Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  
УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ

Москва
2021

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ 
РЕГИСТРАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ 
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРАВ

Учебное пособие

Н.В. Акаёмова 

А в т о р :

Акаёмова Нина Васильевна, доцент кафедры экономики и управления 
недвижимостью РГУП, канд. юрид. наук

Р е ц е н з е н т ы :

Н.А. Алексеева, заместитель заведующего кафедрой земельного и 
экологического права РГУП, канд. юрид. наук;

С.Г. Кузнецова, доцент кафедры землепользования и кадастров 
Государственного уни-верситета по землеустройству, канд. экон. наук;

А.Н. Лужина, доцент кафедры гражданского права РГУП, канд. юрид. наук, 
доцент.

Акаёмова Н.В. Особенности государственной регистрации отдельных 
видов недвижимого имущества и прав: Учебное пособие. – М.: РГУП, 
2021. – С. 100.

ISBN 978-5-93916-872-4

Содержание учебного пособия охватывает наиболее сложные и важные темы 
по изучению дисциплины «Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество», касающиеся государственной регистрации отдельных видов недвижимости. 
Адресовано  магистрам, аспирантам, обучающимся по направлениям подготовки «Менеджмент в сфере недвижимости» и программам «Управление недвижимостью, оценка и девелопмент», а также преподавателям, практикующимся 
юристам.
Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс»

 
© Акаёмова Н.В., 2020
 
©  Российский государственный 
университет правосудия, 2021

УДК   347.214
ББК   67.404.1
      А   38

ISBN 978-5-93916-872-4

А 38

СОДЕРЖАНИЕ

От автора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Краткая историческая справка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Глава 1. Общие положения о государственной регистрации недвижимости
1.1. Понятие государственной регистрации прав  
на недвижимое имущество и сделок с ними. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.2. Государственная пошлина. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.3. Единый государственный реестр недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.4. Осуществление государственного кадастрового учета  
и (или) государственной регистрации прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.5. Объекты недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Глава 2. Особенности государственной регистрации отдельных видов  
недвижимого имущества  
2.1. Земельный участок
2.1.1. Отчуждение строений и сооружений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.1.2. Предоставление земельных участков для ЛПХ. . . . . . . . . . . . . . . . . 46
2.1.3. Земельные участки, образуемые  
из сельскохозяйственных земель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
2.1.4 Отказ от прав на землю. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.1.5. Разграничение собственности на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.1.6. Ограничения прав, обременения недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.1.7. Договор аренды земли при инвестиционной деятельности . . . . . . 53
2.1.8. Земельный участок для жилищного строительства . . . . . . . . . . . . . 54
2.1.9. Договор аренды земли с множественностью лиц . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.1.10.Искусственно созданные земельные участки. . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.2. Жилое помещение
2.2.1. Правоотношения, связанные с реновацией . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2.2. Договор о долевом участии в строительстве  
многоквартирных домов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.2.3. Иные права на жилое помещение  (наём) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.2.4. Завещательный отказ по жилому помещению . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.3. Отдельные виды объектов и прав
2.3.1. Единый недвижимый комплекс . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2.3. 2. Предприятие как имущественный комплекс . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2.3.3. Объекты культурного наследия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
2.3.4. Общая собственность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

ВВЕДЕНИЕ

Учебное пособие «Особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества и прав» предназначено для 
углубленного изучения правовых вопросов в сфере государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества. 
Основная цель данного учебного пособия — получение студентом: 

 
• правовых знаний в области  государственной регистрации отдельных видов недвижимости в сфере управления недвижимостью для 
целей предпринимательской, организационно-управленческой и 
аналитической деятельности;
 
• практических навыков в методах осуществления учетно-регистрационных действий в сфере управления недвижимостью для целей 
оценки рисков использования недвижимости в сфере имущественных отношений и  решения управленческих задач.
 
• практических навыков в анализе пакетов документов для различных видов регистрационных действий в сфере недвижимого 
имущества;
 
• навыков в составлении разных типов  договоров с  различными 
видами недвижимости, иных документов, необходимых для постановки на кадастровый учет и государственную  регистрацию 
недвижимости при реализации проектов в сфере девелопмента 
недвижимости. 

Данное пособие содержит основополагающие положения о государственной регистрации недвижимости с акцентами на особенности государственной регистрации и государственного кадастрового учета отельных видов прав, в том числе, с приведением позиций высших судебных 
инстанций по спорным вопросам в судебной практике или вопросам 
толкования отдельных аспектов правоотношений в сфере оборота недвижимости. Материал пособия для удобства восприятия систематизирован, в частности, в Главе 1 даются основные понятия и общие положения о государственной регистрации и государственном кадастровом 
учете, а в Главе 2 рассмотрены особенности государственной регистрации в отношении отдельных видом имущества и прав.

Краткая историческая справка.  
Из книги В. Гиляровского «Москва и 
москвичи»: «Вот этот самый Шпейер, под видом богатого помещика, 
был вхож на балы к В.А. Долгорукову, 
при первом же знакомстве очаровал 
старика своей любезностью, а потом 
бывал у него на приеме, в кабинете, 
и однажды попросил разрешения показать генерал-губернаторский дом 
своему знакомому, приехавшему в 
Москву английскому лорду. Князь 
разрешил, и на другой день Шпейер 
привез лорда, показал, в сопровождении дежурного чиновника, весь дом, 
— двор и даже конюшни и лошадей. 
Чиновник молчаливо присутствовал, 
так как ничего не понимал по-английски. Дня через два, когда Долгоруков отсутствовал, у подъезда дома 
остановилась подвода с сундуками и 
чемоданами, следом за ней в карете 
приехал лорд со своим секретаремангличанином и приказал вносить 
вещи прямо в кабинет князя... 
«Подробности этого скандала я 
не знаю, — говорили разное. Известно  только то, что дело кончилось в секретном отделении генерал-губернаторской канцелярии.
Англичанин скандалил и доказывал, что это его собственный дом, 
что он купил его  у владельца, дворянина Шпейера, за 100 тысяч рублей 
со всем инвентарем и приехал в нем 
жить. В доказательство представил 
купчую крепость, заверенную у нотариуса, по которой и деньги уплатил сполна. Это мошенничество 
Шпейера не разбиралось в суде, о 

нем  умолчали, и как разделались с 
англичанином — осталось неизвестным. Выяснилось, что на 2-й Ямской 
улице была устроена на один день 
фальшивая контора нотариуса, где 
и произошла продажа дома. После 
этого только началась ловля «червонных валетов», но Шпейера так и 
не нашли. Вся Москва об этом молчала, знал только один фельетонист 
«Современных известий», Пастухов, 
но с него Долгоруков взял клятву, 
что он никогда не заикнется об этом 
деле. Много лет спустя Пастухов, по 
секрету, на рыбной ловле, рассказал 
мне об этом факте, а потом подтвердил его  мне известный в  свое  время 
картежник Н.В. Попов, близко знавший почти всех членов шайки «червонных валетов», с которыми якшался, и добавил ряд подробностей, неизвестных даже Пастухову. От него я 
узнал, что Шпейер был в этой афере 
вторым лицом, а главным  был некий 
прогорелый граф, который не за это 
дело, а за ряд других мошенничеств 
был сослан в Сибирь»1. 
Интересная история и поучительная, показывающая недостатки 
системы защиты и охраны прав собственников и, безусловно, важность 
и нужность публичности в удостоверении прав и сделок посредством 
государственного механизма. 
Недвижимость всегда была и 
сегодня остается самым ценным 
объектом гражданских прав. 

1 Гиляровский В.А. Москва и москвичи. 
Издательство Аст. М., 2009. С.413, с.201, 202.

​Введение

Особенности​гос-ой​регистрации​отдельных​видов​недвижимого​имущества​и​прав

Между тем, вопросы охраны прав 
на недвижимое имущество, а, следовательно, и «удостоверение» их 
наличия, были актуальны фактически с момента перехода к оседлому 
образу жизни, когда стали появляться представления о собственности, 
при этом, первоначально речь шла в 
первую очередь о земле, как о наиболее значимом объекте прав. 
В дальнейшем, с формированием 
и становлением системы государственной власти, правовых систем, 
развитием гражданского общества и 
гражданского оборота, развивалось 
юридическое разделение вещей на 
движимые и недвижимые, вызванное объективной необходимостью 
разного правового регулирования 
оборота различных вещей. Стоит 
отметить, что несмотря на то, что 
наиболее мощное развитие, в современном понимании, системы государственной регистрации в России, 
пришлось на начало 2000-х годов, 
еще на этапе становления российской государственности вопросы 
«фиксации» недвижимого имущества как функции государства имели 
место. Так, в 1275 г. князем Василием Ярославичем была возобновлена 
перепись недвижимого имущества, 
возникшая еще до татаро-монгольского нашествия. Несмотря на то, 
что права на имущество этой переписью не устанавливались, все же 
такую перепись можно считать прототипом кадастра недвижимости.
В дальнейшем система кадастра 
развивалась прежде всего для фи
скальных целей. Так, Петр I установил порядок, получивший название 
«крепостного». И в этот же период в российском законодательстве 
появляются понятия движимого и 
недвижимого имущества в соответствии с Указом Петра I «О единонаследии» (1714 г.). Хоть Указ имел ряд 
недостатков, в частности, отсутствие толкования терминов движимое 
и недвижимое имущество, а равно 
иные противоречия, несомненно 
этот Указ имеет существенное историческое значение с точки зрения 
введения классификации вещей. 
При этом уже 1701 г. оборот недвижимости совершался с участием 
крепостных писцов – официальных 
лиц, работавших под началом надсмотрщика в Палате крепостных 
дел, приведенных к присяге и получавших жалование. Так создавалась 
централизованная система контроля за оборотом недвижимости, 
которая продолжала развиваться в 
зависи-мости от исторических особенностей, потребностей эпохи, а 
также с учетом развития общества 
и гражданский правоотношений, 
расширения гражданского оборота, 
вплоть до наших дней, уже с учетом 
появления новых технологий, объектов, прав и сделок. 
В дореволюционной России использовался термин «укрепление 
права», которое осуществлялось путем совершения определенного акта. 
Вот что писал профессор Дмитрий Иванович (Дитрих Иоганнович) 
Мейер (1819-1856) в курсе лекций 

​Введение

«Русское гражданское право»1, посвященном анализу гражданского права 
Российской империи XIX века: «В 
тесной связи с приобретением права 
состоит вопрос о признании его со 
стороны общественной власти. Справедливо, конечно, что большинство 
юридических отношений, существующих в действительности, обходится 
без участия общественной власти: поэтому и для существования прав большей частью достаточно признания их 
со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям. Но тем не менее справедливо 
и то, что каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охранении, а она 
обещает свое действие к охранению 
права только тогда, когда существование его представляется несомненным. Действительно, это последнее 
условие необходимо для того, чтобы 
общественная власть могла принять 
принудительные меры к осуществлению права, ибо всякое принуждение 
представляется тягостным. Поэтому 
для общественной власти не только 
имеется интерес, на ней даже лежит 
обязанность как можно осторожнее 
употреблять принудительные меры 
к осуществлению права, употреблять 
их только тогда, когда существование 
права несомненно. Вот почему желательно, чтобы возникновение права всегда обозначалось каким-либо 

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право (глава 5, параграф 37). СПб., 1864. С. 
246, 247, 790.

резким следом, свидетельствующим 
о его существовании. И вот почему 
все законодательства очень дорожат 
наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование.
Установление 
такого 
знака составляет укрепление права 
(corroboratio). 
Под 
укреплением 
права разумеется, таким образом, 
устанавливание внешнего знака, 
свидетельствующего о существовании права. Этот знак устанавливается или при самом приобретении 
права и свидетельствует о первом 
моменте его существования, или 
впоследствии, так что установление 
знака уже следует за приобретением права, т. е. он устанавливается 
тогда, когда право уже существует. 
Например, совершается заем: или 
при самом совершении его составляется заемное письмо, свидетельствующее о праве заимодавца, или 
сначала заем совершается словесно, 
и только впоследствии для укрепления права заимодавца составляется 
заемное письмо. При всем том, однако же, было бы странно со стороны законодательства требовать 
укрепления каждого права, устанавливающегося в действительности».
С 1866 г. в Российской империи 
существовала нотариальная система укрепления прав на недвижимость, введенная Положением 
о нотариальной части 1866 г.2

2 Положение о нотариальной части 
1866 г. Ч. I т. XVI Свода законов Российской империи.

Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимое имущество должны были 
совершаться у нотариуса, затем обращены в крепостные акты через утверждение их старшим нотариусом. 
В каждом окружном суде был нотариальный архив, где велись крепостные книги и реестры крепостных дел.
Сведения о зарегистрированых 
правах оглашались в «Сенатских 
ведомостях»1 в г. Санкт-Петербурге, 
что не обеспечивало всеобщую осведомленность, так как места сделок 
зачастую располагались далеко от 
столицы. Нотариальное положение 
указывало, что приобретение права 
собственности считается совершившимся «со времени утверждения 
акта старшим нотариусом, внесения 
акта в крепостную книгу и отметки 
о том в реестре крепостных дел», 
при этом сам акт о передаче права, 
совершенный у нотариуса должен 
был быть предъявлен старшему нотариусу по месту нахождения имущества в течение одного года. 
Такой порядок укрепления прав 
собственности на приобретаемую 
недвижимость скорее затруднял 
выяснение в точности юридического состояния недвижимости.
Для устранения недостатков действующего крепостного порядка 
«укрепления вещных прав» к 1892 г. 
был разработан проект Вотчинного 
устава. Но поскольку межевание зе
1 Печатное издание Правительствующего сената в Российской империи, выходившее в 1809—1917 гг. в г. Санкт-Петербурге.

мель в России в полном объеме еще 
не было произведено и говорить 
об имеющейся индивидуализации 
каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя, 
учитывая, что границы смежных 
земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге, Вотчинный устав так и 
не был принят. Споры о принятии 
Вотчинного устава продлились до 
начала Первой мировой войны, а 
последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными. 
В результате российское дореволюционное право так и не получило инструмента для обеспечения надежности гражданского 
оборота недвижимости.
Затем в истории Росси был период 
отрицания частной собственности, и 
как следствие, упразднение понятий 
движимых и недвижимых вещей – с 
20-х по 90-е годы прошлого века.
Наиболее мощное развитие системы государственной регистрации 
недвижимости в России приходится 
на конец ХХ в., когда был принят и 
вступил в силу Гражданский кодекс2, а 
впоследствии Федеральный закон «О 
государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с 
ним»3, утративший силу в связи с вве
2 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ 
(ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020).
3 Федеральный закон «О государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество 

Особенности​гос-ой​регистрации​отдельных​видов​недвижимого​имущества​и​прав

дением нового Федерального закона «О государственной регистрации 
недвижимости»1. Стоит отметить, что 
31 декабря 2019 г. Федеральный закон «О государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним» утратил силу в полном 
объеме, но его применение в значительной части было прекращено еще 
в 2017 г. в соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ2, которые 
вступили в силу с 1 января 2017 г. 
Такой резкий скачок в развитии системы государственной регистрации 
обусловлен особенностями исторического развития Росси в конце  
ХХ в. – сменой политического режима, переходом к рыночной экономике, развитием гражданских отношений, института собственности.
Таким образом, с 1997 г. на территории Российской Федерации 
стал активно развиваться, упомянутый в Гражданском кодексе РФ 
еще в 1994 г. институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (документ утратил силу с 1 января 2020 г. в связи с 
изданием Федерального закона от 03.07.2016 
N 361-ФЗ).
1 Федеральный закон от 13.07.2015  
N 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости».
2 Федеральный закон от 03.07.2016  
N 361-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О внесении 
изменений в отдельные законодательные 
акты Российской Федерации и признании 
утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

В 2017 г. произошло объединение двух самостоятельных систем 
Государственного Кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 
(ЕГРП) в Единый государственный 
реестр недвижимости (ЕГРН), в соответствии с  новым  ФЗ №218-ФЗ 
от 13.07.2015 г. «О государственной 
регистрации недвижимости», который регулирует систему государственной регистрации недвижимости 
в России в настоящее время.
Таким образом, вопросы, связанные с правами на недвижимость, вытекающие из особенностей объектов 
и сделок с ними, правовых последствий тех или иных действий или бездействия, были актуальны во все времена в различных аспектах и с точки 
зрения фискальной функции государства, и с точки зрения учета, подтверждения, охраны и защиты прав. 
Система государственной регистрации несомненно продолжает 
развиваться, исходя из новых потребностей общества, в том числе, 
в части организации государственного кадастрового учета и государственной регистрации, появления 
новых технологий, электронных 
способов передачи и хранения информации и удостоверения прав, 
способов совершения сделок, учитывая важность института собственности, ценности недвижимых 
вещей и прав на них и увеличения 
оборота объектов недвижимости.

​Введение

ГЛАВА 1. 
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ 
РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие государственной регистрации прав  
на недвижимое имущество и сделок с ними

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический 
акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, 
прекращения права  определенного лица на недвижимое имущество или 
ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее 
— государственная регистрация прав)1. 

Государственной регистрации подлежат право собственности, 
право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право 
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, 
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных 
Гражданским кодексом РФ2.

Государственная регистрация права в ЕГРН — единственное 
доказательство существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право может быть оспорено 
только в судебном порядке.

Система государственной регистрации базируется на принципах 
единства государственного реестра, обязательности государственной 
регистрации, публичности характера государственной регистрации, 
ее открытости и достоверности, ответственности за деятельность 
регистраторов, бесрочности хранения информации3. 
Кроме того, новым в системе государственной регистрации является 
принцип экстерриториальности – то есть возможность обращаться за 
регистрацией прав в офис приема-выдачи документов независимо 
от места расположения объекта недвижимости. Такая возможность 

1 Ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2 Ст. 131 ГК РФ.
3 См. подробнее: Хайруллина А.В. Принципы государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество// Молодой ученый. 2019. №13(251). С.218-220.