Техническая инвентаризация объектов недвижимости

ТЕХНИЧЕСКАЯ 

ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ 

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В.А. ТАРБАЕВ
И.В. ШМИДТ
А.А. ЦАРЕНКО

Москва

ИНФРА-М

2022

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Рекомендовано Учебно-методическим советом ВО в качестве учебного пособия 

для студентов высших учебных заведений, обучающихся 

по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

(квалификация (степень) «бакалавр»)

УДК 332:657.371(075.8)
ББК 67.404я73
 
Т19

Тарбаев В.А.

Т19 
 
Техническая инвентаризация объектов недвижимости : учеб
ное пособие / В.А. Тарбаев, И.В. Шмидт, А.А. Царенко. — Москва : 
ИНФРА-М, 2022. — 170 с. + Доп. материалы [Электронный ресурс]. — (Высшее образование: Бакалавриат). — DOI 10.12737/textbook_5af03e3db62084.73663051.

ISBN 978-5-16-013695-0 (print)
ISBN 978-5-16-106352-1 (online)
В учебном пособии описаны объекты технического учета, приведены 

основные положения о техническом учете и инвентаризации объектов недвижимости. Рассмотрены вопросы организации и ведения работ по технической инвентаризации, формирования инвентарного дела и документов для кадастрового учета зданий.

Соответствует требованиям Федерального государственного образова
тельного стандарта высшего образования последнего поколения.

Предназначено для студентов высших учебных заведений, обуча
ющихся по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», а также для магистров и аспирантов по специальности 21.04.02 
«Землеустройство и кадастры». Представляет интерес для преподавателей 
вузов, изучающих земельный и городской кадастры, а также для муниципальных и государственных служащих, кадастровых инженеров, работающих в сфере кадастровых отношений.

УДК 332:657.371(075.8)

ББК 67.404я73

Р е ц е н з е н т ы:

Тараканов О.В., доктор технических наук, профессор, декан факультета 

управления территориями, заведующий кафедрой «Кадастр недвижимости и право» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»;

Заворотин Е.Ф., доктор экономических наук, профессор, и.о. директо
ра ФГБНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики 
и организации агропромышленного комплекса»

ISBN 978-5-16-013695-0 (print)
ISBN 978-5-16-106352-1 (online)

Материалы, отмеченные знаком 
, 

доступны в электронно-библиотечной системе Znanium.com

© Тарбаев В.А., Шмидт И.В., 

Царенко А.А., 2018

Предисловие

В основе учебного пособия лежит доступное изложение основ 
технической инвентаризация объектов недвижимости. Отражена 
роль технической инвентаризации объектов недвижимости в области земельно-кадастровых отношений. Учебное пособие также 
способствует лучшему освоению и изучению дисциплины «Техническая инвентаризация объектов недвижимости».
Целью изучения дисциплины является приобретение теоретических знаний и практических навыков по разработке научно обоснованных рекомендаций для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, позволяющей успешно подготавливать документы для государственного учета.
Основной задачей государственного учета жилищного фонда 
в РФ является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне 
благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.
В соответствии с учебным планом по направлению подготовки 
21.03.02 «Землеустройство и кадастры» дисциплина «Техническая 
инвентаризация объектов недвижимости» относится к вариативной 
части дисциплин первого блока Основной профессиональной образовательной программы высшего образования (ОПОП ВО).
Дисциплина базируется на знаниях, полученных обучающимися 
при изучении дисциплин «Материаловедение», «Основы градостроительства и планировка населенных мест», «Метрология, стандартизация и сертификация», «Основы кадастра недвижимости», 
«Кадастр недвижимости».
Для качественного усвоения дисциплины обучающийся должен:
 
• знать основные понятия, задачи, принципы ведения государственного кадастра; основные требования инженерной подготовки территории; виды и свойства основных строительных материалов;
 
• уметь анализировать законодательную базу решения задач и технологию ведения государственной регистрации недвижимости, 
существующую застройку и все кадастровые элементы территории по качеству их размещения и удобствам для перспективного использования; разрабатывать материаловедческую часть 
технического задания при проектировании строительных объектов в системе землеустройства и кадастров;

• владеть навыками проектирования строительных объектов 
в системе землеустройства и кадастров их размещения для перспективного использования.
Дисциплина «Техническая инвентаризация объектов недвижимости» является базовой для подготовки к итоговой государственной аттестации. Она направлена на формирование у студентов такой профессиональной компетенции, как «способность 
использовать знания современных технологий технической инвентаризации объектов капитального строительства» (ПК-12).
В результате освоения дисциплины обучающийся должен:
 
• знать основные понятия, виды объектов недвижимости, информационно-кадастровое обеспечение операций с недвижимым 
имуществом;
 
• уметь анализировать и выделять по классификации различные 
объекты недвижимости, учитывать техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и использовать знания 
современных технологий технической инвентаризации объектов 
капитального строительства;
 
• владеть навыками определения объекта недвижимости как объекта государственного технического учета и современными технологиями технической инвентаризации объектов капитального 
строительства.
Учебное пособие «Техническая инвентаризация объектов недвижимости» представляет большой интерес не только для учащихся, но и для госслужащих и граждан, работающих по направлению технического учета, осуществляемого путем проведения 
технической инвентаризации и являющегося основой государственного учета.
Авторами учебного пособия раскрываются и разъясняются 
основные моменты проведения технической инвентаризации 
объектов недвижимости, что помогает приобрести знания для 
успешной подготовки документов для государственного учета.
Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» 
в период 2000–2015 гг. было издано несколько нормативных правовых актов, регулирующих техническую инвентаризацию объектов 
капитального строительства. К таким нормативным правовым 
актам относится Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 
№ 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального 
строительства», в котором была определена основная задача государственного учета жилищного фонда в РФ: получение инфор

мации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости 
объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. С введением государственного кадастра недвижимости меняются цель 
и порядок технической инвентаризации.
Постановлением Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 предыдущее постановление признано утратившим силу. На данный момент актуальным является Приказ Госстроя РФ от 15.05.2002 № 79 
«Об утверждении Норм времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности».
Актуальность технической инвентаризации объектов недвижимости обусловливается тем, что является главным элементом 
в системе учета материального благосостояния государства. Для 
недвижимости по результатам технической инвентаризации объекта изготавливается органом технической инвентаризации (ОТИ) 
технический паспорт.
По результатам технической инвентаризации выдается следующая техническая документация:
 
• технический паспорт, который является основой для изготовления технического плана;
 
• выписка из технического паспорта;
 
• справка о технических характеристиках объекта;
 
• справка об отсутствии строений;
 
• справка о земельном участке.
Основными задачами технической инвентаризации и государственного технического учета объектов капитального строительства 
являются:
 
• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
 
• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной 
базы об объектах капитального строительства;
 
• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой 
базе;
 
• информационное обеспечение функционирования системы 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним;
 
• сбор и предоставление сведений об объектах капитального 
строительства для проведения государственного статистического учета.

Объектами технической инвентаризации являются: жилые и нежилые здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного 
строительства.
Техническая инвентаризация разделяется на первичную техническую инвентаризацию и инвентаризацию изменений характеристик объекта:
 
• первичная инвентаризация проводится по объектам, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась;
 
• техническая инвентаризация изменений характеристик проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение и т.п.).
Техническая инвентаризация объектов капитального строительства бывает разной степени сложности, от квартиры до заводов 
и производственных предприятий, и роль ее переоценить трудно.

Глава 1
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
О ТЕХНИЧЕСКОМ УЧЕТЕ И ИНВЕНТАРИЗАЦИИ 
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ 
ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ

Техническая инвентаризация как одна из сфер профессиональной деятельности имеет уникальные исторические, интернациональные и национальные традиции.
Переписи недвижимости для целей учета, налогообложения, 
наследования и других общественных потребностей известны 
с древнейших времен, а пятилетний цикл проведения инвентаризаций введен в практику начиная с 435 г. н.э. в Римской империи 
и Греции.
В России процесс становления и развития государственного 
технического учета имеет древнюю историю. Впервые упоминание 
о нем относится к 1275 г., времени правления Великого князя Василия Ярославича, предпринявшего попытку инвентаризации земель, которая проводилась писцами по специальным инструкциям 
(так называемым наказам).
Однако первая государственная инструкция, содержавшая правила определения площадей и порядок их описания, была создана 
20 сентября 1555 г. Иваном Грозным. Этот государственный наказ 
по технической инвентаризации содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей. Иван Грозный создал 
для России первое государственное межевое землеустроительное 
учреждение — Поместную избу (Поместный приказ). В 1556 г. была 
проведена повсеместная опись земель, которая имела большое значение для упорядочения финансовой системы и системы налогов1. 
Поместный приказ просуществовал более 150 лет.
Петр I наделил землемеров жалованием, научил их владеть современными для того времени техническими средствами.
Елизавета Петровна дала землемерам неограниченную власть 
на земле и ввела смертную казнь при посягательстве на государственного землемера.

1 
См.: Быкова Е.Н., Павлова В.А. Техническая инвентаризация объектов капитального строительства. СПб.: Лань, 2014. 160 с.

При Екатерине II были образованы территориальные землеустроительные органы на местах, государственная землемерная 
служба, во главе которой стояла Межевая Канцелярия (с 1765 г.), 
ведавшая земельными делами России также более 150 лет. В это 
время в России проводилось Генеральное межевание, целью которого было определение точных границ всех земельных участков. 
План межевания включал составление почвенных карт масштаба 
примерно 1 : 10 000. Была создана уникальная коллекция планов 
и карт, насчитывающая 200 тыс. единиц хранения. Все планы 
и карты содержали начальные сведения о бонитировке почв, т.е. 
была предпринята первая попытка классифицировать почвы по их 
продуктивности. Это межевание продолжалось около 90 лет, в течение которых в инвентаризационные материалы вносились текущие изменения.
Это было началом земельного кадастра России. С 1806 по 1882 г. 
проводилось Специальное межевание земель. Проведение Генерального и Специального межевания позволило навести порядок 
в использовании российских земель и существенно поправить положение Российской империи.
Николай I, учитывая особую ценность и геополитическую важность землемерного дела, поставил государственную землеустроительную службу «на военную ногу».
При Николае II на землеустройство и переселение выделялись 
огромные для того времени деньги, что изменило основу земельного строя России.
В 40-х гг. XIX в. были произведены работы по земельному 
устройству государственных крестьян и составлены планы земельных имуществ, определена доходность земель, промыслов, 
лесов и т.п. Однако эти материалы не обновлялись внесением текущих изменений и вскоре потеряли свое значение. В конце XIX в. 
была проведена подворная перепись, положившая начало современному подходу к инвентаризации зданий.
В 1905 г. Московской городской управой были начаты работы 
по инвентаризации земель, принадлежавших городу (школы, больницы, угодья, свалки и пр.); городские улицы при этом не учитывались. Однако впоследствии работы были прекращены из-за недостатка ассигнований.
Реализация Столыпинских реформ (1906–1911) потребовала 
учреждения в России Комитета по землеустроительным делам, 
а также губернских и уездных землеустроительных комиссий, которые в губерниях возглавляли губернаторы, а в уездах — предводители дворянства. Говоря о роли землеустройства в осуществлении аг

рарных преобразований, Председатель Совета министров П.А. Столыпин выразил свое мнение о том, что в Государственной Думе 
землеустроительные начинания правительства имеют не только экономическое, но и глубоко общественное и политическое значение.
Любая сделка отчуждения недвижимости записывалась в приказах. Если объектом сделки являлась земля, запись делалась в поместном приказе, если дом или двор — в земском приказе, а по городам — у воевод. По прошению приобретателя оформлялась отказная грамота, а иногда с ней соединялась и вводная послушная 
грамота, которая должна была внушить местным крестьянам мысли 
о необходимости повиновения новому землевладельцу. Данные документы, по существу, подтверждали права на те объекты, которые 
впоследствии стали именовать недвижимостью.
21 мая 1927 г. Экономическое совещание как главный орган 
хозяйственного управления при Совете труда и обороны приняло 
постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов», 
которое предопределило создание в системе коммунальных органов 
РСФСР специальных бюро технической инвентаризации (БТИ).
Характерная для России специализация функций, как по государственному учету недвижимости (Министерство государственных имуществ, Межевой департамент Сената, Департамент 
статистики Министерства внутренних дел, экзекуторы, бухгалтеры 
и чертежные отделы департаментов всех министерств и губернских правлений), так и по сделкам с недвижимостью (крепостные 
надсмотрщики и писцы крепостных отделений при палатах гражданских судов, уездные и окружные суды, нотариусы), сохранилась 
и поныне.
Установлено, что с 1921 по 1931 г. вопросами инвентаризации 
в России ведал Народный комиссариат внутренних дел (НКВД). 
Данный факт пытаются увязывать с революционным террором. 
Однако в европейских странах, да и в дореволюционной России, 
в ведении Министерства внутренних дел (МВД) обычно находятся 
не только жилищно-коммунальное хозяйство, но и строительство, 
образование и здравоохранение. В НКВД вопросами технической 
инвентаризации (ТИ) ведало Главное управление коммунального 
хозяйства (ГУКХ). Надо полагать, что обычный рост штатов породил в 1930 г. образование Главного управления жилищного хозяйства (ГУЖХ) НКВД, которому и передали функции по ТИ. 
Какой отдел ведал ТИ, ГУКХ или ГУЖХ, установить пока не удалось.
С 1931 по 1946 г. эту работу возглавляет Народный комиссариат 
коммунального хозяйства (НККХ).

В составе НККХ функционировало Центральное бюро технического учета (ЦБТУ). Вероятно, в связи с переоценкой основных 
фондов в 1939 г. ЦБТУ разделилось на два инвентаризационных 
органа: Центральное инвентаризационное бюро (ЦИБ) и Центральное бюро по оценке строений (ЦБОС). Подобное разделение 
просуществовало до начала войны. Затем с 1941 по 1949 г., несмотря 
на образование в 1946 г. Министерства коммунального хозяйства 
(МКХ вместо НККХ), в системе НККХ и МКХ функционировало 
ЦИБ.
В 1949 г. Центральное инвентаризационное бюро МКХ преобразуется в инвентаризационно-технический отдел, а в 1959 г. — 
в отдел технической инвентаризации МКХ. В 1967 г. на базе отдела 
создается хозрасчетное Республиканское бюро технической инвентаризации (РБТИ МКХ).
Переименование в 1971 г. МКХ в Министерство жилищно-коммунального хозяйства (МЖКХ) не повлекло изменения названия 
РБТИ. Лишь в 1975 г. оно переименовывается в Республиканское 
управление технической инвентаризации (РУТИ МЖКХ), а в настоящее время — «Ростехинвентаризация». Управление «Ростехинвентаризация» сумело до сегодняшнего дня сохранить свои имя 
и дело.
Многие инвентаризаторы знают Вениамина Григорьевича 
Петропавловского и Семена Даниловича Литвинчева как составителей сборников официальных материалов по технической инвентаризации. Имеются и такие сведения, что Петропавловский возглавлял отделы ТИ МКХ и ТИ МЖКХ с 1949 по 1965 г. На этом 
посту его сменил в 1965 г. Литвинчев, усилиями которого в 1967 г. 
было создано РБТИ МКХ и в 1975 г. переименовано в РУТИ 
МЖКХ.
Бюро технической инвентаризации выполняло изначально:
 
• техническую инвентаризацию и переоценку: жилых и нежилых 
строений, инженерных сооружений и сетей водопровода и канализации, теплофикационных установок и сетей, коммунальных 
электрических станций и сетей, основных фондов предприятий 
городского электротранспорта, гостиниц, бань, прачечных;
 
• инвентаризацию сооружений внешнего городского благоустройства: дорог, тротуаров, мостов, труб, водоотводных и берегоукрепительных сооружений, набережных, а также зеленых 
насаждений.
В 1970–1983 БТИ осуществляет и следующие функции:
 
• выявление и учет изменений в составе, состоянии и стоимости 
основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (стро