное агентство железнодорожного транспорта
Росимущество — Федеральное агентство по управлению
государственным имуществом
Рослесхоз — Федеральное агентство лесного хозяйства
Росморречфлот — Федеральное агентство морского и речного
транспорта
Роснедра — Федеральное агентство по недропользованию
Роспотребнадзор — Федеральная служба по надзору в сфере защиты
прав потребителей и благополучия человека
Росприроднадзор — Федеральная служба по надзору в сфере
природопользования
Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росрыболовство — Федеральное агентство по рыболовству
Россельхознадзор — Федеральная служба по ветеринарному
и фитосанитарному надзору
Ростехнадзор — Федеральная служба по экологическому,
технологическому и атомному надзору
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации
ТК РФ — Трудовой кодекс Российской Федерации
ТСЖ — Товарищество собственников жилья
УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ — Уголовнопроцессуальный кодекс Российской
Федерации
ФСБ России — Федеральная служба безопасности Российской
Федерации

4
Список сокращений

Введение

Земля — важнейший для человечества объект материального
мира. Ввиду уникальности присущих земле свойств ее нельзя приравнять ни к одному имущественному или природному объекту.
Земля является предметом регулирования значительного числа
отраслей российского права: конституционного — при определении
на ней государственных границ; административного — при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; гражданского — при совершении сделок с земельными участками; финансового — при земельном налогообложении; аграрного — при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания
сельхозкультур и др.
В каждой из перечисленных отраслей предметом правового регулирования выступают различные аспекты земельных отношений:
пространственнобазисные, имущественные, земельнопроизводительные и т. д. Для правового же регулирования земельного права,
как самостоятельной отрасли права, специфичным является экономический характер земельных отношений, т. е. использование земельных ресурсов в хозяйственных целях. В связи с этим центральным элементом земельноправового регулирования является подразделение земельного фонда на определенные категории земель и
сочетание единого правового режима земельного фонда с правовым
режимом этих категорий земель.
Такое построение земельноправового регулирования в российском земельном праве обусловлено тем, что конструирование этого
регулирования осуществляется с учетом объективно существующих
свойств и особенностей земель. Однако эти свойства настолько многообразны, что их можно лишь типизировать в правовом плане. Этим
и объяснима типизация земель по категориям, в числе которых выде

ляются земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных
пунктов, земли промышленности и иного специального назначения,
земли особо охраняемых территорий и объектов и др.
Земля обладает свойством территории, пространственного базиса
для размещения различных объектов, в том числе природных объектов: лесов, вод, растительности и др. При этом она является частью
окружающей среды, и отношения по землепользованию подпадают
под действие экологоправового режима, а также водноправового,
норм лесного права и др.
В силу неоднородности земель содержание настоящего учебника,
также как и земельноправовое регулирование, разделено на Общую
и Особенную части. Общая часть включает основополагающие институты земельного права, нормы которых распространяются на правовой режим всех категорий земель. Особенная часть учебника содержит материал, освещающий специфику правового режима отдельных
категорий земель.

6
Введение

ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Глава 1
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

1.1. Предмет земельного права

Теоретическое определение предмета отрасли земельного права
Земельное право, особенности его предмета, метода необходимо
изучать, учитывая специфику отрасли. Правильно определить предмет правового регулирования важно для того, чтобы решить, какой
конкретно нормативноправовой акт применим в данном случае.
Ошибки в определении предмета правового регулирования ведут к
значительным ошибкам в правоприменительной практике.
В области земельных отношений бывает сложно определить предмет правового регулирования, когда земельные отношения находятся
в определенных связях с другими видами отношений — в первую очередь с гражданскими, особенно после принятия нового Гражданского
кодекса РФ (ГК РФ), в котором изменены приоритеты в правовом регулировании землепользования и нормы гражданского законодательства выходят на первое место. В таких случаях применяется не только
земельное законодательство, но и законодательство, соответствующее
сложному составу регулируемых отношений в сфере пользования землей. Например, при решении вопросов взыскания убытков, возникающих при изъятии земель, применяются наряду с нормами Земель

ного кодекса РФ (ЗК РФ) соответствующие нормы гражданского и
гражданскопроцессуального законодательства. Отношения платного
землепользования регулируются финансовым и земельным законода
тельством.
Имущественные отношения, возникающие при распоряжении
земельными участками, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено ЗК РФ.
Изучение земельного права должно начинаться с изучения в первую очередь особенностей его предмета. Раскрыть предмет отрасли
земельного права — значит раскрыть содержание и характер всех тех
земельных отношений, которые определяются формами собственности на землю. В предмет земельного права входят элементы административных, имущественных, финансовых и других отношений изза
специфики объекта правового регулирования земельного права —
земли.

Земельные отношения как предмет отрасли земельного права
Итак, предметом отрасли земельного права является особый круг
общественных отношений по поводу земли (земельных отношений).
Земельные отношения — это отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными
отношениями.
Участниками земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и
граждане РФ.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица могут выступать участниками земельных отношений на условиях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.
Объектами земельных отношений являются земля как природный
объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных
участков.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окру8
Общая часть

жающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное
законодательство, законодательство о животном мире, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов РФ, иное специальное законодательство.
К земельным отношениям указанные виды законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с
ними регулируются гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).

Специфика земельных отношений
При определении предмета правового регулирования в области
земельных общественных отношений необходимо иметь в виду следующее:
• в него входят не любые, а только волевые общественные отношения, т. е. такие, которые зависят от воли людей и могут быть
изменены ими. Например, проведение (или непроведение) работ по повышению плодородия почв зависит от воли людей, а
значит, они входят в предмет правового воздействия;
• предмет правового регулирования составляют не всякие волевые общественные отношения, а лишь те, которые возможно
урегулировать правовыми нормами;
• к предмету правового регулирования относятся также волевые и
поддающиеся правовому регулированию общественные отношения, которые нуждаются (с позиций интересов государства и
общества) в урегулировании правовыми средствами;
• в предмет правового регулирования включены не любые общественные отношения, а лишь такие, которые могут быть урегулированы правовым путем. Так, недопустимо применять российское законодательство в противоречии с международными
договорами Российской Федерации. Законодательный орган
федерального или регионального уровня не вправе превысить
свои полномочия, определенные Конституцией РФ;

Глава 1. Понятие земельного права
9

• в предмет правового регулирования входят лишь те общественные отношения, которые подпадают под действие правовых
норм.
Следовательно, предметом правового регулирования земельного права являются волевые общественные отношения, которые нужно, возможно и допустимо урегулировать правовыми нормами и которые подпадают под действие правовых норм.
Предмет правового регулирования можно подразделить на фактически находящийся в сфере правового регулирования и потенциальный.
Перечисленные общие черты характерны для предмета управления любой отрасли права. Земельное право имеет свою специфику.
Она обусловлена тем, что объектом отношений является земля.

Земля как уникальный объект правового регулирования. Определение понятия «земля» и других терминов земельного права
Для того чтобы определить предмет земельного права, необходимо раскрыть содержание термина «земля». Он многогранен и имеет
несколько значений. Когда мы говорим о Земле как планете Солнечной системы, одном из космических объектов, в этом случае она является объектом правового регулирования международного космического права. В ином значении употребляют слово «земля», когда говорят: «Земля является единственным местом обитания человека».
В данном случае речь идет об отношениях человека, которые складываются в сфере взаимоотношений всех компонентов природы, включая землю, а также всей совокупности материальных и культурнобытовых объектов, составляющих среду обитания человека. Эти отношения изучаются экологическим правом.
Широко распространено понятие «земля» как поверхностный слой
земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем,
называемый территорией. Однако объектом земельных отношений
выступает не земля вообще, а земля как природный объект и природный ресурс, конкретные земельные участки, части земельных участков, имеющие установленные границы, площадь, месторасположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации (ст. 6 ЗК РФ).
Выделение земельного права в самостоятельную отрасль права
породило необходимость разъяснения в законодательстве различных
терминов земельноправового характера, что позволяет установить
единообразие в толковании и правоприменительной практике.

10
Общая часть