Современные методы управления жилищным строительством

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ 
УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ 

СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Учебное пособие

В.В. БУзЫРЕВ,  Л.Г. СЕЛюТИНА,  В.Ф. МАРТЫНОВ

Допущено в качестве учебного пособия 

для студентов, обучающихся по направлению подготовки 

                    «Менеджмент» по магистерской программе 

«Предпринимательство и управление строительством»

Москва 

ВУЗОВСКИЙ УЧЕБНИК 

ИНФРА-М 

201Б90

УДК 332.8(075.8)
ББК 38.711я73
 
 
Б90

Бузырев В.В.
Современные методы управления жилищным строительством: 

учеб. пособие / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина, В.Ф. Мартынов. — М.: 
Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2019. — 240 с.

ISBN 978-5-9558-0428-6 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-010820-9 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-102819-3 (ИНФРА-М, online)

Рассматривается широкий круг вопросов, связанных с управлением жилищ
ным строительством и реконструкцией жилой застройки. Исследованы современные подходы к организации управления процессом преобразования жилищного фонда. Особое внимание уделено моделированию оптимизации структуры 
жилищного фонда и его воспроизводства, а также рекомендациям по разработке 
эффективных управленческих решений в строительной деятельности с использованием инструментария, предлагаемого социально-экономическим программированием.

Пособие предназначено для магистрантов, обучающихся по направлению 

подготовки    «Менеджмент»,   а   также   преподавателей,   аспирантов   экономических вузов строительного профиля, научных работников, практиков, специализирующихся на изучении проблем развития жилищного строительства, 
служащих органов государственного и муниципального управления, занимающихся вопросами жилищной политики. 

Р е ц е н з е н т ы :

Ю.П. Панибратов, д-р экон. наук, профессор;
Е.В. Песоцкая, д-р экон. наук, профессор

ФЗ 

№ 436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

Подписано в печать 05.10.2015. Формат 60×90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton

Печать цифровая. Усл. печ. л. 15,0. Пт10. 

Цена свободная

 TK 489850-503149-051015

Издательский Дом «Вузовский учебник»

127247, Москва, ул. С. Ковалевской, д. 1, стр. 52

www.vuzbook.ru

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»

127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1

тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М» 

127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1 

тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

© Вузовский учебник, 2016

ISBN 978-5-9558-0428-6 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-010820-9 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-102819-3 (ИНФРА-М, online)

УДК
332.8(075.8)

ББК
38.711я73

ПРЕДИСЛОВИЕ

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично 
развивающихся секторов национальной экономики и несет особую 
социальную нагрузку. Строительство жилья представляет собой производство с длительным циклом, требующее крупных финансовых 
вложений со стороны государства и населения. Рыночная экономика 
подтолкнула к стремительному развитию частное жилищное строительство и переложило на плечи граждан России основную часть расходов на приобретение нового жилья.
Коренные изменения экономической системы и условий деятельности предприятий строительного комплекса, а также растущие 
темпы урбанизации и обострение экологических проблем требуют 
применения новейших методов и процедур современного менеджмента. В связи с этим для высококвалифицированных специалистов в строительстве возрастает важность овладения современными 
инструментами организации и управления строительством зданий, 
в том числе жилых. Особенно актуальным становится дальнейшее 
развитие методов, позволяющих существенно повысить эффективность управления жилищным строительством в условиях современных мегаполисов. Все это и предопределило необходимость создания 
данного учебного материала.
В учебном пособии рассматривается широкий круг вопросов, связанных с управлением жилищным строительством и реконструкцией 
жилой застройки. Исследованы современные подходы к организации 
управления процессом преобразования жилищного фонда. Особое 
внимание уделено вопросам моделирования оптимизации структуры 
жилищного фонда и его воспроизводства, а также рекомендациям по 
разработке эффективных управленческих решений в строительной 
деятельности с использованием инструментария, предлагаемого социально-экономическим программированием.
Пособие подготовлено на основе  требований Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования к содержанию и уровню подготовки магистров по 
направлению 080200 «Менеджмент». Дисциплина «Современные 
методы управления жилищным строительством» является одной из 
дисциплин профильной части профессионального цикла, наиболее 
полно характеризующих все многообразие строительства как вида 
экономической деятельности.
Подготовка менеджеров-профессионалов высокого уровня, владеющих фундаментальными знаниями и практическими навыками 
менеджмента предпринимательской деятельности в строительстве, 

в современных условиях имеет существенную особенность. С одной 
стороны, они обучаются по образовательной программе, отражающей 
современный уровень фундаментальных и прикладных наук, экономики и организации строительства, а с другой — сложно предусмотреть, 
с чем будущий менеджер столкнется в структуре конкурентной практической деятельности в строительстве. В связи с этим магистрант должен как хорошо усвоить теоретические основы изучаемых дисциплин, 
так и получить практические навыки для того, чтобы успешно строить 
свою карьеру в мире современного предпринимательства и бизнеса.
Исходя из этого, авторы, опираясь на прогрессивный и положительный опыт работы в данном направлении российских и зарубежных ученых и специалистов, стремились изложить в учебном пособии 
вопросы применения на практике методологических и методических 
основ повышения эффективности управления жилищным строительством в условиях современных мегаполисов.
Учебное пособие подготовлено заведующим кафедрой организации 
и управления  в строительстве Санкт-Петербургского государственного экономического университета, заслуженным деятелем науки 
Российской Федерации, доктором экономических наук, профессором 
Вячеславом Васильевичем Бузыревым (гл. 3; гл. 1, 2 — в соавторстве 
с Л.Г. Селютиной и В.Ф. Мартыновым), профессором кафедры организации и управления в строительстве Санкт-Петербургского государственного экономического университета, доктором экономических 
наук, профессором Ларисой Григорьевной Селютиной (гл. 4; гл. 1, 
2 — в соавторстве с В.В. Бузыревым и В.Ф. Мартыновым) и доцентом 
кафедры организации и управления в строительстве Санкт-Петербургского государственного экономического университета, доктором 
экономических наук Вячеславом Федоровичем Мартыновым (гл. 1, 
2 — в соавторстве с Л.Г. Селютиной и В.В. Бузыревым).

ВВЕДЕНИЕ

Право на жилище в нашей стране является конституционным. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти 
и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим и нуждающимся в жилье оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных 
и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом 
нормами. Обеспеченность жильем и его доступность для населения 
напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости 
и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный 
период накопления. При этом рынок строительства жилья необходим 
как для решения социальных проблем, так и для развития экономики 
в целом. Жилищное строительство является важнейшей составной 
частью градостроения в целом, и государство должно обеспечить эффективное управление этим процессом, включая планирование развития территорий с учетом схемы размещения производительных сил 
и сочетания общефедеральных, региональных и местных интересов. 
Особенно важна социальная, а не только коммерческая направленность деятельности строительного комплекса, которая должна быть 
нацелена на обеспечение достойных условий жизни населения. 
Существующую систему управления жилищным строительством 
необходимо совершенствовать с учетом требований, обеспечивающих 
эффективное решение реальных экономических и социальных проблем ее развития. При решении этих проблем необходимо учитывать 
и мировые тенденции в управлении жилищным строительством. 
Жилищное строительство является сложным по многим параметрам 
сектором экономики и одним из значимых в жизнедеятельности современных крупных городов. 
В последнее время появились новые весомые факторы влияния 
на исследуемую сферу, требующие учета при строительстве жилья. 
К ним следует отнести участие в управлении жилищным строительством многих структур — федеральных, окружных, городских, муниципальных; повышение требований покупателей к качеству жилья; 
усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке; рост цен на 
строительные материалы, энергоносители; финансовый кризис и др. 
В планах сбалансированного развития крупных городов строительство жилья занимает особое место из-за своей социальной функции 
многоаспектного влияния на экономику и рабочие места. Экономический рост любого города изменяет спрос на жилье в количественном, 
качественном и временном отношениях. 

Глава 1. 
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ 
И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО 
СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. 
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СИТуАЦИЯ И ПРОБЛЕМЫ ЖИЛИЩНОГО 
СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ РОССИйСКОй ФЕДЕРАЦИИ

Среди важнейших направлений экономических преобразований 
в России выделяется реформирование жилищного сектора экономики. 
Жилищный сектор экономики, в котором переплелись важнейшие 
социально-экономические связи, — это многоотраслевой комплекс, 
включающий в себя взаимосвязанные, но в то же время и достаточно 
автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением потребностей населения в жилье. Он функционирует в рамках 
единого инвестиционно-строительного комплекса, а его развитие 
связано с интенсивностью развития инвестиционных процессов.
Российская экономика пережила период значительной нестабильности в прошедшее десятилетие и намного большее сокращение объема производства во время недавнего кризиса, чем другие 
сопоставимые страны, вследствие сохраняющейся зависимости от 
сырьевых товаров, слабого управления и проциклической экономической политики. 
В 2010 г. продолжилось экономическое оживление, начавшееся во 
второй половине 2009 г. После окончания спада, продолжавшегося 
четыре квартала подряд, во второй половине 2008 г. и первой половине 
2009 г., когда экономика России сократилась на 11%, экономический 
рост продолжался на протяжении четырех последующих кварталов. Ко 
второму кварталу 2010 г. была компенсирована практически половина 
от спада. ВВП во II квартале 2010 г. на 5,2% превышал уровень II квартала 2009 г. — максимальной точки спада. С IV квартала 2011 г. темпы 
роста российского ВВП несколько замедлились. Падение темпов роста 
ВВП отмечалось и в 2012 г. По данным Минэкономразвития, в 2013 г. 
экономика начала с низкого старта: в I квартале ВВП вырос всего на 
1,6%, а во II квартале — на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом 2012 г.  Макроэкономическая ситуация в 2013 г. характеризовалась 
постепенным замедлением темпов роста ВВП. Рост политической 
неопределенности в 2014 г. стал еще одним фактором снижения предпринимательской и инвестиционной активности. Это привело к оттоку 
капитала, сопоставимому по масштабам с 2009 г. По итогам 2014 г. темп 
роста ВВП составил 100,6% при сокращении внешнего спроса на 2,0% 

и стабилизации внутреннего спроса. В целом макроэкономическая 
ситуация в 2014 г. определялась тенденциями, сформировавшимися 
во второй половине 2012 г. Динамика ВВП (в годовом выражении 
к февралю прошлого года), по оценке Минэкономразвития России, 
снизилась на 2,3%, в январе–феврале — на 1,9%. Темпы роста ВВП 
в 2015 г. прогнозируются на уровне —3%. В целом макроэкономическая ситуация в 2015 г. характеризуется постепенным ослаблением 
динамики развития за счет как внешних, так и внутренних факторов.
Рассматривая инвестиционный рынок как базу для развития жилищного сектора, следует подчеркнуть, что в 2012 г. происходило 
постепенное изменение ситуации в инвестиционном секторе. Пик 
инвестиционного кризиса был пройден в первой половине 2009 г., 
и с III квартала наблюдалась тенденция к ослаблению спада инвестиций, которая поддерживалась улучшением финансового состояния 
предприятий. Несмотря на увеличение темпов роста инвестиций во 
втором полугодии 2011 г. и в первом полугодии 2012 г., их влияние на 
годовую динамику ВВП существенно ослабло. 
Инвестиции в основной капитал в первом полугодии 2013 г. в реальном выражении составили 98,6% от соответствующего показателя 
2012 г. [44]. Стабилизация инвестиций в основной капитал в 2013 г. 
сменилась в 2014 г. спадом (рис. 1.1). 

ВВП;
— объем работ строительства;
— инвестиции в основной капитал

2011 г.
2010 г.
–10

–5

0

5

10

15

2012 г.
2013 г.
2014 г.
II
II
II
II
II
I
I
I
I
III
III
III
III
III
IV
IV
IV
IV
IV

Рис. 1.1. Динамика инвестиций в основной капитал в 2010–2014 гг., % к соответствующему кварталу предыдущего года

В 2014 г. динамика инвестиций устойчиво находилась в зоне отрицательных значений. Падение инвестиций в основной капитал 
достигло 2,5%.
По оценке Минэкономразвития России, в феврале 2015 г. снижение 
инвестиционной активности замедлилось — инвестиции в основной 
капитал снизились на 0,7% против — –3,6% в январе. В I квартале 

2015 г. ситуация осложняется продолжающимся падением инвестиционной активности: объем инвестиций в основной капитал составил 
94%, объем работ в строительстве — 95,3% от соответствующего показателя предыдущего года. Сложность ситуации в инвестиционностроительном комплексе обусловлена тем, что сужение масштабов 
деятельности наблюдается уже третий год.
В структуре привлеченных средств финансирования инвестиций 
в основной капитал изменилась доля бюджетных средств. В 2014 г. за 
счет бюджетных средств было профинансировано 1598,3 млрд руб. 
инвестиций в основной капитал, что составило 16,2% от общего объема 
инвестиций в экономику. По сравнению с 2013 г. объем финансирования инвестиций в основной капитал за счет бюджетных средств 
сократился на 311,4 млрд руб. 
На фоне сокращения инвестиций в строительстве и производстве 
строительных материалов в 2012 г. прирост объема работ по виду деятельности «Строительство» замедлился до 2,4% против 5,1% в 2011 г., 
производства прочих неметаллических минеральных продуктов — до 
5,6% против 9,3% в 2011 г. Неустойчивость динамики и отсутствие 
качественных изменений инвестиционной деятельности в 2012 г. повлияло и на соответствующий показатель 2013 г.: объем выполненных 
работ в строительстве в январе–июле 2013 г. равнялся 99,7% (106,1% 
в июле 2013 г.). В 2014 г. объем выполненных работ в строительстве 
составил 95,5% от соответствующего периода 2013 г.
Снижение инвестиций в основной капитал определялось крайне 
низкой инвестиционной активностью, сложившейся в конце 2012 г., 
и отсутствием необходимых заделов в строительстве. Это особенно 
ярко проявилось в жилищном строительстве, когда в I полугодии 2013 г. 
произошел перелом тенденции, и темпы ввода жилой площади в годовом выражении стали снижаться. В 2013 г. зафиксирован опережающий 
рост объемов инвестиций в жилища по сравнению с общей динамикой 
инвестиций в основной капитал и строительство нежилых зданий.
Положительная динамика вводов в действие общей площади жилых 
домов фиксировалась со второй половины 2011 г. и определялась некоторым улучшением ситуации с финансированием. В 2014 г. организациями всех форм собственности введено в действие 81,0 млн м2, что на 
14,9% больше показателя предшествующего года. Индивидуальными 
застройщиками было построено 35,2 млн м2 общей жилой площади, 
что составляет 43,5% от общего объема введенного жилья в 2014 г. [15]. 
При анализе динамики абсолютных объемов инвестиций в строительство жилья в 2010–2014 гг. следует обратить внимание на структурные особенности финансирования, связанные с повышением объемов 
и доли средств населения в долевом жилищном строительстве при 
нарастающем сокращении средств организаций (рис. 1.2). 

350

144,2

172,7

259,5

294,1

325,5

197,1

111,6

80,5

233,8

264,5

63,7 61,1
62,4
60,3
61

300

250

200

2010 г.2011 г.
2012 г.
2013 г.2014 г.

150

100

50

0
Средства, 
полученные 
на долевое 
участие в 
строительстве — всего

Средства 
населения
Средства 
организаций

Рис. 1.2. Средства, полученные на долевое участие  
в строительстве в 2010–2014 гг., млрд руб.

В 2014 г. средства населения составляли 81,2% от общего объема 
средств организаций и населения, направленных на долевое участие 
в строительстве, что на 5,3 п.п. превысило показатель 2012 г., когда 
объемы вводов восстановились на докризисном уровне.
В апреле 2011 г. Президент РФ предложил план по улучшению 
инвестиционного климата в России, который предусматривает следующие меры для улучшения деловой среды и управления государственным сектором, наряду с уменьшением коррупции и вмешательства 
государства в экономику:
 
• осуществить экспертизу нормативных правовых актов в отношении коммерческих предприятий в целях выявления положений, 
затрудняющих ведение предпринимательской и инвестиционной 
деятельности;
 
• расширить доступ миноритарных акционеров к информации о деятельности публичных компаний;
 
• ввести порядок рассмотрения жалоб на проявления коррупции;
 
• назначить инвестиционного уполномоченного в каждом федеральном округе для содействия развитию предпринимательской 
деятельности;
 
• создать государственный фонд прямых инвестиций для привлечения прямых иностранных инвестиций в сектора, не связанные 
с природными ресурсами;
 
• сузить сферу компетенции государственной комиссии по иностранным инвестициям в стратегические отрасли;
 
• повысить качество государственных услуг для предприятий;

• уменьшить вмешательство государства в деятельность частных 
предприятий путем продолжения приватизации; замены в советах 
госпредприятий руководителей Правительства, занимающихся 
регулированием, независимыми директорами; более полной публикации информации о планируемых закупках;
 
• обеспечить участие Администрации Президента в контроле качества государственных услуг.
Приоритетными задачами экономической политики правительства на ближайшие годы являются создание базовых законодательных 
основ, обеспечивающих благоприятный инвестиционный и предпринимательский климат, приведение обязательств в соответствие 
с его ресурсами и концентрация последних на выполнении базовых 
государственных функций.
В настоящее время в России сложились качественно новые условия 
и предпосылки для решения фундаментальных проблем экономического и социального развития. Однако позитивные тенденции в экономике еще не приняли устойчивого характера. Специфические факторы 
экономического роста следует охарактеризовать как факторы восстановительного, а не расширенного производства и воспроизводства.
Выбрав в качестве объекта предметного изучения инвестиционно-строительный комплекс, целесообразно привести статистические 
данные, которые могут быть положены в основу причинно-следственного анализа и перспектив развития инвестиционно-строительных 
процессов. Прослеживается устойчивая тенденция к снижению доли 
объемов работ, выполненных по договорам строительного подряда 
предприятиями государственной формы собственности (рис. 1.3). 
Почти 90% всего объема строительных работ в последние годы выполняют строительные организации частной формы собственности. 
Необходимым условием устойчивого экономического роста является активизация инвестиционной деятельности. Основными целями 
инвестирования в основной капитал в 2015–2016 гг. по-прежнему 
остаются замена изношенной техники и оборудования и увеличение 
производственных мощностей с неизменной номенклатурой выпускаемой продукции. Вместе с тем, по данным выборочного обследования инвестиционной активности промышленных предприятий, лишь 
38–39% респондентов преследовали цели, связанные с повышением 
экономической эффективности производства (автоматизацией и механизацией существующего производственного процесса, внедрением новых производственных технологий, снижением себестоимости 
продукции, экономией энергоресурсов).
Характерная черта современного инвестиционного процесса в России — нарастание массы изношенного оборудования и строительных 
элементов зданий. По оценке специалистов, сегодня реально востребовано примерно 55% основного капитала в промышленности, 

а остальная часть находится вне спроса и тоже требует замены на новой 
технологической основе.

100%

1993

24

28

42

6
3
6
7
1,6
2,9

88,5

2
3

89

22

11

64

2000
2012
2013
год

80

60

40

20

0

– частная

– государственная

– смешанная росийская

– другие

Рис. 1.3. Удельный вес объема работ, выполненных по договорам строительного подряда 
организациями различных форм собственности, в общем объеме работ

В настоящее время продолжается тенденция сокращения доли государственных капитальных вложений в структуре инвестиций. В целом 
предполагается использование государственных средств как катализатора для привлечения частного капитала, особенно в инновационный сектор. В связи с необходимостью повышения эффективности 
бюджетных расходов разрабатывается концепция преобразования 
(укрупнения) существующих сегодня федеральных целевых программ 
и федеральной адресной инвестиционной программы в государственные программы, позволяющие концентрировать средства, расходуемые по различным ведомствам и уровням власти.
При разработке важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране особый акцент был сделан на жилищном 
строительстве как мультипликаторе экономического роста. Однако 
в реальных условиях этого не произошло. В 2008 г. был достигнут максимальный показатель объемов ввода жилья за весь постсоветский 
период — 64,1 млн м2, что соответствует 83% от максимального показателя РСФСР, достигнутого в 1987 г. (76 млн м2). Необходимо отметить, 
что рост квартальных объемов ввода жилья (по сравнению с соответствующими показателями 2007 г.) резко снизился уже в I квартале 
2008 г., задолго до наступления острой фазы кризиса. Многие эксперты 
связывают этот факт с особенностями сложившейся в России системы финансирования жилищного строительства и специфическими 
институциональными факторами, влияющими на рынок. В условиях