Экономика недвижимости : обоснование и расчет стоимости недвижимости и оборудования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ  
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «МИСиС» 

 

 
 
 

 

 

 

 
 

 

№ 2226 

Кафедра прикладной экономики

Б.Г. Киселёв 
 
 

Экономика недвижимости

Обоснование и расчет стоимости  
недвижимости и оборудования 

Учебное пособие 

Рекомендовано редакционно-издательским 
советом университета 

Москва  2013 

УДК 658 
 
К44 

Р е ц е н з е н т  
проф. Ю.Ю. Костюхин 

Киселёв, Б.Г. 
К44  
Экономика недвижимости : обоснование и расчет стоимости 
недвижимости и оборудования : учеб. пособие / Б.Г. Киселёв. – 
М. : Изд. Дом МИСиС, 2013. – 64 с. 
 

Обоснование и расчет рыночной стоимости капитальных вложений (инвестиций) позволяет студентам при выполнении дипломного проекта повысить качество и точность расчетов экономической эффективности проекта. 
Предназначено для студентов экономических специальностей и может 
быть использовано при подготовке дипломных проектов студентами технологических специальностей. 

 

 
© Б.Г. Киселёв, 2013 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Предисловие..............................................................................................5 
1. Основы оценки  земельных участков,  недвижимости 
оборудования ............................................................................................6 
2. Оценка активов  для технико-экономического обоснования 
проекта.......................................................................................................9 
3. Обоснование и расчет рыночной стоимости  
земельного участка.................................................................................13 
3.1. Расчет кадастровой  стоимости земельного участка................13 
3.2. Расчет рыночной  стоимости земельного участка....................13 
4. Обоснование и расчет рыночной стоимости промышленных  
зданий и сооружений..............................................................................17 
4.1. Оценка производственной  недвижимости затратным 
подходом .............................................................................................17 
4.2. Оценка производственной  недвижимости  
сравнительным подходом..................................................................22 
4.3. Оценка производственной  недвижимости  
доходным подходом...........................................................................26 
4.4. Согласование рыночной стоимости  объекта  
производственной недвижимости.....................................................29 
5. Обоснование  и расчет рыночной стоимости  
технологического оборудования...........................................................30 
5.1. Оценка технологического  оборудования  
затратным подходом...........................................................................30 
5.2. Оценка основного технологического оборудования 
сравнительным подходом..................................................................32 
Библиографический список...................................................................35 
Приложение 1. Рекомендуемый список источников  
информации для поиска аналогов земельных участков, 
производственной недвижимости, оборудования...............................36 
Приложение 2. Укрупненные показатели стоимости   
строительства зданий и сооружений в черной и цветной  
металлургии (базовые цены на 1 января 2004 г.) ................................37 
Приложение 3. Прогноз изменения индексов цен   
на строительно-монтажные работы  и технологическое 
оборудование  по России на 2012–2014 гг. с учетом НДС   
(базовые цены на  1 января 1991 г.) .....................................................44 

Приложение 4. Региональные коэффициенты стоимости 
строительства по характерным конструктивным системам  
зданий и сооружений по России на 1 января 2012 г. ..........................45 
Приложение 5. Пример раздела «Оценка капитальных  
вложений» в дипломном проекте  «Технико-экономическое 
обоснование модернизации среднесортного стана 350» ....................48 
Приложение 6. Пример раздела «Оценка активов  для  
технико-экономического обоснования»  в дипломном  
проекте «Технико-экономическое обоснование  
строительства сталепрокатного комплекса»........................................55 
 

Предисловие 

Цель пособия – используя реальные данные, научиться искать, отбирать, анализировать первичные данные и материалы, на основе которых 
можно обосновывать и рассчитывать потребности в капитальных вложениях (инвестициях), в том числе на земельный участок, производственную недвижимость и технологическое оборудование. 
В пособии содержатся основы оценки рыночной стоимости земельных участков, производственной недвижимости и технологического оборудования. Учебное пособие  предназначено для выполнения раздела   «Расчет капитальных вложений (инвестиций)» в технико-экономическом обосновании проекта. 
Для определения рыночной стоимости капитальных вложений 
(инвестиций) в проект потребуется дополнительная информация, 
включающая: 
• место расположения (географическое); 
• площадь земельного участка для проекта; 
• площадь и строительный объем производственной недвижимости (зданий и сооружений); 
• производственная мощность (в соответствии с производственной 
программой) по проекту (в натуральном и стоимостном измерении); 
• производительность и количество технологического оборудования; 
• кто осуществляет строительство производственной недвижимости по проекту; 
• будут ли использованы собственные имеющиеся объекты производственной недвижимости; 
• потребуются ли затраты на приспособление имеющейся производственной недвижимости к проекту; 
• год постройки имеющихся свободных площадей производственной недвижимости и их износ (экспертно). 

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ  
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,  
НЕДВИЖИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ 

Для повышения точности и качества технико-экономического 
обоснования проекта необходимо учитывать капитальные вложения 
(инвестиции) по рыночной стоимости. 
В соответствии с Федеральными стандартами оценки «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее 
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на 
дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо 
чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а 
другая сторона не обязана принимать исполнение; 
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством 
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за 
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении 
сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной 
оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения 
внимания достаточного числа потенциальных покупателей. 
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – 
наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для 
продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям 
цен для покупателя. 
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения 
каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о 
состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. 

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой 
из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом 
в отношении сторон нет принуждения совершить сделку». 
В случае, когда разрабатывается технико-экономическое обоснование проекта для конкретного предприятия и не ставится цель отчуждения этого проекта после его реализации в соответствии с Федеральными стандартами оценки может определяться инвестиционная стоимость. «При определении инвестиционной стоимости объекта оценки рассчитывается стоимость для конкретного лица или 
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на 
открытом рынке не обязателен» 
В настоящее время для оценки земельных участков, предлагаемых 
для использовании в проекте, может быть применена кадастровая 
стоимость. «При определении кадастровой стоимости объекта оценки 
определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». 
Расчет рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости активов (имущества), используемых в проекте, осуществляется в соответствии с действующими законодательными и нормативными документами по оценочной деятельности: 
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении 
изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 
Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, 
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», 
утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 
2007 г. № 256; 
Федеральным стандартом оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития 
России от 20 июля 2007 г. № 255; 
Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об 
оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития 
России от 20 июля 2007 г. № 254; 

Федеральным стандартом оценки № 4 «Определение кадастровой 
стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508;  
стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и других 
саморегулируемых организаций оценщиков; 
международными стандартами оценки – МСО 2005 (7-е издание) 
Международного комитета по стандартам оценки1. 
В оценке имущества (активов) используются три подхода. Подход 
к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. 
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости 
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.  
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости 
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых 
для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом износа 
и устареваний. 
В зависимости от конкретной ситуации три подхода определения 
стоимости объекта оценки могут дать результаты, существенно отличающиеся друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости 
объекта оценки зависит от цели оценки и обоснованности весовых 
коэффициентов каждого из подходов. 
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на 
основе существенной для данного метода информации определить 
стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 

––––––––– 
1 Русский перевод РОО. М.: РОО, 2008. 

2. ОЦЕНКА АКТИВОВ  
ДЛЯ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО 
ОБОСНОВАНИЯ ПРОЕКТА 

В разделе проекта «Капитальные вложения» по принятым проектным решениям определяется стоимость капитальных вложений в основные фонды – земельного участка, производственных зданий и 
сооружений, основного технологического оборудования. При этом в 
проекте могут быть использованы новые или бывшие в употреблении активы, которые инвестор покупает или строит (создает) самостоятельно, либо строительство осуществляет подрядчик. В зависимости от этого проектное решение должно учитывать: транспортнозаготовительные расходы, затраты на монтаж; затраты на страхование; затраты на технический  (технологический) аудит; затраты на 
приспособление имеющихся свободных производственных недвижимости и оборудования к проекту; износ бывших в употреблении 
объектов производственной недвижимости и основного технологического оборудования (табл. 2.1 и 2.2). 

Таблица 2.1 

Оценка земельного участка и производственной недвижимости  
в технико-экономическом обосновании проекта 

Активы 

Проект 
Земельный участок 
Производственная  
недвижимость 

1. Новое строительство. 
Расширение производства (если необходимы 
новые земельные участки 
и производственная недвижимость) 

 
 

1.1. Инвестор самостоятельно осуществляет 
строительство 

Сравнительный подход. 
Кадастровая стоимость 
(цена) 

Затратный подход  
(без учета прибыли предприниматели и НДС) 

1.2. Строительство осуществляет подрядчик 

Сравнительный подход. 
Кадастровая стоимость 
(цена) 

Затратный подход  
(с учетом прибыли предпринимателя и НДС) 

1.3. Инвестор приобретает (покупает) активы 
Сравнительный подход. 
Доходный подход 

Сравнительный подход. 
Доходный подход. 
Затратный подход 

Окончание табл 2.1 

Активы 

Проект 
Земельный участок 
Производственная  
недвижимость 

2. Реконструкция с использованием имеющихся свободных производственной недвижимости 
и земельного участка, 
находящихся на балансе 
предприятия 

 
 

2.1. Инвестор самостоятельно осуществляет 
реконструкцию 

Кадастровая стоимость 
(цена) 
Затратный подход (с 
учетом износа и без 
учета прибыли предпринимателя и НДС). 
Затраты на приспособление производственной 
недвижимости к проекту 

2.2. Реконструкцию 
осуществляет подрядчик 
Кадастровая стоимость 
(цена) 
Затратный подход (с 
учетом износа, прибыли 
предпринимателя и 
НДС). Затраты на приспособление производственной недвижимости 
к проекту 

Таблица 2.2 

Расчет стоимости основного технологического оборудования 

Активы 

Проект 
Оборудование, изготовляемое 

по заказу применительно  
к конкретному проекту 

Типовое оборудование 
массового производства, 
предлагаемое на рынке 

1. Новое оборудование 
Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом 
+ транспортнозаготовительные расходы 
+ затраты на монтаж 
+ затраты на страхование 

Рыночная цена  
(по прейскуранту) 
+ транспортнозаготовительные расходы 
+ затраты на монтаж 
+ затраты на страхование 

2. Бывшее в употреблении оборудование, 
имеющееся у инвестора 

Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом (с учетом физического, 
функционального и экономического (внешнего) износа) 
+ затраты на технический  
(технологический) аудит 
+ затраты на приспособление 
оборудования к проекту 

Рыночная стоимость (с учетом физического, функционального и экономического 
(внешнего) износа) 
+ затраты на технический 
(технологический) аудит 
+ затраты на приспособление оборудования к 
проекту 

Окончание табл. 2.2 

Активы 

Проект 
Оборудование, изготовляемое 

по заказу применительно  
к конкретному проекту 

Типовое оборудование 
массового производства, 
предлагаемое на рынке 

3. Инвестор приобретает оборудование, 
бывшее в употреблении 

Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом (с учетом физического, 
функционального и экономического (внешнего) износа) 
+ затраты на технический 
(технологический) аудит 
+ затраты на приспособление 
оборудования к проекту 
+ транспортнозаготовительные расходы 
+ затраты на монтаж 
+ затраты на страхование 

Рыночная стоимость  
(с учетом физического, 
функционального и экономического (внешнего) 
износа) 
+ затраты на технический 
(технологический)  аудит 
+ затраты на приспособление оборудования   
к проекту 
+ транспортнозаготовительные расходы 
+ затраты на монтаж 
+ затраты на страхование 

Помимо стоимости основного технологического оборудования определяется стоимость вспомогательного оборудования (30–50% от стоимости основного технологического оборудования) и прочего оборудования 
(до 10% от стоимости основного технологического оборудования). 
Расчеты стоимости земельного участка, производственных зданий 
и сооружений, основного технологического оборудования, вспомогательного и прочего оборудования и других сопутствующих затрат 
вносятся в табл. 2.3. 
Рассчитанные величины годовой суммы амортизационных отчислений и годовой суммы налога на имущество учитываются при расчете себестоимости. 

Таблица 2.3 

Расчет капитальных вложений по проекту 

Инвестиции 
Количество

Стоимость, 
руб. 

Норма  
амортизационных

отчислений, % 

Годовая сумма 
амортизационных

отчислений, руб.

Норматив платы 
налога на имущество, % 

Годовая сумма 
налога на имущество, руб. 

1. Земельный участок 
 
 
 
 
 
 

2. Производственная недвижимость: 
2.1. Здания 
2.2. Сооружения 
 
 
 
 
 
 

3. Основное технологическое оборудование: 
3. 1 … 
3. 2 … 
 
 
 
 
 
 

4. Вспомогательное оборудование (30–50%  
от стоимости основного технологического  
оборудования) 
 
 
 
 
 
 

5. Прочее оборудование (до 10% от стоимости 
технологического оборудования) 
 
 
 
 
 
 

6. Транспортно-заготовительные расходы  
(10–30 % от общей стоимости оборудования) 
 
 
 
 
 
 

7. Затраты на монтаж (30–60% от общей стоимости оборудования) 
 
 
 
 
 
 

8. Затраты на страхование (1–5%) 
8.1. Производственной недвижимости 
8.2. Оборудования 
 
 
 
 
 
 

9. Затраты на технический (технологический) 
аудит 1–3%) 
 
 
 
 
 
 

10. Затраты на приспособление производственной 
недвижимости и оборудования к проекту (5–15%) 
 
 
 
 
 
 

11. И т о г о  (капитальные вложения в производственную недвижимость и оборудование)