Управление рисками основных участников рынка долевого строительства жилья

Москва
ИНФРА-М
2019

УПРАВЛЕНИЕ
УПРАВЛЕНИЕ

РИСКАМИ ОСНОВНЫХ 
РИСКАМИ ОСНОВНЫХ 
УЧАСТНИКОВ РЫНКА 
УЧАСТНИКОВ РЫНКА 

ДОЛЕВОГО 
ДОЛЕВОГО 

СТРОИ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
ТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

À.Â. ÁÅÐÂÀËÜ, À.È. ÐÎÌÀÍÎÂÀ
À.Â. ÁÅÐÂÀËÜ, À.È. ÐÎÌÀÍÎÂÀ

Монография
Монография

Берваль А.В.
Управление рисками основных участников рынка долевого строительства жилья : монография / А.В. Берваль, А.И. Романова. — М. : 
ИНФРА-М, 2019. — 154 с. — (Научная мысль). — www.dx.doi.
org/10.12737/1595.

ISBN 978-5-16-009377-2 (print)
ISBN 978-5-16-100363-3 (online)

Монография является законченным исследованием, содержащим 
новые подходы к формированию организационно-экономических подходов к совершенствованию системы управления рисками основных 
участников рынка долевого строительства жилья и обеспечивающим 
деятельность контрагентов рынка жилой недвижимости научно-обоснованными практическими решениями. Результаты исследования могут 
широко использоваться строительными компаниями, органами государственной власти различных уровней, институтами развития рынка жилой 
недвижимости и другими участниками рынка. Существует возможность 
использования ряда методических разработок и рекомендаций на стадии 
оценки эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов.
УДК 72(075.4)
ББК 65.31

Б48

© Берваль А.В., 
 
Романова А.И., 2014

УДК 72(075.4)
ББК 65.31
 
Б48

Подписано в печать 25.07.2015
Формат 6088/16. Гарнитура Newton. 
Усл. печ. л. 9,433. Уч.-изд. л. 10,38. 
ПТ10.
Цена свободная.

ТК 456250-12775-251213

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29
E-mail: books@infra-m.ru http://www.infra-m.ru

ISBN 978-5-16-009377-2 (print)
ISBN 978-5-16-100363-3 (online)

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

ВВЕДЕНИЕ 
 
Масштабное строительство жилья на долевой основе оправдало себя в 
качестве локомотива экономического роста, внедрение его в систему инвестиционно-строительного комплекса способно обеспечить рост устойчивости, надежности и конкурентоспособности отрасли. В этих условиях, 
при резком увеличении числа предприятий в данном сегменте экономического пространства, появилась необходимость в комплексном подходе 
к управлению рисками всех контрагентов рынка недвижимости, а также 
рисками реализации проектов долевого строительства. Исследование традиционного подхода к управлению рисками российских строительных 
предприятий показало, что применяемые методы в области оптимизации 
деятельности отраслевого комплекса (в том числе на основе страхования) 
не всегда способствуют в полной мере снижению неопределенности и 
риска при реализации инвестиционно-строительных проектов. В связи с 
этим возникает новая потребность в определении дальнейшего развития 
рынка страховых услуг в части его интеграции в структуру отраслевого 
комплекса с учетом всех отличительных особенностей регионального 
рынка недвижимости применительно к рискам, связанным с инвестиционно-строительным процессом. Этим и предопределена потребность в 
углубленном изучении данной проблемы, обусловлен выбор темы научного исследования, ее актуальность. 
Проблемы оптимизации деятельности инвестиционно-строительного 
комплекса в условиях риска и неопределенности интересовали классиков 
экономики и являются основой научного направления многих современных ученых. Среди основоположников теории риска можно выделить 
таких зарубежных ученых, как Дж. Милль, Н.У. Сениор, А. Маршалл,  
А. Пигу, Дж.М. Кейнс, Ф.Х. Найт, а также следует выделить отечественных ученых-теоретиков, внесших свой вклад в становление фундаментальных теоретических основ изучения риска: И.Т. Балабанова,  
К.В. Балдина, С.Н. Воробьева, А.Г. Шоломицкого. Проблемам эффективного управления, функционирования и изучения особенностей развития 
инвестиционно-строительного комплекса посвящены исследования таких 
ученых-экономистов, как С.А. Баронин, М.К. Беляев, В.В. Бузырев,  
Г.М. Загидуллина, В.Н. Кабанов, О.В. Максимчук, Ю.П. Панибратов,  
А.Б. Петрухин, А.М. Платонов, А.Н. Плотников, С.Д. Резник, А.И. Романова, Т.И. Хаметов, Б.Б. Хрусталѐв. Прикладные концепции управления 
рисками с учетом отраслевой привязки к инвестиционно-строительному 
комплексу получили развитие в трудах П.Г. Грабового, А.С. Миллермана, 
И.И. Рыжкина. Значительный вклад в становление и развитие теории 
принятия решений внесли ученые К. Кернс, Р.Л. Кини, В.В. Подиновский, Х. Райфа, Т. Саати, П. Фишберн. Теоретические основы в рисковом 

страховании освещаются в работах Д. Бланда, К.А. Граве, Л.А. Лунца, 
Т. Мака, В.И. Серебровского, К.Е. Турбиной, Т.А. Федоровой. 
Проведенный анализ отечественных и зарубежных публикаций по вопросам анализа, оценки и управления риском в строительстве показывает, 
что в преломлении к сегменту долевого строительства в настоящее время 
недостаточно исследованы аспекты принятия решений в условиях неопределенности, а также вопросы снижения рисков участников инвестиционно-строительного процесса, в том числе – посредством их страхования. 
Недостаточный уровень разработанности темы снижения рисков и методов их минимизации в строительном производстве определили актуальность выбранной темы исследования, его цели и задачи.
Цель настоящего исследования состоит в разработке теоретических и 
методических подходов к совершенствованию системы управления рисками инвестиционно-строительного комплекса.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке 
и обосновании  научных подходов и положений, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в 
условиях риска и неопределенности.
Наиболее существенные научные результаты, полученные авторами, 
заключаются в следующем:
1.
Выявлены характерные особенности понятия «риск» на базе анализа и обобщения теоретических и методических подходов к снятию неопределенности расчетов, уточнена и дополнена классификация рисков в 
строительстве по характеру воздействия. 
2.
Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности затрат строительного предприятия при формировании системы 
управления рисками. 
3.
Обоснован механизм повышения социально-экономической эффективности затрат на страхование рисков долевых инвесторов строительства жилой недвижимости.
4.
Предложены и обоснованы методические и практические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма 
управления рисками основных участников рынка долевого строительства 
жилья.
Теоретическая значимость исследования состоит в обосновании и 
возможности применения новых организационных и финансовых схем 
снижения неопределенности и риска в жилищном строительстве на основе страхования деятельности контрагентов отраслевого рынка. Практическая значимость исследования  состоит в возможности использования 
ряда методических разработок и рекомендаций на стадии оценки эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов строительства жилой недвижимости.

Результаты исследования могут быть использованы при реализации 
задач строительства жилья в рамках республиканских программ по жилищному строительству, обеспечивая повышение эффективности управления рисками и инвестиционной привлекательности жилищного строительства. Методические разработки, выполненные в ходе исследования, 
могут применяться в научно-исследовательской сфере, а также при подготовке студентов и аспирантов экономических специальностей, повышении квалификации и переподготовке руководящего состава строительных предприятий. 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЭТАПЫ 
ЭВОЛЮЦИИ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ 
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1. Происхождение и становление управления рисками 
в строительстве

Современные процессы, происходящие в российской экономике, требуют пересмотра принципов работы большинства предприятий. Это необходимо, в первую очередь, для успешной модернизации экономики России. На наш взгляд, в первую очередь, необходимо проведение комплексного анализа и оценки многообразных факторов, которые влияют на эффективность деятельности предприятий различных организационноправовых форм и отраслевой принадлежности. Ранее в развитых странах, 
в условиях относительно стабильной экономики, большое внимание уделялось вопросу исследования риска, в России же данный вопрос изучен 
недостаточно, вследствие чего используется западный опыт, что, в свою 
очередь, затруднительно ввиду специфики российской экономики. В свою 
очередь, все современные исследования по изучению риска базируются на 
основных понятиях, связанных с теорией риска. 

В экономической теории существуют два основных подхода к изуче
нию риска: классическая и неоклассическая теории риска. Основоположниками классической теории риска по праву считаются Дж. Милль и 
Н.У. Сениор. Согласно классической теории, риск – это математическое 
ожидание потерь, происходящих в результате решения, выбранного предпринимателем. Таким образом, понятие «риск» отождествляется с ущербом, который наносится осуществлением выбранного предпринимателем 
решения1. Основателями неоклассической теории риска являются экономисты А. Маршалл и А. Пигу, которые, в свою очередь, полагали, что существуют два основных критерия, которыми руководствуется предприниматель в условиях неопределенности; такими критериями являются размер ожидаемой прибыли и возможная вариация размера ожидаемой прибыли.  Таким образом, согласно неоклассической теории риска, предприниматель всегда выбирает вариант, связанный с меньшим уровнем риска, 
при одинаковом размере потенциальной прибыли, то есть руководствуется 
концепцией предельной полезности2. 

                                                
1 Милль, Дж. Основы политической экономии с некоторыми их приложениями к 
социальной философии: [Пер. с англ.] / Дж. Милль. – М.: Эксмо,  2007.
2 Маршалл, А. Принципы экономической науки: в 3 т. Том I : [Пер. с англ.] / 
А. Маршалл. – М.: Прогресс, 1983. – С. 18-19.

Также, помимо классической и неоклассической теорий риска, выде
ляют теорию риска, предложенную Дж.М. Кейнсом, в которой объясняется склонность предпринимателя идти на больший риск ради получения 
большей ожидаемой прибыли. Дж.М. Кейнсом было введено понятие отклонения прибыли от запланированного значения, названное впоследствии «издержками риска»1. 

С 1920-х гг. и после защиты известной диссертации чикагского эконо
миста Ф.Х. Найта, в теории риска было проведено важное различие между 
двумя понятиями: риска как изменчивости, которая может быть рассчитана в рамках вероятностей и неопределенности, как изменчивости, которая 
не может быть рассчитана совсем2. Так, американским экономистом 
Ф.Х. Найтом был представлен фундаментальный подход к категории риска, согласно которому понятия «риск» и «неопределенность» кардинально 
отличаются друг от друга. Согласно Ф.Х. Найту, в отличие от неопределенности, риск способен иметь количественную оценку3. 

В целом изучение понятия «риск» имело достаточно длинную исто
рию, но, как следует из вышесказанного, наиболее активный этап изучения различных аспектов понятия «риск» приходится на конец XIX –
начало XX в. Следует заметить, что в нашей стране изучение проблемы 
риска не является чем-то новым. Законодательные акты, учитывающие 
производственно-хозяйственные риски, были приняты еще в 20-е годы 
XX в.4, также подтверждением факта изучения проблемы риска в Советской России и СССР служат работы проф. В.И. Серебровского, посвященные рисковому страхованию5. Однако, по мере становления в СССР административно-командной экономики, постепенно происходило уничтожение предпринимательства, свойственного рыночной экономике, и уже в 
середине 30-х годов XX в. понятие «риск» в СССР относилось к категории 
буржуазно-капиталистических понятий. В 1960-е годы следует отметить 
научный труд Граве К.А. и Лунца Л.А., посвященный рисковому страхованию и определяющий разницу между страховым фондом при капитализме и при социализме6. Позднее фундаментальные исследования рисков 
российскими учеными проводились лишь в 90-е годы XX в., связаны были 
                                                
1 Кейнс, Дж. Общая теория занятости, процента и денег: Избранное: [Пер. с 
англ.]  / Дж. Кейнс. – М.: Эксмо, 2007. 
2 Круи, М. Основы риск-менеджмента : [Пер. с англ.] / М. Круи, Д. Галай, 
Р. Марк. – М.: Юрайт, 2011. – С. 31-32. 
3 Найт, Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль : [Пер. с англ.] / Ф.Х. Найт. – М.: 
Дело, 2003.
4 Серебровский, В.И. Очерки советского страхового права  / В.И. Серебровский. – М.–Л.: Госиздат, 1926.
5 Серебровский, В.И. Страхование / В.И. Серебровский. – М.: Финиздат НКФ 
СССР, 1927.
6 Граве, К.А. Страхование / К.А. Граве, Л.А. Лунц. – М.: Госюриздат, 1960.

данные исследования, прежде всего, с анализом рынка Государственных 
краткосрочных облигаций. В настоящее время отсутствует общепринятое 
определение понятия «риск». Во-первых, это объясняется многоаспектностью данного понятия, во-вторых, понятие «риск» в реальности часто имеет под собой несовпадающие, а подчас и противоположные основы. Отсюда и возникает возможность существования большого количества определений понятия «риск» с разных точек зрения (с точки зрения философии, законодательства, менеджмента, страхования, прикладной математики, строительства) (табл. 1).

Таблица 1

Многоаспектное содержание понятия «риск»

№ 
п/п
Отраслевые определения понятия «риск»
Отрасль научно
го знания

1
2
3

1

Риск – возможный материальный ущерб, связанный с реализацией выбранного хозяйственного, 
организационного, технического решения, возможность отклонения от цели, ради достижения 
которой принималось экономическое решение, 
причем подобное отклонение может приобретать 
форму возможной неудачи или вероятности получения большей, чем ожидалось, прибыли1

Философия

2
Риск – сочетание вероятности события и его последствий2

Право

3
Риск – сочетание вероятности нанесения ущерба 
и тяжести этого ущерба3

4

Риск – возможности любых (позитивных или 
негативных) отклонений показателей от предусмотренных проектом их средних значений (альтернативная трактовка) 4

1 Альгин, А.П. Риск и его роль в общественной жизни / А.П. Альгин. –
М.: 
Мысль, 1989. – С. 87. 
2 ГОСТ Р 51897-2002. Менеджмент риска. Термины и определения. –
Введ. 
2003-01-01. М.: Изд-во стандартов, 2002. – С. 1. 
3 ГОСТ Р 51898-2002. Аспекты безопасности. Правила включения в стандарты. –
Введ. 2003-01-01. М.: Стандартинформ, 2006. – С. 1. 
4 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция, исправленная и дополненная) [утв. Минэкономики РФ, 
Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. №ВК 477]. – М.: Экономика, 
2000.  

5

Страховой риск – предполагаемое событие, на 
случай наступления которого проводится страхование, должно обладать признаками вероятности 
и случайности его наступления1

6

Риск – баланс возможных доходов и убытков, 
баланс подверженности и неподверженности 
опасностям потерь2

Менеджмент

7
Риск – возможность непредвиденного наступления неблагоприятных последствий3

8

Рыночный риск – возможность несоответствия 
характеристик экономического состояния объекта значениям, ожидаемым лицами, принимающими решения под действием рыночных факторов4

9

Риск – это событие или группа родственных случайных событий, наносящих ущерб объекту, обладающему данным риском5

10
Риск – возможная опасность потерь6

11

Экономический риск – некая возможность возникновения убытка, измеряемого в денежном 
выражении7

Менеджмент

12

Риск – уровень финансовой потери, выражающейся в возможности не достичь поставленной 
цели8

1 Закон Российской Федерации. Об организации страхового дела в Российской 
Федерации : [утв. пост. ВС РФ от 27 ноября 1992 г. : по состоянию на 30 ноября 
2011 г.]. – Ст. 9.
2 Балдин, К.В. Риск-менеджмент : Учебное пособие / К.В. Балдин, С.Н. Воробьев. – М.: Гардарики, 2005. – С. 21.
3 Богоявленский, С.Б. Управление риском в социально-экономических системах : 
Учебное пособие / С.Б. Богоявленский. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010. – С. 19. 
4 Энциклопедия финансового риск менеджмента / Под ред. А.А. Лобанова, А.В. 
Чугунова. – М: Альпина Паблишер, 2003. – С. 204. 
5 Хохлов, Н.В. Управление риском : Учеб. пособие для вузов / Н.В. Хохлов. – М.: 
Юнити-Дана, 2001. – С.11. 
6 Балабанов, И.Т. Риск-менеджмент / И.Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 1996. – С. 13. 
7 Чернова, Г. В. Практика управления рисками на уровне предприятия / 
Г. В. Чернова. – СПб.: Питер, 2000. – С. 5.
8 Ковалев, В.В. Введение в финансовый менеджмент / В.В. Ковалев. – М.: Финансы и статистика, 2006. – С. 403.

13
Рыночный риск — это риск потерь, возникающий
в результате изменения условий рынка1

14

Риск – случайное распределение результатов 
деятельности государства, предприятия, гражданина в результате воздействия заранее неизвестных природных и человеческих факторов и ошибок в самой деятельности2

Страхование

15
Риск – событие с отрицательными последствиями, гипотетическая возможность наступления 
ущерба3

16

Страховой риск – вероятность или степень вероятности наступления определенного события, в 
случае которого страховщик обязан уплатить 
страхователю страховое возмещение4

17
Страховой риск – опасность, от последствий наступления которой заключается страхование5

18

Страховой риск – это предполагаемое событие, 
на случай наступления, которого заключается 
договор страхования6

19

Риск – это потенциальная возможность нежелательного или менее желательного результата в 
настоящем или будущем7

20

Страховой риск – вероятность и возможность 
наступления страхового случая, способного нанести материальный или иной ущерб8

1 Круи, М. Основы риск-менеджмента : [Пер. с англ.] / М. Круи, Д. Галай, 
Р. Марк. – М.: Юрайт, 2011. – С. 35. 
2 Архипов, А.П. Андеррайтинг в страховании. Теоретический курс и практикум: 
Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Финансы и
кредит» / А.П. Архипов. – М.: Юнити-Дана, 2007. – С. 232. 
3 Гвозденко, А.А. Страхование: Учебник / А.А. Гвозденко. – М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2006. – С. 37. 
4 Граве, К.А. Страхование / К.А. Граве, Л.А. Лунц. – М.: Госюриздат, 1960. –
С. 40. 
5 Серебровский, В.И. Очерки советского страхового права  / В.И. Серебровский. – М.–Л.: Госиздат, 1926. – С. 101. 
6 Сплетухов, Ю.А. Страхование: Учеб. пособие / Ю.А. Сплетухов, Е.Ф. Дюжиков. – М.: Инфра-М, 2006. – С. 77.
7 Худяков, А.И. Теория страхования / А.И. Худяков. – М.: Статут, 2010.
8 Цай, Т.Н. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях 
рынка / Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый. – М. : Алонс, 1997.