Вещное право

ÌÎÑÊÂÀ 2017

Е.А. СУХАНОВ

ВЕЩНОЕ ПРАВО

Научно-познавательный очерк

УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1
С 91

 
Суханов Е.А.
С 91  
Вещное право: Научно-познавательный очерк. – М.: Статут, 
2017. – 560 с.

ISBN 978-5-8354-1320-1 (в пер.)

Настоящая работа посвящена понятию, системе и основным институтам вещного права – основополагающей подотрасли гражданского (частного) права, все 
еще не получившей должного развития и законодательного оформления в действующем российском гражданском законодательстве. В ней анализируются как 
теоретические взгляды относительно права собственности и других вещных прав, 
так и их воплощение и развитие в отечественном праве, а также в правоприменительной практике. Значительное внимание уделено сравнительно-правовым 
аспектам рассматриваемой проблематики – законодательному и теоретическому 
оформлению вещного права в континентально-европейском (главным образом 
в германском) и в англо-американском праве, а также освещению исторического 
развития доктрины вещного права. Особое место занимает анализ соответствующих положений Концепции развития гражданского законодательства РФ и основанных на них предложений по реформированию отечественного вещного права. 
В качестве приложения даны Концепции развития законодательства о вещном 
праве и подготовленный на их основе вариант законопроекта новой редакции 
раздела II ГК РФ о вещном праве (переработанный для планировавшегося ранее 
второго чтения в Государственной Думе РФ).
Книга рассчитана на юристов, изучающих и преподающих проблемы гражданского, в том числе вещного, права, и на тех, кто связан с их практическим 
применением. Она может быть использована как в научной и законопроектной 
работе, так и в преподавании гражданского права при подготовке бакалавров, 
магистров и аспирантов, а также в деятельности практикующих юристов, которым 
необходимы углубленные знания вещного права.

УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-8354-1320-1
© Суханов Е.А., 2016
© Статут, 2016

СОДЕРЖАНИЕ 

Предисловие ..........................................................................................8

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНОМ ПРАВЕ 
 
Глава 1. вещное Право в Правовой системе .........................................14
§ 1. Вещное право в системе гражданского права .......................14
1. Вещное право как подотрасль гражданского права .........14
2. Генезис вещного права в европейском  
континентальном праве ....................................................17
§ 2. Права владения в англо-американском праве ......................25 
1. «Права собственности» в англо-американском праве .....25
2. Титулы на недвижимость (земельные участки)  
в англо-американском праве ............................................28
§ 3. Вещное право в российском гражданском праве ..................32
1. Вещное право в дореволюционном российском  
праве ...................................................................................32
2. Вещное право в советском гражданском праве ................35
3. Вещное право в современном гражданском праве  
Российской Федерации .....................................................39

Глава 2. Понятие и виды вещных Прав ................................................44
§ 1. Понятие вещного права.........................................................44
1. Признаки вещных прав и принципы вещного права.......44
2. Различия вещных и обязательственных прав ...................52
§ 2. Виды вещных прав .................................................................61
1. Отдельные виды вещных прав и их классификация ........61
2. Юридическая природа владения ......................................66

Глава 3. объекты вещных Прав ............................................................70
§ 1. Вещи как объекты вещных прав ...........................................70
1. Понятие вещей в гражданском праве ...............................70
2. «Бестелесные вещи» (права) как объекты   
гражданских прав ..............................................................72
3. Особенности гражданско-правового режима   
отдельных видов вещей .....................................................80
§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав .....................84
1. Понятие и виды недвижимых вещей.   
«Недвижимости по природе» ............................................84

Содержание

2. «Недвижимости по закону» и «недвижимости  
по назначению» .................................................................89
3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые  
вещи ...................................................................................94
4. Предприятие как объект гражданских прав .....................97

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ 

Глава 4. собственность и Право собственности ................................103
§ 1. Экономические и юридические отношения  
собственности ......................................................................103
1. Собственность как экономико-правовая категория ......103
2. Формы собственности и право собственности ..............110
§ 2. Право собственности как юридическая категория ............120
1. Понятие и содержание права собственности .................120
2. «Доверительная собственность» (траст) .........................129

Глава 5. Приобретение и Прекращение Права собственности ............140
§ 1. Общие положения о приобретении и прекращении  
права собственности ............................................................140
1. Основания и способы приобретения права  
собственности ..................................................................140
2. Прекращение права собственности ................................142
§ 2. Первоначальное приобретение права собственности ........144
1. Приобретение права собственности  
на самовольную постройку .............................................144
2. Приобретение права собственности  
по давности владения ......................................................148
§ 3. Производное приобретение права собственности .............152
1. Передача движимой вещи ...............................................152
2. Приобретение права собственности  
на недвижимость по договору .........................................156

Глава 6. особые Гражданско-Правовые режимы отношений 

собственности ....................................................................................161
§ 1. Право общей собственности ...............................................161
1. Понятие и особенности права общей  
собственности ..................................................................161
2. Виды права общей собственности ..................................165
3. Особенности гражданско-правового режима  
общей долевой собственности ........................................167

Содержание

4. Особенности гражданско-правового режима  
общей совместной собственности ..................................171
5. Особые гражданско-правовые режимы общей  
(долевой) собственности .................................................173
§ 2. Жилищная собственность ...................................................177
1. Понятие и виды жилищной собственности ...................177
2. Особенности правового режима «подлинной  
жилищной собственности» .............................................180
3. «Жилищная собственность» как разновидность  
общей долевой собственности ........................................183
4. «Жилищная собственность» в российском праве ..........186 
§ 3. Особенности права собственности юридических лиц  
и публично-правовых образований ....................................188
1. Особенности права собственности юридических  
лиц ....................................................................................188
2. Особенности права собственности публично- 
правовых образований ....................................................192
3. Проблема правового режима «всенародного  
достояния» .......................................................................200

Раздел III. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Глава 7. оГраниченные вещные Права как Права 

на чужие недвижимые вещи ..............................................................206
§ 1. Понятие ограниченного вещного права .............................206
1. Ограниченное вещное право и право собственности ....206
2. Основные признаки и понятие ограниченных  
вещных прав ....................................................................208
3. Ограниченные вещные права в современном  
российском праве ............................................................210
§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав ....................215
1. Вещные права по использованию земельных  
участков ............................................................................215
2. Вещные права по использованию жилых  
помещений.......................................................................220
3. Обеспечительные вещные права .....................................224
4. Преимущественное право покупки недвижимой  
вещи .................................................................................229
5. Права на хозяйствование с имуществом публичного  
собственника ...................................................................232
6. Дифференциация права оперативного управления .......235

Содержание

§ 3. Ограниченные вещные права и модернизация ГК РФ ......242
1. Развитие действующей системы ограниченных  
вещных прав ....................................................................242
2. Право застройки ..............................................................243
3. Иные ограниченные вещные права de lege ferenda .........248

Раздел IV. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА 
ВЕЩНЫХ ПРАВ

Глава 8. Гражданско-Правовые сПособы защиты вещных Прав .........251
§ 1. Понятие и основные гражданско-правовые способы  
защиты вещных прав ...........................................................251 
1. Гражданско-правовая охрана и защита вещных прав ....251
2. Гражданско-правовая защита вещных прав  
от неправомерных действий публичной власти .............256
§ 2. Вещно-правовые иски .........................................................260
1. Виндикационный иск .....................................................260
2. Особенности виндикационной защиты вещных прав  
на недвижимость .............................................................269
3. «Конкуренция исков» при защите вещных прав ............275
4. Негаторный иск ...............................................................281

Раздел V. ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА  О ВЕЩНОМ ПРАВЕ 

Глава 9. основные наПравления реформирования  

российскоГо вещноГо Права ...............................................................285
§ 1. Проблемы развития вещного права как подотрасли  
гражданского права .............................................................285
1. Развитие законодательной основы вещного права ........285
2. Реформирование общих положений о вещном  
праве .................................................................................291
3. Новая система ограниченных вещных прав ...................295
§ 2. Реформирование отдельных институтов вещного  
права .....................................................................................298
1. Гражданско-правовая регламентация владения  
и владельческой защиты .................................................298
2. Реформирование положений о праве собственности ....301
3. Реформирование традиционных видов ограниченных 
вещных прав ....................................................................307

Содержание

4. Новые виды ограниченных вещных прав пользования  
чужой недвижимостью ....................................................310
5. Ограниченные вещные права по приобретению  
чужой недвижимости и получению ценности из нее .....318

заключение ........................................................................................323

литература ..........................................................................................328

ПРИЛОЖЕНИЯ 

Приложение 1. Указ Президента Российской Федерации 
«О совершенствовании Гражданского кодекса
Российской Федерации» (извлечение) ..............................................340
 
Приложение 2. Концепция развития законодательства  
о вещном праве (проект) ..................................................................342

Приложение 3. Концепция развития гражданского 
законодательства  Российской Федерации (извлечение) ..................436

Приложение 4. Проект Федерального закона «О внесении  
изменений  в часть первую Гражданского кодекса  
Российской Федерации» (ко второму чтению) (извлечение) ...........466
 

ПРЕДИСЛОВИЕ

Вещное право составляет фундамент гражданско-правового регулирования, который в современном отечественном правопорядке, 
пользуясь строительной терминологией, до сих пор остается не только 
незавершенным, но в некоторых важных отношениях еще и не до конца спроектированным. С сожалением можно констатировать сохранение актуальности оценки, данной Г.Ф. Шершеневичем еще в конце 
XIX в.: «Рассматривая результаты сделанных исследований в области 
вещного права, мы должны заметить, что эта часть гражданского права 
менее всего разработана в современной русской литературе»
1. 
В советское время вещное право как научная и законодательная категория отсутствовало; оно было сведено исключительно к праву собственности, на котором основывался тогдашний крайне обедненный 
и упрощенный гражданский оборот. Более того, при отпадении других 
вещных прав право собственности стало не только центральным, но и 
крайне политизированным и идеологизированным правовым институтом, основанным на фактическом отождествлении экономических 
отношений собственности (присвоения) и юридических положений 
о праве собственности. Это придало ему чужеродные черты не только 
политэкономического, но даже философского характера, а серьезный юридический анализ его содержания и применения вынужденно 
отошел на второй план и был существенно «разбавлен» политэкономическими рассуждениями, которыми изобиловали ставшие уже 
классическими труды С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина 
и других корифеев советской цивилистики. К сожалению, в этом русле 
до сих пор следуют многие современные отечественные исследования 
права собственности. 
Этим объясняется то обстоятельство, что предпринятая в новом 
гражданском законодательстве, прежде всего в Гражданском кодексе 
РФ 1994 г., попытка восстановления вещных прав натолкнулась на стереотипы, с одной стороны, отторгающие классические вещно-правовые подходы (что, к сожалению, характерно для многих современных 
отечественных доктринальных исследований), а с другой стороны, 
препятствующие их использованию в важнейшей сфере земельных 
отношений, на которую они главным образом и рассчитаны (что наиболее характерно для Земельного кодекса РФ, который в п. 3 ст. 3 
фактически превратил гражданско-правовое регулирование имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению зе
1 Шершеневич Г.Ф. Наука гражданского права в России. М.: Статут, 2003. С. 159. 

Предисловие

мельными участками в исключительно субсидиарное, дополнительное 
по отношению к их публично-правовой регламентации земельным 
и «природоресурсным» правом). 
В результате этого сложилась парадоксальная ситуация: в самой 
основе правового оформления развивающегося рыночного хозяйства 
находятся категории и представления, во многом сформировавшиеся 
в прежней социально-экономической системе – в условиях максимально огосударствленной экономики, в том числе исключительной 
собственности государства на земельные ресурсы. Предложения о кардинальном реформировании сферы вещного права, закрепленные 
в Концепции развития гражданского законодательства Российской 
Федерации и в проекте новой редакции раздела II Гражданского кодекса РФ, после их принятия Государственной Думой РФ 27 апреля 
2012 г. в первом чтении в составе тогда еще единого законопроекта об 
изменениях ГК РФ на протяжении нескольких лет остаются без движения и по сути без какого-либо внимания законодателя. Между тем 
в Земельный кодекс РФ постоянно вносятся весьма серьезные поправки и изменения, в том числе касающиеся сферы гражданского права, 
не только не согласованные с намеченными изменениями ГК РФ, 
но иногда даже прямо противоречащие им
1. Тем самым искусственно консервируется ситуация, препятствующая нормальному вещноправовому регулированию отношений по использованию земельных 
участков как важнейшего вида недвижимости, составляющего основу 
гражданского оборота. 
В таких условиях необходимым становится как серьезное теоретическое осмысление давно сложившегося, но основательно подзабытого у нас учения о вещном праве, так и его систематизированное 
изложение, учитывающее современные отечественные реалии, в том 
числе активно развивающуюся правоприменительную практику, 
а также наиболее близкий опыт вещно-правовой регламентации, 
сложившейся в высокоразвитых правопорядках европейского континентального (прежде всего пандектного) типа. В связи с этим необходимо отметить, что в последние годы в российской цивилистической науке появились глубокие монографические исследования 
проблем вещного права, в том числе посвященные ограниченным 
вещным правам и правовому режиму недвижимости (в частности, 
работы И.А. Емелькиной, А.В. Копылова, А.Д. Рудокваса, С.А. Си
1 Очередные «порции» таких кардинальных изменений в ЗК РФ были приняты Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ (СЗ РФ. 2014. № 30 (ч. I). Ст. 4218), 
т.е. спустя более двух лет после принятия Госдумой РФ в первом чтении законопроекта о новой редакции ГК РФ, что ясно показывает пренебрежительное отношение отечественного законодателя к предполагаемой реформе вещного права. 

Предисловие

ницына, К.И. Скловского, В.В. Чубарова и других ученых), а также 
ряд серьезных аналитических статей по этой проблематике, в том 
числе подготовленных молодыми авторами. Это дает основания для 
оптимистической оценки перспектив развития учения о вещном 
праве в отечественной цивилистике. 
Автор настоящей работы не может поэтому разделить уничтожающие оценки В.А. Белова, данные им в учебном пособии (!) по вещному праву, как нынешней российской цивилистике в целом, так и ее 
исследованиям в области вещного права: сформулировав в достаточно резких выражениях свое общее критическое отношение ко всей 
современной цивилистической литературе, названный автор начал 
затем даже «подозревать современную цивилистику то ли в мошенничестве, то ли в импотенции»
1. Сделанное им при этом изъятие для 
трудов автора настоящей работы и его коллег по кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова далее 
вполне «компенсировано» их беспощадной критикой. Это заставляет 
вспомнить хрестоматийную и не менее убийственную характеристику, 
данную гоголевским Собакевичем «элите» губернского города NN: 
«Я их знаю всех; это всё мошенники, весь город там такой: мошенник 
на мошеннике сидит и мошенником погоняет. Все христопродавцы. 
Один там только и есть порядочный человек: прокурор; да и тот, если 
сказать правду, свинья». Очевидно, что подобного рода публичные 
оценки не только далеки от действительности, но в значительной мере 
характеризуют и самого их автора.
Стоит обратить внимание и на то, что в ходе обсуждения содержащихся в Концепции развития гражданского законодательства РФ 
и в проекте новой редакции ГК РФ предложений по кардинальному 
обновлению российского вещного права как в профессиональных 
юридических кругах, так и в предпринимательском сообществе и в некоторых министерствах возникло немало вопросов относительно целесообразности этих нововведений, особенно защиты фактического 
владения и системы ограниченных вещных прав, включающей право 
застройки. Высказывались прямые и завуалированные сомнения в необходимости «рецепции» в российский правопорядок «германской 
системы» вещного права и сожаления относительно невозможности 
заимствования гораздо более «простых» и «удобных» институтов английского права, которое якобы столь «удачно», хотя и весьма ограниченно, было использовано при модернизации общих норм ГК РФ 
о договорном праве. 

1 Белов В.А. Очерки вещного права: Научно-полемические заметки: Учеб. пособие 
для бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2015. С. 8–12.