Земельное право

Федеральная служба исполнения наказаний
Вологодский институт права и экономики 

Н. П. Воронина
И. С. Онищенко

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО 

Учебное пособие

Вологда
2018

УДК 349.41(075)
ББК 67.407.1я73
        В75

Рецензенты:
Н. Г. Жаворонкова – зав. каф. экологич. и природоресурс. права  
Москов. гос. юрид. ун-та им. О. Е. Кутафина (МГЮА),  
д-р юрид. наук, проф., заслуж. юрист Рос. Федерации;
С. Н. Кондратовская – начальник каф. гражд.-правовых дисциплин  
ВИПЭ ФСИН России, канд. юрид. наук, доц.

Авторы: 
канд. юрид. наук, доц. Н. П. Воронина, (темы 1, 3, 4–8, 10, 13–15, 18);
И. С. Онищенко (темы 2, 9, 11–12, 16–17, 19)

Воронина, Н. П. 
Земельное право : учебное пособие / Н. П. Воронина, И. С. Онищен- 
ко ; Федер. служба исполн. наказаний, Вологод. ин-т права и экономи- 
ки. – Вологда : ВИПЭ ФСИН России, 2018. – 287 с.

ISBN 978-5-94991-453-3

В учебном пособии полно и системно изложены все темы учебного курса 
«Земельное право». Каждая тема содержит контрольные вопросы, позволяющие обучаемым проверять усвоение изученного материала, список дополнительной литературы и нормативных актов.
Издание адресовано курсантам и студентам, обучающимся по специальности 40.05.02 «Правоохранительная деятельность» и направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция».
УДК 349.41(075)
ББК 67.407.1я73

ISBN 978-5-94991-453-3               © ФКОУ ВО «Вологодский институт права и экономики  
 
 
 
      Федеральной службы исполнения наказаний», 2018

В75

ПРЕДИСЛОВИЕ

Земельное право является учебной дисциплиной, относящейся к базовой 
части программы бакалавриата по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция и вариативной части программы специалитета по специальности 
40.05.02 Правоохранительная деятельность.
Предметом земельного права являются земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель.
В условиях развития имущественного оборота земельных участков возрастает роль земельного права в регулировании институтов предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности физическим 
и юридическим лицам, оборота земельных участков, защиты имущественных 
интересов правообладателей земельных участков.
Вместе с тем многофункциональное значение земельных участков свидетельствует о том, что целью земельного права также является повышение эффективности использования земель, охрана земель как основного компонента 
окружающей среды и главного средства производства в сельском хозяйстве при 
обеспечении продовольственной безопасности страны. Это требует реализации 
ряда задач, среди которых создание условий для организации рационального 
и эффективного использования земельных участков, обеспечение охраны природы и окружающей среды, сохранение и повышение качественного состояния 
земель, сохранение статуса особо охраняемых природных территорий как особо 
охраняемых земель в составе земельного фонда. 

Тема 1. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО КАК ОТРАСЛЬ ПРАВА,  
НАУКА И УЧЕБНАЯ ДИСЦИПЛИНА

Вопросы
1. Объекты земельных отношений.
2. Понятие земельного права как отрасли права, предмет и метод земельного 
права.
3. Система и принципы земельного права.
4. Соотношение земельного права с иными отраслями права.
5. Земельное право как наука и учебная дисциплина.

1. Объекты земельных отношений

Земельное право изучает земельные отношения, объектом которых является 
земля, земельные участки и части земельных участков.
Объекты земельных отношений:
1. Земля. При этом в соответствии с нормами ЗК РФ земля определяется в 
первую очередь как природный объект и природный ресурс. 
Как объект земельных отношений земля обладает определенными особенностями. 
Как природный объект и ресурс земля:
1) основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ 
(статья 9 Конституции РФ1), 
2) земля ограничена в пространстве, 
3) земля не может быть увеличена количественно, 
4) земля не перемещаема в пространстве, 
5) земля является неуничтожимым объектом, 
6) земля обладает природной неоднородностью. 
В сельском и лесном хозяйстве земля, обладая плодородием, является основным средством производства. 
Как объект имущественных прав земля – недвижимое имущество (ст. 130 
ГК РФ2). 
Учитывая все эти особенности, правовое регулирование земельных отношений строится одновременно на понимании земли как природного объекта и 
ресурса, как средства производства, как недвижимого имущества.
Земля выполняет ряд функций: 1) геополитическая функция, 2) социальная функция, 3) экологическая функция, 4) функция территориального базиса,  
5) экономико-производственная функция3. 

1  Конституция Российской Федерации : принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Рос. 
газ. 1993. 25 дек.
2  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3  См.: Земельное право : учеб. / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева, А. В. Бабанова и др. М. : ТК 
Велби, Изд-во «Проспект», 2006. С. 9–10.

В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается 
при помощи классификации земель по признаку целевого назначения. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли делятся на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, 
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и 
земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и 
объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Определение земли отсутствует в Земельном кодексе РФ, что признается 
правовым пробелом. Вместе с тем, в РФ продолжает действовать нормативные 
правовые акты СССР и РСФСР в части, не противоречащей действующему законодательству. Определение земли можно найти в государственном стандарте 
ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», согласно которому «земля – 
важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, 
водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном 
хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и 
организаций всех отраслей народного хозяйства». 
2. Земельный участок. 
Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Также могут создаваться 
искусственные земельные участки.
Способом индивидуализации земельного участка является межевание земельного участка1. В результате межевания определяются и описываются границы земельного участка2, оформляется межевой план земельного участка. 
Межевой план – это документ, составленный на основе кадастрового плана 
кадастрового квартала или выписки из Единого государственного реестра недвижимости далее – ЕГРН) о земельном участке, в нем отражены определенные 
сведения, внесенные в ЕГРН, а также сведения об образуемых земельном участке, либо о части, либо новые сведения о земельном участке3. Межевой план состоит из графической и текстовой частей. Нормативно определены содержание 
и форма межевого плана земельного участка4, а также правила его подготовки и 
методы определения системы координат5.

1 Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства : утв. Росземкадастром 17.02.2003. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»; Инструкция по межеванию земель : утв. Роскомземом 08.04.1996. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 
2 Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства : приказ 
Минэкономразвития России от 03.06.2011 № 267 (ред. от 16.09.2016) // Рос. газ. 2011. 22 июля.
3 О государственной регистрации недвижимости : федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Ст. 22 // 
Рос. газ. 2015. 17 июля.
4 Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке : приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921. URL: http://www.pravo.gov.ru,25.01.2016.
5 Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек 
контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также 
требований к определению площади здания, сооружения и помещения : приказ Минэкономразвития 
России от 01.03.2016 № 90 // Бюл. нормативных актов федер. органов исполнит. власти. 2016. № 22.

Правовым средством индивидуализации земельного участка является кадастровый учет, в результате которого каждому земельному участку присваивается кадастровый номер1.
Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ земельный участок – это часть поверхности 
земли, включающий почвенный слой, водные объекты, растения. 
Прежде всего, в состав земельного участка входят почва. ЗК РФ не содержит 
определение понятия «почвы». 
Как отмечает И.С. Иващук, «различные авторы сходятся во мнении, что понятия «земля» и «почвы» являются неравнозначными. Тем не менее, часто эти 
понятия в земельно-правовых исследованиях приводятся как близкие или тождественные, особенно применительно к охране земель сельскохозяйственного 
назначения, где целью охраны является поддержание плодородия поверхностного слоя земли – почвы, который необходим для производства сельскохозяйственной продукции»2.
Обобщив точки зрения российских ученых, И. С. Иващук справедливо отмечает, что отсутствие дефиниции почв создает объективные сложности в регулировании отношений по их использованию и охране. Поэтому в качестве 
базового понятия «почвы» можно использовать определение, изложенное в  
ст. 2 Экологического кодекса Республики Татарстан3, согласно которого поч- 
вы – естественный или измененный в результате хозяйственной деятельности 
компонент природной среды, представляющий собой поверхностный слой земли, состоящий из минеральных и органических веществ, воды, воздуха, почвенных организмов и продуктов их жизнедеятельности4.
Понятие «почва» закреплено в ГОСТ 27593-88 «Почвы. Термины и определения»5. Почва – «самостоятельное естественно-историческое органоминеральное природное тело, возникшее на поверхности земли в результате длительного 
воздействия биотических, абиотических и антропогенных факторов, состоящее 
из твердых минеральных и органических частиц, воды и воздуха и имеющее 
специфические генетико-морфологические признаки, свойства, создающие для 
роста и развития растений соответствующие условия». 
Понятие почвы определено и в Модельном законе государств-участников 
СНГ «Об охране почв» от 31 октября 2007 г. (постановление № 29-16 от 31 октября 2007 г.6). Согласно ему почвы – естественный или измененный в результате 
хозяйственной и иной деятельности поверхностный слой земли, состоящий из 
минеральных и органических веществ, воды, воздуха, почвенных организмов 
и продуктов их жизнедеятельности, обладающий плодородием, структурой и 

1 Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка 
присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ : приказ Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 // Бюл. нормативных актов федер. 
органов исполнит. власти. 2015. № 877.
2 Иващук И. С. Почвы как объект правовой охраны // Экологическое право. 2011. № 6. С. 9–14.
3 Закон Республики Татарстан от 15.01.2009 № 5-ЗРТ // Республика Татарстан. 2009. № 10.
4 См.: Воронина Н. П. Природоресурсное законодательство Вологодской области : учеб. пособие. 
Вологда : Сад-огород, 2017. С. 9.
5 URL: http://docs.cntd.ru/ (дата обращения: 01.10.2017).
6 Об охране почв : модельный закон государств-участников СНГ от 31.10.2007. URL: http://iacis.ru/
activities/documents (дата обращения: 01.02.2018).

свойствами, необходимыми для существования растений и животных, жизнеобеспечения и деятельности человека (ст. 2).
Полагаем, что данное определение должно быть закреплено в действующем 
российском земельном законодательстве.
На поверхности земельного участка находятся, прежде всего, водоемы. Водоемы – вид поверхностных водных объектов (ст. 1 Водного кодекса РФ (да- 
лее – ВК РФ1). 
Под водным объектом понимается природный или искусственный водоем, 
имеющее постоянное или временное сосредоточение вод с формами и признаками водного режима (ст. 1 ВК РФ). 
Под водоемами понимаются водные объекты с замедленным движением 
воды или его отсутствием. В число водоемов входят пруды и обводненные карьеры. Действующий ВК РФ не содержит определений пруда и обводненного 
карьера. В ранее действующем ВК РФ 1995 г. пруды понимались как поверхностные водные объекты, не имеющие гидравлической связи с иными поверхностными водными объектами. Единственное ограничение – пруд и обводненный карьер не должны выходить за границы земельного участка.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не 
предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, 
иными законами и не нарушает прав других лиц.
Как отмечает М.Н. Малеина, «сфера использования земельного участка в 
XXI в. значительно расширилась по сравнению с классическим использованием земли как почвенного слоя в XVIII–XIX вв. и земли, включая подземное 
пространство, в XX в.»2. Поэтому важным с правовой точки зрения является 
определение пределов осуществления правообладателями своих правомочий. 
Следовательно, необходимо определить верхнюю (высоту) и нижнюю (глубину) границы земельного участка. Правда, это сделать довольно трудно. Глубина 
земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной 
почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить 
соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей. Но можно 
определить глубину добычи общераспространенных полезных ископаемых и 
подземных вод без оформления лицензии на их добычу. 
Недра, по общему правилу, являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Под недрами понимается часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя земли, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных 
для геологического изучения и освоения. 

1 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ // Собр. законодательства Рос. 
Федерации. 2006. № 23. Ст. 2381.
2 Малеина М. Н. Об имущественных и иных правах на воздушное пространство // Журнал российского права. 2008. № 10.

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»1 в ст. 19 разрешает добычу собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков в границах данных земельных участков 
без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых (далее- ОПИ), имеющихся в границах 
земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных 
вод, объем добычи которых должен составлять не более 100 куб. м в сутки, из 
водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти 
метров.
В качестве примера регионального нормотворчества можно привести Закон 
Московской области от 18.07.2015 № 125/2015-О «О порядке использования для 
собственных нужд собственниками земельных участков, землепользователями, 
землевладельцами, арендаторами земельных участков имеющихся в границах 
земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, подземных 
вод, а также строительства подземных сооружений»2.
В частности, в г. Москве действует Распоряжение Правительства Москвы и 
Минприроды РФ от 07.09.2009 № 42-р/2342-РП «Об утверждении перечня общераспространенных полезных ископаемых города Москвы»3. К ОПИ относятся: глины, известняки, пески, песчано-гравийные, гравийно-песчаные породы 
и т. д.
Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности. 
В науке гражданского и земельного права вопрос определения верхних границ земельного участка носит дискуссионный характер. В частности, А. Л. Кор- 
неев отмечает, что «воздушное пространство над земельным участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части 
использования) на это пространство. У собственника нет абсолютного права на 
воздушное пространство над земельным участком, поскольку закон говорит исключительно о возможности использования»4.
На наш взгляд, говорить о верхней границе земельного участка неправильно, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Другое дело, что речь может идти о верхней границе 
зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Поэтому 
верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими 

1 О недрах : закон Рос. Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1995. № 10. Ст. 823.
2 О порядке использования для собственных нужд собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков имеющихся в границах земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, подземных вод, а также строительства 
подземных сооружений : закон Москов. обл. от 18.07.2015 № 125/2015-О // Ежедневные новости. Подмосковье. 2015. 30 июля.
3 Об утверждении перечня общераспространенных полезных ископаемых города Москвы : распоряжение Правительства Москвы и Минприроды России от 07.09.2009 № 42-р/2342-РП // Бюл. нормативных актов федер. органов исполнит. власти. 2009. № 51.
4 Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками : учеб. пособие. М., 2006. 

правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ1 (далее – ГрК 
РФ) говорится о предельной высоте зданий, сооружений, установленной для 
определенных территориальных зон, которая согласно ч. 2 указанной статьи 
устанавливается применительно к каждой территориальной зоне.
Разработчики проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской 
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации 
предлагают дополнить ГК РФ главой 192 «Право собственности на земельные 
участки и иные природные объекты», в которой, прежде всего, дается определение земельного участка. Так, объектом права собственности может являться 
участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в 
установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный 
кадастровый учет. Если иное не установлено законом, право собственности на 
земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка 
поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.  Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что 
находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено 
законом и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Таким образом, по-прежнему не предполагается установлением ГК РФ верхних 
пределов воздушного столба над земельным участком. 
Так как земельный участок является также и объектом гражданских правоотношений, признаки и юридические свойства его устанавливаются и гражданским законодательством. Выделяются следующие признаки земельного участка: отсутствие воли, оборотоспособность, дискретность, «юридическая привязка» к субъекту.
В отношении оборотоспособности земельных участков быть объектами 
гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому 
иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле 
и других природных ресурсах. В настоящее время вопросы, касающиеся оборотоспособности земельных участков, решаются в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, 
где определены земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, 
ограниченные в обороте.
Под дискретностью объектов гражданских прав понимается качественная, а также физическая и (или) учетная определенность и их обособленность от 
всех других объектов. В силу специфики земельных участков пространственное 
обособление (установление пространственных пределов, границ) чрезвычайно 
важно для формирования их как объектов права.
Юридической привязкой объектов гражданских прав следует считать 
нормативно гарантированную возможность правового закрепления их за субъектами гражданского права, что позволяет отграничить природные объекты, в 
том числе землю, в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле 

1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Рос. газ. 2004.  
30 дек.

и обеспечивает регулирование переходов объектов из натурального состояния 
предметов в правовое состояние объектов субъективных прав.
Кроме этого, к общим признакам земельного участка как объекта правоотношений также можно отнести принадлежность их к вещам. При этом земельный участок является вещью индивидуально-определенной, так как ее индивидуализация обязательна и проводится в рамках публично-правовой процедуры, 
состоящей в определении и описании границ.
Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок – кадастровый номер; размер и местоположение (адрес) земельного участка; целевое назначение; разрешенное использование; вид права; обременения 
земельного участка; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. 
Естественными признаками земельного участка также называют непотребляемость и незаменимость. Первое свойство заключается в возможности бесконечного использования земли, в отсутствии износа и разрушения в процессе 
использования. Второе свойство следует из индивидуальной определенности 
земельного участка.
Следующим признаком земельного участка можно считать его сложность. 
Несмотря на то, что ЗК РФ в общем определяет элементы земельного участка, особенно сложным является вопрос о том, как соотносятся между собой земельный участок и находящиеся на нем здания, строения, сооружения. Ст. 130 
ГК РФ относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства 
к самостоятельным объектам. Согласно ст. 271 и ст. 552 ГК РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. В 
соответствии со ст. 1 ЗК РФ судьба недвижимости следует судьбе земельного 
участка, если иное не установлено законом.
Исходя из анализа действующего законодательства, земельный участок 
можно признать сложной вещью (составной или главной с принадлежностями), 
так как он состоит из элементов, использование которых невозможно без использования участка.
В силу прямого указания ст. 130 ГК РФ земельные участки являются недвижимым имуществом. Данный признак является одним из основных в правовом 
регулировании. Земельные участки обладают признаками недвижимости; вещные 
права на земельный участок, их ограничения, возникновение, прекращение подлежат государственной регистрации; обязательства, предметом которых является 
земельный участок, по общему правилу исполняются в месте его нахождения.
Особенностью земельных участков как недвижимого имущества является 
их абсолютная неперемещаемость. 
Особым признаком земельных участков является их целевое использование. Целевое назначение участка устанавливает пределы его нахождения в обороте, пределы возможного и должного поведения субъектов по отношению к 
земельному участку. 
Еще одним признаком земельного участка является его делимость или неделимость. Критерии раздела дает анализ ЗК РФ: 1) после раздела образовались 
самостоятельные земельные участки; 2) разрешенное использование образовав