Современные технологии реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений

С. Г. Абрамян, О. В. Бурлаченко
СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ 
РЕКОНСТРУКЦИИ 
И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Курс лекций
Москва  Вологда
«Инфра-Инженерия»
2021

УДК 69.059(075.8)
            
ББК 38.683я73
        А16
Рекомендовано УМО РАЕ по классическому 
университетскому и техническому образованию
в качестве учебного пособия для студентов 
высших учебных заведений, обучающихся 
по направлению подготовки 08.04.01
 «Строительство» 
Р е ц е н з е н т ы :
коллектив кафедры строительства Северо-Кавказского федерального 
университета в лице заведующего кафедрой кандидата технических наук, 
доцента Д. В. Щитова; почетный профессор Московского автомобильнодорожного института, почетный дорожник РСФСР, почетный работник высшего 
профессионального образования Российской Федерации доктор технических 
наук, профессор В. С. Боровик
Абрамян, С. Г.
А16 
 
Современные технологии реконструкции и капитального 
ремонта зданий и сооружений : курс лекций / С. Г. Абрамян, 
О. В. Бурлаченко. - Москва ; Вологда : Инфра-Инженерия, 2021. - 
196 с. : ил., табл. 
ISBN 978-5-9729-0733-5
Рассмотрены 
основные 
традиционные 
и 
инновационные 
технологии реконструкции и капитального ремонта строительных систем. 
Представлена информация по усилению несущих конструктивных 
элементов зданий и сооружений, повышению теплотехнических свойств 
ограждающих конструкций. Уделено внимание реконструкции кровли, 
балконов и изменению объемно-планировочных решений. 
Для студентов вузов строительных направлений подготовки. 
Может быть полезно специалистам строительной отрасли при повышении 
квалификации.
УДК 69.059(075.8)
ББК 38.683я73
ISBN 978-5-9729-0733-5 ” Абрамян С. Г., Бурлаченко О. В., 2021
” Издательство «Инфра-Инженерия», 2021
” Оформление. Издательство «Инфра-Инженерия», 2021

ВВЕДЕНИЕ
Реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений являются одними из важнейших направлений в 
обеспечении и повышении качества жизни населения. Однако 
по сравнению с неуклонным возрастанием объемов ветхого 
и аварийного жилого фонда объемы зданий, подлежащих 
реконструкции и капитальному ремонту, имеют тенденции 
снижения.
Так как реконструкция направлена на решение вопросов социально-экономического и градостроительного значения, она должна носить комплексный характер и учитывать 
длительную перспективу развития города, района, предприятия. Вопросы финансирования должны решаться только на 
государственном уровне, поэтому необходимо разработать 
новые механизмы финансирования реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Отсутствие эффективных 
рычагов финансирования, перспективного плана выполнения 
работ по реконструкции и капитальному ремонту зданий и 
сооружений приведет к невозможности обеспечения граждан 
России доступным и комфортным жильем. 
Данное учебное пособие разработано в соответствии с 
рабочей программой дисциплины «Современные технологии 
строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий 
и сооружений» и предназначено для студентов высших учебных заведений, обучающихся в магистратуре по направлению 
подготовки «Строительство», специализация «Промышленное 
и гражданское строительство: технологии и организация 
строительства».
3

 
Основная цель данного учебного пособия не только 
ознакомить студентов с современными технологиями реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений, 
но и научить их мыслить и продвигать новейшие научные 
достижения в сферу производственного применения; вырабатывать методы решения строительных проблем путем поиска 
научных идей и продвижения их в технику, технологию и 
производство. 
 
В учебном пособии использованы материалы учебника 
«Технология и организация реконструкции и капитального 
ремонта зданий и сооружений», написанного ранее авторами.
 
Пособие может оказать существенную помощь студентам строительных вузов, а также специалистам, получающим 
послевузовское образование и занимающимся проблемами и 
вопросами реконструкции и капитального ремонта зданий и 
сооружений.
 
4

Лекция 1
ЦЕЛИ  И  ЗАДА
ЧИ  РЕКОНСТРУКЦИИ 
И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. КЛАССИФИКАЦИЯ 
РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ  РАБОТ
Цели, задачи, методы и жизненный цикл реконструкции. Сложность реконструкции существующих жилых 
и общественных зданий находит отражение в разнообразии 
применяемых определений и терминов, среди которых чаще 
всего встречаются такие: обновление, усовершенствование, 
восстановление, перестройка, улучшение, модернизация, 
реконструкция.
В нормативной литературе и проектно-производственной практике существует несколько понятий термина 
«реконструкция». В некоторых случаях имеется в виду реконструкция в градостроительном смысле слова, сводящаяся к 
сносу ветхих зданий и строительству на освободившейся территории новых. Иногда это понятие касается переустройства 
отдельных зданий с целью улучшения их эксплуатационных, 
комфортных качеств и продления срока службы. В этом случае необходимость реконструкции здания вызывается его несоответствием современным нормам и требованиям, а также 
износом его конструкций и оборудования.
Так как цель, задачи, методы исследования любого 
предмета заисят от содержания и понятийного аппарата изучаемого предмета, приведем существующие определения 
термина «реконструкция»1  (табл. 1.1).
1  Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и 
жилищно-коммунальном комплексе [Электронный ресурс]. URL: http://test.galspro.
ru/ (дата обращения: 25.02.20). 
5

Таблица 1.1
Наиболее часто встречающиеся определения понятия
«реконструкция зданий и сооружений»
Термин
Определение
Источник
ВСН 61-89(р)
Реконструкция 
жилого дома
Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, 
связанных с изменением основных 
технико-экономических показателей 
жилого дома (количества и площади 
квартир, строительного объема и общей 
площади дома) или его назначения и 
осуществляемых в целях улучшения 
условий проживания и приведения 
эксплуатационных показателей жилого 
дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может 
включать: изменение планировки 
помещений, возведение надстроек, 
встроек, пристроек, а при наличии 
обоснований - частичную разборку 
здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные 
сети (кроме магистральных); замену 
изношенных и морально устаревших 
конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные 
и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; 
улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство 
прилегающей территории
МДС 12-9.2001
Реконструкция 
здания
Комплекс строительных работ и 
организационно-технических мероприятий, связанных с изменением 
основных технико-экономических 
показателей (количества и площади 
квартир, строительного объема и 
общей площади здания, вместимости 
или пропускной способности или его 
назначения)
6

Окончание таблицы 1.1
ГОСТ 
Р 51929-02, 
ВСН 58-88(р)
Комплекс операций по переустройству 
действующего здания (сооружения, 
оборудования, коммуникаций, объектов 
жилищно-коммунального назначения) в 
целях повышения технического уровня, 
улучшения технико-экономических 
показателей, условий эксплуатации и 
охраны окружающей среды 
Реконструкция 
здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов 
жилищно-коммунального 
назначения) 
Градостроительный кодекс 
РФ (ГрК РФ)
Реконструкция 
объектов 
капитального 
строительства 
(за исключением 
линейных 
объектов)
Изменение параметров объекта 
капитального строительства, его 
частей (высоты, количества этажей, 
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение 
объекта капитального строительства, а 
также замена и (или) восстановление 
несущих строительных конструкций 
объекта капитального строительства, 
за исключением замены отдельных 
элементов таких конструкций на 
аналогичные или иные улучшающие 
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных 
элементов
Анализ существующих определений позволяет предложить следующее толкование термина: реконструкция - комплекс строительных работ и организационно-технологических мероприятий в целях улучшения технико-экономических 
показателей, повышения эксплуатационной и экологической 
безопасностей действующих зданий и сооружений.
Исходя из вышеуказанных определений реконструкции, на рис. 1.1 приведены ее основные цели.
Для достижения целей необходимо решать определенные задачи, направленные на сокращение расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание зданий; сохранение 
здоровья населения за счет применения экологически чистых 
 
материалов; улучшение и постепенное выравнивание условий 
жизни населения в старых и новых городских районах; обнов7

 Рис. 1.1. Основные цели реконструкции зданий и сооружений
Таблица 1.2
Задачи и методы реконструкции зданий и сооружений
Задачи
реконструкции
Методы и направления 
решения задач
Изменение объемнопланировочных решений
Надстройка;
пристройка, встройка;
устройство лоджий взамен балконов, эркеров;
перепланировка
Улучшение техникоэксплуатационных 
параметров
Замена кровель;
устройство дополнительной теплозащиты;
замена инженерных сетей, установка приборов учета и регулирования расхода ресурсов
Повышение уровня 
комфортности, 
благоустроенности
Устройство подземных гаражей;
благоустройство территории (организация 
детских и спортивных площадок, площадок 
для выгула собак и т. д.)
Восстановление и усиление 
зданий, поврежденных в 
результате катастроф, 
стихийных бедствий
Изменение конструктивной схемы здания, 
схемы нагрузок на конструкции; усиление 
путем возведения дополнительных конструкций; изменение функционального назначения 
зданий; химическое закрепление грунтов
8

ление застройки и планировочной структуры жилого фонда; 
повышение архитектурно-пространственных качеств застройки (табл. 1.2).
Реконструкция, по сравнению с новым строительством, имеет ряд отличий и гораздо сложнее. Этапы жизненного цикла реконструкции зданий и сооружений приведены в 
табл. 1.3.
Таблица 1.3
Этапы жизненного цикла реконструкции зданий и сооружений
Стадия
Название
Характеристика
I
Предпроектная
Анализ технического состояния объекта. 
Определяется перечень строительных работ, 
срок их окончания и сдачи объекта в эксплуатацию. Составляется детальный план проведения 
мероприятий, отражающий последовательность 
решения задач, необходимых для реализации 
проекта
II
Проведение 
геологических
изысканий
Исследуется рельеф местности, где расположен 
объект, и особенности грунта в целях исключения проседания конструкции после реконструкции здания, вызванного увеличением массы 
здания, а также другие проблемы, представляющие риск для жизни и здоровья людей
III
Разработка проекта
Подготовка проектно-сметной документации с 
учетом особенностей, функционального назначения здания, методов выполнения работ при 
реконструкции объекта
IV
Согласование проекта в соответствующих инстанциях
Получение разрешения для начала строительных работ. Разработка проекта производства 
работ на реконструкцию объекта
V
Реализация проекта
Выполнение строительно-монтажных работ
VI
Проведение пусконаладочных работ
Проверка работы оборудования и систем.
Выявление возможных недочетов для 
обеспечения функциональности объекта
VII
Сдача объекта в 
эксплуатацию
Подготовка исполнительной документации в 
ходе реализации V и VI стадий, оформление 
соответствующей документации для сдачи 
объекта государственной комиссии
9

 
Основные этапы реконструкции идентичны этапам 
нового строительства: предынвестиционная фаза; изыскательские работы; архитектурно-планировочное задание; архитектурно-строительное проектирование; государственная 
экспертиза проектной документации; разрешение на строительно-монтажные работы; производство пусконаладочных 
работ; разрешение на ввод в эксплуатацию.
 
Реконструкция с экономической, экологической, социальной и градостроительной точки зрения должна в 
целом обеспечить рациональность (рис. 1.2) и комфортность
(рис. 1.3) среды проживания человека.
РАЦИОНАЛЬНОСТЬ 
ЭКОНОМИЧНОСТЬ 
КАПИТАЛЬНОСТЬ 
В процессе 
реконструкции 
В процессе 
эксплуатации 
Долговечность 
Огнестойкость 
РемонтопригоТехнологичность, 
масштаб 
единовременных 
инвестиций 
Наличие 
приборов учета 
расходов, 
управляемость 
систем, 
эксплуатациондность, 
надежность, 
физический и 
моральный 
износ 
Степень 
огнестойкости, 
степень 
возгораемости, 
планировка, 
пути эвакуации 
ные расходы 
Рис. 1.2. Схема рациональности среды проживания человека
после реконструкции зданий и сооружений
 
Классификация ремонтно-строительных работ.
Ремонтно-строительные работы включают в себя следующие 
комплексы строительных работ:
 
‡ подготовительные работы - вскрытие, обеспечение доступа к дефектной конструкции, разборка смежных 
конструкций;
10