Оценка недвижимости

                Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов





Оценка недвижимости


Третье издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Учебно-методическим центром «Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям экономики и управления

Рекомендовано Научно-исследовательским институтом образования и науки в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям экономики и управления








UNITY
Москва • 2017

      УДК 657.922(075.8)
      ББК 65.441-5я73
        Т34






Главный редактор издательства Н.Д. Эриашвили, кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники





          Тепман, Леонид Наумович.
     Т34     Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов
          вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 591 с.
          I. Артамонов, Виктор Александрович.

             ISBN 978-5-238-02633-6
             Агентство CIP РГБ

             Отражены основные понятия оценки недвижимости, подходы и методы оценки недвижимости, особенности процесса оценки в условиях современного российского рынка. Особое внимание уделено ипотечному кредитованию как инструменту преодоления кризисных явлений в экономике, альтернативным методам кредитования, таким как депозитноипотечная схема, жилищно-накопительные кооперативы, потребительское кредитование и др. Рассматриваются также актуальные в настоящее время риски, страхование.
             Для студентов, изучающих дисциплины «Оценка собственности», «Оценка недвижимости», «Организация и финансирование инвестиций», «Оценка бизнеса», аспирантов, а также предпринимателей, инвесторов, консультантов и практикующих оценщиков.



ББК 65.441-5я73

     ISBN 978-5-238-02633-6
     © ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2006, 2015
     Принадлежит исключительное право на использование и распространение издания (ФЗ от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). Воспроизведение всей книги или любой ее части любыми средствами или в какой-либо форме, в том числе в интернет-сети, запрещается без письменного разрешения издательства.

            Введение





        Значительная часть населения продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку ипотека позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.
        Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.
        Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
        Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
        В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика,

для которого недвижимость — не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
        Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
        Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
        И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
        Ипотека сегодня переживает нелегкие времена. Банки демонстрируют повышенную осторожность, поэтому некоторые из них уже отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках. Такие кредиты служат источником повышенного риска, так как заемщик не может предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости. Залогом возврата кредита служит «право собственности на квартиру». Это не самая надежная гарантия того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации о недострое или проблемах с платежеспособностью заемщика.
        До недавних пор, выдавая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, только самые консервативные банки требовали передачи в залог какого-нибудь другого жилья, пока заемщик не зарегистрирует право собственности на новую квартиру и не переоформит залог уже на нее. Теперь к такой практике перешла основная масса банков.
        Несмотря на кризис, все больше банков дополняли перечень своих предложений по ипотеке кредитами на приобретение квартир на первичном рынке. Хотя, пока залог на жилье не оформлен, кредит, выданный для оплаты квартиры в новостройке, ипотечным и не считается. Поэтому процентные ставки по таким кредитам до регистрации обременения на квартиру в пользу банка, как правило, на 1—2% выше, чем по ипотеке на базовых условиях.

Раздел





                Типология объектов недвижимости, современные методы и их оценки






Глава 1 Основы оценки                            
Глава 2 Типология объектов недвижимости          
Глава 3 Методы оценки имущества предприятий      
Глава 4 Современные методы оценки бизнеса        
        предприятия                              
Глава 5 Методика оценки разных видов недвижимости

Глава



            Основы оценки




        Изучив главу, вы будете: знать
        •  что подразумевается под объектом недвижимости;
        •  каковы принципы оценки недвижимости;
        •  в чем состоит принцип замещения;
        •  в чем заключается сущность позитивного и негативного характера ожидания;
        •  основные закономерности определения спроса и предложения;
        •  принципы конкурентоспособности объекта в зависимости от спроса и предложения;
     уметь
        •  определять индексы загрязненности атмосферного воздуха;
        •  рассчитывать удельную степень экологического фактора в цене продажи;
        •  определять корректировку цены продажи 1 кв. м площади с учетом экологического фактора;
     владеть
        •  алгоритмом определения индекса загрязнения.



        1.1. Определение стоимости предприятий и объектов недвижимости

       Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).
       Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) объекты и искусственные объекты (постройки). В свою очередь, естественные земельные участки (под застройку и пр.) и природные комплексы (месторождения и пр.) для их эксплуатации, а искусственные объекты

1. Основы оценки

7

    (постройки) по этому же критерию классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и пр.
       Свободные земельные участки (под застройку) в зависимости от масштаба подразделяются на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты (постройки), в частности жилые, постройки, по этому же критерию подразделяются на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.).
       По мере развития рынка недвижимости в Москве он, по всей вероятности, будет приближаться к западным стандартам. В связи с этим естественно при оценке объектов недвижимости в Москве учитывать методы и опыт оценки, имеющийся за рубежом.
       Понятие «стоимость объекта недвижимости» имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и пр.
       Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель не испытывают никакого давления, хорошо информированы об объекте, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий.
       Стоимость замещения в основном определяется затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости. Стоимость воспроизводства — затратами на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.
       На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных фактора: спрос, полезность, дифицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. Эти факторы имеют объективный характер. В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, оказывает также влияние множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, нс информированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи и т.е. , даже их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная стоимость — стоимость инвестора, когда для того, чтобы господствовать в данном секторе рынка, инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость.
       В настоящее время, когда в России появляется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость в определении стоимости предприятий и объектов недвижимости

I. Типология объектов недвижимости, современные методы их оценки

    (в том числе земельных участков) при купле и продаже имущества, получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участников предприятий, реорганизации и ликвидации их.
        Оценка стоимости предприятий — это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.
        В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия — стоимость восстановления; при кредитовании — залоговую стоимость; при ликвидации предприятия — ликвидационную стоимость.
        Рыночная стоимость имущества — это цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.
        Необходимо иметь ввиду, что при определении рыночной стоимости имущества не идет речь о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая типичность сделки купли и продажи исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.
        Если говорить о термине «рыночная стоимость предприятия» в том смысле, который заложен в приведенном выше определении, то можно констатировать, что он имеет лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы, по нашему мнению, не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок (отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели — инвесторы, желающие вкладывать средства в производство, поэтому говорить о рыночной стоимости предприятия в России, по нашему мнению, преждевременно.
        Некоторые специалисты считают, что рыночную стоимость предприятия можно определить исходя из числа и курсовой стоимости акций данного предприятия на фондовом рынке. Однако, учитывая то, что отечественный фондовый рынок только формируется, а также особое к нему отношение со стороны руководителей приватизированных предприятий, данное утверждение мы считаем спорным.

1. Основы оценки

9

        В отличие от рыночной инвестиционная стоимость определяется оценкой стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется, как стоимость для конкретного инвестора на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от рыночной стоимости, которая рассматривает среднюю, типичную сделку купли-продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной, являются различия в оценках будущей доходности, степени риска, налоговой ситуации, возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.
        Выделяют также понятие «внутренняя (или фундаментальная) стоимость предприятия». Это аналитическая оценка стоимости предприятия, основанная на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.
        Определение внутренней стоимости проводится с учетом благоприятных (или неблагоприятных) перспектив развития предприятия, а также эффекта целостности систем, когда ценность целого обычно всегда выше, чем простая стоимости отдельных элементов.
        Внутренняя стоимость предприятия — наиболее точная (естественная) оценка его стоимости. На развитом цивилизованном фондовом рынке специалисты различают курсовую и внутреннюю стоимость ценной бумаги. Внутренняя стоимость ценной бумаги определяется внутренней (или фундаментальной) стоимостью предприятия. Внутренняя стоимость ценной бумаги — это та ее стоимость, которую она должна будет иметь, когда другие инвесторы получат ту информацию о предприятии, что и специалист-оценщик.
        Если оценка стоимости предприятия проводится в целях определения гарантий при выдачи кредита, то рассчитывается залоговая стоимость предприятия. Залоговая стоимость — это стоимость имущества предприятия, которую кредитор надеется получить от продажи этого имущества на рынке.
        В сфере страхования часто используются понятия «восстановительная стоимость» и «стоимость замещения».
        Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов.
        Стоимость замещения эквивалента затратам на создание аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.
        Если собственник (или судебный орган) принимает решение о закрытии и ликвидации предприятия, то определяется так называемая

I. Типология объектов недвижимости, современные методы их оценки

    ликвидационная стоимость предприятия, которая складывается от суммирования средств, вырученных от реализации на рынке активов предприятия. При этом учитываются все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: административные издержки по поддержанию работы предприятия до его окончательной ликвидации, расходы юридических и аудиторских фирм, комиссионные и пр. Разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками по его ликвидации и представляет собой ликвидационную стоимость.
       Возможно, со временем этот вид оценки стоимости предприятий получит широкое распространение в нашей стране.
       Основная функция оценки стоимости предприятия — информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений.

        1.2. Принципы оценки недвижимости

       В основе науки об оценке лежат принципы, которыми руководствуются в процессе выполнения любого задания по оценке и составления любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и общеэкономических и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость. Приведенные ниже принципы считаются важнейшими, и при правильном применении они приводят к достоверным заключениям о стоимости.

       Наилучшее использование, или принцип полезности. Наилучшее использование является общеполагающей концепцией в оценке недвижимости. Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
       Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением наиболее выгодном использовании приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки имеют тенденцию быть эксплуатируемыми в соответствии со своим наилучшим использованием. Однако указанное в отчете наилучшее использование может не совпадать с текущим использованием оцениваемого имущества.
       При определении наилучшего использования принимаются во внимание:
       • рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого имущества);