Атлас оценки земель Москвы

Посещается:
220-летию
Московского Государственного Университета геодезии и картографии (МИИГАиК)

10-лшшш
Московской Ассоциации предпринимателей

 В.А. ПРОРВИЧ





                АТЛАС ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ МОСКВЫ




Атлас
Под редакцией В.А. Прорвича








Москва
ИНФРА-М

2019

    УДК 332.62(470-25)(084.4)                           (        \
ББК 65.44                                            (  16+   )
        П81

    Автор выражает благодарность:
         Левченко А.П., кандидату технических наук, доценту кафедры «Охрана водных ресурсов» МГСУ, члену-корреспонденту Российской инженерной академии —
    за участие в создании настоящего Атласа


    Прорвич В.А.

    П81      Атлас оценки земель Москвы : атлас / В.А. Прорвич : под ред.
    В.А. Прорвича. — М. : ИНФРА-М, 2019. — 500 с.

    ISBN 978-5-16-107813-6 (online)

        В атласе приведены краткое описание оригинальных подходов, моделей, методов и алгоритмов массовой и индивидуальной оценки городских земель в условиях переходной экономики, а также свод данных по результатам первого этапа многослойной оценки основных видов стоимости и плотности застройки городских земель. Проанализированы основные причины резкого понижения точности и достоверности результатов оценки при использовании «классических» подходов, моделей и процедур расчетов. Показаны возможности существенного повышения надежности оценок даже при недостаточно полном информационном обеспечении исходными данными за счет применения специально разработанной иерархии нейросетевых алгоритмов.
        Архитектура программно-аппаратного комплекса позволяет наращивать его возможности на следующих этапах уточнения и детализации полученных результатов.
        Атлас рассчитан как на практикующих оценщиков, так и на широкий круг специалистов и организаций, участвующих в создании и совершенствовании системы оценки городских земель и развитии рыночных земельных отношений в крупных городах России.



    УДК 332.62(470-25)(084.4)
    ББК 65.44








    ISBN 978-5-16-107813-6 (online)


© Прорвич В.А., 2019

            Введение










         В процессе преобразований российской экономики, кардинального изменения отношении собственности, создания земельного рынка возникли правовые и макроэкономические основы для превращения городской земельной недвижимости в реальный капитал. Этот капитал может эффективно работать в общих интересах как всех жителей города, так и российских в зарубежных деловых кругов, нуждающихся в надежных финансовых инструментах для обеспечения серьезных инвестиций в реальный сектор нашей экономики. В то же время обладание недвижимостью не только создает возможности для получения доходов от ее использования, но и существенно обременяет собственника, заставляя затрачивать усилия и денежные средства на ее содержание (простое и расширенное воспроизводство). Это бремя ложится в основном на городской бюджет и внебюджетные фонды, из которых приходится оплачивать не только прямые расходы, но и многочисленные льготы и дотации, неизбежные в условиях перехода к рыночной экономике и конкретной социально-экономической ситуации в крупных городах России. Причем часто и нормативы расходов и льготы устанавливаются без детальных экономических расчетов из-за отсутствия как системы оценки городской недвижимости, так и конкретных информационных массивов данных для оптимизации управления городом, включая атласы стоимостных характеристик городских земель и их улучшений.
             Ситуация осложняется и из-за наличия ряда еще не решенных разноплановых и противоречивых проблем управления городским хозяйством -- правовых, финансово-экономических, информационных, Нормативно-правовая база для определения стоимостных характеристик городских земель несовершенна и противоречива. Еще не сформировались единые подходы к оценке недвижимости. Существовавший ранее порядок определения нормативной цены земли в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, и установленный с 1997 г. порядок расчета в размере 75% от рыночной цены “типичных земельных участков” не дают адекватных результатов. Это подтверждается и результатами сопоставительного анализа развития земельного рынка в г. Москве ~ существенными нестыковками (во много раз как в положительную, так и в отрицательную сторону по землям различного функционального назначения) стоимостных характеристик городских земель Москвы и прилегающих городов Московской области, а также рядом других факторов.
             В такой ситуации одной из самых актуальных проблем управления городом в условиях переходной экономики становится создание полноценного и современного земельного кадастра ~ экономически обоснованной и имеющей необходимый правовой статус информационно полной системы сведений о состоянии и использовании как городских земель в целом, так и отдельных земельных участков. Здесь следует подчеркнуть единст

6

          во основных функций и составных частей городского кадастра — информационной, правовой и экономической, где одной из важнейших составляющих должна стать система кадастровой оценки городских земель.
              Такой же подход сформулирован и в Техническом задании на систему государственного земельного кадастра г. Москвы, утвержденном Мэром Москвы и председателем Г'осудар-ственного земельного комитета Российской Федерации (Госкомзема России) в 1996 г.
              Интересно отметить, что в "‘Толковом словаре живого великорусского языка” В.И. Даля при разъяснении понятия ""кадастр” первоочередное внимание отводится именно оценке: "‘Кадастр — оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка”, и далее: “Кадастровать — расценить имущество”. Естественно, что с возрождением рыночных отношении в России должна быть создана полноценная система оценки земли и всего связанного с ней имущества, интегрированная в современный земельный кадастр.
              Содержание и основные функции городского земельного кадастра проишпостриро--ваны на рис. 1.

             ...................................                                                             
 Составные                Земельные               Количественный и    Регистрация прав        Кадастровая    
  части:              участки и прочно            качественный учет       на землю          оценка земель.   
                      связанная с ними            земель.                                                    
                        недвижимость                                                                         
                                                                                                             
Объекты               Земли в границах             Земли г. Москвы     Права на землю      Земли г. Москвы,  
                          г.Москвы                Земельные участки                            отдельные     
                                                                                           земельные участки 
 Основные    «сведения о землях                   «качественные и     «сведения о правах   «сведения,        
 сведения,   г. Москвы по                         количественные      на земельные         необходимые для   
описывающие  категориям,                          характеристики      уа стки я действиях  оценки городских  
  объект     включая                              земель г. Москвы    с ними               земель всех видов 
             кадастровое и                        • качественные и    «сведения о вещных   «сведения,        
             территориальное                      количественные      и обязательственных  необходимые для   
             деление                              характеристики      обременениях         территориально-   
             «сведения о                          земельного участка  «сведения о          экономического    
             земельном участке                    «сведения об        субъектах прана      зонирования       
             сведения о                           объектах            • сведения о         Москвы            
             существующем'                        недвижимости        рыночных             «сведения,        
             землепользователе                    «сведения о         сделках              необходимые для   
             ® сведения об                        функциональном                           формирования      
             объекте                              использовании                            системы           
             недвижимости                         земель                                   экономических     
                                                  «сведения о                              нормативов        
                                                  планируемом                              землепользования  
                                                  использовании                            «сведения,        
                                                  земель                                   необходимые для   
                                                                                           оценки земельного 
                                                                                           участка           
                                                                                           •сведения о       
                                                                                           рыночных          
                                                                                           операциях с       
                                                                                           земельными        
                                                                                           участками         

                            Рис. L Схема строений м функций земельном кадастра


7

              Как видно из приведенной схемы, городской земельный кадастр обеспечивает решение следующих важнейших городских задач.
             В области правовых отношений:
              государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, и как следствие — защита прав как индивидуальных землепользователей, так и города в целом.
             В сфере экономики:
              поступление земельных платежей в городской бюджет и внебюджетные фовды, проведение кадастровой (экономической) оценки городских земель, информационная и правовая поддержка рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка земельных ценных бумаг.
             В области управления земельными ресурсами:
              накопление, систематизация и предоставление полной .и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием городских земель и земельных участков.
             В сфере общеинформационных услуг:
              предоставление Правительству города, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной кадастровой информации, информационная поддержка других городских реестров и кадастров.
              Таким образом, государственный земельный кадастр города является экономической, правовой и информационной основой для формирования городской земельной политики, ее практического воплощения в системе управления городской земельной недвижимостью, создания и развития полноценных рыночных отношений. Соответственно, он выступает одной из важнейших основ системы экономической оценки, всех видов стоимости городских, земель и земельных участков и включает в себя ее результаты.
              Анализ особенностей экономики городского землепользования, сложившихся в г. Москве, показывает наличие серьезного дисбаланса между суммарным уровнем земельных платежей и общими расходами города даже на простое воспроизводство системы улучшений городских земель, достигающего 10 раз. Это обусловлено сложным сочетанием социально-экономических проблем переходного периода, недостаточно обоснованной системы дотаций, льгот и повьппающих коэффициентов, предусмотренных действующей нормативной базой, особенностей развития рыночных земельных, отношений. Ситуация усугубляется в условиях нарастающих общеэкономических проблем, затянувшегося кризиса финансовой системы страны, высоких темпов инфляции, а также конкретных сложностей перехода к расчетам экономических нормативов землепользования в рублях, неполной собираемости земельных платежей и ряда других проблем. Проявляются и недостатки существующей информационной системы для управления городскими земельными ресурсами и иной недвижимостью. Существенную роль в изменении такой ситуации должна, сыграть и система кадастровой оценки городских земель.
              Данный атлас представляет собой результат первого этапа кадастровой оценки городских земель, этапа постановки задач, поиска оптимальных решений, обобщения уже накопленного опыта работы в условиях реального земельного рынка, критического осмысления сформировавшихся в мире классических подходов применительно к реалиям переходной экономики и возрождения забытых традиций русской оценочной статистики. Атлас кадастровой оценки городских земель, при всех его недостатках, позволит не только оптимизировать основные виды земельных платежей, но и создать критериальную базу для анализа эффективности принимаемых управленческих решений, разрабо

8

          тать и обосновать основные направления развития рыночных земельных отношений, способы практического создания новых кредитно-финансовых инструментов,, помогающих преобразовать городские земли в реальный капитал и стимулирующих развитие всей экономики города, изменения существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничное развитие города в целом.
               Кадастровая оценка городских земель — это не однократное действие, а длительный процесс научных исследований и разработок, сочетающихся с системой административных действий. Фактически во всех странах с развитой экономикой используется метод последовательных приближений при достаточно большой длительности каждого этапа и многоуровневом согласовании информационных массивов по результатам каждого этапа оценки.
                В основе кадастровой оценки городских земель лежит детальный анализ всего спектра отношений собственности, сложившихся в сфере землепользования, городского хозяйства. При составлении данного атласа учитывался широкий спектр целей оценки, основных видов стоимости земель, подходов к оценке, особенностей шяформшщонного обеспечения. Новые задачи поставили во главу угла создание новых алгоритмов параллельной обработки данных с циклическим перекрестным анализом, верификацией и коррекцией промежуточных и итоговых результатов вычислений
               В ходе работ по составлению атласа показана роль системы оценки городских земель и в решении новых задач создания гармоничной системы землепользования, полноценного земельного рынка в условиях переходной экономики. Новые требования к информационным возможностям и функциям системы кадастровой оценки городских земель обусловливают необходимость разработки новых подходов к ее разработке и практической реализации. На всех стадиях последовательных приближении в оценке стоимости городских земель важнейшей задачей становится не столько собственно оценка, сколько вовлечение максимально широкого круга специалистов в этот чрезвычайно наукоемкий процесс.

Глава 1


            Основные подходы к экономической (кадастровой) оценке городских земель







        1.1.  Краткий обзор основных проблем и подходов к оценке городских земель

            Экономическая (кадастровая.) оценка городских земель рассматривается во всех странах не как однократное действие пусть даже самого авторитетного оценщика или соответствующей организации, а как результат сложного процесса научных исследований и разработок, накопления и систематизации разнообразной информации, сочетающихся с системой административных действий. Фактически используется метод последовательных приближений при достаточно большой длительности каждого этапа и многоуровневом согласовании информационных массивов по результатам каждого этапа оценки.
                Проблемы оценки земли неизмеримо сложнее, чем кажутся на первый взгляд любому, даже искушенному исследователю. Земля является основой экономической и политической жизни общества на всем протяжении его истории, базовым ресурсом, который в соединении с трудом и капиталом (как материальным, так и интеллектуальным) становится источником всех других благ. Следовательно, от имеет не только материальную, но и высочайшую духовную, культурную ценность, трудно поддающуюся формализации.
                Определение стоимости земли являлось одной из важнейших проблем экономической науки на протяжении всей ее истории. Хорошо известна позиция французской школы физиократов (Франсуа Кенэ), считавших, что труд в промышленности не увеличивает богатство, не говоря уже о сфере услуг и торговли, а основа всех доходов — продукт земли и человека.
                В трудовой теории стоимости XVIII-XIX вв. земельная рента рассматривалась уже как одна из составляющих при распределении прибавочной стоимости, созданной трудом рабочих, а естественные условия труда, связанные с землей (плодородие почвы, богатство рудников и т.д.), определялись как существенные факторы, влияющие на “производительную силу труда’’.
                Неоклассическая экономическая теория, созданная в конце XIX — начале XX в. усилиями трех основных независимых школ (австрийской — Карл Менгер, Отто Бем-Баверк, Фридрих фон Визер, американской —• Джон Бейтс Кларк и английской — Альфред Маршалл) на основе концепций предельной полезности потребительских благ, предельной производительности труда и капитала, теории рыночной цены и ряда других, а также ис

10