Экономика недвижимости

О. И. МИЛКОВА 

 
 
 

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

 
 
 

Учебное пособие 

 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 

 
 

Йошкар-Ола 

2021 

УДК 332(075.8) 
ББК 65.22я7 

М 60 

 

Рецензенты: 

доктор экономических наук, профессор кафедры экономики  

и финансов Марийского государственного университета  

Е. И. Царегородцев; 

доктор экономических наук, профессор кафедры бухгалтерского учета, 

анализа, аудита и экономической безопасности Поволжского  

государственного технологического университета В. Л. Поздеев 

 
 

Печатается по решению 

редакционно-издательского совета ПГТУ 

 
 
 

Милкова, О. И. 

М 60  
Экономика недвижимости: учебное пособие / О. И. Милкова. 

– Йошкар-Ола: Поволжский государственный технологический 
университет, 2021. –  94 с. 
ISBN 978-5-8158-2228-3 

 

В учебном пособии обобщены сведения о недвижимости: базовые по
нятия, основы функционирования рынка, нормативно-правовое регулирование, оценка стоимости объектов недвижимости, особенности и риски 
инвестирования в проекты по развитию недвижимости. Приведены вопросы для самоподготовки и тесты для контроля знаний. 

Для студентов направлений подготовки 38.03.01 «Экономика», 

08.03.01 «Строительство», 21.03.02 «Землеустройство и кадастр» всех 
форм обучения.  

 

УДК 332(075.8) 

ББК 65.22я7 

 

ISBN 978-5-8158-2228-3 
© Милкова О. И., 2021 
© Поволжский государственный                             
технологический университет, 2021 

ПРЕДИСЛОВИЕ 

 

Организация учебного процесса у студентов инженерных направ
лений подготовки в сфере строительства предполагает освоение 
блока экономических дисциплин, позволяющих сформировать у будущих выпускников ряд профессиональных компетенций.  

Целью данного учебного пособия является оказание методической 

помощи студентам в изучении дисциплины «Экономика недвижимости». Краткое изложение теоретических положений курса способствует их освоению, а выполнение практических заданий в виде тестов и ответов на вопросы для самоподготовки – углублению и закреплению полученных знаний.  

Материал, представленный в учебном пособии, апробирован в 

ходе лекционных и практических занятий, проводимых со студентами 
направлений подготовки 38.03.01 «Экономика», 08.03.01 «Строительство», 21.03.02 «Землеустройство и кадастр». Учебное пособие может 
быть использовано для подготовки к практическим занятиям, текущему и итоговому контролю знаний, организации самостоятельной 
работы студентов. 

Предлагаемое издание особенно актуально для студентов заочной 

формы обучения в условиях сокращения в учебных планах аудиторных занятий и необходимости активизации самостоятельной работы. 

 

 
 

ВВЕДЕНИЕ 

 

На современном этапе развития экономики одним из главных по
казателей уровня социально-экономического развития страны является состояние рынка недвижимости. Недвижимость, являясь важнейшей составляющей национального богатства, играет роль фундаментальной основы экономики страны, обеспечивая пространственный 
базис для размещения производственных и трудовых ресурсов предприятий всех видов деятельности. Кроме того, рынок недвижимости 
вносит существенный вклад в валовой национальный продукт, приносит значительную часть налогов и сборов в бюджет страны. Динамичное развитие рынка недвижимости, стабильный спрос на объекты 
недвижимости и её инвестиционная привлекательность актуализируют необходимость подготовки профессиональных кадров, имеющих специальные знания в сфере экономики и управления недвижимостью.   

Главной целью настоящего учебного пособия является обобщение 

знаний о недвижимости: базовых понятиях, основах функционирования рынка, нормативно-правовом регулировании, оценке стоимости 
объектов недвижимости, особенностях и рисках инвестирования в 
проекты по развитию недвижимости.   

Учебное пособие подготовлено в соответствии с требованиями 

ФГОС ВО и профессиональными стандартами  в части формирования у обучающихся системы компетенций, связанных с организационно-управленческой составляющей их будущей профессиональной 
деятельности. Пособие соответствует содержанию образовательных 
программ по направлениям подготовки 38.03.01 «Экономика» (профиль «Экономика и управление в организации (предприятии)»), 
08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»), 21.03.02 «Землеустройство и кадастр» (профиль «Кадастр недвижимости»). 

 
 

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЩАЯ  

ХАРАКТЕРИСТИКА ЕЕ ОБЪЕКТОВ 

 

1.1. Понятие и признаки объектов недвижимости 

 
Понятие недвижимости (недвижимого имущества) в Российском 

законодательстве появилось в 1714 г. в указе Петра 1 «О единонаследии». В советской экономике в связи с отменой частной собственности понятие недвижимости не применялось. В современной России 
понятие недвижимости возродилось вместе с правом частной собственности после 1990 года.  

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому 

имуществу (недвижимости) относятся объекты, представленные на рис. 1. 

 

 

Рис. 1. Состав недвижимого имущества (недвижимости) 

Состав недвижимого имущества (недвижимости)

Простые обособленные недвижимые объекты

Земельные участки
Участки недр
Водные объекты

Объекты, прочно связанные с землей: леса, многолетние насаждения, 
здания, сооружения (нефтяная скважина, плотина, мост и пр.)

Движимые объекты, приравненные к недвижимому имуществу: воздушные 
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты  
и иные объекты, наделенные статусом недвижимости по закону

Сложные объекты: предприятия как имущественный комплекс

Земельные участки
Здания и сооружения
Инвентарь и оборудование

Сырье 

и продукция

Требования 

и долги

Нематериальные

активы

Информация

и др.

К недвижимости отнесены наиболее ценные и общезначимые в 

государственном масштабе объекты, подлежащие кадастровому и 
техническому учету (инвентаризации). По этой причине к недвижимости отнесены суда, космические и прочие важные для государства 
движимые объекты. 

Недвижимость  это земельные участки и связанные с ними не
движимые объекты, перемещение которых без несоразмерного 
ущерба их назначению невозможно, а также приравненные к ним движимые объекты, наделенные статусом недвижимости.  

Согласно Градостроительному кодексу РФ, объекты недвижимо
сти – это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. 

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию 

территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая 
в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции 
объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений. 

В современной теории и практике рынка недвижимости разли
чают понятия «физический недвижимый объект» и «недвижимость 
как собственность», то есть правовые отношения, связанные с объектом недвижимости (рис. 2). 

Физический недвижимый объект  материальная, физически ося
заемая сущность объекта недвижимости. В состав материальной сущности недвижимости включаются земельные участки, участки недр, 
обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации. Недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух 
компонентов: земли и улучшений. При этом улучшениями считается 
все, что сделано трудом человека с использованием ресурсов на конкретных земельных участках. 

Правовые отношения, связанные с объектом недвижимости,  

юридическая сущность, означающая совокупность имущественных 
прав субъектов на объект собственности. Юридическую сущность 

недвижимости составляют право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного 
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, 
сервитуты (права ограниченного пользования чужими земельными 
участками), а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. В нормативно-правовых документах устанавливаются некоторые обременения (ограничения) в осуществлении прав 
собственности правообладателей на конкретные объекты недвижимого имущества (ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).  

 

 

Рис. 2. Состав объекта недвижимости 

 

Основу объектов недвижимости составляет земельный участок. 

Земельный участок – это обособленная территория земли, зарегистрированная в земельном кадастре под уникальным идентификационным (кадастровым) номером. 

В Российской Федерации собственники участков ограничены в 

правах на использование воздушного пространства над поверхностью 
участка, а также недр, кроме общераспространенных полезных ископаемых – глины, песка.  

 

 
 

Понятие недвижимости

Физический состав недвижимости
Юридическое содержание недвижимости

Земельный участок
Объекты над поверхностью участка

Имущество под поверхностью участка, 

в том числе полезные ископаемые 

Воздушное 
пространство

Комплекс прав на объекты недвижимости

1.2. Признаки недвижимости 

 

Все объекты недвижимости (недвижимого имущества) обладают 

уникальными признаками (рис. 3). 

 

 

Рис. 3. Уникальные признаки недвижимости 

 

Полезность объекта недвижимости удовлетворяет потребности в 

жилой или производственной площади, комфортности, экологичности, престиже и т.д. Определяется размером площади и объема помещения, планировкой, благоустройством прилегающей территории, 
местоположением, материалом конструкций и т.д. 

Местоположение определяет уникальность каждого объекта не
движимости, определяя его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном доме 
отличаются по этажам, ориентации окон, расположением на этаже 
(«внутренняя» или «угловая» квартира). 

Уникальность каждого объекта недвижимости состоит в наличии 

определенных, свойственных только ему признаков, отличающих его 
от других подобных объектов. 

Комплексность проявляется в том, что любой объект недвижи
мости включает улучшения, т.е. состоит из земли и зданий (сооружений). 

Непотребляемость недвижимости проявляется в сохранении 

натурально-вещественной формы в течение всего срока жизни. 

Долговечность объектов недвижимости выражается в бесконеч
ном сроке жизни земли как поверхности земной суши и ограниченном 
длительном сроке жизни зданий и сооружений. 

Признаки недвижимости

Полезность
Местоположение
Уникальность
Комплексность

Непотребляемость
Долговечность
Основательность

Основательность объектов недвижимости проявляется в том, 

что их невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. 

Изложенные признаки характеризуют физический (материаль
ный) объект недвижимости, но не отражают всего комплекса экономико-правовых и социальных отношений, связанных с недвижимостью. 

В системе экономических, правовых и социальных отношений 

различают четыре концепции недвижимости (рис. 4). 

 

 

 

Рис. 4. Концепции недвижимости 

 

Географическая концепция недвижимости отражает физические 

(технические) характеристики недвижимости: местоположение, 
климат, конструкция и материал строений, размеры, окружающая 
среда и т.д. 

Экономическая концепция недвижимости состоит в рассмотрении 

объектов с точки зрения инвестирования, налогообложения, сделок 
купли-продажи, источника доходов и издержек. 

Юридическая концепция недвижимости рассматривает объекты 

недвижимости исходя из совокупности прав, устанавливаемых государством. 

Социальная концепция недвижимости исходит из возможно
стей объектов недвижимости в удовлетворении физиологических, 
психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. 

Специфические экономические особенности объектов недвижи
мости представлены на рис. 5. 

Концепции недвижимости

Географическая
Экономическая
Юридическая
Социальная

Рис. 5. Специфические экономические особенности объектов недвижимости 

 
 

1.3. Внешняя среда объектов недвижимости 

 

Важными характеристиками объекта недвижимости являются его 

местоположение и внешняя среда на макроуровне (в районе, городе) 
и микроуровне (в ближайшем окружении). 

Качество местоположения объекта недвижимости, которое опре
деляется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, называется ситусом. 

Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижи
мости с внешней средой на пяти уровнях (рис. 6). 

 

 

Рис. 6. Уровни взаимодействия объекта недвижимости с внешней средой 

 

Характеристика внешней среды объектов недвижимости пред
ставлена на рис. 7. 

Экономические особенности объектов недвижимости

Инвестиционность 

объектов

Уникальность 

объектов

Ликвидность объектов

Капиталоемкость

объектов

Многофункциональность объектов

Уровни взаимодействия

1. Объект недвижимости (парковка, коммунальные службы)

2. Ближайшее окружение (потребители, 
конкуренты, социально-бытовые услуги)

3. Примыкающая территория (финансовые учре
ждения, связь)

4. Торговая зона (государственные организации, поставщики, 

оптовые склады)

5. Регион