Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства России

Москва

ИНФРА-М

2022

ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ
РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО 

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

РОССИИ

МОНОГРАФИЯ

Е.Л. НикоЛаЕва, в.С. казЕйкиН,

С.а. БароНиН, а.Г. ЧЕрНых, а.Н. аНдроСов

НАцИоНАльНое  АгеНтство по МАлоэтАжНоМу И коттеджНоМу стРоИтельству

АссоцИАцИЯ деРевЯННого доМостРоеНИЯ РоссИИ

МеждуНАРодНАЯ АкАдеМИЯ ИпотекИ И НедвИжИМостИ

МеждуНАРодНАЯ АссоцИАцИЯ ФоНдов жИлИщНого стРоИтельствА И ИпотечНого кРедИтовАНИЯ

МосковскИЙ госудАРствеННЫЙ стРоИтельНЫЙ уНИвеРсИтет

сАНкт-петеРБуРгскИЙ госудАРствеННЫЙ АРХИтектуРНо-стРоИтельНЫЙ уНИвеРсИтет

пеНЗеНскИЙ госудАРствеННЫЙ уНИвеРсИтет АРХИтектуРЫ И стРоИтельствА

девелопеРскАЯ  коМпАНИЯ по пРоектИРовАНИю, стРоИтельству И эксплуАтАцИИ ЗАгоРодНЫХ поселков 

МАлоэтАжНого жИльЯ ооо «стРоЙИНвесттопАЗ»

УДК 332.83(075
ББК 65.315
 
Н63

ISBN 978-5-16-006265-5 (print)
ISBN 978-5-16-104023-2 (online)

Николаева Е.Л.

Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строи
тельства России : монография / Е.Л. Николаева, В.С. Казейкин, 
С.А. Баронин, А.Г. Черных, А.Н. Андросов; под общ. ред. академика МАИН В.С. Казейкина и профессора С.А. Баронина. — Москва : 
ИНФРА-М, 2022. — 239 с. — (Научная мысль).

ISBN 978-5-16-006265-5 (print)
ISBN 978-5-16-104023-2 (online)

В монографии представлены научно-практические материалы исследова
ний проблемных вопросов развития малоэтажного жилищного строительства 
России, проанализирован зарубежный опыт в этой области, сделан общий 
прогноз развития рынка малоэтажного жилья.

Для научно-практических специалистов по малоэтажному жилищному 

строительству, государственных и муниципальных служащих, топ-менеджеров 
и сотрудников девелоперских компаний, а также для студентов, магистров, 
аспирантов и прочих специалистов, заинтересованных в повышении своих 
компетенций в области проблемных аспектов развития малоэтажного жилищного строительства России.

УДК 332.83
ББК 65.315  

Н63

Издано при содействии:

•
Национального Агентства малоэтажного и коттеджного строительства

•
Ассоциации деревянного домостроения

•
Международной академии ипотеки и недвижимости

•
Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного 
кредитования

•
девелоперской компании по проектированию, строительству и эксплуатации 
загородных поселков малоэтажного жилья ооо «стройинвесттопаз»

© Николаева Е.Л., Казейкин В.С., 

Баронин С.А., Черных А.Г., 
Андросов А.Н., 2012

Р е ц е н з е н т :

П.Г. Грабовый — д-р экон. наук, профессор, директор института «Гра
достроительства и управления недвижимостью», заведующий кафедрой 
«Организация строительства и управление недвижимостью» Московского 
государственного строительного университета, главный редактор международного научно-технического журнала «Недвижимость: экономика, 
управление», заслуженный строитель РФ, почетный строитель Москвы, 
почетный работник высшего образования России

ПРЕДИСЛОВИЕ

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Представляю вашему вниманию монографию «Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства России», 
подготовленную экспертами некоммерческого партнерства «Национальное агентство 
малоэтажного и коттеджного строительства», 
«Ассоциации деревянного домостроения», 
«Международной академии ипотеки и недвижимости», «Международной ассоциации 
фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования», ведущими учеными 
строительных вузов и представителями бизнес-сообщества.
Настоящая научно-практическая монография исследует современный 
особо приоритетный и глобальный общероссийский тренд жилищного 
строительства, связанный с его переориентацией на рынок малоэтажного 
жилья.
Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 8 раз. Сегодня эта цифра в среднем по 
стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. 
По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть 
не менее 60%, а в 2020 г. около 70%. Несмотря на положительный рост, 
доля малоэтажного строительства России существенно отстает от близких 
к нам по климатическим условиям стран, таких как Канада (79%), США 
(92%), а также европейских стран.
Весьма примечательно, что в настоящее время идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку как у потребителей жилья в строительном бизнесе, так и на государственном уровне управления. В этой 
связи анализ в данной монографии проблемных вопросов развития территориальных рынков малоэтажного жилья в России, исследование успешного отечественного и зарубежного опыта весьма важны для становления 
высококонкурентного малоэтажного строительства и устойчивого спроса 
в данном особо приоритетном сегменте жилищного рынка.

Депутат Государственной Думы РФ,
Президент НП НАМИКС 
Елена Николаева

АВТОРЫ МОНОГРАФИИ:

НИКОЛАЕВА ЕЛЕНА ЛЕОНИДОВНА
Депутат Государственной Думы РФ,
первый заместитель председателя Комитета по жилищной 
политике и ЖКХ, президент некоммерческого партнерства 
«Национальное агентство малоэтажного и коттеджного 
строительства», кандидат социологических наук

КАЗЕЙКИН ВАЛЕРИЙ СЕМЕНОВИЧ
Заместитель координатора программы Государственной Думы РФ 
по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»,
вице-президент Национального агентства малоэтажного 
и коттеджного строительства, первый вице-президент 
Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) 
и Международной ассоциации фондов жилищного строительства 
и ипотечного кредитования (МАИФ), академик МАИН

БАРОНИН СЕРГЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ
Вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного 
строительства и ипотечного кредитования (МАИФ),
доктор экономических наук, профессор кафедры экспертизы 
и управления недвижимостью Пензенского государственного 
университета архитектуры и строительства

ЧЕРНЫХ АЛЕКСАНДР ГРИГОРЬЕВИЧ
Генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения,
академик Российской академии естественных наук (РАЕН),
доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой 
конструкции из дерева и пластмасс Санкт-Петербургского 
государственного архитектурно-строительного университета

АНДРОСОВ АЛЕКСАНДР НИКОЛАЕВИЧ
Научно-практический специалист и эксперт в области 
проектирования, строительства и эксплуатации малоэтажных 
коттеджных поселков бизнес-класса.
Генеральный директор холдинговой девелоперской компании 
ООО «Сройинвесттопаз».
Кандидат экономических наук. В 2011 г. успешно защитил в МГСУ 
диссертационную работу на тему «Анализ тенденций и экономический 
механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой 
застройки».

ВВЕДЕНИЕ

Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась более чем в 8 раз 
за последние 20 лет. В 1990 г. этот показатель составлял — 6,2%, в 2004 г. 
вырос до 39,5%, а в первом полугодии 2011 г. достиг 50,8%. По прогнозам 
Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья 
в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году — 70%.
Несмотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного 
строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также 
европейских стран — 80%. Примером может служить «одноэтажная Америка», где малоэтажное жилье составляет более 90% жилищного фонда 
страны.
Анализ проводимых социологических опросов граждан Фондом «Общественное мнение», желающих улучшить жилищные условия, подтверждает, что в среднем около 59% опрошенных предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27% в отдельной квартире. Данные изменения 
в структуре спроса населения на рынке жилья характеризуют собой новый 
современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить 
«ближе к земле» — в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни. Во многих странах 
большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры.
Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Градостроительная концепция, занимающая 
ведущее место в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием 
таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Это 
приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет застройку центральной части городов и снижает его комфортность, доступность и экологичность.
Исследовательская позиция авторов определяет данную тенденцию как 
ключевую современную закономерность развития жилищного строительного комплекса России. В условиях кризиса и происходит данная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ 
на приоритетное развитие малоэтажного жилищного строительства. Данная 
особенность жилищного строительства формирует новый облик страны как 
«одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилищного фонда, ориентированные на формирование более 
комфортной и экологической среды для населения.

Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» 
в 2009 г., так и разработка значительного числа аналогичных программ в регионах России. Особо следует отметить, что в недавно принятой ФЦП 
«Жилище» отмечен приоритет малоэтажного строительства и определены 
конкретные программно-целевые мероприятия по направлениям развития 
спроса и предложения.
Следует также отметить, что на уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». 
Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного 
строительства должны стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону 
малоэтажного жилищного строительства действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки 
(МЖС) еще не достаточно эффективен. Он еще в недостаточной степени 
ориентирован на приоритетное территориальное и градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования 
пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения.
Важнейшим проблемным вопросом, сдерживающим развитие рынка 
малоэтажного жилья является очень высокая конкурентноспособность на 
общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по 
многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело 
к разработке и закреплению в документах территориального планирования, выделению приоритетных функциональных и территориальных зон 
многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных 
пунктов, правилах землепользования и застройки, а также созданию соответствующего земельного рынка. Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для 
бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер 
малоэтажного строительства менее конкурентноспособным по сравнению 
с традициционно работающими компаниями.
Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, особенно вблизи 
крупных городов, которая способна составить до половины себестоимости 
строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении преимущественно не отражают объявленный приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, 
а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, 
являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости 
затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.

К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровеня энергоэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства как обязательного условия 
формирования конкурентных преимуществ МЖС перед многоэтажным 
и как важнейший фактор сокращения стоимости их эксплуатации. Важно 
также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных 
и каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельно-каркасные, модульные и комбинированные системы.
Указанные основные проблемы, как и многие другие, сдерживающие 
приоритетное развитие территориальных рынков малоэтажного жилья требует инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиков, так и в государственно-муниципальном программно-целевом 
регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.
Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства, формирования соответствующих государственных, муниципальных и корпоративных 
бизнес-стратегий, развития соответствующих технологий, организации 
и управления данным сегментом жилищного рынка исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосылки ее рассмотрения в контексте 
особо значимого вектора реструктуризации жилищного строительства на 
основе инновационного действия соответствующего экономического механизма, обуславливают текущую значимость избранной темы данной монографии.
Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования 
резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных 
параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано множество научных работ, связанных с поисками возможностей 
развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно в сфере 
девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления 
малоэтажным жилищным строительством.
Во многих научно-практических работах, посвященных исследованию 
вопросов развития малоэтажного жилья, обозначены ключевые проблемы, 
связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития 
в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако 
современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли требует использования инновационных и особо 
приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость дополнительно исследовать научно-практические 
проблемы формирования и развития малоэтажного строительства в России, 
что и послужило основой для всесторонних исследований в данной монографии.
В качестве основных приортетных направлений решения проблем развития малоэтажного строительства в РФ может быть принята задача совершенствования экономического механизма приоритетного развития терри

ториальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление 
экономичностью, энергоэффективностью и экологичностью, соответствием 
предложения возросшему спросу, земельным рынком и программно-целевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.
Целью монографии является проведение комплексного исследования 
современных проблемных аспектов развития малоэтажного жилищного 
строительства в России с анализом программно-целевых особенностей 
и главных тенденций по территориальным рынкам малоэтажной жилой 
застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по 
моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования.
Для достижения поставленной цели в монографии были реализованы 
следующие задачи:
 
•
Исследовать особенности и основные этапы развития малоэтажного 
жилищного строительства в России и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;
 
•
Выполнить анализ современного программно-целевого управления малоэтажным жилищным строительством в России и перспектив его развития по подсистемам спроса и предложения;
 
•
Выполнить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;
 
•
Изучить опыт, проблемы и перспективы развития деревянного домостроения в России и за рубежом;
 
•
Исследовать современное состояние развития строительного рынка 
московской области по сегменту малоэтажного жилья;
 
•
Проанализировать современное состояние и выполнить сценарный 
прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных поселков с изучением особенностей 
развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку с территориальным зонированием перспективных зон освоения;
 
•
Разработать теоретические основы и методические рекомендации по 
моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с экономико-математическим моделированием допустимой 
стоимости приобретения земельных участков и расчету эффективности 
инвестпроектов.
Информационной основой полученных научно-практических результатов данной монографии послужили официальные статистические данные 
органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических маркетинговых агентств, специализированных 
фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.
Монография состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованных источников, в котором 144 наименования.

Монография подготовлена творческим коллективом авторов в составе:
Николаева Елена Леонидовна, депутат Государственной Думы РФ, председатель Комиссии Общественной палаты по социальным вопросам и демографической политике, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, кандидат социологических наук.
Казейкин Валерий Семенович, заместитель координатора программы Государственной Думы РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», вице-президент Национального агентства малоэтажного 
и коттеджного строительства, первый вице-президент Международной 
академии ипотеки и недвижимости (МАИН) и Международной ассоциации 
фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), 
академик МАИН, член общественного совета по рынку доступного жилья 
при министре регионального развития РФ (общая редакция);
Баронин Сергей Александрович, вице-президент ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертизы и управления недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры 
и строительства, председатель пензенского отделения некоммерческого 
партнерства «Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью — сервейеров» (общая редакция);
Черных Александр Григорьевич, академик Российской академии естественных наук (РАЕН), генеральный директор ассоциации деревянного 
домостроения России, ведущий российский эксперт и аналитик в области 
эффективных деревянных конструкций малоэтажного домостроения, доктор технических наук, профессор, зав.кафедрой «Конструкции из дерева 
и пластмасс» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета;
Андросов Александр Николаевич, научно-практический специалист и эксперт в области проектирования, строительства и эксплуатации малоэтажных 
коттеджных поселков бизнесс-класса.
Генеральный директор холдинговой девелоперской компании ООО 
«Сройинвесттопаз».
Кандидат экономических наук. Успешно защитил в 2011 г. в национальном исследовательском университете МГСУ диссертационную работу на 
тему «Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки».
Авторский коллектив будет признателен всем читателям за высказанные 
пожелания, замечания и предложения по улучшению данной монографии, 
которые обязательно будут учтены в ходе дальнейшей работы по данному 
направлению исследования развития малоэтажного строительства в России. 
Все рекомендации и творческие пожелания просим Вас высылать на электронный адрес: baron600@rambler.ru.

Глава 1
ОСОБЕННОСТИ И ЭТАПЫ СОВРЕМЕННОГО 
РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО 
СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

1.1. 
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ВВОДА, ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ 
И КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА 
МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В РФ

Проведенные исследования показали, что одной из важнейших особенностей ввода жилья в РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного жилищного строительства как в целом по РФ, 
так и по регионам России. Это предопределяется следующими основными 
социально-экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства.
Анализ проводимых социологических опросов граждан Фондом «Общественное мнение», желающих улучшить жилищные условия, подтверждает, что в среднем около 59% опрошенных предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире. Данные изменения 
в структуре спроса населения на рынке жилья также подтверждаются многочисленными корпоративными опросами девелоперских компаний, маркетинговых агенств, фондов и характеризуют собой новый современный 
тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ.
По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» — в коттеджах, таунхаусах или в многоквартирных домах в зонах малоэтажной жилой застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни. Во многих странах большинство людей проживают 
в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла 
вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства, по мнению правительства, должна стать 
достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Градостроительная концепция, занимающая ведущее место в России на 
протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Это приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет застройку центральной части городов 
и снижает его комфортность, доступность и экологичность.
В связи с этим, обретает актуальность проведение альтернативных научно-практических исследований и разработок, ориентированных на формирование и развитие территориальных схем управления малоэтажной