Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической политики и образования

Федеральное государственное бюджетное образовательное 

учреждение высшего образования

«Волгоградский государственный аграрный университет»

Кафедра «Землеустройство и  кадастры»

А.В. Воробьев 
А.Д. Ахмедов

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ 

И ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Волгоград

Волгоградский ГАУ

2020

УДК 631.11
ББК 65.32-5
В - 75

Рецензенты:

доктор экономических наук, профессор, декан экономического факультета ВолГАУ, Балашова Н.Н.; доктор сельскохозяйственных наук, 
профессор, директор Поволжского научно-исследовательского института  эколого-мелиоративных технологий,  Семененко С.Я.

Воробьев, Александр Васильевич

В – 75
Управление земельными ресурсами и объектами недвижимо
сти: учебное пособие /А.В. Воробьев, А.Д. Ахмедов. – Волгоград: 
ФГБОУ ВО Волгоградский ГАУ, 2020. – 140 с.

В учебном пособии изложены краткие исторические сведения о 

становлении  местного самоуправления за рубежом и в России. Представлены нормативно-методическое  обеспечение  и практикум формирования территорий  и установления границ муниципальных образований.

Пособие рекомендуется, студентам, обучающимся по направле
нию подготовки 21.03.02 - «Землеустройство и кадастры».  

УДК 631.11
ББК 65.3-25

© ФГБОУ ВО Волгоградский
государственный аграрный
университет, 2020
© Воробьев А.В., Ахмедов А.Д., 
2020

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………
5

1
ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ……………………….
8

2
ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ 
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ…………………
14

3
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЙ И ЭКОНОМИЧЕСКИЙ 
МЕХАНИЗМЫ 
УПРАВЛЕНИЯ 

ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ…………………
28

4
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ 
РЕСУРСАМИ НА ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ…
35

4.1 Формирование земельных участков в существу
ющей застройке……………………………………
35

4.2 Составление и утверждение  схемы расположе
ния земельных участков…………………………
38

5
ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ…………...
47

5.1 Создание и развитие информационной базы……
47

5.2 Земельно-информационные системы управления 

в зарубежных странах……………………………
51

6
УПРАВЛЕНИЕ 
ОБЪЕКТАМИ 
НЕДВИЖИ
МОСТИ……………………………………………
56

6.1 Система управления недвижимостью…………….
56

6.2 Принципы государственного управления недви
жимостью………………………………………….
61

7
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СОДЕРЖАНИЕ И ФУНКЦИИ…………………………………
65

7.1 Положительные и отрицательные стороны рынка 

недвижимости………………………………………
65

7.2 Особенности формирования цены, спроса и 

предложения………………………………………
69

8
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО 
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 
ОБЪЕК
ТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………
78

8.1 Профессиональный анализ  наилучшего  исполь
зования недвижимости…………………………….
78

8.2 Классификация факторов инвестиционной при
влекательности объектов недвижимости…………
84

8.3 Состав и содержание мероприятий по управле
нию объектами недвижимости……………………
88

9
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ 
ОБЪЕКТАМИ 
НЕДВИЖИМОСТИ 
И 
ИХ 

ОЦЕНКА…………………………………………
96

9.1 Право собственности и виды сделок с недвижи
мостью………………………………………………
96

9.2 Оценка недвижимости в рыночной экономике…
101

9.3 Рыночные инструменты управления объектами 

недвижимости в зарубежных странах…………….
105

10
РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА…………
109

10.1 Определение рыночной стоимости сельскохозяй
ственных угодий в границах муниципального образования……………………………………………
109

10.2 Анализ состава сельскохозяйственных угодий и 

определение их рыночной стоимости…………….
114

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………….
118

ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………….
121

ГЛОССАРИЙ…………………………………………….
125

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в России формирование современ
ной системы управления земельными ресурсами (УЗР) является ключевой проблемой земельной реформы.  Несмотря на 
это данная проблема до сих пор не нашла окончательного 
решения. Поэтому необходимо совершенствование методических и теоретических положений УЗР. При этом необходимо:

- в развитие муниципальных образований и регионов

привлечь инвестиции; 

- для субъектов земельных отношений создать эффек
тивную систему обеспечения прав гарантий; 

- увеличить сбор бюджетных доходов и налогооблагае
мую базу.

УЗР включает такие функциональные действия, как гос
ударственные земельный кадастр, землеустройство, мониторинг земель и др. Поэтому в зависимости от формы собственности на землю и органа система УЗР осуществляющего функции управления может быть государственной, муниципальной и внутрихозяйственной.

Целью управления земельными ресурсами является:
- восстановление и сохранение свойств окружающей 

природной среды; 

- обеспечение  высокого уровня социальных, экологиче
ских и экономических условий жизни населения;

- формирование социально обоснованной за земельные 

участки системы платежей;

- эффективное развитие общественной, предпринима
тельской и иной деятельности.

Управляя объектами недвижимости, государство высту
пает как один из ведущих регуляторов рыночных отношений. 
Кроме того государство является один из главных собственников и участников рынка. Государственные центральные 
органы и их региональные структуры являются основными 
организаторами приватизационных процессов, инициаторами 

законодательного развития, активными участниками арендных отношений, наиболее масштабными продавцами недвижимости, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности. Государство, решая сложные задачи по формированию долгосрочной политики и оперативного управления
собственностью, должно знать, сколько и какой недвижимости оставить в государственной собственности, и в рамках 
возможностей бюджета как эффективно управиться с ней. 
Кроме того, должно определить, сколько и на каких условиях 
каких объектов сдать в аренду или выставить на продажу или 
передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. 

В целом, очень актуальным является сбалансированное, 

комплексное развитие механизмов государственного регулирования  рынка недвижимости и эффективного управления
объектами недвижимости  государства, как собственника.
Управление недвижимостью как особым видом предпринимательской деятельности означает:

- единичное целенаправленное организующее воздей
ствие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

- управление конкретным видом объекта в процессе его 

эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или 
коммерческого использования;

- принятие решений и оформление документов в отно
шении имущественных прав на объекты собственности;

- процесс реализации функций управления для получения 

определенных социально-экономических результатов и др.

Таким образом, управление недвижимостью включает

все виды деятельности и все операции с нею: владения и 
пользования, инвестиционные, строительные, залоговые, посреднические (риэлтерские), обменные,  трастовые и др.

Учебная дисциплина «Управление земельными ресур
сами и объектами недвижимости» в соответствии с типовой 
учебной программой охватывает: 

- организационно-правовой и экономический механиз
мы управления земельными ресурсами и объектами недвижимости;

- управление земельными ресурсами и объектами не
движимости как системой функций и мероприятий;

- особенности управления земельными ресурсами и объ
ектами недвижимости в регионах и муниципальных образованиях, включая города и зарубежный опыт.

1 ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ 

ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

Учитывая особенности системы управления все систе
мы можно разделить на две части (табл. 1.1):

1) естественные (материальные);
2) искусственные. 

Таблица 1.1 – Состав естественных и искусственных систем

Естественные
Искусственные

включают: живые системы и системы 
неорганической 
природы 

(химические, физические, геологические и тому подобные) 

включают: интеллектуальные 
(нематериальные) и технологические (материальные) системы

При организации и управлении системами функция иг
рает весьма большой роль. При этом, состав функций зависит 
от сложности система. Следовательно, чем сложнее является
система, тем шире получается состав выполняемых функций. 
Поэтому сложные системы (от слова «сложенные» – состоящие из многих элементов) характеризуются следующими 
признаками: 

1) неоднородность (включает различные элементы);
2) эмерджентность (свойства системы нельзя свести к 

свойствам ее отдельных элементов);

3) иерархичность (содержит несколько этапов и спосо
бов достижения целей соответствующих уровней);

4) многофункциональность (позволяет реализовывать 

некоторое множество функций);

5) гибкость (позволяет изменять цель функционирова
ния в зависимости от внешних или внутренних условий);

6) адаптивность (система самостоятельно подстраивает
ся под изменяющиеся условия);

7) надежность (способность реализовывать заданные 

функции в течение определенного периода времени с заданными параметрами качества).

Любая система управления можно разделить на управ
ляющую и управляемую. Управляющая вырабатывает и принимает управленческих решений, а управляемая играет роль
исполнителя. Учитывая вышеизложенное, среди основных 
законов управления можно выделить следующие (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 – Основные законы управления системам

Сравнивая законов и принципы управления между со
бой, можно отметит, что законы действуют объективно и существуют независимо от желания воли людей. Причем принципы применяют в зависимости от конкретных условий и в 
интересах практики формируют их сознательно (табл. 1.2).

Необходимо отметить, что при формировании основных 

этапов управления и в основном реализуются основные 
принципы и законы управления. Основными этапами любой 
системы при процессе управлении являются: 

- сбор, анализ и обработка информации;
- диагноз, прогноз, систематизация (синтез) информа
ции (для установления цели);

- выработка решения (направленного для достижения 

поставленной  цели);

Закон сохранения пропорциональности и рационального 

сочетания всех элементов любой системы управления

Закон единства и соподчиненности критериев 

эффективности, используемых в процессе управления

Закон эффективности системы управления 

в зависимости от объема использованной информации

Закон единства и целостности системы управления

Закон совместимости применяемых технических средств 

соподчиненным и взаимодействующим системам управления

Таблица 1.2 – Основные принципы управления 

Принципы 
управления
Основные характеристики

Принцип
научности

обеспечивает построение системы управления и 
ее деятельности на научных основах, но с учетом имеющихся противоречий теории и практики, объективных и субъективных факторов

Принцип

системности и 
комплексности

предусматривает изучение объекта управления и 
управляющей системы совместно и нераздельно

Принцип

централизованности и децентрализованности

централизация позволяет обеспечить жесткую 
взаимокоординацию звеньев в рамках целостной 
системы управления, уровень которой зависит от 
единства и скоординированное, а децентрализация способствует структурной гибкости, развитию адаптивных возможностей системы, что 
позволяет быстро и оперативно реагировать на 
изменения ситуации

Принцип

пропорциональ
ности

отражает рациональное соотношение управляющей и управляемой частей системы, так как 
увеличение и усложнение объекта управления 
ведут к росту субъекта (управляющей подсистемы)

Принцип
экономии 
времени

требует постоянного уменьшения трудоемкости 
операций в процессе управления, включая информационные операции по подготовке и реализации решений

Принцип

делегирования 

полномочий

представляет собой ограниченное право использовать имеющиеся ресурсы и направлять усилия 
системы управления на выполнение определенных задач. Делегирование полномочий означает 
передачу задач и полномочий управляющей 
структуре, которая принимает на себя ответственность за их выполнение

Принцип

обратной связи

заключается в том, что любое отклонение системы от ее естественного или заданного состояния 
является источником возникновения в управляющей подсистеме нового действия, направленного на то, чтобы поддержать систему в ее естественном заданном состоянии