Жилищное право

О.А. Егорова Ю.Ф. Беспалов Д.В. Гордеюк






            ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО



Учебно-практическое пособие



Рекомендовано Учебно-методическим центром «Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» и научной специальности 12.00.03 («Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»)











юн ити UNITY

Закон и право • Москва • 2017

УДК 349.444(470+571)(075.8)(076.5)
ББК 67.404.212.47(2Рос)я73-5
     Е30

Рецензенты:
доктор юридических наук, профессор Н. С. Шерстнева доктор юридических наук, профессор Е.В. Богданов



Главный редактор издательства Н.Д. Эриашвили, кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники



      Егорова, Ольга Александровна.
Е30 Жилищное право: учеб. пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / О.А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2017. — 135 с.
      I. Беспалов, Юрий Федорович.
      II. Гордеюк, Дмитрий Викторович.

         ISBN 978-5-238-01652-8
         Агентство CIP РГБ


         Рассматриваются проблемы применения судами норм Жилищного кодекса РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения, о выселении и прекращении права пользования жилым помещением. Проводится обобщение судебной практики по различным категориям споров, вытекающих из жилищных правоотношений, в том числе связанных с заключением, изменением и расторжением договоров социального найма, а также с внесением платы за жилое помещение.
         Авторы — судьи, ученые, специализирующиеся в области жилищного права — предлагают решения различных проблем, возникающих в сфере применения жилищного законодательства.
         Для студентов и преподавателей юридических вузов и факультетов.

ББК 67.404.212.47(2Рос)я73-5

ISBN 978-5-238-01652-8 © ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2009
                          Принадлежит исключительное право на использование и распространение издания.
                          Воспроизведение всей книги или любой ее части любыми средствами или в какой-либо форме, в том числе в интернет-сети, запрещается без письменного разрешения издательства.
                          © Оформление «ЮНИТИ-ДАНА», 2009

От авторов

   Жилищные споры в силу особой социальной значимости жилища всегда составляли обособленную категорию споров в судебной практике. При их разрешении у судов имеются существенные затруднения в применении правовых норм. В результате становления новой системы права России в конце XX в. закон, регулировавший жилищные правоотношения, перестал отвечать условиям современной действительности.
   Законодатель попытался урегулировать быстро изменяющиеся общественные отношения в жилищной сфере путем внесения изменений в очевидно устаревшие правовые акты, что привело к еще большим противоречиям и отсутствию единообразия в судебной практике.
   С введением с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация несколько изменилась в лучшую сторону. Кодекс установил классификацию жилых помещений и в зависимости от принадлежности жилого помещения той или иной категории предусмотрел особое правовое регулирование. Законодательное закрепление получили институты переустройства и перепланировки жилого помещения, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, определены основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений.
   Вместе с тем изменение правового регулирования данной сферы общественных отношений неизбежно породило новые проблемы правоприменения. Так, до настоящего времени по значительному количеству отдельных категорий жилищных споров в судебной практике не достигнуто единообразия. При этом в судебных актах высшей судебной инстанции — Верховного Суда Российской Федерация встречаются прямо противоположные выводы по одним и тем же вопросам.
   Авторы настоящей работы — ученые, судьи, специализирующиеся в области гражданского и жилищного права, провели системный общетеоретический и практический анализ судебной практики по жилищным делам и сделали мотивированные выводы как о сложившейся практике применения отдельных правовых норм, так и о том, какие подходы судов к толкованию положений Жилищного кодекса РФ не могут быть признаны обоснованными.
   В настоящей работе авторы исследуют наиболее часто встречающиеся в судебной практике проблемы применения норм Жи-

3

лищного кодекса Российской Федерации и на основе анализа судебных постановлений, состоявшихся по отдельным категориям споров, сделали ряд выводов и предложений. Особое внимание уделено проблемам разрешения жилищных споров с участием ребенка как особого субъекта жилищных правоотношений.
   При изложении материала авторы изучили практику применения норм Жилищного кодекса РФ судами г. Москвы, Владимирской области и других регионов РФ.
   Авторы надеются, что работа окажется полезной судьям, работникам правоохранительных органов, федеральных органов власти и органов местного самоуправления, студентам, аспирантам, преподавателям высших учебных заведений и всем гражданам, интересующимся проблемами правоприменения жилищно-правовых норм.

Глава 1


Споры о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение




        1.1. Законодательные акты, регулирующие перевод

Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Но наряду с положениями Жилищного кодекса РФ вопросы реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами.
   Анализируя положения нормативных правовых актов в жилищной сфере, можно сделать вывод, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
   Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в тех случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под нею, не являются жилыми.


5

   Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
   Для такого перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
   • заявление о переводе помещения;
   • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
   • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
   • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
   • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в том случае, если переустройство и/или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
   Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
   Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
   Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает (или направляет по адресу, указанному в заявлении) заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавлива

6

ются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
   Возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в случае:
   • непредставления необходимых документов;
   • представления документов в ненадлежащий орган;
   • несоблюдения условий перевода помещения;
   • несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
   Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
   Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 24 ЖК РФ).
   Статьи 22—24 главы 3 Жилищного кодекса РФ содержат много новых норм, отсутствовавших в Жилищном кодексе РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что Жилищный кодекс 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые.
   Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Жилищного кодекса РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.
   В Москве действует Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, который устанавливает общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд в Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Данный нормативный акт определяет основания для

7

перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд, порядок оформления документов о переводе жилых помещений (домов) в нежилой фонд.
   Основанием для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве является признание:
   • жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания;
   • признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания;
   • признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.
   В Московской области действует Закон Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» от 16 апреля 2004 г. № 55/2004-ОЗ. Он устанавливает порядок: изменения функционального назначения жилых помещений (жилых домов) независимо от форм собственности с целью надлежащего использования и сохранности жилищного фонда; создания условий для осуществления права собственника по распоряжению недвижимым имуществом; недопущения необоснованного перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые; ограничения по использованию помещений, переведенных в категорию нежилых.
   В указанном Законе введены правила целевого использования жилищного фонда определены: участники правоотношений по переводу жилых помещений (жилых домов) в нежилые; основания и условия для такого перевода помещений; состав необходимых для этого документов; органы, принимающие решение о переводе помещений. Установлены также правила организации деятельности соответствующей межведомственной комиссии и комиссии муниципального образования, ограничения перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые и ограничения по размещению в многоэтажном жилом доме объектов социально-бытового и промышленного назначения, правила об осуществлении контроля за нецелевым использованием нежилого помещения.

8

   Так, ст. 3 Закона Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» предусмотрено, что основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
   • признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
   • изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома);
   • изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
   Правила о переводе помещений, установленные законодательством субъектов Российской Федерации, получают конкретизацию в правовых актах органов местного самоуправления.
   Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Жилищный кодекс РФ установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в следующих случаях:
   1)    доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
   2)    такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
   3)    право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц — физических или юридических (например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. — ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
   Отметим, что, использованная в Жилищном кодексе РФ формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома. Для

9

осуществления перевода нежилых помещений в жилые в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ предусматриваются только два ограничения:
   1)    такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям (имеются в виду санитарные и технические правила и нормы);
   2)    перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и/или юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

        1.2. Анализ судебной практики

   После рассмотрения общетеоретических положений уместно обратиться к судебной практике — спорам о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот.

     Так, Б. проживала и была зарегистрирована по месту жительства в квартире в г. Коврове. Спорное жилое помещение было предоставлено ей в качестве общежития по решению администрации ОАО «КБАТ» г. Коврова с выдачей ордера. Решением Ковровского городского совета народных депутатов здание, в котором находится спорная квартира, было передано с баланса ОАО «КБАЛ» на баланс МУ «СЕЗ». Администрации г. Коврова поручили решить вопрос о присвоении общежитию правового «статуса» жилого дома.
     Б. обратилась в суд с заявлением, в котором просила устранить нарушение ее права на приватизацию занимаемого жилого помещения путем присвоения дому правового «статуса» жилого дома, обязав администрацию и МУ «СЕЗ» в течение месяца внести соответствующие изменения в техническую документацию. Она указала, что дом не является и никогда не являлся общежитием, причем истец изначально занимает отдельную двухкомнатную квартиру.
     Решением Ковровского городского суда Владимирской области от 17 мая 2005 г. заявление Б. удовлетворено в полном объеме. За зданием, в котором находится спорная квартира, установлен «правовой статус жилого дома». Судом постановлено обязать администрацию г. Коврова и МУ «Служба единого заказчика» в месячный срок по вступлении решения в законную силу внести необходимые изменения в техническую и правоустанавливающую документацию. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что каких-либо препятствий для придания такого правового «статуса» дому не имеется. МУ «СЕЗ» представлены письма


10