Договор найма жилого помещения и подобные ему договоры


I НАУЧНАЯ МЫСЛЬ I СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ

П.А. ФОРМАТОВ




                ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПОДОБНЫЕ ЕМУ ДОГОВОРЫ




МОНОГРАФИЯ




Электронно-

znanium.com

Москва ИНФРА-М 2020

УДК 347.25(075.4)
ББК 67.404.1
     Ф79


      Рецензенты:
         Гонгало Б.М., доктор юридических наук, профессор;
         Суслова С.И., доктор юридических наук, доцент






      Формакидов Д.А.
Ф79 Договор найма жилого помещения и подобные ему договоры : монография / Д.А. Формакидов. — Москва : ИНФРА-М, 2020. — 189 с. — (Научная мысль). — DOI 10.12737/monography_5a3ca89a 2a8607.65512382.
         ISBN 978-5-16-013612-7 (print)
         ISBN 978-5-16-106271-5 (online)
         В книге представлен целостный взгляд на систему договоров, опосредующих предоставление жилых помещений в пользование граждан.
         В монографии последовательно проанализированы вопросы необходимости формирования общих положений о договоре найма жилого помещения; рассмотрены существующие в России разновидности договора найма; проанализированы смежные с наймом гражданско-правовые соглашения в жилищной сфере — договор поднайма, договор безвозмездного пользования жильем, соглашения о вселении членов семьи и временных жильцов.
         Нормативно-правовая база приведена в книге по состоянию на 1 января 2017 года.
         Монография адресована научным работникам, преподавателям, аспирантам, магистрантам и студентам юридических вузов, судьям, адвокатам, практикующим юристам и всем интересующимся проблемами гражданского и жилищного права.



УДК 347.25(075.4)
ББК 67.404.1








ISBN 978-5-16-013612-7 (print)
ISBN 978-5-16-106271-5 (online)


© Формакидов Д.А., 2018

ОГЛАВЛЕНИЕ




Введение..................................................4
Глава 1. Социально-экономические и философско-политические предпосылки становления и развития нормативно-правового и договорного регулирования жилищных отношений в России...9
Глава 2. Общие положения о договоре найма жилого помещения................................................45
Глава 3. Договор коммерческого найма жилого помещения....67
Глава 4. Договор социального найма жилого помещения......77
    4.1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма........................78
    4.2. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения.....................................90
    4.3. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма..............102
Глава 5. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования...............................106
Глава 6. Договор найма специализированного жилого помещения...............................................120
    6.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда................................................120
    6.2. Правовое регулирование договора найма специализированных жилых помещений..................130
Глава 7. Договор поднайма жилого помещения..............141
Глава 8. Договор безвозмездного пользования жилым помещением..............................................148
Глава 9. Соглашение о вселении членов семьи ............157
Глава 10. Соглашение о вселении временных жильцов.......165
Заключение..............................................171
Библиографический список................................174
Приложение..............................................180

            Светлой памяти Казанцевых Людмилы Карповны и Рудольфа Николаевича посвящаю эту книгу

ВВЕДЕНИЕ

   Право на жилище, являясь одним из важнейших социально-экономических прав человека, привлекает внимание многих исследователей.
   Интерес этот обусловлен в первую очередь бурным развитием жилищного законодательства в России в последние два десятилетия и не убывающей остротой жилищного вопроса.
   C принятием Жилищного кодекса Российской Федерации в нашей стране начался новый этап развития жилищного законодательства. На основании статьи 72 Конституции РФ в соответствии с ЖК РФ в стране принято огромное количество федеральных и региональных законов, подзаконных нормативных актов, а также актов органов местного самоуправления, направленных на развитие и реализацию норм Жилищного кодекса. Такая разветвленная система актов требует серьезного осмысления и постоянной корректировки, что обусловлено поспешностью принятия многих из названных актов, их непродуманностью и несогласованностью. В полной мере это касается и норм, регулирующих договорные отношения по пользованию чужими жилыми помещениями.
   Эти же посылки требуют критической оценки положений цивили-стической науки в исследовании жилищных правоотношений по пользованию жилыми помещениями, так как многие теоретические взгляды на договоры в жилищном праве требуют дальнейшего развития.
   Безусловно, любой современный подход к исследованию правовой природы договоров, опосредующих предоставление жилых помещений в пользование граждан должен основываться на существующих достижениях отечественной правовой мысли. Анализ жилищного законодательства и практики его применения в любом случае должен базироваться на трудах классиков жилищного права советского периода -И.И. Андрианова, С.И. Аскназия, B.JI. Богданова, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, П.С. Никитюка, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, И.П. Прокопченко, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира и другие. Следует иметь в виду, что именно благодаря их доктринальным исследованиям жилищных отношений стало возможным развитие жилищного законодательства постсоветской России.
   Немало работ в настоящее время посвящено конституционному праву на жилище в целом. Отдельные институты жилищного законодательства постоянно освещаются в периодической печати, некоторые стали предметом самостоятельных научных исследований. Наиболее популярными направлениями в науке жилищного права, пожалуй, являются вещные права на жилые помещения, договоры коммерческого и социального найма, жилищные кооперативы.


4

   Как справедливо отмечает С.И. Суслова: «В последнее десятилетие исследователи все чаще обращаются к различным аспектам правового регулирования жилищных отношений. Причем можно с уверенностью констатировать, что это объяснимо в русле общих тенденций, касающихся как увеличения массива нормативно-правового регулирования в целом, так и жилищно-правового регулирования в частности. Принятие нового ЖК РФ стало основной причиной повышенного внимания к данным проблемам и резко увеличило количество научных правовых исследований в данной сфере, причем не только цивилистических, но и ... других. Вместе с тем такое исследование вопросов, связанных между собой только объектом - жилым помещением, не решает задач комплексного исследования, за которое справедливо ратуют многие ученые»¹.
   В постсоветской науке П.В. Крашенинниковым был представлен общий обзор сделок с жилыми помещениями².
   Позднее предпринимались попытки научных исследований категории «жилищно-правовые договоры»³. Договоры коммерческого найма, социального, найма специализированного жилого помещения неоднократно анализировались под разным углом в диссертационных исследованиях на соискание ученой степени кандидата юридических наук.
   Заслуживающие внимания взгляды на систему жилищных прав в целом содержится в работах таких виднейших российских ученых как Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, Л.Ю. Михеева, Ю.К. Толстой⁴.

    ¹ Суслова С.И. Частноправовые исследования в сфере жилищного права // Правовые вопросы строительства. 2012. № 1. С. 22.

    ² Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: коммент. гражд. и жилищ. законодательства и практика его применения. М.: Статут, 1997. 165 с.

    ³ Батова О.В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: дис ... канд. юрид. наук. М., 2008. 199 с.

    ⁴ В первую очередь речь идет о следующих работах: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. С. 261-310 [Электронный ресурс]. URL: http://consultant.ru (дата обращения: 10.01.2017); Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008. 272 с.; ЛитовкинВ.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 47-53; Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. № 5-6. 2000; Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства [Электронный ресурс]. URL: http://consultant.ru (дата обращения: 10.01.2017); Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., пере-раб. идоп. М.: Проспект, 2011. 192 с.

5

   С.И. Сусловой проведено новейшее доктринальное общенаучное исследование системы жилищных прав¹.
   При этом вся совокупность сделок, направленных на предоставление жилых помещений в пользование физических лиц, не являлась предметом отдельного научного исследования. Это связано в том числе и с тем, что зачастую институты жилищного права оцениваются исключительно с содержательной точки зрения, рассматриваются права обязанности и ответственность субъектов жилищного права. За рамками таких исследований нередко остается сам юридический факт, породивший соответствующее правоотношение. Например, при исследовании юридической природы прав на жилое помещение членов семьи собственника жилья или временных жильцов рассматриваются в первую очередь их права и обязанности, анализируется вещно-правовая или обязательственноправовая природа, основания и порядок выселения. Исследуя основания возникновения прав указанных граждан, анализируется субъектный состав и порядок вселения. При этом, не для кого не секрет, что в основании права находится сложный юридический состав, включающий в себя в том числе и соглашение - договор о вселении члена семьи или временного жильца и т.д.
   О роли договора как юридического факта в жилищном праве говорят и основные разработчики Жилищного кодекса РФ: «упомянуты основания возникновения жилищных прав и особо выделено одно из них - договор. Такое внимание к договору обусловлено его особой ролью в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями и т.д. Даже поселение временных жильцов основано на договоре»².
   Отсутствие целостной научной концепции договоров в жилищном праве (в первую очередь договоров, направленных на предоставление жилого помещения в пользование граждан) неизбежно приводит к проблемам в правоприменительной практике. Например, в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что при разрешении вопроса о признании лица членом семьи собственника жилья судам следует исходить в том числе из следующего: «Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других

   ¹ Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011.224 с.

   ² Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Указ. соч.

6

доказательств»¹. Б.М. Гонгало, критически оценивая указанный подход Верховного суда, отмечает: «Понятно, что при рассмотрении конкретных указаний тоже возникают вопросы. Так, в п. 11 упоминается “договор о вселении в жилое помещение”. Что это? Впрочем, ничего страшного здесь нет. Как-то мне женщина демонстрировала расписку, в которой говорилось, что сноха, вселяясь в квартиру свекрови, не будет претендовать на жилое помещение. Ну чем не договор о вселении?»².
   Следует принять во внимание, что обязательства по передаче жилых помещений в пользование граждан (по предоставлению жилых помещений в пользование граждан) не исчерпываются договорами найма.
   Комплексный целостный взгляд на современное гражданское и жилищное законодательство позволяет констатировать существование органичной, внутренне согласованной системы договоров, направленных на приобретение физическими лицами права постоянного или временного пользования чужими жилыми помещениями на договорной возмездной или безвозмездной основе.
   Центральное место в этой системе безусловно принадлежит договору найма жилого помещения. Помимо этого договора в систему обязательств по предоставлению жилых помещений в пользование граждан входят:
   -  договор безвозмездного пользования жилым помещением,
   -  договор поднайма,
   -  договор о вселении временных жильцов,
   -     договор о вселении членов семей собственников, нанимателей, поднанимателей, пайщиков жилищных кооперативов.
   Более 500 отдельных работ опубликовано в периодической печати по проблемам толкования и применения норм о договорах найма. Крайне редки публикации, посвященные смежным с договором найма категориям жилищного права - соглашениям о вселении временных жильцов, договору поднайма жилого помещения и т.п.
   Каждое из названных соглашений обладает определенной спецификой - срочность (бессрочность), возмездность (безвозмездность), необходимость получения согласия третьих лиц на заключение соответствующего соглашения или отсутствие такой необходимости.
   Однако у всех этих соглашений имеются и общие системообразующие и нормообразующие признаки - цель, направленность, общность объекта, субъекты.
   Наличие таких признаков и позволяет констатировать возможность и необходимость построения системы договоров по предоставлению жилых помещений в пользование граждан.

    ¹ О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 2009.

    ² Гонгало Б.М. Жилищные вопросы: интервью // ЭЖ-Юрист. 2009. № 33 [Электронный ресурс]. URL: https://eg-online.ru (дата обращения: 10.01.2017).

7

   Актуальность проведенного исследования повышается введением в российское законодательство новейшей разновидности договора найма - договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Появление этой категории в праве в первую очередь предопределило необходимость выстраивания системы договоров найма и конструирования общих положениях о найме жилья. Кроме того, в нормах главы 8.1 ЖК РФ законодатель (может быть случайно) наконец-то развел понятия «безвозмездное пользование» и «вселение временных жильцов», что обусловило необходимость нового взгляда на систему договоров по предоставлению жилых помещений в пользование.
   Исходя из изложенного речь в настоящем издании пойдет о договорах, направленных на предоставление жилых помещений в пользование граждан¹.
   В первой главе работы представлен небольшой ознакомительный исторический экскурс, дающий представление о развитии жилищного законодательства в нашей стране и параллельном, взаимосвязанном с ним развитии договорного регулирования жилищных отношений; о факторах, оказавших влияние на этот процесс.
   Далее последовательно проанализированы вопросы необходимости формирования общих положений о договоре найма жилого помещения; рассмотрены все существующие в России разновидности договора найма; проанализированы смежные с наймом гражданско-правовые соглашения в жилищной сфере - договор поднайма, договор безвозмездного пользования жильем, соглашения о вселении членов семьи и временных жильцов.
   Выражаем надежду, что настоящее издание станет полезным в первую очередь ученым, занимающимся проблемами изучения и правоприменения жилищного законодательства, как наиболее динамично развивающейся отрасли российского законодательства.
   Кроме того, полагаем, что книга будет интересна студентам, магистрантам, аспирантам и всем неравнодушным к вопросам российского жилищного права.

   ¹ В тексте настоящей работы используются термины «передача имущества (жилого помещения) в пользование граждан» и «предоставление жилых помещений в пользование граждан» исходя из того, что при заключении договоров найма, поднайма и ссуды происходит передача жилого помещения во владение и пользование граждан. При заключении соглашений о вселении временных жильцов или членов семьи такая передача не происходит, а осуществляется лишь предоставление жилого помещения в пользование граждан без отстранения собственника, нанимателя или иного лица от проживания в нем.

Глава 1
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ФИЛОСОФСКО-ПОЛИТИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО И ДОГОВОРНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИИ В РОССИИ

   Одной из главных (первостепенных) потребностей человека является потребность в жилище. Человек нуждается в жилище как объективно необходимом условии для поддержания своей жизнедеятельности, отдыха, семейного уюта¹.
   Вместе с тем, даже само представление о потребности в жилье и о формах удовлетворения такой потребности, очевидно, будет формироваться в зависимости от экономических и социально-политических условий жизни общества, от уровня его культурного развития, природных условий и других факторов. Само такое представление с ростом уровня жизни человека будет постоянно меняться, и, следовательно, жилищные потребности всех членов общества в принципе не смогут быть удовлетворены в полной мере. Поскольку проблема удовлетворения потребности человека в жилье будет существовать во всех странах мира, что выразится в недостатке комфортного жилья для всех членов общества, то задача сводится к выработке государством адекватной правовой и экономической модели, позволяющей удовлетворять растущие потребности граждан в жилье. При этом правовая модель должна опираться на экономические возможности субъектов жилищных правоотношений.
   Без сомнения, Российская Федерация представляет собой в настоящее время государство с наиболее развитой, многоуровневой системой законодательства в области регулирования жилищных отношений. Вообще отдельные жилищные законы, а тем более кодифицированные нормативные акты в жилищной сфере, являются редкостью в современных зарубежных правопорядках. «Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды)»².
   Наиболее развито жилищное законодательство в странах Содружества независимых государств. Это обусловлено наследственностью их законодательств праву Советского союза. СССР является первым государством в мире, где право граждан на жилище было закреплено на уровне Конституции. Впервые это право было установлено в Конституции СССР 1977 г., азатем нашло отражение в Конституции РСФСР, Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и других союзных республик.

   ¹ Баринов Н.А. Имущественные потребности и гражданское право. Саратов, 1987. С. 22.

   ² Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2015. С. 651.

9

   Именно в нашей стране жилищное законодательство развивалось наиболее динамично и последовательно. Указанные обстоятельства были обусловлены целым рядом различных факторов политического, экономического и социального характера.
   Анализ причин возникновения и развития жилищного законодательства как одной из наиболее крупных отраслей современного российского законодательства, крайне необходим для:
   -     определения места жилищного права в системе российского права;
   -     осмысления соотношения жилищного, гражданского, административного отраслей российского законодательства, включая соотношение гражданско-правовых сделок и договоров в жилищной сфере;
   -     усвоения специфики сочетания публичных и частных начал в жилищных правоотношениях;
   -     определения дальнейших путей совершенствования и развития этой отрасли законодательства;
   -     внесения предложений по совершенствованию правового регулирования отношений, возникающих по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями и т.д.
   Для реализации удовлетворения потребности в жилье требуется формирование соответствующих социально-политических и экономических предпосылок, которые конкретизируются в системах публичного и частного права - в конституционном, гражданском, административном, жилищном, земельном, семейном законодательстве. При этом краеугольным камнем в реализации той или иной модели удовлетворения потребности в жилье является признание государством и обеспечение защиты частной собственности на жилье.
   В России можно выделить определенные периоды формирования и функционирования систем жилищного законодательства, направленного на удовлетворение потребности в жилье, обусловленных различиями в общественно-политическом устройстве общества и, в том числе, отношением к частной собственности. Соответственно можно выделить и периоды формирования моделей договорного регулирования жилищных отношений.
   Дореволюционный период (с древнейших времен до 1917 года) характеризуется фактическим отсутствием комплексного жилищного законодательства, регулирующего жилищные отношения. В этот период жилищное законодательство как инструмент государственной политики в решении жилищной проблемы применяется весьма ограниченно (только к отдельным группам граждан); жилищные отношения в целом рассматриваются как разновидность гражданских отношений и регулируются частным правом. Государство и органы местного самоуправления практически не участвуют в решении жилищных проблем подавляющего большинства граждан.
   Дореволюционное право не выделяет жилое помещение как специальный, самостоятельный объект права, что, в свою очередь, обуславли

10

вает отсутствие детального регулирования договоров, касающихся таких объектов.
   В древнейшем праве России отсутствовали нормы, прямо регламентирующие жилищное отношения, как вещные, так и обязательственные. Однако содержание Псковской судной Грамоты¹ позволяет отметить возникновение с этого момента в Российском государстве косвенного правового регулирования вещных отношений в жилищной сфере².
   В дореволюционном российском обществе, несмотря на отсутствие прямого правового регулирования, стали заключаться договоры об отчуждении имущества путем продажи или дарения с оговоркой на право пожизненного жительства в отчуждаемом имении для себя или третьего лица. О существовании таких договоров упоминается в работах Г.Ф. Шершеневича, К. Анненкова, М. Бруна³. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал: «Продается дом с тем, чтобы за продавцом сохранено было право жить во флигеле до конца жизни»⁴.
   Существование в дореволюционной России подобных жилищных договоров подтверждается также существованием судебной практики по спорам, вытекающим из таких договоров. «Обсуждался такой казус (решение № 21): А. подарил В. свой дом с обязательством для В. давать дарителю пожизненно приют и содержание. В. умер; его наследник С. выгнал А. из дома. Возник, таким образом, вопрос, обязателен ли modus для наследника одаренного. Мировой съезд решил вопрос утвердительно: В. обязался, его обязательство переходит на наследников. Сенат сказал тоже.. ,»⁵
   Также дела обстояли и с правами обязательственными в жилищной сфере. «До начала XX века отечественное законодательство не содержало систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества»⁶.
   Свод законов гражданских Российской империи содержал лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей»⁷. Так,

   ¹ Псковская Судная Грамота (ст. 14) // Отечественное законодательство XIXX веков. Ч. 1. М.: Юрист, 1999. С. 41.

   ² См. об этом подробнее: Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 18.

   ³ См., например: Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 2. Права вещные. СПб., 1895. С. 451; Брун М.И. Хроника гражданского суда (по решениям Гражданского кассационного департамента правительствующего Сената за 1886 год) // Юрид. вестник. 1888. Т. XXVII. Кн. 1. С. 101-103.

   ⁴Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 235.

   ⁵ Брун М.И. Указ. соч. С. 101-102; см. также Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения // Жилищное право. 2007. № 9. С. 4-5.

   ⁶ Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. С. 86.

   ⁷ Брагинской М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 654.

11