Качество жилых зданий

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное
учреждение высшего образования
«ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Академия архитектуры и искусств

КАЧЕСТВО ЖИЛЫХ  ЗДАНИЙ

Учебное пособие для магистрантов 
по направлению подготовки «Архитектура»

Под редакцией
кандидата технических наук
А. Я. Пылаева 

Ростов-на-Дону – Таганрог

Издательство Южного федерального университета

2017

УДК 728.1(075.8)  
ББК 
38.711я73
 
К309

Печатается по решению кафедры строительной механики и конструкций 
Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета
(протокол № 6 от 31 января 2017 г.)

Рецензенты: 
профессор кафедры дизайна архитектурной среды Академии архитектуры и искусств 
Южного федерального университета, кандидат архитектуры, 
доцент А. В. Скопинцев;
зав. кафедрой градостроительства и проектирования зданий факультета 
«Школа архитектуры, дизайна и искусств» Донского государственного технического 
университета, кандидат архитектуры, 
профессор А. М. Воробьева

Качество жилых зданий : учебное пособие / А. Я. Пылаев, А. А. Пылаева, В. А. Долятовский, Л. В. Карасева ; под ред. А. Я. Пылаева; Южный федеральный университет. – Ростов-на-Дону ; Таганрог : Издательство Южного федерального университета, 
2017. – 332 с.: ил.

ISBN 978-5-9275-2386-3

В учебном пособии понятие «качество жилых зданий» трактуется как интегральная характеристика 
иерар хически систематизированных композиционных, конструкционных и экономических показателей качества жилища. Рассмотрены нормативные требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям жилых зданий. Определены критерии параметров качества жилых зданий для разных потребительских групп населения, и приведен алгоритм квалиметрии жилища. 
Учебное пособие рекомендуется для магистрантов по направлениям подготовки 07.04.01 «Архитектура», 07.04.02 «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия», 07.04.03 «Дизайн архитектурной 
среды». Также может быть полезно в практической деятельности архитекторов и специалистов по жилой 
недвижимости. 

УДК 728.1(075.8)
ББК 38.711я73
ISBN 978-5-9275-2386-3

© Южный федеральный университет, 2017
©  Пылаев А. Я., Пылаева А. А., 
Долятовский В. А., Карасева Л. В., 2017
©  Оформление. Макет. Издательство
Южного федерального университета, 2017

К309

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ ..............................................................................................................................7

ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................................................9

1. КАЧЕСТВО И УСПЕХ АРХИТЕКТУРНОЙ ПРОДУКЦИИ .............................................13

1.1. Качество архитектурной продукции .........................................................................13
1.1.1. Понятие о «качестве продукции» ............................................................................13
1.1.2. Качество здания на стадиях жизненного цикла ..................................................17
1.1.3. Управление качеством архитектурной продукции ..............................................20

1.2. Качество жизни населения ..........................................................................................31
1.2.1. Качество объектов жилой недвижимости ..............................................................31
1.2.2. Экологичность среды обитания населения ...........................................................35
1.2.3. Градостроительные факторы управления качеством жизни населения ...........42

1.3. Методология успеха архитектурных объектов ......................................................48
1.3.1. Основные положения жизненного цикла здания ................................................48
1.3.2. Технология информационной модели здания BIM ..............................................50

2. СТРУКТУРА КАЧЕСТВА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ ...................................................................56

2.1. Виды и характеристики жилых зданий ...................................................................56
2.1.1. Классификации типов жилых зданий ...................................................................56
2.1.2. Жилые дома для семей ............................................................................................59
2.1.3. Специализированные жилые дома ........................................................................60

2.2. Иерархия потребительских качеств жилого здания ............................................61
2.2.1. Интегральное качество ............................................................................................63
2.2.2. Функциональное качество .......................................................................................63
2.2.3. Экономичность ..........................................................................................................65

2.3. Показатели функциональности жилого здания ....................................................65
2.3.1. Композиционная комфортабельность квартиры ..................................................65
2.3.2. Композиционная комфортабельность жилого дома  ............................................68
2.3.3. Инфраструктурная комфортабельность жилого района  ....................................70
2.3.4. Конструкционная функциональность жилого дома .............................................71

2.4. Показатели экономичности жилого здания ...........................................................74
2.4.1. Экономичность жилого здания ...............................................................................74
2.4.2. Экономичность конструктивных качеств здания .................................................75

Оглавление

4

3. КОМПОЗИЦИОННЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ  .........................................76

3.1. Параметры эстетичности здания ...............................................................................76
3.1.1. Эстетические средства ..............................................................................................76
3.1.2. Стилизация зданий ..................................................................................................77
3.1.3. Роль материалов в архитектурном декоре здания ...............................................82
3.1.4. Здания с архитектурно-исторической ценностью .................................................87

3.2. Параметры антропометричности здания ................................................................91
3.2.1. Исторические аспекты антропометричности зданий ...........................................91
3.2.2. Золотое сечение в архитектурно-дизайнерской практике...................................98
3.2.3. Современные параметры помещений жилых зданий .........................................99

3.3. Параметры физиологичности здания .....................................................................100
3.3.1. Параметры зрительного комфорта .......................................................................101
3.3.2. Параметры звукового комфорта ...........................................................................113
3.3.3. Параметры тепловлажностной комфортности ....................................................118
3.3.4. Удобство обслуживания поверхности помещений ..............................................129

3.4. Параметры эргономичности здания .......................................................................129
3.4.1. Зонирование внутреннего пространства здания ................................................129
3.4.2. Функциональные основы формирования структуры здания ............................134
3.4.3. Функционально-планировочные решения квартиры ........................................135
3.4.4. Функциональные объемно-планировочные решения дома  .............................158

4. КОНСТРУКЦИОННЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ .......................................174

4.1. Конструктивность здания ...........................................................................................174
4.1.1. Элементы здания ....................................................................................................174
4.1.2. Конструктивные части здания ..............................................................................175
4.1.3. Конструктивные системы зданий .........................................................................180
4.1.4. Основные конструктивные схемы .........................................................................185
4.1.5. Строительные системы ..........................................................................................192
4.1.6. Конструктивные особенности высотных зданий .................................................197

4.2. Расчет конструкций жилого здания ........................................................................199
4.2.1. Предпосылки выбора конструктивного решения здания ..................................199
4.2.2. Компьютерное моделирование и расчет конструкций здания .........................200

4.3. Безопасность конструкций жилого здания ..........................................................202
4.3.1. Экологическая безопасность  ................................................................................202
4.3.2. Пожарная безопасность  ........................................................................................208
4.3.3. Безопасность от несовершенства бытовых условий ............................................215

4.4. Параметры капитальности жилого здания ...........................................................216
4.4.1. Надежность здания ................................................................................................216
4.4.2. Огнестойкость зданий ............................................................................................235

5. ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ  ....................................242

5.1. Удобства жилой застройки .........................................................................................242
5.1.1. Социальная инфраструктура ................................................................................242

Оглавление

5.1.2. Общественная и культурная инфраструктура ...................................................243
5.1.3. Транспортная инфраструктура .............................................................................243

5.2. Архитектурно-строительное качество застройки ...............................................244
5.2.1. Селитебная территория  ........................................................................................244
5.2.2. Параметры жилой застройки  ...............................................................................245
5.2.3. Сети инженерно-технического обеспечения .......................................................245

5.3. Природно-климатические условия и экология территории ............................246
5.3.1. Инженерно-геологическая ситуация  ..................................................................246
5.3.2. Наличие рекреационных зон  ...............................................................................247
5.3.3. Природное и антропогенное экологическое состояние  .....................................247

5.4. Социально-экономическое состояние территории .............................................253
5.4.1. Социальные параметры общества ........................................................................253
5.4.2. Инновационная активность  .................................................................................253
5.4.3. Кадровый потенциал  .............................................................................................254
5.4.4. Имидж поселения ...................................................................................................254

6. ПРИОРИТЕТЫ КАЧЕСТВА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ ...........................................................256

6.1. Система оценки устойчивости среды обитания ..................................................256
6.1.1. Характеристики устойчивости среды обитания ..................................................256
6.1.2. Приоритетные показатели качества жилого здания  ........................................256

6.2. Энергоэффективность конструкции жилого здания  ........................................257
6.2.1. Показатели энергоэффективности конструкции здания ...................................257
6.2.2. Повышение энергоэффективности здания  .........................................................263

6.3. Экологическая безопасность .....................................................................................265
6.3.1. Показатели экологичности ....................................................................................266
6.3.2. Экологические аспекты проектирования здания ...............................................267
6.3.3. Регулирование природоохранной деятельности ................................................268

7. ЭКОНОМИЧНОСТЬ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ЗДАНИЯ  .............................................270

7.1. Затраты жизненного цикла здания .........................................................................270
7.1.1. Оценка проектных решений жилых зданий  ......................................................271
7.1.2. Затраты на разных периодах жизненного цикла здания .................................272
7.1.3. Учет энергоэффективности и «зелености» здания ..............................................273

7.2. Параметры стоимости жизненного цикла здания ..............................................274
7.2.1. Единовременные затраты  ....................................................................................274
7.2.2. Периодические затраты .........................................................................................275
7.2.3. Алгоритм определения стоимости жизненного цикла здания .........................276

8. КАЧЕСТВО И ЦЕНА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ..........................................................................278

8.1. Рынок жилой недвижимости .....................................................................................278
8.1.1. Качественное различие типов жилищ .................................................................278
8.1.2. Потребители жилой недвижимости .....................................................................280
8.1.3. Рыночная классификация жилых зданий ..........................................................280

Оглавление

6

8.2. Современные типы жилых зданий ..........................................................................282
8.2.1. Основные типы многоэтажных жилых зданий ...................................................282
8.2.2. Основные типы малоэтажных жилых зданий ....................................................288

8.3. Качество жилых зданий разного класса  ...............................................................295
8.3.1. Критерии принадлежности зданий к потребительскому классу  .....................295
8.3.2. Параметры жилища разного потребительского качества  ................................297

8.4. Рыночное ценообразование жилых зданий ..........................................................309
8.4.1. Состав рынка недвижимости ................................................................................310
8.4.2. Факторы ценообразования жилых зданий  .........................................................310
8.4.3. Параметры, корректирующие цену квартиры ....................................................314
8.4.4. Экспресс-оценка стоимости объекта .....................................................................315

8.5. Квалиметрия жилых зданий ......................................................................................317
8.5.1. Алгоритм комплексной оценки качества жилого здания ..................................317
8.5.2. Возможности алгоритма квалиметрии жилого здания .....................................320

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................................................321

БИБЛИОГРАФИЯ .......................................................................................................................322

ПРЕДИСЛОВИЕ

Жизнь человека – это процесс движения вперед по пути развития, постоянного преодоления новых границ, достижения лучших результатов, саморазвития и личностного роста с целью повышения качества жизни. Мотивацией человека к повышению качества жизни является его стремление к удовлетворению своих возрастающих жизненных потребностей, в том 
числе в качественном жилище.
Архитектурная продукция, как и любая другая материальная продукция, обладая свойством товара, создается для удовлетворения художественных, технико-экономических и социальных потребностей человека.
В настоящее время архитектурная практика стала слишком сложной и трудоемкой. Интенсивное развитие научно-технического прогресса во всех областях знаний невиданными 
темпами усиливает информационный поток, который необходимо усвоить современному архитектору. Ведь современный зодчий должен не просто знать, какие имеются в его распоряжении материалы, изделия и конструкции, но и, выяснив их свойства, суметь обеспечить себе 
максимальную эффективность процесса проектирования. Однако получаемые на стадии обучения бакалавров архитектуры знания представляют собой преимущественно пеструю и недостаточно увязанную друг с другом смесь знаний по разным дисциплинам. 
В данном учебном пособии осуществлена попытка целостного представления сложной 
«мозаичной картины» из междисциплинарных знаний о качестве жилых зданий. Жилые здания рассматриваются как сложная и многогранная материальная продукция, обобщенное 
качество которой определяется комплексом показателей отдельных ее качеств (свойств), характеризующих жизненно важные градостроительные, архитектурные, дизайнерские и конструкторские достоинства здания, а также их экономичность. Изложенные в учебном пособии 
информация и методология обобщенной оценки качества архитектурного объекта позволят 
систематизировать полученные в учебном заведении многосторонние знания и повысят уровень профессиональной подготовки архитекторов, необходимый им в будущей творческой проектной деятельности. 
Книга рассчитана на подготовленного читателя с основами архитектурного проектирования. Авторы не ставят целью рассмотреть все приемы обеспечения качества жилища, а стремятся раскрыть всю сложность достижения и оценки качества жилища. В нем показано, что 
решение данных проблем на стадии проектирования и эксплуатации здания возможно только 
при системном подходе.
Настоящее учебное пособие подготовлено коллективом авторов: 
Пылаев Александр Яковлевич – профессор Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета, кандидат технических наук, доцент, руководитель авторского коллектива – введение; главы 4, 6 (совместно); параграфы 1.1, 1.3, 2.4, 3.2, 8.5 
(совместно); заключение. 
Пылаева Анна Александровна – главный архитектор архитектурного отдела проектностроительной фирмы «Ruplans», магистр архитектуры – главы 2 и 5; параграфы 1.2, 3.1, 
8.1, 8.2, 8.3, 8.5 (совместно).
Долятовский Валерий Анастасиевич – профессор кафедры «Общего и стратегического менеджмента» РГЭУ, доктор экономических наук, доктор биологических наук, академик Российской академии естествознания – глава 7; параграфы 1.1.3, 1.3.2, 8.4, 8.5 
(совместно).

●

●

●

Предисловие

8

Карасёва Лариса Владленовна – доцент кафедры градостроительства и проектирования зданий факультета «Школа архитектуры, дизайна и искусств» ДГТУ, кандидат физико-математических наук, доцент – глава 6 (совместно) и параграф 3.3.
Авторы выражают свою искреннюю благодарность и признательность друзьям и коллегам за поддержку и полезные советы, которые сделали возможным издание данного учебного пособия.
Создавая это учебное пособие, авторы прекрасно понимали, что проблема слишком объемная и сложная по причине многообразия и разной значимости факторов, определяющих качество жилых зданий. Указанные обстоятельства предопределяют отдельные слабые стороны 
и неизбежные недостатки пособия.
Все замечания и предложения читателей, направленные на улучшение настоящего учебного пособия, будут приняты авторами с благодарностью.

●

Красота – это наивысшая степень целесообразности, степень гармонического соответствия и сочетания противоречивых элементов во всяком устройстве, во всякой вещи, 
всяком организме.

Иван Ефремов «Лезвие бритвы»

ВВЕДЕНИЕ

Жилую среду создают как природа, так и общество. Общество культивирует природу, преобразует ее, устанавливает контроль над силами природы, использует и подчиняет ее с помощью строительства различных зданий, крупных сооружений и целых городов и соответствующей организации природного окружения. В свою очередь, качество среды оказывает влияние 
на здоровье и быт людей, их чувства и сознание, тем самым участвуя в формировании физического и морального облика общества.
Архитектура – практика, наука и искусство создавать города, здания, сооружения и их комплексы в соответствии с законами удобства, красоты и надежности – играет большую роль в формировании материальной жизненной среды, в которой живет, трудится и отдыхает человек.
Обитаемое пространство городской среды дифференцируется по размерным градациям на архитектурные категории: суперпространство – город с его застройкой и коммуникационными артериями; мезопространства – жилые, общественные и производственные комплексы, образующие функционально обособленные целостности, в том числе те части 
пространства зданий, которые являются буферными при переходе к внешней среде (улице); 
подпространство – объемное членение здания на крупные залы, рабочие помещения для 
служащих, гостиная в доме, рабочий уголок школьника и т. д. Каждый из этих видов пространства имеет свои специфические формы организации архитектурного объекта и особенности проектирования.
Историческое развитие архитектуры, ее содержание и многообразие форм у различных 
народов вытекают из развивающихся условий материальной жизни общества. С момента зарождения архитектуры главными условиями ее развития были: 
первое – способ производства материальных благ, уровень развития производительных 
сил, степень развития науки и строительной техники; 
второе – производственные отношения, общественный строй, образ жизни людей с их 
идейно-политическими и эстетическими воззрениями, оказывающими влияние на форму организации пространства; 
третье – географическая среда, поскольку решаются специальные проблемы в целях 
приспособления зданий и их комплексов к природно-климатическим условиям конкретного района строительства.
Первые два условия постоянно изменяются – постепенно или внезапно, обусловливая друг 
друга. Следовательно, развитие архитектуры можно представить себе как историю развития 
производительных сил, орудий производства и строительной техники и вытекающих из них 
производственных отношений, взаимно связанных друг с другом.
Относительно постоянным и неизбежным условием является географическая среда – природно-климатические условия региона, от которых зависит культурный уровень народа, его 
национально-бытовые традиции и степень технического развития страны, а следовательно, и 
архитектура. 
Еще большее значение приобретает проблема связи природы и климата с архитектурой в 
наши дни, когда наиболее совершенный учет микроклиматических воздействий на человека 
становится одной из важных задач при проектировании и строительстве энергоэкономичных 
зданий, рациональной планировке и застройке городов.
Здания, как правило, имеют исторических предшественников, качество которых повышалось одновременно с развитием цивилизации и ростом потребностей человека. К современ
●

●

●

Введение

10

ным гражданским зданиям, предназначенным для удовлетворения жизненных и общественных потребностей людей, предъявляется множество требований: социальных, экономических, 
функциональных, инженерных, технических, противопожарных, санитарно-гигиенических, 
экологических, архитектурно-художественных и иных.
Качество современного архитектурного сооружения определяется его художественной 
ценностью и уровнем технико-экономических показателей. Материальная база и строительная техника, являясь средством решения архитектурных задач, определяют осуществимость 
творческого замысла и реализуемость новых архитектурных конструкций, эстетическую выразительность и экономичность объекта. Их совершенствование является также мощным стимулом развития современной архитектуры и достижения целесообразности сооружения. 
Функциональное назначение зданий и сооружений, художественный замысел автора определяют основные архитектурно-строительные требования к применяемым конструкционным и отделочным материалам и изделиям. Эти требования влияют на выбор материалов и 
изделий для заданной области применения, главным образом, из числа доступных на рынке и 
с известными качественными характеристиками. Здесь архитектор может повлиять на выбор 
формы и размер изделия, его фактуру и цвет или заказать технологам исполнение изделия по 
заданным эстетическим свойствам. Физико-механические и другие показатели этих изделий 
не могут быть сколько-нибудь существенно изменены в зависимости от требований архитектора. Для изготовления изделий подбираются необходимые материалы в соответствии с областью их применения и требованиями к конструкции или отделке.
В настоящее время архитектурная практика стала слишком сложным и трудоемким делом. Будущему архитектору непозволительно тратить время на изучение разделов технических наук без ясного представления о перспективе их приложения. Необходимо определить, что 
следует знать архитектору о строительных материалах, изделиях и конструкциях. Это позволит ему при разработке эскизного проекта, не пользуясь консультацией узких специалистов, 
быть уверенным в осуществимости своего замысла и в том, что он делает проект, который серьезно не противоречит основным принципам материаловедения и работе конструкций. Можно повторить актуальное и для настоящего времени сказанное много лет назад зодчим, профессором архитектурного факультета Всероссийской Академии художеств А. С. Никольским1: 
«Инженерные дисциплины в архитектурном вузе – вопрос до сих пор не решенный. Будущим 
архитекторам упорно преподносят сокращенные курсы, части курсов, читаемых на инженерных факультетах, что делает из студентов второстепенных инженеров и не дает архитектору 
нужных инженерных знаний и навыков. Нам, архитекторам, нужны новые, свои архитектурные курсы технических дисциплин» [64]. 
Естественно, что невозможно дать при обучении специалиста весь необходимый запас 
знаний, который может пригодиться в будущей его профессиональной деятельности. Это обусловлено как огромным количеством информации на момент обучения специалиста, так и ускоренными изменениями в знаниях об окружающем мире в последующем. Поэтому компетентность подготавливаемого специалиста должна быть достаточной для выполнения работы в 
начальный период его профессиональной деятельности, а в дальнейшей жизни повышение 
квалификации специалиста зависит, прежде всего, от его самосовершенствования и периодического обучения на специальных узкопрофильных курсах, в том числе для получения новых 
приобретаемых человечеством общих знаний об окружающем мире.
В настоящее время существует тенденция рассматривать архитектурное проектирование 
и проектирование архитектурных конструкций как независимые виды деятельности (практики). Если принять такую позицию, т. е. при проектировании здания руководствоваться 
принципом «нарисуем – будем жить», то, естественно, не удастся создавать здания высокого качества, так как эти виды проектирования архитектурных объектов в значительной мере 
«переплетены» и не могут существовать друг без друга.

1 Александр Сергеевич Никольский (1884–1953) – советский архитектор, теоретик, идеолог и лидер ленинградского конструктивизма. Большое значение в творческой биографии мастера имела его научно-педагогическая 
и общественная деятельность.