Оценка имущества: материальные и нематериальные активы, бизнес

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

МАТЕРИАЛЬНЫЕ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ 

АКТИВЫ, БИЗНЕС

И.Г. КУКУКИНА
М.В. МОшКАРИНА

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

2-е издание, дополненное

Москва
ИНФРА-М

2021

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебного пособия для студентов 

высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки 

38.03.01 «Экономика», 38.03.02 «Менеджмент» (квалификация (степень) «бакалавр») 

(протокол № 8 от 22.06.2020)

УДК 332.62(072.8)
ББК 65.2/4я73
 
К89

Кукукина И.Г.

К89  
Оценка имущества: материальные и нематериальные активы, биз
нес : учебное пособие / И.Г. Кукукина, М.В. Мошкарина. — 2-е изд., 
доп. — Москва : ИНФРА-М, 2021. — 190 с. — (Высшее образование: 
Бакалавриат). —DOI 10.12737/1013716.

ISBN 978-5-16-014978-3 (print)
ISBN 978-5-16-107473-2 (online)

Учебное пособие содержит теоретико-методические материалы и ди
дактические единицы для оценки недвижимости, машин, оборудования 
и транспортных средств, предприятия (бизнеса), нематериальных активов, 
задачи, кейс-стади, тесты и приложения. 

Соответствует требованиям федеральных государственных образова
тельных стандартов высшего образования последнего поколения.

Для подготовки бакалавров по направлениям 38.03.01 «Экономика» 

и 38.03.02 «Менеджмент», аналитических служб предприятий и специалистов по оценке имущества.

УДК 332.62(075.8)

ББК 65.2/4я73

Р е ц е н з е н т ы:

Петрухин А.Б., доктор экономических наук (Ивановский госу
дарственный политехнический университет);

Малкова Т.Б., доктор экономических наук (Владимирский госу
дарственный университет имени А.Г. и Н.Г. Столетовых)

ISBN 978-5-16-014978-3 (print)
ISBN 978-5-16-107473-2 (online)

© Кукукина И.Г., 

Мошкарина М.В., 2020

Введение

Рыночная экономика основана на отношениях, которые возникают при купле-продаже товара на рынке. При этом спрос потребителя встречается с предложением производителя. Расширение 
самостоятельной деятельности хозяйствующих субъектов требует 
поиска решений, ориентированных на рост благосостояния отдельных субъектов, регионов и общества в целом.
Основные отличительные особенности оценочной деятельности 
характеризуются ее экономической значимостью, влиянием на все 
сферы жизнедеятельности в формировании гражданского общества, необходимостью защиты имущественных прав и обеспечения 
условий для справедливой экономической оценки.
В основу экономических отношений рыночной экономики положены такие принципы, как равенство производителей и потребителей перед внешними факторами, равновесие цен (курсов валют, 
процентных ставок банков) на основе сбалансированности спроса 
и предложения, экономическое регулирование самостоятельных 
действий субъектов рыночных отношений (производителей, продавцов, посредников, потребителей, покупателей), применение законодательной нормативной базы для экономического регулирования, конкуренция — условие экономического прогресса и экономического регулирования. 
Суть рыночных отношений состоит в том, что производители 
и продавцы должны быть абсолютно свободными и действовать 
на свой страх и риск, ориентируясь только на рыночные регуляторы. 
Стоимость имущества является всеобъемлющим показателем 
долгосрочного действия роста благосостояния личности, предприятия, региона и страны. Управление стоимостью в целях роста этой 
стоимости, в основу которого положена концепция неоклассической теории финансового менеджмента, невозможно без оценки 
стоимости любых активов.
Начало регулирования оценочной деятельности в рыночной экономике России заложено в следующих документах: Гражданский 
кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 29.07.1998 
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 
ГОСТ Р51195.0.01—98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р51195.0.02—98 «Единая система оценки 
имущества. Термины и определения». 
Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными догово

рами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, 
а также другими федеральными законами и иными нормативными 
правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
В стандарте ГОСТ Р51195.0.01—98 обозначены область применения, общие положения и классификация стандартов по шести 
группам (недвижимое имущество, движимое имущество, земля 
и т.д.). В стандарте ГОСТ Р51195.0.02—98 рассматриваются цели 
оценки, раскрываются основные понятия. В качестве основных 
целей оценки рассматриваются такие, как отражение в отчетности, 
купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; ликвидация; 
разрешение имущественных споров; передача прав собственности; 
внесение имущества в уставный капитал; инвестиционное проектирование и др. 
Кроме вышеперечисленных законодательных нормативных 
актов, существует множество документов, касающихся в той или 
иной мере процессов оценочной деятельности. Так, российское общество оценщиков в сентябре 1996 г. приняло к исполнению стандарты СТО РОО 20-01-96, 20-02-96, 20-03-96 и другие, в основу 
которых положен международный стандарт оценки. 
Базой оценки служат различные виды стоимости имущества.
К объектам оценки имущества относятся: 
1) отдельные материальные объекты (вещи); 
2) совокупность вещей, составляющих имущество определенного вида (движимое, недвижимое); 
3) право собственности; 
4) права требования, обязательства (долги); 
5) работы, услуги, информация; 
6) иные объекты гражданских прав. 
Недвижимость, машины и оборудование, входящие в имущество, рассматриваются как материальные объекты собственности, 
проявляющие себя посредством физического существования и приносящие, как правило, прибыль или доход своему владельцу. 
Недвижимость отличается прочной привязкой к определенным 
географическим координатам, стационарностью. Согласно ст. 130 
Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные 
объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также подлежащие регистрации 
воздушные и морские суда, космические объекты. 
Машины и оборудование, производственные средства как часть 
материальных активов относятся к движимому имуществу и могут 

существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющая определенные функции. 
Часто объект оценки оказывается на грани между недвижимостью 
и движимым имуществом (например, корабли и шахтные подъемники по российскому законодательству относятся к недвижимости). 
В каждом отдельном случае оценщик анализирует ситуацию 
в целях принятия решения об отнесении активов к объекту оценки.
Как процедура и результат оценка имущества подразумевает 
беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном 
изучении объекта. Оценщик выступает в роли независимой, незаинтересованной третьей стороны, необходимой для составления 
беспристрастного заключения о стоимости имущества как объекта 
оценки. Проведение оценки объектов является обязательным при 
проведении приватизации, переуступке долговых обязательств, 
ипотечном кредитовании, выкупе или изъятии имущества, в целях 
контроля уплаты налогов и других целей.
Учебное пособие позволяет студенту, опираясь на знания по управлению затратами, инвестиционному анализу, финансовому менеджменту и других дисциплин, освоить необходимые компетенции 
применительно к оценке стоимости различных групп имущества.
Целью освоения дисциплины является достижение студентами 
следующих результатов обучения. Необходимо:
знать
 
• на уровне представления: 
 
– классификацию видов стоимости и сферы их применения; 
 
– виды оценки;
 
– подходы и методы оценки различных групп активов: недвижимости, машин и оборудования, предприятия (бизнеса), 
 нематериальных активов;
 
– объем и этапы оценочной деятельности;
 
– порядок составления отчета об оценке имущества;
 
• на уровне воспроизведения: 
 
– законодательное регулирование оценочной деятельности 
в Российской Федерации;
 
– федеральные и иные правила (стандарты оценки) в Российской Федерации;
 
– технологию проведения оценки;
уметь
 
• на уровне понимания:
 
– использовать специальную терминологию по дисциплине 
«Оценка имущества»;

 
• использовать теоретические знания:
 
– ориентироваться в теоретических и концептуальных подходах к оценочному процессу, в подходах и методах оценки 
по группам имущества;
 
• использовать практические знания:
 
– составить договор на проведение оценки;
 
– составить план и оценить имущество;
 
– подготовить отчет об оценке имущества;
владеть
 
• правовыми основами оценки имущества; 
 
• навыками поиска информации о состоянии рынков оцениваемых объектов;
 
• инструментарием оценочной деятельности;
 
• подходами, методами и приемами оценки объектов недвижимого и движимого имущества.

Глава 1 
ОСНОВЫ ОЦЕНОчНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Цели обучения
1. 
Ознакомление с законодательной и нормативной правовой базой 
оценки имущества в Российской Федерации.
2. 
Усвоение основных понятий, применяемых в оценочной деятельности.
3. 
Изучение фундаментальных принципов оценки, изложенных в федеральных стандартах.
4. 
Выявление особенностей государственной и предпринимательской деятельности по оценке имущества.
5. 
Ознакомление с четырьмя группами принципов оценки любых 
видов имущества.
6. 
Изучение классификации видов стоимости, применяемых в оценке 
активов.

1.1. НОРМАТИВНАЯ пРАВОВАЯ БАЗА  
И ОСНОВНЫЕ пОНЯТИЯ

Государство на рынке услуг по оценке имущества выполняет 
двойственную роль: с одной стороны, оно формирует правовую и административную систему регулирования оценочной деятельности, 
а с другой — действует как оценщик. Рынок услуг по оценке имущества действует на федеральном, региональном и муниципальном 
уровнях. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, 
собственником которого являются Российская Федерация, субъекты 
Федерации, юридические или физические лица, требуется четкое 
разграничение полномочий между Российской Федерацией и иными 
субъектами.
В России период перестройки экономики на рыночный путь развития длился достаточно долго, до 1998 г. Оценочная деятельность 
осуществлялась без полноценного нормативного правового регулирования. Первая редакция Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» была принята 
только 29 июля 1998 г. До этого времени оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного оценщика 
и заказчика его работ. Более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик». 

Нормативное правовое регулирование оценочной деятельности 
в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
1) конституция Российской Федерации;
2) кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности 
прямое отношение прежде всего имеют Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, а опосредованно — все остальные, 
в том числе Градостроительный и Уголовный кодексы);
3) Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной 
деятельности в Российской Федерации» (с изменениями);
4) Федеральные стандарты оценки (ФСО);
5) Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее — СРОО);
6) прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития России или Национального совета по оценочной деятельности).
Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной 
деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение 
на движимое и недвижимое имущество. Налоговый кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.
Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ к основным инструментам регулирования оценочной деятельности относятся:
 
• лицензирование;
 
• система стандартов;
 
• система сертификации качества и услуг;
 
• унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
 
• создание условий для становления и развития саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;
 
• организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в законодательство страны;
 
• контроль исполнения законодательства в области оценки.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная 
деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная 
на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В Федеральном законе № 135-ФЗ под рыночной стоимостью 
объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой 
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке 
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, 

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены 
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:
 
• когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, 
а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством 
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение 
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом под кадастровой стоимостью понимается стоимость, 
установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
К объектам оценки имущества, согласно ст. 5 Федерального 
 закона № 135-ФЗ, относятся:
 
• отдельные материальные объекты (вещи);
 
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе 
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, 
в том числе предприятия);
 
• право собственности и иные вещные права на имущество или 
отдельные вещи из состава имущества;
 
• права требования, обязательства (долги);
 
• работы, услуги, информация;
 
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность 
их участия в гражданском обороте.
В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта 
оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен 
конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические 
лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании 
трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, который соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Федерального 
закона № 135-ФЗ. Закон установил базовые требования к отчету 

об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню 
его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения, например: добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или 
муниципальные образования, физические лица и юридические 
лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом № 135-ФЗ.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством страны 
порядка осуществления государственного статистического учета 
и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется 
и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты 
проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для 
корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном 
законодательством Российской Федерации.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным 
в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской 
Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
 
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих 
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или 
муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
 
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
 
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
 
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами 
оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам 
Российской Федерации или муниципальным образованиям;
 
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным 
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды 
юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: