Экономика недвижимости : обоснование и расчет стоимости недвижимости и оборудования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ  
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «МИСиС» 

 

 
 
 

 

 

 

 
 

 

№ 2226 

Кафедра прикладной экономики

Б.Г. Киселёв 
 
 

Экономика недвижимости

Обоснование и расчет стоимости  
недвижимости и оборудования 

Учебное пособие 

Рекомендовано редакционно-издательским 
советом университета 

Москва  2013 

УДК 658 
 
К44 

Р е ц е н з е н т  
проф. Ю.Ю. Костюхин 

Киселёв, Б.Г. 
К44  
Экономика недвижимости : обоснование и расчет стоимости 
недвижимости и оборудования : учеб. пособие / Б.Г. Киселёв. – 
М. : Изд. Дом МИСиС, 2013. – 64 с. 
 

Обоснование и расчет рыночной стоимости капитальных вложений (инвестиций) позволяет студентам при выполнении дипломного проекта повысить качество и точность расчетов экономической эффективности проекта. 
Предназначено для студентов экономических специальностей и может 
быть использовано при подготовке дипломных проектов студентами технологических специальностей. 

 

 
© Б.Г. Киселёв, 2013 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Предисловие..............................................................................................5 
1. Основы оценки  земельных участков,  недвижимости 
оборудования ............................................................................................6 
2. Оценка активов  для технико-экономического обоснования 
проекта.......................................................................................................9 
3. Обоснование и расчет рыночной стоимости  
земельного участка.................................................................................13 
3.1. Расчет кадастровой  стоимости земельного участка................13 
3.2. Расчет рыночной  стоимости земельного участка....................13 
4. Обоснование и расчет рыночной стоимости промышленных  
зданий и сооружений..............................................................................17 
4.1. Оценка производственной  недвижимости затратным 
подходом .............................................................................................17 
4.2. Оценка производственной  недвижимости  
сравнительным подходом..................................................................22 
4.3. Оценка производственной  недвижимости  
доходным подходом...........................................................................26 
4.4. Согласование рыночной стоимости  объекта  
производственной недвижимости.....................................................29 
5. Обоснование  и расчет рыночной стоимости  
технологического оборудования...........................................................30 
5.1. Оценка технологического  оборудования  
затратным подходом...........................................................................30 
5.2. Оценка основного технологического оборудования 
сравнительным подходом..................................................................32 
Библиографический список...................................................................35 
Приложение 1. Рекомендуемый список источников  
информации для поиска аналогов земельных участков, 
производственной недвижимости, оборудования...............................36 
Приложение 2. Укрупненные показатели стоимости   
строительства зданий и сооружений в черной и цветной  
металлургии (базовые цены на 1 января 2004 г.) ................................37 
Приложение 3. Прогноз изменения индексов цен   
на строительно-монтажные работы  и технологическое 
оборудование  по России на 2012–2014 гг. с учетом НДС   
(базовые цены на  1 января 1991 г.) .....................................................44 

Приложение 4. Региональные коэффициенты стоимости 
строительства по характерным конструктивным системам  
зданий и сооружений по России на 1 января 2012 г. ..........................45 
Приложение 5. Пример раздела «Оценка капитальных  
вложений» в дипломном проекте  «Технико-экономическое 
обоснование модернизации среднесортного стана 350» ....................48 
Приложение 6. Пример раздела «Оценка активов  для  
технико-экономического обоснования»  в дипломном  
проекте «Технико-экономическое обоснование  
строительства сталепрокатного комплекса»........................................55 
 

Предисловие 

Цель пособия – используя реальные данные, научиться искать, отбирать, анализировать первичные данные и материалы, на основе которых 
можно обосновывать и рассчитывать потребности в капитальных вложениях (инвестициях), в том числе на земельный участок, производственную недвижимость и технологическое оборудование. 
В пособии содержатся основы оценки рыночной стоимости земельных участков, производственной недвижимости и технологического оборудования. Учебное пособие  предназначено для выполнения раздела   «Расчет капитальных вложений (инвестиций)» в технико-экономическом обосновании проекта. 
Для определения рыночной стоимости капитальных вложений 
(инвестиций) в проект потребуется дополнительная информация, 
включающая: 
• место расположения (географическое); 
• площадь земельного участка для проекта; 
• площадь и строительный объем производственной недвижимости (зданий и сооружений); 
• производственная мощность (в соответствии с производственной 
программой) по проекту (в натуральном и стоимостном измерении); 
• производительность и количество технологического оборудования; 
• кто осуществляет строительство производственной недвижимости по проекту; 
• будут ли использованы собственные имеющиеся объекты производственной недвижимости; 
• потребуются ли затраты на приспособление имеющейся производственной недвижимости к проекту; 
• год постройки имеющихся свободных площадей производственной недвижимости и их износ (экспертно). 

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ  
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,  
НЕДВИЖИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ 

Для повышения точности и качества технико-экономического 
обоснования проекта необходимо учитывать капитальные вложения 
(инвестиции) по рыночной стоимости. 
В соответствии с Федеральными стандартами оценки «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее 
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на 
дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо 
чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а 
другая сторона не обязана принимать исполнение; 
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством 
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за 
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении 
сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной 
оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения 
внимания достаточного числа потенциальных покупателей. 
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – 
наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для 
продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям 
цен для покупателя. 
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения 
каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о 
состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. 

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой 
из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом 
в отношении сторон нет принуждения совершить сделку». 
В случае, когда разрабатывается технико-экономическое обоснование проекта для конкретного предприятия и не ставится цель отчуждения этого проекта после его реализации в соответствии с Федеральными стандартами оценки может определяться инвестиционная стоимость. «При определении инвестиционной стоимости объекта оценки рассчитывается стоимость для конкретного лица или 
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на 
открытом рынке не обязателен» 
В настоящее время для оценки земельных участков, предлагаемых 
для использовании в проекте, может быть применена кадастровая 
стоимость. «При определении кадастровой стоимости объекта оценки 
определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». 
Расчет рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости активов (имущества), используемых в проекте, осуществляется в соответствии с действующими законодательными и нормативными документами по оценочной деятельности: 
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении 
изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 
Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, 
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», 
утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 
2007 г. № 256; 
Федеральным стандартом оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития 
России от 20 июля 2007 г. № 255; 
Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об 
оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития 
России от 20 июля 2007 г. № 254;