Жилищное право

О.А. Егорова   Ю.Ф. Беспалов   Д.В. Гордеюк 
ЖИЛИЩНОЕ 
ПРАВО 
Учебно-практическое пособие
Рекомендовано Учебно-методическим центром  
«Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия 
для студентов высших учебных заведений, обучающихся  
по специальности 030501 «Юриспруденция» 
и научной специальности 12.00.03 («Гражданское право; 
предпринимательское право; семейное право;  
международное частное право») 
Закон и право  Москва 
 
2017

ÓÄÊ 349.444(470+571)(075.8)(076.5) 
ÁÁÊ 67.404.212.47(2Ðîñ)ÿ73-5 
       Å30 
Р е ц е н з е н т ы: 
доктор юридических наук, профессор Н.С. Шерстнева 
доктор юридических наук, профессор Е.В. Богданов
Главный редактор издательства Н.Д. Эриашвили, 
кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, 
лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники 
2017.
Егорова, Ольга Александровна. 
Е30    Жилищное право: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / 
О.А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: 
ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 
— 135 с. 
I. Беспалов, Юрий Федорович. 
II. Гордеюк, Дмитрий Викторович.
ISBN 978-5-238-01652-8
Агентство CIP РГБ
Рассматриваются проблемы применения судами норм Жилищного кодекса РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения, о выселении и  прекращении права пользования жилым помещением. Проводится обобщение судебной практики по различным категориям споров, вытекающих из жилищных правоотношений, в том числе связанных с заключением, изменением и расторжением договоров социального найма, а 
также с внесением платы за жилое помещение. 
Авторы — судьи, ученые, специализирующиеся в области жилищного 
права — предлагают решения различных проблем, возникающих в сфере 
применения жилищного законодательства. 
Для студентов и преподавателей юридических вузов и факультетов. 
ÁÁÊ 67.404.212.47(2Ðîñ)ÿ73-5 
ISBN 978-5-238-01652-8   © ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2009 
Принадлежит исключительное право на использование и распространение издания. 
Воспроизведение всей книги или любой ее части 
любыми средствами или в какой-либо форме, в том 
числе в интернет-сети, запрещается без письменного 
разрешения издательства. 
© Оформление «ЮНИТИ-ДАНА», 2009 

От  авторов 
 
 
 
 
Жилищные споры в силу особой социальной значимости жилища всегда составляли обособленную категорию споров в судебной практике. При их разрешении у судов имеются существенные 
затруднения в применении правовых норм. В результате становления новой системы права России в конце XX в. закон, регулировавший жилищные правоотношения, перестал отвечать условиям 
современной действительности. 
Законодатель попытался урегулировать быстро изменяющиеся 
общественные отношения в жилищной сфере путем внесения изменений в очевидно устаревшие правовые акты, что привело к еще 
большим противоречиям и отсутствию единообразия в судебной 
практике. 
С введением с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской 
Федерации ситуация несколько изменилась в лучшую сторону. Кодекс установил классификацию жилых помещений и в зависимости 
от принадлежности жилого помещения той или иной категории 
предусмотрел особое правовое регулирование. Законодательное закрепление получили институты переустройства и перепланировки 
жилого помещения, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, определены основания возникновения, 
изменения и прекращения жилищных правоотношений. 
Вместе с тем изменение правового регулирования данной сферы 
общественных отношений неизбежно породило новые проблемы 
правоприменения. Так, до настоящего времени по значительному 
количеству отдельных категорий жилищных споров в судебной 
практике не достигнуто единообразия. При этом в судебных актах 
высшей судебной инстанции — Верховного Суда Российской Федерация встречаются прямо противоположные выводы по одним и 
тем же вопросам. 
Авторы настоящей работы — ученые, судьи, специализирующиеся в области гражданского и жилищного права, провели системный общетеоретический и практический анализ судебной практики по жилищным делам и сделали мотивированные выводы как о 
сложившейся практике применения отдельных правовых норм, так 
и о том, какие подходы судов к толкованию положений Жилищного кодекса РФ не могут быть признаны обоснованными. 
В настоящей работе авторы исследуют наиболее часто встречающиеся в судебной практике проблемы применения норм Жи 
3

лищного кодекса Российской Федерации и на основе анализа судебных постановлений, состоявшихся по отдельным категориям 
споров, сделали ряд выводов и предложений. Особое внимание уделено проблемам разрешения жилищных споров с участием ребенка 
как особого субъекта жилищных правоотношений. 
При изложении материала авторы изучили практику применения норм Жилищного кодекса РФ судами г. Москвы, Владимирской области и других регионов РФ. 
Авторы надеются, что работа окажется полезной судьям, работникам правоохранительных органов, федеральных органов власти и 
органов местного самоуправления, студентам, аспирантам, преподавателям высших учебных заведений и всем гражданам, интересующимся проблемами правоприменения жилищно-правовых норм. 
 
 
 
 
4 

Глава 1 
 
Споры о переводе жилого помещения  
в нежилое помещение и нежилого помещения  
в жилое помещение 
 
 
1.1. Законодательные акты, регулирующие перевод 
Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Но наряду с положениями Жилищного кодекса РФ вопросы реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются 
положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами. 
Анализируя положения нормативных правовых актов в жилищной сфере, можно сделать вывод, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое 
помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной 
деятельности. 
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без 
использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым 
помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое 
помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если 
право собственности на переводимое помещение обременено 
правами каких-либо лиц. 
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в тех случаях, когда такая квартира 
расположена на первом этаже указанного дома или выше первого 
этажа, но помещения, расположенные непосредственно под нею, 
не являются жилыми. 
 
5

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие 
такого помещения установленным требованиям либо если право 
собственности на такое помещение обременено правами какихлибо лиц. 
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом 
местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений). 
Для такого перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — 
заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по 
месту нахождения переводимого помещения представляет: 
• заявление о переводе помещения; 
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является 
жилым, технический паспорт такого помещения); 
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое 
помещение; 
• подготовленный и оформленный в установленном порядке 
проект переустройства и/или перепланировки переводимого 
помещения (в том случае, если переустройство и/или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). 
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается 
расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений. 
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения 
должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов органом, осуществляющим 
перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. 
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее 
чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений 
выдает (или направляет по адресу, указанному в заявлении) 
заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавлива 
6 

ются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или 
направлением заявителю данного документа информирует о 
принятии указанного решения собственников помещений, 
примыкающих к помещению, в отношении которого принято 
указанное решение. 
Возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое 
помещение или нежилого помещения в жилое помещение в 
случае: 
• непредставления необходимых документов; 
• представления документов в ненадлежащий орган; 
• несоблюдения условий перевода помещения; 
• несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. 
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать 
основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. 
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со 
дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 24 ЖК РФ). 
Статьи 22—24 главы 3 Жилищного кодекса РФ содержат много новых норм, отсутствовавших в Жилищном кодексе РСФСР. 
В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и 
нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что 
Жилищный кодекс 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые.  
Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе 
жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством 
(п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Жилищного кодекса РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются 
принципиально новыми. 
В Москве действует Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, который устанавливает общие 
требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой 
фонд в Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в 
полном хозяйственном ведении или оперативном управлении 
предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Данный нормативный акт определяет основания для 
 
7

перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд, порядок 
оформления документов о переводе жилых помещений (домов) 
в нежилой фонд. 
Основанием для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве является признание: 
• жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; 
• признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; 
• признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах 
строений, в целях улучшения жилищно-коммунального 
и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства 
жилищного фонда и т.п. 
 В Московской области действует Закон Московской области 
«О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в 
нежилые» от 16 апреля 2004 г. № 55/2004-ОЗ. Он устанавливает 
порядок: изменения функционального назначения жилых помещений (жилых домов) независимо от форм собственности с 
целью надлежащего использования и сохранности жилищного 
фонда; создания условий для осуществления права собственника 
по распоряжению недвижимым имуществом; недопущения необоснованного перевода жилых помещений (жилых домов) в 
нежилые; ограничения по использованию помещений, переведенных в категорию нежилых. 
В указанном Законе введены правила целевого использования жилищного фонда определены: участники правоотношений по переводу жилых помещений (жилых домов) в нежилые; основания и условия для такого перевода помещений; 
состав необходимых для этого документов; органы, принимающие решение о переводе помещений. Установлены также 
правила организации деятельности соответствующей межведомственной комиссии и комиссии муниципального образования, ограничения перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые и ограничения по размещению в многоэтажном жилом доме объектов социально-бытового и промышленного назначения, правила об осуществлении контроля за 
нецелевым использованием нежилого помещения. 
 
8 

Так, ст. 3 Закона Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» предусмотрено, что основаниями для перевода жилых помещений 
(жилых домов) в нежилые являются: 
• признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством 
порядке; 
• изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома); 
• изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого 
помещения. 
Правила о переводе помещений, установленные законодательством субъектов Российской Федерации, получают конкретизацию в правовых актах органов местного самоуправления. 
Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые 
Жилищный кодекс РФ установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в следующих случаях: 
1) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 
2) такое помещение является частью жилого помещения или 
используется собственником данного помещения либо иным 
гражданином в качестве места постоянного проживания; 
3) право собственности на данное помещение обременено 
правами каких-либо лиц — физических или юридических (например, помещение является предметом залога, найма, аренды 
и т.п. — ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).  
Отметим, что, использованная в Жилищном кодексе РФ 
формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, 
что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например 10-й, 16-й и т.п. 
Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (например, 
обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней 
имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома. Для 
 
9

осуществления перевода нежилых помещений в жилые в ч. 4 ст. 22 
ЖК РФ предусматриваются только два ограничения: 
1) такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений 
требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям (имеются в виду 
санитарные и технические правила и нормы); 
2) перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и/или юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.). 
1.2. Анализ судебной практики 
После рассмотрения общетеоретических положений уместно 
обратиться к судебной практике — спорам о переводе жилого 
помещения в нежилое и наоборот. 
 
Так, Б. проживала и была зарегистрирована по месту жительства в квартире в г. Коврове. Спорное жилое помещение было предоставлено ей в качестве общежития по решению администрации 
ОАО «КБАЛ» г. Коврова с выдачей ордера. Решением Ковровского 
городского совета народных депутатов здание, в котором находится 
спорная квартира, было передано с баланса ОАО «КБАЛ» на баланс 
МУ «СЕЗ». Администрации г. Коврова поручили решить вопрос о 
присвоении общежитию правового «статуса» жилого дома. 
Б. обратилась в суд с заявлением, в котором просила устранить 
нарушение ее права на приватизацию занимаемого жилого помещения путем присвоения дому правового «статуса» жилого дома, обязав 
администрацию и МУ «СЕЗ» в течение месяца внести соответствующие изменения в техническую документацию. Она указала, что дом 
не является и никогда не являлся общежитием, причем истец изначально занимает отдельную двухкомнатную квартиру.  
Решением Ковровского городского суда Владимирской области от 17 мая 2005 г. заявление Б. удовлетворено в полном объеме. 
За зданием, в котором находится спорная квартира, установлен 
«правовой статус жилого дома». Судом постановлено обязать администрацию г. Коврова и МУ «Служба единого заказчика» в месячный срок по вступлении решения в законную силу внести необходимые изменения в техническую и правоустанавливающую 
документацию. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил 
из того, что каких-либо препятствий для придания такого правового «статуса» дому не имеется. МУ «СЕЗ» представлены письма 
 
10