Экономика многоквартирного дома

ǰ.Ƕ. ǸȜȞȜȏȘȜ 
ȋȘȜțȜȚȖȘȎ 
ȚțȜȑȜȘȐȎȞȠȖȞțȜȑȜ 
ȒȜȚȎ 
ǾȓȘȜȚȓțȒȜȐȎțȜ ȁȥȓȏțȜ-ȚȓȠȜȒȖȥȓȟȘȖȚ ȤȓțȠȞȜȚ 
«ǽȞȜȢȓȟȟȖȜțȎșȪțȩȗ ȡȥȓȏțȖȘ» Ȑ ȘȎȥȓȟȠȐȓ ȡȥȓȏțȜȑȜ ȝȜȟȜȏȖȭ 
Ȓșȭ ȟȠȡȒȓțȠȜȐ ȐȡȕȜȐ, ȜȏȡȥȎȬȧȖȣȟȭ ȝȜ ȟȝȓȤȖȎșȪțȜȟȠȭȚ 
080507 «ǺȓțȓȒȔȚȓțȠ ȜȞȑȎțȖȕȎȤȖȖ», 
080504 «DZȜȟȡȒȎȞȟȠȐȓțțȜȓ Ȗ ȚȡțȖȤȖȝȎșȪțȜȓ ȡȝȞȎȐșȓțȖȓ» 
ǾȓȘȜȚȓțȒȜȐȎțȜ ǻȎȡȥțȜ-ȖȟȟșȓȒȜȐȎȠȓșȪȟȘȖȚ ȖțȟȠȖȠȡȠȜȚ 
 ȜȏȞȎȕȜȐȎțȖȭ Ȗ țȎȡȘȖ Ȑ ȘȎȥȓȟȠȐȓ ȡȥȓȏțȜȑȜ ȝȜȟȜȏȖȭ 
 Ȓșȭ ȟȠȡȒȓțȠȜȐ ȐȡȕȜȐ, ȜȏȡȥȎȬȧȖȣȟȭ ȝȜ ȟȝȓȤȖȎșȪțȜȟȠȭȚ 
080507 «ǺȓțȓȒȔȚȓțȠ ȜȞȑȎțȖȕȎȤȖȖ», 
080504 «DZȜȟȡȒȎȞȟȠȐȓțțȜȓ Ȗ ȚȡțȖȤȖȝȎșȪțȜȓ ȡȝȞȎȐșȓțȖȓ» 
ǺȜȟȘȐȎ z7 

УДК 332.87:728.2(075.8) 
ББК 65.441я73  
       К68 
Р е ц е н з е н т ы: 
доктор экономических наук, профессор Н.В. Сычев 
доктор экономических наук, профессор М.А. Кочанов 
Главный редактор издательства Н.Д. Эриашвили, 
кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, 
лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники  
Коробко, Владимир Иванович. 
К68 
  Экономика многоквартирного дома: учеб. пособие для 
студентов вузов, обучающихся по специальностям «Менеджмент организации», «Государственное и муниципальное управление» / В.И. Коробко. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 
 — 303 с.  
7
ISBN 978-5-238-02085-3 
Агентство CIP РГБ 
Экономика многоквартирного дома предполагает комплексный подход к управлению, экономике и правовому обеспечению хозяйствующего 
субъекта — многоквартирного дома (МКД). В пособии изложены основы 
управления МКД в соответствии с Жилищным кодексом РФ, в том числе 
в форме товарищества собственников жилья, управляющей организации. 
Приводятся методические указания (с практическими примерами их 
выполнения) по таким вопросам, как: организация, техническое обслуживание и содержание помещений и мест общего пользования в МКД; 
контроль качества жилищно-коммунальных услуг; финансовое обоснование тарифов на содержание и ремонт общего имущества; дифференциация нормативной себестоимости содержания и ремонта общего имущества; финансовое планирование; работа с неплательщиками; оценка и снижение рисков собственников жилых помещений. 
Для студентов, обучающихся по специальностям экономики и управления, преподавателей вузов, руководителей разных уровней управления, 
а также специалистов в сфере управления МКД. 
ББК 65.441я73 
ISBN 978-5-238-02085-3 
© ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2011 
Принадлежит исключительное право на использование и распространение 
издания (ФЗ ¹ 94-ФЗ от 21 июля 2005 г.). Воспроизведение всей книги или 
какой-либо ее части любыми средствами или в какой-либо форме, в том числе в 
интернет-сети, запрещается без письменного разрешения издательства. 
© Оформление «ЮНИТИ-ДАНА», 2011 

 
 
ПРЕДИСЛОВИЕ 
 
 
 
Многоквартирный дом представляет собой не только жилые 
помещения, но и все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома, а также участок земли, на котором он стоит, и 
примыкающую к нему дворовую территорию. 
С юридической точки зрения многоквартирный дом — это один 
из объектов права собственности физических и юридических лиц, 
собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной 
собственности. В настоящее время единое правовое регулирование 
жилищных отношений осуществляется Жилищным кодексом РФ 
(ЖК РФ) и в некоторой части Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). 
Государственная политика направлена на самостоятельное 
обеспечение гражданами себя жильем. А это означает, что управление и экономика в этой сфере полностью ложатся на плечи собственника. Большинству граждан придется самостоятельно приобретать жилье за счет собственных или заемных средств. Для этого государство намерено обеспечить доступность жилья путем содействия развитию отдельных секторов экономики и обеспечения (в том 
числе законодательной) поддержки защиты прав граждан при приобретении ими жилья. 
Экономика многоквартирного дома предполагает комплексный 
подход к управлению, экономике и правовому обеспечению хозяйствующего субъекта — многоквартирного дома (МКД). 
В учебном пособии изложены основы управления МКД в соответствии с ЖК РФ, в том числе в форме товарищества собственников жилья, управляющей организации. 
Представлены методические указания (с практическими примерами их выполнения) по вопросам: организация, техническое обслуживание и содержание помещений и мест общего пользования в 
МКД; контроль качества жилищно-коммунальных услуг; финансовое обоснование тарифов на содержание и ремонт общего имущества; дифференциация нормативной себестоимости содержания и 
ремонта общего имущества; финансовое планирование; работа с 
неплательщиками; оценка и снижение рисков собственников жилых помещений. 

 
 
 НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС  
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ 
 
1.1. Основные нормативно-правовые предпосылки  
появления нового Жилищного кодекса РФ 
Одной из основных нормативно-правовых предпосылок появления Нового Жилищного кодекса РФ является то, что основная 
масса жилья находилась в государственной или муниципальной собственности и предоставлялась гражданам по договорам найма (ст. 10 
ЖК РСФСР 1983 г.). Соответственно государство в лице своих специально уполномоченных государственных органов самостоятельно 
осуществляло управление жилищным фондом. 
Жилищный кодекс РСФСР (1983) уже не «справлялся» с регулированием изменившихся правоотношений в жилищной сфере. 
Государство вынуждено было устранять «пробелы» в законодательстве изданием большего количества нормативных актов. Отсутствие 
единого правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. 
Структура собственности жилищного фонда начала резко меняться — все больше жилья приобретали частные собственники 
(граждане и организации). Появление значительного числа собственников жилья повлекло за собой необходимость правового регулирования отношений по управлению частным жилым фондом и 
общим имуществом многоквартирных домов. 
В постановлении Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. ¹ 865 отмечено, что жилищная проблема стоит перед 
61% российских семей, каждая четвертая семья имеет находящееся в 
плохом или очень плохом состоянии жилье, дефицит жилищного 
фонда составляет 46% существующего. 
1.2. Государственная политика  
в области доступности жилья населению 
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) был 
принят в декабре 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г. 
 
4

Согласно ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают 
условия для осуществления гражданами права на жилище, в том 
числе: 
x содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере 
в целях создания необходимых условий для удовлетворения 
потребностей граждан в жилище; 
x используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных 
условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; 
x предоставляют гражданам в установленном порядке жилые 
помещения по договорам социального найма или договорам 
найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 
x стимулируют жилищное строительство; 
x обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, 
приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на 
законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а 
также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; 
x обеспечивают контроль над исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям 
законодательства. 
Правительством Российской Федерации была разработана и 
утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—
2010 гг., которая была существенно уточнена (изменена) после 
принятия Жилищного кодекса РФ. Формирование рынка доступного жилья включено в Программу социально-экономического 
развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 
(2006—2008). 
Таким образом, государственная политика направлена на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем. Большинству граждан придется самостоятельно приобретать жилье за счет 
собственных или заемных средств. С этой целью государство намерено обеспечить доступность жилья путем содействия развитию 
отдельных секторов экономики и обеспечения (в том числе законодательной) поддержки защиты прав граждан при приобретении 
ими жилья. 
Для этого необходимо: 
(1) развитие жилищного строительства. По мнению специалистов, 
чтобы говорить о доступности жилья, ежегодно нужно строить 
 
5

кв. м на человека, и тогда жилья хватит всем. В настоящее 
время в России строится 0,3 кв. м жилья в год на человека. 
Основными направлениями развития жилищного строительства 
будет обеспечение: 
x формирования системы территориального планирования, создания условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного 
строительства; 
x развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилищного строительства, создания эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации 
и административного протекционизма на рынке, внедрения 
прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства; 
x развития кредитования застройщиков на цели жилищного 
строительства; 
x обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создания условий 
дня привлечения кредитных средств и частных инвестиций 
для этих целей; 
x модернизации и обновления оборудования, повышения эффективности технологий строительства и производства строительных материалов; 
x комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления кварталов застройки; 
x создания единой системы государственного учета объектов 
недвижимости; 
(2) развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка 
жилья. Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья Правительство РФ намерено: 
x обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения; 
x создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг; 
x совершенствовать систему государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним; 
x оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения; 
x развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кре 
6

дитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные 
организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и др.); 
x совершенствовать систему зашиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства. 
1.3. ɋɨɰɢɚɥɶɧɵɟ ɨɛɹɡɚɬɟɥɶɫɬɜɚ ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɚ 
Согласно ЖК РФ государство намерено непосредственно участвовать в обеспечении жильем только двух категорий граждан: малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством. 
Согласно ст. 49 ЖК РФ жилое помещение из государственного 
или муниципального жилого фонда предоставляется по договорам 
социального найма теперь только малоимущим гражданам, признанным по установленным в Жилищном кодексе основаниям 
нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами 
являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта 
Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого 
члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности 
членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ). 
Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, 
признаются: 
x не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 
x являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам 
социального найма или членами семьи нанимателя жилого 
помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника 
жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого 
помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 
x проживающие в помещении, не отвечающем установленным 
для жилых помещений требованиям; 
x являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам 
социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого 
помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими 
 
7

семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий 
тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и 
не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. 
Согласно ст. 12 ЖК РФ определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. 
Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, 
в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по 
договорам социального найма жилых помещений муниципального 
жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 13 ЖК РФ). 
Контрольные вопросы и задания 
1. Назовите основные нормативно-правовые предпосылки появления нового Жилищного кодекса РФ. 
2. Назовите условия, которые позволяют органам государственной 
власти и местного самоуправления обеспечивать осуществление 
гражданами права на жилище. 
3. В каких программах Правительства РФ содержится ориентация 
на самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем? 
4. Каковы основные направления обеспечения развития жилищного 
строительства в Российской Федерации? 
5. Каким категориям граждан государство намерено помочь в обеспечении жильем? 
6. Какие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, 
предоставляемых по договорам социального найма? 
7. К чьей компетенции относится определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, 
предоставляемых по договорам социального найма? 
8. К чьей компетенции относится установление порядка определения 
размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и 
подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма 
жилых помещений муниципального жилищного фонда? 
 
8

Тест 
Выберите правильный вариант ответа. 
1. Необходимость правового регулирования отношений по управлению 
частным жилым фондом и общим имуществом многоквартирных домов связано с появлением: 
а) Гражданского кодекса РФ; 
б) значительного числа собственников жилья; 
в) различных форм собственности; 
г) приватизацией жилья. 
2. Государственная политика в сфере жилья направлена на: 
а) обеспечение всех нуждающихся граждан жильем; 
б) обеспечение малоимущих нуждающихся граждан жильем; 
в) самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем. 
3. Ипотечное жилищное страхование предназначено для: 
а) совершенствования системы защиты прав граждан — приобретателей жилья; 
б) совершенствования системы защиты прав граждан, участвующих в 
финансировании жилищного строительства; 
в) совершенствования системы защиты прав граждан — приобретателей жилья, и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства. 
4. Согласно ЖК РФ государство намерено непосредственно участвовать в 
обеспечении жильем только категорий граждан: 
а) малоимущих; 
б) перед которыми государство имеет социальные обязательства в 
соответствии с действующим законодательством; 
в) малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет 
социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством; 
г) малоимущих граждан, тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством, и тех, кто имеет льготы на получение жилья. 
5. Согласно ст. 49 ЖК РФ жилое помещение из государственного или 
муниципального жилого фонда предоставляется по договорам социального найма: 
а) всем желающим; 
б) малоимущим гражданам; 
в) низкооплачиваемым слоям населения; 
г) многодетным семьям. 
6. Малоимущими гражданами являются граждане: 
а) если они признаны таковыми субъектом Российской Федерации; 
б) с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и 
подлежащего налогообложению; 
в) если они признаны таковыми органом местного самоуправления 
в порядке, установленном законом субъекта Российской Федера 
9

ции, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и 
стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению; 
г) если они признаны таковыми органом местного самоуправления в 
порядке, установленном федеральным законом Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и 
стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. 
7. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых 
помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, 
признаются: 
а) наниматели жилых помещений по договорам социального найма 
или члены семьи нанимателя жилого помещения по договору 
социального найма либо собственники жилых помещений или 
члены семьи собственника жилого помещения; 
б) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых 
помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 
в) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам 
социального найма, а являющиеся собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. 
8. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции: 
а) органов местного самоуправления; 
б) органов региональной власти; 
в) органов государственной власти Российской Федерации; 
г) судебных органов. 
9. Чтобы говорить о доступности жилья, ежегодно нужно строить в расчете на одного человека: 
а) 0,5 кв. м; 
б) 1,0 кв. м; 
в) 1,5 кв. м; 
г) 2,0 кв. м. 
10. Государственная политика направлена на: 
а) обеспечение граждан жильем; 
б) обеспечение малоимущих граждан жильем; 
в) самостоятельное обеспечение гражданами себя жильем; 
г) обеспечение граждан социальным жильем. 
11. Большинству граждан придется самостоятельно приобретать жилье 
за счет: 
а) только собственных средств; 
б) только заемных средств; 
в) собственных и заемных средств. 
 
 
10