Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика

Соседские отношения в гражданском праве России:
теория и практика

НОРМА
ИНФРАМ
Москва, 2021

Ю. Н. Андреев

Соседские отношения
в гражданском праве
России: теория
и практика

УДК 347.2/.3(470+571)
ББК 67.404.1(2Рос)
А65

Об авторе

Юрий Николаевич Андреев — судья Воронежского областного суда,
доктор юридических наук, профессор.
Ведет профессорскопреподавательскую деятельность в Центральном филиале (г. Воронеж) ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия» по учебной дисциплине «Гражданское право».
Лауреат Всероссийского конкурса «Лучшая научная книга» в номинации «Юриспруденция», лауреат премии администрации Воронежской области по итогам регионального конкурса за научную монографию «Участие государства в гражданскоправовых отношениях».

Андреев Ю. Н.
А65
Соседские отношения в гражданском праве России: теория
и практика : монография / Ю. Н. Андреев. — Москва : Норма :
ИНФРАМ, 2021. — 208 с.

ISBN 9785917687124 (Норма)
ISBN 9785160117287 (ИНФРАМ, print)
ISBN 9785161041161 (ИНФРАМ, online)

В работе исследованы цивилистические основы соседских отношений, выявлены содержание и правовые средства их регулирования,
описана динамика развития отечественного и зарубежного «соседского» законодательства, исследована юридическая природа ограничения
прав земельных и жилищных собственников — соседей, проанализирован механизм взаимного ограничения их имущественных прав посредством легального (законного) и сервитутного ограничения (обременения). Большое место в работе занимает анализ судебной практики
рассмотрения соседских споров в нашей стране.
Для преподавателей, аспирантов, студентов юридических вузов,
практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами правового регулирования и защиты соседских отношений.

УДК 347.2/.3(470+571)
ББК 67.404.1(2Рос)

ISBN 9785917687124 (Норма)
ISBN 9785160117287 (ИНФРАМ, print)
ISBN 9785161041161 (ИНФРАМ, online)
© Андреев Ю. Н., 2016

Введение

Земельные участки и строения, расположенные по соседству, не
могут существовать изолированно друг от друга. Они взаимосвязаны
независимо от правового основания (титула) пользования ими. Между соседями, соседними объектами всегда существует естественная
природная и юридическая связь, которую следует учитывать законодателю, правоприменителю, должностным лицам и самим соседям.
Сам факт соседства существенно влияет на подход законодателя и
правоприменителя к регулированию и охране соседских отношений,
на права субъектов соседских отношений, их поведение, взаимное ограничение правомочий соседей с целью наиболее полного обеспечения (осуществления) их прав и законных интересов: каждый сосед
должен считаться с законными правами своего соседа. Последний,
в свою очередь, не может возражать против ограничений, действующих в законных интересах первого. Данные ограничения взаимны,
взаимообусловлены (направлены на защиту интересов обоих соседей,
всех соседей), существенны, имеют зачастую длительный характер и
неизбежно связаны со многими факторами человеческой солидарности (правилами общежития).
Без ограничения своих прав ради нормального осуществления
прав и законных интересов соседей (соседа) не может быть реального
мира между людьми, «обреченными» жить рядом длительное время
(порой всю свою жизнь), иметь по соседству внушительное недвижимое имущество (земельный участок, жилой дом, нежилые строения
и т. п.). Именно в соседских отношениях наиболее остро проявляется
конфликт интересов, ибо использование прав одним лицом может
привести к ущемлению прав и законных интересов другого лица (соседа), и наоборот, добросовестность и взаимопомощь (солидарность)
соседей весьма благотворны как для самих соседей, так и для окружающих их лиц. Обобщение судебной практики показывает, что в орбиту соседских споров (конфликтов) зачастую втягивается значительное число соседей, родственников, знакомых, должностных лиц, а сами конфликты приобретают затяжной, мучительный характер с
большими отрицательными последствиями имущественного и неимущественного плана, причем касающимися обеих сторон спора.
И только благодаря мудрости и воспитанности самих участников «со

седской войны», окружающих их лиц, своевременному и профессиональному вмешательству должностных лиц, судей, устранению причин и условий соседской ссоры конфликт может наконецто разрешиться. В повседневной (городской и сельской) жизни обычно
особенно нетерпимы нарушения правил «соседского мира», противоправные формы владения, пользования и распоряжения своими и соседскими объектами недвижимости.
Требования соседского права вытекают из основных положений
правопорядка и правил соседского общежития1.
История и современная действительность показывают, что правовое регулирование соседских отношений благотворно влияет на качество жизни, комфортное проживание людей (соседей). И наоборот,
неурегулированный соседский конфликт может надолго вывести человека, а вместе с ним и его семью, многочисленных соседей из
обычного, нормального ритма жизни, негативно отразиться на настроении, трудоспособности, здоровье, отдыхе, сделать жизнь соседей невыносимой и несчастной2, как в известной большинству россиян гоголевской истории соседского скандала Ивана Ивановича и
Ивана Никифоровича... Отношения соседейсобственников должны
строиться на основе предусмотренных законом пределов (ограничений) осуществления прав российских граждан (недопустимость нарушений прав и законных интересов других лиц, добросовестность, разумность, соразмерность и т. д.) с учетом специфики соседских отношений.
Ю. С. Гамбаров писал: «Если бы А., владея на праве собственности
определенным участком земли, мог внутри его совершать неограниченно все действия, не выходящие в отношении пространства за пределы его собственности, то он имел бы возможность прогнать всех
своих соседей, вынудив их к уступке принадлежащих им земель за самую ничтожную плату. Он мог бы устроить у себя бойню, которая, отравляя воздух окрестностей, сделала бы невозможной жизнь для его
соседей, или фабрику, которая, распространяя кругом дым и нестерпимый жар, уничтожила бы поблизости всякую растительность и сделала немыслимым постоянное пребывание человека в этой местности
или угрожала бы, ввиду своей опасности, целости всех соседних
строений; он мог бы, наконец, у самой границы своего участка вы6
Введение

1 См., например: Новицкий И. Б. Избранные труды по гражданскому праву: в 2 т.
М., 2006. Т. 1. С. 82; Шевцов С. Г. Усмотрение в соседском праве // Нотариус. 2012. № 4.
С. 40—43.
2 См., например: Виниченко Ю. В. Возникновение соседских отношений и соседского права в России // Гражданское право. 2013. № 1. С. 23.

рыть глубокую яму, угрожая ближайшему дому полным разрушением»1.
С. А. Муромцев подчеркивал, что права по соседству удовлетворяют существенным потребностям смежных владений, предохраняют
каждого собственника от угрозы причинения вреда со стороны соседа. В то же время собственник может рассчитывать на помощь (содействие) соседа в осуществлении своих имущественных и неимущественных прав посредством установления сервитутных отношений2.
В течение многовековой истории российского государства и общества законодатель стремился урегулировать соседские отношения с
целью их гармонизации, всесторонней защиты имущественных и
личных неимущественных прав соседей, предупреждения конфликтных ситуаций. В дореволюционный период действовали достаточно
цивилизованные нормы, регулировавшие имущественные и неимущественные отношения соседей. В советский период соседскоправовые нормы отсутствовали или были разрозненными, случайными, замененными на нормы административного и уголовного права. В настоящее время соседская культура — сфера весьма востребованная.
В связи с современными социальноэкономическими и политикоправовыми изменениями в нашей стране, урбанизацией, увеличением количества объектов частной соседской собственности (земельных
участков, жилых домов, квартир, зданий, строений, имущественных
комплексов), неэффективностью мер публичноправового воздействия на поведение соседей существенно возрастает роль гражданскоправового регулирования (ограничения) имущественных и личных
неимущественных отношений соседей. Возникновение режима частной собственности на многие объекты недвижимости, необходимость
установления границ (межей) между ними, иные проблемы рационального и гармоничного урегулирования соседских отношений, создания «соседского мира», поиск оптимальных и рациональных путей
(правовых средств и способов) взаимного ограничения прав соседей,
установления сервитутного режима использования соседской недвижимости настоятельно требуют формирования комплексного института соседского права с помощью норм гражданского, земельного
(природоресурсного), градостроительного законодательства, внесения в Гражданский кодекс РФ принципиальных положений и конкретных правовых норм, уточняющих имущественные и неимущественные отношения соседей и усиливающих их гражданскоправовую

Введение
7

1 Цит. по: Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 283.
2 См.: Муромцев С. А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 146—147.

защиту. Судебная система страны нуждается в совершенствовании
материальных норм соседского права с целью создания и применения
эффективно действующего механизма защиты прав соседей, формирования единообразной судебной практики по разрешению соседских споров.
Восстановление гражданскоправового механизма регулирования
и защиты соседских отношений, несомненно, усилит правовую защищенность граждан (соседей), снизит напряженность соседских отношений, предупредит в некоторой степени конфликтные ситуации по
поводу владения и пользования своими и смежными (соседними)
объектами.
Перед современной цивилистической наукой стоит важная задача — теоретически обосновать содержание, субъектный и объектный
состав соседских правоотношений, способы и средства частноправовой защиты и ответственность их участников.
Еще в начале XX в., исследуя обычное дореволюционное гражданское право, С. В. Пахман отмечал, что российское законодательство
не регулирует в достаточной мере соседские отношения, не содержит
все нормы соседского права1.
В конце XIX в. В. И. Курдиновский утверждал: несмотря на то, что
соседское право имеет давнюю историю в нашей стране, оно не сложилось в стройную систему юридических определений и представляет собой всего лишь несколько положений, возникших в XVII в.2

Современный исследовательцивилист О. А. Поротикова полагает, что термин «соседское право» не знаком нашей правовой доктрине и законодательству, а редкое упоминание о нем ориентировано
лишь на бытовое, обиходное понимание его смысла3.
На важность цивилизованного регулирования соседских отношений обращает внимание В. И. Емельянов. Исследователь предлагает
включить в Гражданский кодекс РФ ст. 10671 «Разумное соседское неудобство»4.
В. В. Чубаров вполне обоснованно бьет тревогу по поводу того, что
в гражданском законодательстве РФ практически отсутствуют нормы
соседского права. Речь идет об ограничениях права собственности на

8
Введение

1 См.: Пахман С. В. Обычное гражданское право в России / под ред. и с предисл.
В. А. Томсинова. М., 2003. С. 30—33.
2 См., например: Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права
собственности на недвижимость в России. Одесса, 1899. С. 229.
3 См.: Поротикова О. А. Гражданскоправовое регулирование соседских отношений // Законодательство. 2004. № 4. С. 79.
4 См.: Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М., 2002. С. 89—90.

земельный участок, направленных не на защиту публичных интересов, а на защиту прав и законных интересов собственников соседних
земельных участков1. Будучи участником формирования Концепции
развития гражданского законодательства, ученый предлагает дополнить гл. 17 ГК РФ нормами соседского права2.
Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
7 октября 2009 г.) (п. 3.6.2) рекомендовала включить в Гражданский
кодекс РФ правила, связанные с ограничением права собственности
на земельный участок в интересах соседей (соседское право).
В настоящее время юридическая общественность активно обсуждает законопроект о внесении в Гражданский кодекс РФ норм соседского права3. К сожалению, названный законопроект еще не приобрел силу закона, и создавшаяся правовая ситуация подтверждает
сложность и остроту решения поднятой проблемы — совершенствования гражданскоправового регулирования соседских отношений.
О. И. Крассов отмечает, что дополнительным импульсом развития
соседского права в современной теории гражданского права послужило опубликование в нашей стране Гражданского уложения Германии и Гражданского кодекса Квебека. В последние годы появились
монографии и статьи наших соотечественников о соседском праве,
основанные на нормах вышеназванных источников и научных трудах
дореволюционных российских классиков гражданского права. Практическим итогом такой инициативы стали нормы соседского права,
предложенные в проекте федерального закона № 475386. При этом
ученый просит весьма осторожно относиться к заимствованию норм
из иностранных правовых систем. Особенно это касается тех норм,
которые безнадежно устарели или ведут к обострению проблем этического и правового характера в нашей правовой системе4.

Введение
9

1 См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
С. 134.
2 Там же. С. 135.
3 См.: Проект федерального закона № 475386 «О внесении изменений в части
первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации,
а также в отдельные акты Российской Федерации» (принят Государственной Думой РФ
в первом чтении 27 апреля 2012 г.). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4 См.: Крассов О. И. Рецепция норм зарубежного права — метод развития цивилистической мысли // Экологическое право. 2013. № 3. С. 23.

Глава 1. Генезис «соседского» законодательства
в России и за рубежом

1.1. Эволюция российского законодательства
о регулировании соседских отношений

Возникновение соседских отношений тесно связано с социальноэкономическим, культурноисторическим развитием общества, способами его территориального устройства, укладом хозяйственнобытовой жизни, характером землепользования и формами собственности на землю. По нашему мнению, соседские правовые отношения в
России берут свое начало с племенных поселений славян, возникновения родовых, семейных, территориальных, общинных (городских,
сельских) связей, переросших в соседские отношения собственников,
владельцев и пользователей. Общинное обустройство городских и
сельских жителей, обладавших общинной (коллективной) собственностью, правом пользования общинными землями, лугами, лесами,
пастбищами, сенокосами и иными угодьями, существенно повлияло
на развитие, характер и содержание соседских отношений в дореволюционной России.
Несмотря на известную рецепцию римского права, определенное
заимствование достижений немецкого права для регулирования соседских отношений в России, использование современным отечественным законодателем «соседских» конструкций, выработанных
древнеримскими юристами и зарубежным правопорядком, следует
воспринимать не как слепое подражание зарубежному опыту, а как
объективный результат длительного развития данного института в нашей стране1. Древнерусские и дореволюционные российские правовые акты (наряду с нормами обычаев) уделяли достаточно большое
внимание регулированию соседских отношений.
Русская Правда (Краткая) (1054—1169 гг.) предусматривала имущественную ответственность в виде 12 гривен штрафа за нарушение

1 См.: Виниченко Ю. В. Соседское право и право собственности: вопрос взаимосвязи (историкоправовое исследование) // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2013. № 1. С. 21—31; Он же. О возникновении и развитии соседского права
в России // История государства и права. 2013. № 10. С. 2—5; Виниченко Ю. В., Асланян Н. П., Поротикова О. А. Соседское право в России. М., 2014. С. 31—33.