Техническая эксплуатация зданий

ТЕХНИЧЕСКАЯ 
ЭКСПЛУАТАЦИЯ 

ЗДАНИЙ

В.М. ЛЕБЕДЕВ

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебного пособия 

для учебных заведений, реализующих программу 

среднего профессионального образования 

по укрупненной группе специальностей 

08.02.00 «Техника и технологии строительства» 

(протокол № 8 от 29.04.2019)

Москва

ИНФРА-М

202УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
Л33

Лебедев В.М.

Л33 
 
Техническая эксплуатация зданий : учебное пособие / В.М. Лебе
дев. — Москва : ИНФРА-М, 2021. — 359 с. — (Среднее профессиональное образование).

ISBN 978-5-16-015457-2
В учебном пособии изложены действующие положения организации 

технической эксплуатации жилых, общественных и производственных 
зданий. Освещены основные требования по сохранению фонда существующих зданий — их правильная эксплуатация, содержание помещений, 
конструкций и оборудования, организация ремонта, обязанности инженерно-технического персо нала, ведающего эксплуатацией зданий.

Для студентов учреждений среднего профессионального образования, 

обучающихся по укрупненной группе специальностей 08.02.00 «Техника 
и технологии строительства», может быть использовано для обучения и повышения квалификации инженерно-технических работников, ведающих 
эксплуатацией жилых, общественных и производственных зданий.

УДК 69.059(075.32)

ББК 38.7-08я723

ISBN 978-5-16-015457-2
© Лебедев В.М., 2020

Р е ц е н з е н т ы:

Римшин В.И., доктор технических наук, профессор Московской го
сударственной академии коммунального хозяйства и строительства, 
член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук;

Калинин В.М., кандидат технических наук (Национальный исследо
вательский Московский государственный строительный университет)

Предисловие

Цель дисциплины — изучение теоретических основ 

и регламен тов практической реализации правильной эксплуатации 
зданий и сооружений с соблюдением норм и правил безопасности 
жизнедеятельности.

В результате изучения дисциплины «Техническая эксплуатация 

зданий и сооружений» специалист будет:

знать

• основные положения и задачи правильной технической экс
плуатации зданий и сооружений;

• назначение и нормы эксплуатации инженерного оборудования 

зданий;

• правила эксплуатации строительных конструкций;
• правила содержания противопожарных устройств и оборудо
вания;

• правила содержания жилья и дво ровых территорий с соблю
дением безопасности жизнедеятельности и охраны окружающей 
среды;
уметь

• определять степень износа строительных конструкций и обору
дования;

• назначать профилактические и ремонтные мероприятия, пре
дупреждающие и устраняющие неисправности в конструкциях 
и оборудовании;

• проводить техническую инвентаризацию зданий и сооружений;

владеть

• современными методиками проектирования капитального ре
монта и модернизации гражданских зданий;

• навыками выбора оптимальных решений при капитальном ре
монте и модернизации гражданских зданий;

• навыками по сбору и систематизации информации и исходных 

данных для капитального ремонта и модернизации гражданских 
зданий;

• навыками работы с технической документацией.

Глава 1. 
ОРГАНИЗАЦИЯ СЛУЖБЫ 
ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

1.1. СОДЕРЖАНИЕ И ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ 
ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

Комплекс мероприятий, направленных на создание наилучших 
условий для использования зданий и сооружений и обеспечение 
срока их службы, принято называть технической эксплуатацией.
Одной из важнейших задач технической эксплуатации является 
создание нормальных санитарно-гигиенических условий в зданиях.
Наличие разнообразного и сложного инженерного оборудования зданий, предназначенного для отопления, вентиляции, освещения, а также водопроводно-канализационные устройства — все 
это требует технически правильной эксплуатации. Даже небольшие 
неисправности в специальном оборудовании вызывают утечку 
электрической, тепловой и других видов энергии. Правильное использование оборудования и постоянный уход за ним исключают 
излишний расход тепла, электричества, воды, а также частый ремонт оборудования.
Для каждого здания установлены определенные требования 
к температуре, влажности и освещению внутренних помещений, 
на основе которых выработаны нормы температурно-влажностного 
режима. Отклонения от этих норм не допускаются.
Устойчивый температурно-влажностный режим существенно 
отражается и на состоянии конструкций зданий: стены, покрытия, 
заполнения проемов защищают помещения от неблагоприятных 
внешних влияний.
Для нормального срока службы строительных конструкций 
и зданий в целом необходимы систематическое наблюдение за конструкциями и частями зданий, поддержание их в постоянной исправности, своевременный ремонт и обеспечение надлежащих 
условий их работы в сооружениях. Все эти задачи решают организации технической эксплуатации.
В настоящее время современные здания оснащены устройствами и оборудованием, назначение которых — предотвращать 
возникновение и распространение пожара и своевременно сигнализировать об угрожающей опасности. Содержание противо

пожарных устройств и оборудования в исправности также входит 
в круг обязанностей работников службы эксплуатации.
Перечисленные задачи технической эксплуатации зданий могут 
быть успешно выполнены при соблюдении следующих требований:
 
• строгое выполнение всех норм и правил по уходу за конструкциями и оборудованием;
 
• проведение профилактических мероприятий, предупреждающих 
и устраняющих неисправности в конструкциях и оборудовании;
 
• содержание в надлежащем состоянии дво ров и территорий;
 
• проведение в установленные сроки необходимых ремонтов;
 
• планомерное повышение степени благоустройства зданий и территорий.
Выполнение этих требований должно осуществляться с учетом 
экономии затрат на содержание и ремонт зданий и сооружений без 
ущерба для качества работ.
Техническая эксплуатация зданий проводится на основе 
докумен тов, утвержденных государственным комитетом РФ 
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой 
России).
Для организации правильной, технически грамотной эксплуатации зданий, сооружений и территорий необходимо иметь полные 
данные, характеризующие основные фонды; их техническое 
устройство, состояние и качество, а также происходящие в них изменения в натуральном и ценностном выражениях.
Такой учет основных фондов дает техническая инвентаризация, 
которая состоит из основной инвентаризации и регистрации текущих изменений. Основная инвентаризация заключается в первоначальном единовременном сплошном учете, в техническом 
описании и оценке зданий и сооружений по состоянию на определенную дату. Регистрация текущих изменений заключается в систематическом учете изменений, происходящих в результате реконструкции зданий, их перепланировки, достройки, надстройки, 
устройства новых элемен тов оборудования и т.п. Все изменения 
вносятся в инвентаризационные материалы.
Техническая инвентаризация осуществляется действующими 
бюро технической инвентаризации, которые составляют инвентаризационные материалы. В этих материалах приводятся описание 
земельного участка и характеристика использования его площади, 
указываются назначение, материалы и конструкция всех объектов, 
их техническое оборудование, состояние и техническое оборудование территории.

На основе технической инвентаризации составляются графические материалы: генеральный план участка; поэтажные планы каждого здания; схемы водоснабжения, канализации, теплофикации 
и других технических устройств; паспорта на котлы центрального 
отопления и лифтовое хозяйство. Графические материалы инвентаризации дополняются также чертежами всех новых зданий, которые возводятся на участке.
Техническая инвентаризация дает не только характеристику 
строений, но и определяет их оценку и износ. Оценка проводится 
по принятой в ценниках стоимости 1 м 3 зданий или путем суммирования стоимости конструктивных элемен тов.

1.2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ 
И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

На основании положений, утверждаемых Госстроем России, 
издаются правила, инструкции и технические условия по технической эксплуатации жилых зданий, коммунальных предприятий 
и объектов благоустройства, обязательные для всех ведомств, организаций и населения.
Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы областные и городские жилищные управления. В небольших 
городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального хозяйства.
Управления осуществляют непосредственное руководство жилищным фондом и проводят контроль над эксплуатацией жилищного фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают 
ремонтные работы технической документацией и проводят технический надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищные 
управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации и повышению их квалификации, составляют планы потребности и распределения материалов и оборудования, необходимых для технической эксплуатации зданий.
Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные 
управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществляют 
через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества собственников жилья.
Управление домами является хозрасчетной организацией, 
основная задача которой — сохранение находящегося в ее ведении 
жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и конструкций жилых домов. 
На предприятиях вопросами управления жилищным фондом, как 

правило, ведают жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), выполняющие в основном те же функции, что и управления домами.
Жилищные управления муниципальных образований и жилищно-коммунальные отделы предприятий располагают мастерскими и подсобными предприятиями по производству и обработке местных строительных материалов и изготовлению мелкого 
оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях 
и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские 
по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными 
устройствами, столярные мастерские, а также склады для хранения 
материалов, инструмен тов, изделий и оборудования. Сложные 
и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства выполняются ремонтно-строительными подрядными организациями. 
Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) 
заключают с лицами, получившими жилую площадь для постоянного проживания, догово ры найма жилых помещений, в которых перечисляются права и обязанности нанимателя и наймодателя.
Для участия населения в управлении жилищным фондом, 
а также с целью повышения ответственности жильцов за содержание квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных 
отделах предприятий создаются общественные домовые комитеты. 
Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов 
к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной 
их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию 
чистоты и порядка в домах, квартирах, дво рах.

1.3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ 
ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

Организация технической эксплуатации производственных 
зданий на промышленных предприятиях возлагается на специальную службу, численный состав и структура которой зависят 
от общей площади зданий, используемых предприятием. Если 
площадь производственных зданий на предприятии достигает 
5 тыс. м 2, надзор за техническим состоянием, содержанием и ремонтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчинении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу 
должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади 
производственных зданий до 10 тыс. м 2 службой технической эксплуатации производственных зданий руководит инженер-смотритель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из ин

женерно-технических работников предприятия: начальника отдела 
капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, начальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного 
механика.
Если общий фонд производственных зданий предприятия возрастает до 100 тыс. м 2, службу технической эксплуатации, подчиненную главному инженеру или главному механику, возглавляет 
старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий. 
На самых крупных промышленных предприятиях с общей площадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м 2, создаются отделы главного архитектора, которые состоят из четырехпяти инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями 
в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, 
предусматриваемые системой технической эксплуатации производственных зданий, выполняются по годовым планам, которые 
утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавливаются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех 
мероприятий по месяцам и декадам.
Ремонт производственных зданий на промышленных предприятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. 
Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные 
подрядные организации по ремонту промышленных зданий.
Технические и технико-экономические сведения о зданиях, повседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточены 
в двух документах — техническом паспорте и техническом журнале 
по эксплуатации. Технический паспорт составляется на каждое 
принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представляет собой основной документ. В нем отражаются общие сведения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь 
всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся 
данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках 
на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капитальных ремонтах и т.п.
Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чертежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступлений 
от проекта (если они имели место), а также перечень предусмотренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его 
отдельных элемен тов и прилегающей территории.
Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту производственных зданий и характеристики состояния объектов ведется 
технический журнал, в который вносятся записи обо всех выполненных работах.

Государственным комитетом РФ по строительству и ЖКХ (Госстрой России) утверждена обязательная для всех организаций и ведомств форма журнала.
Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают 
не только техническое состояние здания на данный период времени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений 
используется в качестве исходных данных при составлении последующих планов ремонтных работ.

Технический журнал

(наименование предприятия или организации)
Дата приема в эксплуатацию

Основные технико-экономические показатели
Площадь застройки ________………………………………………… м 2

Строительный объем_______………………………………………….м 3

Балансовая (восстановительная) стоимость____________тыс. руб.

Дата записей
Содержание записей
Примечание

Важнейшие данные о результатах повседневных наблюдений за зданием 
и его конструктивными элементами.
Результаты инструментальных замеров 
осадок, прогибов и других деформаций отдельных конструктивных 
элементов.
Основные заключения периодических 
технических осмотров зданий.
Сведения о фактах существенных нарушений правил эксплуатации и о намеченных или принятых мерах по пресечению таких нарушений.
Основные данные о проведенных реконструкциях (сроки, характер) 

1.4. ОБЯЗАННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЕРСОНАЛА 
ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

Деятельностью управления домами (управляющих компаний 
по жилью) руководит управляющий домами (директор), который 
осуществляет контроль над проведением мер, обеспечивающих 
правильную эксплуатацию жилищного фонда. Обязанности управляющего домами (директора) заключаются в общем руководстве 

при составлении планов ремонта, хозяйственно-финансовых 
планов и отчетов, в своевременном приобретении необходимых 
материалов, инструмен тов и оборудования для нужд технической 
эксплуатации зданий и подборе кадров административно-управленческого, инженерно-технического и производственного персонала управления домами. Кроме того, управляющий (директор) 
наблюдает за своевременным выполнением нанимателями требований, вытекающих из догово ров о найме или аренде помещений 
и правил технической эксплуатации зданий. В своей деятельности 
управляющий домами (директор) поддерживает тесный контакт 
с общественными организациями, созданными при управлении 
домами — общественными домовыми комитетами, участковыми 
комитетами, товариществами собственников жилья. По эксплуатации ведомственного жилищного фонда предприятий и организаций такие же обязанности, как управляющий домами, выполняет начальник жилищно-коммунального отдела предприятия. 
Лица, руководящие технической эксплуатацией производственных 
зданий, должны обеспечить нормальное техническое и санитарное 
состояние зданий и их оборудования, своевременное и качественное выполнение ремонтных работ, материально-техническое 
снабжение и экономное использование денежных и материальных 
средств.
Начальнику жилищно-коммунального отдела предприятия, 
управляющему домами, отделу главного архитектора предприятия, 
смотрителю производственных зданий подчинены работники 
службы технической эксплуатации — главный инженер управления 
домами (инженер жилищно-коммунального отдела) и мастера-смотрители зданий. Количество инженерно-технических работников 
устанавливается в зависимости от объема работы. Например, типовыми штатами административно-управленческого персо нала 
управлений домами предусматриваются один инженер и один мастер в управлениях, обслуживающих от 10 до 20 тыс. м 2 жилой площади. В управлениях, жилая площадь которых достигает 70 тыс. м 2, 
штат мастеров-смотрителей возрастает до четырех человек.
Главный инженер управления домами (инженер отдела главного архитектора предприятия или инженер жилищно-коммунального отдела предприятия) осуществляет техническое руководство 
по уходу за зданиями, по ремонтным работам, подготавливает 
и хранит техническую документацию, руководит техническим 
осмотром зданий и совместно с управляющим домами отбирает 
их для капитального ремонта. Кроме того, разрабатывает перспективные планы ремонта, руководит техническим и эксплуатаци