Вещные права: сборник работ выпускников Российской школы частного права, посвященный памяти А. Л. Маковского

ÌÎÑÊÂÀ 2020

Составители и ответственные редакторы

О.М. Козырь, Р.В. Макин

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ЧАСТНОГО ПРАВА 
ИМЕНИ С.С. АЛЕКСЕЕВА 
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКАЯ ШКОЛА ЧАСТНОГО ПРАВА

ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Сборник работ
выпускников Российской школы частного права,
 посвященный памяти
 Александра Львовича Маковского

УДК 347.2
ББК 67.404.1
          В40

В40  
Вещные права: Сборник работ выпускников Российской школы частного права, посвященный памяти Александра Львовича 
Маковского / Сост. и отв. ред. О. М. Козырь, Р. В. Макин. – 
Москва : Статут, 2020. – 461 с. 

ISBN 978-5-8354-1667-7 (в пер.)

Издание представляет собой сборник статей выпускников Российской школы частного права, подготовленных на основе магистерских 
диссертаций, защищенных в период с 2008 по 2019 г. Сборник продолжает серию публикаций тематических сборников статей выпускников 
Российской школы частного права.
Все работы, вошедшие в сборник, посвящены актуальным проблемам 
законодательства и практики его применения в сфере вещного права. 
В своих работах авторы используют российскую и зарубежную научную 
литературу, проводят сравнительный анализ положений российского 
законодательства с законодательством иностранных государств, исследуют российскую и зарубежную правоприменительную практику в сфере 
вещно-правовых отношений, а также анализируют процесс реформирования российского законодательства о вещных правах и проект раздела 
второго ГК РФ «Вещное право».
Книга может представлять интерес как для научных работников, 
преподавателей, аспирантов и студентов, так и для юристов-практиков, 
интересующихся вещным правом.

УДК 347.2
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-8354-1667-7

© Коллектив авторов, 2020
© Исследовательский центр частного права  
им. С.С. Алексеева, составление, 2020
© Козырь О.М., Макин Р.В., вступ. статья, 2020
© Редподготовка, оформление. Издательство «Статут», 2020

Содержание

Указатель сокращений............................................................................5

Вступительное слово (О. М. Козырь, Р. В. Макин) .................................7

Раздел I. Возникновение прав 
на недвижимое имущество

Дарницын Павел Александрович
Принцип внесения против принципа противопоставимости  
в системе регистрации прав на недвижимое имущество  
и сделок с ним .....................................................................................16

Левкина Татьяна Андреевна
Основные последствия перехода права собственности  
на недвижимое имущество, сданное в аренду (наем)  .......................86

Раздел II. Общая долевая собственность

Бяков Никита Сергеевич
Отдельные вопросы исчисления и распределения  
общих расходов долевых собственников в немецком праве  ..........149

Миловская Анастасия Дмитриевна
Исключение из кондоминиума как мера ответственности: 
зарубежный опыт и перспективы развития в России  .....................178

Петреев Никита Александрович
Проблема принудительного лишения доли в праве  
общей собственности  .......................................................................226

Романовский Алексей Александрович
Концепции правового статуса машино-места  
по законодательству России и зарубежных стран  
романской и германской правовых семей  ......................................259

Содержание

Раздел III. Ограниченные вещные права

Зинченко Вадим Викторович
Эмфитевзис в России и основных франкоязычных  
правопорядках. Сравнительно-правовой анализ  
и некоторые соображения о проекте изменений ГК РФ  ................312

Туркин Роман Эдуардович
К вопросу о введении права застройки (суперфиция)  
в современное российское право  .....................................................357

Раздел IV. Защита вещных прав

Ширвиндт Андрей Михайлович
Понятие иска о признании в российской  
правовой науке ..................................................................................396

Нормативные и иные акты,  
концепции и законопроекты  
Российской империи,  
РСФСР и Российской Федерации

ГК РФ
Гражданский кодекс Российской Федерации
ГК РСФСР 1964 года Гражданский кодекс Российской Советской 
Федеративной Социалистической Республики 
1964 года
ГК РСФСР 1922 года Гражданский кодекс Российской Советской 
Федеративной Социалистической Республики 
1922 года
ЖК РФ 
Жилищный кодекс Российской Федерации 
ЗГ
Законы гражданские Российской империи
ЗК РФ
Земельный кодекс Российской Федерации
ЗК РСФСР 1970 года Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 
1970 года
Проект изменений 
ГК РФ
Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты 
Российской Федерации» № 47538-6, принятый 
в первом чтении
ПГУ
Проект Гражданского уложения Российской 
империи
Концепция развития 
гражданского 
законодательства

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная 
Советом при Президенте РФ по кодификации 
и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 года
Концепция развития 
законодательства 
о вещном праве

Концепция развития законодательства о вещном праве, рекомендованная президиумом 
Совета при Президенте РФ по кодификации 
и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения 
18 марта 2009 года

Указатель сокращений

Концепция развития 
гражданского 
законодательства 
о недвижимом 
имуществе

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая 
на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года
Постановление № 25
Постановление Пленума Верховного Суда РФ 
от 23 июня 2015 года № 25 «О применении 
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской 
Федерации»

Нормативные акты зарубежных государств

ГГУ
Германское гражданское уложение
ФГК
Французский гражданский кодекс

Судебные инстанции

КС РФ
Конституционный Суд Российской 
Федерации
ВС РФ
Верховный Суд Российской Федерации
ВАС РФ
Высший Арбитражный Суд Российской 
Федерации
ВС СССР
Верховный Суд Союза Советских 
Социалистических Республик
ВС РСФСР
Верховный суд Российской Советской 
Федеративной Социалистической 
Республики
ФАС
Федеральный арбитражный суд
ААС 
Арбитражный апелляционный суд
АС
Арбитражный суд

Иные сокращения

ЕГРН
Единый государственный реестр 
недвижимости
ЕГРП
Единый государственный реестр прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним

Вступительное слово

Когда мы в конце 2018 года начали составлять данный сборник 
работ выпускников Российской школы частного права, мы полагали, 
что сможем посвятить его Александру Львовичу Маковскому, 90-летие 
которого планировалось отмечать в ноябре 2020 года. К нашему глубочайшему сожалению, судьба распорядилась иначе, и мы вынуждены 
посвятить сборник памяти Александра Львовича.
А.Л. Маковский по праву признан корифеем отечественной цивилистики. Более чем полвека он принимал участие в законопроектной 
работе, начиная с Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик 1961 года и Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. 
Он стал одним из основателей современного Гражданского кодекса РФ, возглавлял рабочую группу при работе над всеми его четырьмя 
частями. 
Александр Львович стоял у истоков Российской школы частного 
права и в течение длительного времени читал ее студентам лекции, 
пользовавшиеся неизменным успехом.
11 мая 2020 года Александра Львовича не стало. 

***

Так сложилось, что вещному праву в нашей стране было суждено подвергнуться тяжелым испытаниям. Революционные события 
1917 года коренным образом изменили не только жизнь страны, но и состояние гражданско-правовой мысли, и можно смело сказать, что вещное право оказалось одной из самых пострадавших сфер цивилистики. 
Достижения российской науки конца XIX – начала XX века на долгие 
семьдесят лет остались забыты, и память о них сохранилась лишь в трудах дореволюционных ученых, которые и сами были забыты на долгий 
период времени. И если в ГК РСФСР 1922 года и посвященных ему 
работах в сфере вещного права еще сохранялась определенная преемственность с дореволюционной наукой (так, при отмене права частной 
собственности признавалось право застройки), то в последующем ученые оперировали такими понятиями и проводили исследования таких 
категорий, как право личной собственности, право государственной 
собственности, право оперативного управления и право постоянного 

Вступительное слово

бессрочного пользования, последние из которых даже не назывались 
в литературе ограниченными вещными правами.
После 1991 года российская история снова сделала крутой поворот, 
но теперь уже в сторону возврата к рыночной экономике, которая, 
разумеется, немыслима без развитой системы норм, регулирующих 
отношения автономных субъектов, и вещного права в частности. Разработчики современного Гражданского кодекса при его подготовке 
сумели учесть и наработки дореволюционной и советской доктрины, 
и положения проекта Гражданского уложения Российской империи 
и советских гражданских кодексов, и западный опыт, что дало мощный импульс для развития возрождающейся в России рыночной экономики. С 1995 года в составе первой части Гражданского кодекса 
Российской Федерации заработали нормы о праве собственности, 
которые гарантировали признание и защиту частной собственности, 
одновременно регулировали государственную собственность, учитывая 
федеративное устройство России и не до конца завершенный процесс 
приватизации государственного имущества. В части регулирования 
ограниченных вещных прав был сделан лишь небольшой шаг вперед – 
подтверждены их основные признаки и весьма лаконично сформулированы правила о ряде ограниченных вещных прав на основе принципа 
закрытого, исчерпывающего перечня таких прав, которые могут быть 
установлены только в федеральных законах.
Однако жизнь не стоит на месте, и уже через короткое время, в начале 2000-х годов, появилось понимание, что закрепленных в действующем Гражданском кодексе норм недостаточно для регулирования развивающегося оборота. Поэтому Советом при Президенте РФ 
по кодификации и развитию гражданского законодательства (далее – 
Совет) была образована рабочая группа по реформированию положений ГК РФ о недвижимом имуществе, результатом работы которой 
стала одобренная Советом Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 года. Идеи, заложенные 
в этом документе, были впоследствии использованы при подготовке 
всеобъемлющей концепции совершенствования положений ГК РФ 
(Концепция развития гражданского законодательства Российской 
Федерации 2008 года), которая легла в основу общего проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, 
третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, 
а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 
(далее – Законопроект), предлагавшего в том числе и комплексное 
изменение регулирования вещных прав.

Вступительное слово

В итоге к настоящему моменту приняты поправки ко всем разделам 
ГК РФ, нашедшие отражение в Концепции 2008 года, кроме блока 
по вещным правам. Вещное право и в этот раз оказалось на обочине, 
но уже не по причине коренных изменений в экономике, а в связи 
с другими факторами, в том числе из-за боязни предпринимательского 
сообщества кардинальных изменений системы регулирования вещных 
прав, предлагаемых Законопроектом. Трудно сказать, насколько такие 
опасения обоснованы, ведь за комплексной перестройкой системы 
вещных прав скрывается объективная потребность развития, совпавшая с желанием разработчиков Законопроекта упростить обществу 
жизнь, предоставив ему развитую систему вещных прав (право застройки, эмфитевзис, узуфрукт, сервитуты и т.п.), применимую в самых 
разных жизненных обстоятельствах, а также избавив его от ненужных 
судебных разбирательств, связанных, например, с ситуациями, когда 
собственность на здание и земельный участок находится в руках у разных лиц, конфликтующих друг с другом.
Законопроект по вещным правам, который был практически подготовлен к рассмотрению во втором чтении в 2012–2015 годах и опубликован, не был рассмотрен Государственной Думой, и ситуация с его 
принятием в некоторой степени напоминает ситуацию с проектом 
Гражданского уложения Российской империи, который, как мы все 
знаем, также был опубликован и также долго обсуждался. Впрочем, 
хочется верить, что на этом аналогии закончатся.
В ноябре 2018 года Совет создал рабочую группу по вещному праву и поставил перед ней задачу довести вещно-правовой блок Законопроекта до состояния готовности к принятию во втором чтении. 
Результатом работы стал обновленный проект Федерального закона 
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», опубликованный Советом для широкого обсуждения. Выпуск настоящего сборника приурочен к опубликованию 
Законопроекта, и мы надеемся, что его появление ознаменует начало 
широкой дискуссии в обществе о целесообразности и желательности 
предлагаемых Законопроектом изменений.

***

Представленный вниманию читателя сборник работ выпускников РШЧП продолжает серию тематических сборников, изданных 
Школой за последние несколько лет. Он объединяет научные статьи 
выпускников РШЧП за период с 2008 по 2019 год по тематике вещного 
права, которые авторы написали на основе успешно защищенных ими 

Вступительное слово

магистерских диссертаций и доработали с учетом последних изменений 
законодательства и актуальных позиций судебной практики.
Статьи в сборнике объединены в разделы, которые следуют логике 
изложения норм Гражданского кодекса. Для удобства читателя сделаем 
обзор опубликованных в сборнике работ.
Статья Павла Дарницына представляет собой комплексное исследование особенностей и различий принципа внесения и принципа противопоставимости – двух основных принципов, лежащих в основе систем 
регистрации прав на недвижимость. Автор последовательно и досконально разбирает историю появления данных принципов, особенности 
регистрационных систем, построенных на их основе, связь данных 
принципов с идеей единого объекта недвижимости. Любопытен проведенный анализ особенностей французской регистрационной системы, 
основанной на принципе противопоставимости, из которого следует, 
что противопоставимость прав различается для разных ситуаций, а круг 
лиц, которым могут быть противопоставлены права, не во всех случаях 
включает в себя всех третьих лиц, не являющихся стороной сделки. Как 
указывает автор, такое сложное регулирование во Франции сложилось 
в силу ряда исторических причин. В частности, французская система 
регистрации развивалась с целью защиты не всего поземельного оборота, а лишь отдельных лиц (залогодержателей). В конечном счете автор 
приходит к выводу, что российская система регистрации должна быть 
основана на германском принципе внесения как более простом для оборота, позволяющем непротиворечиво разрешать целый ряд спорных 
ситуаций и отвечающем ее историческим основам построения.
Работа Татьяны Левкиной посвящена весьма тонкому, но очень 
важному для практики вопросу – сохранению прав арендатора на арендуемое им имущество в случае перехода права собственности на него 
другому лицу (институт права следования, который присущ вещным 
правам, но в современной российской правовой системе стал неотъемлемым элементом права аренды). Автор проводит очень глубокий 
анализ данного института и доказывает, что обязательственная концепция договора аренды недвижимого имущества вовсе не отрицает 
возможность того, чтобы арендатор сохранил права на арендуемое имущество, когда право собственности на него перешло от арендодателя 
к третьему лицу. Из проведенного анализа следует, что исторически все 
правопорядки, начиная с римского, последовательно расширяли перечень ситуаций, когда новый собственник недвижимости не мог изгнать 
арендатора. Автор приводит также целый ряд аргументов в поддержку 
своей позиции, причем как правового (сложность взыскания убытков